【正文】 減:累計(jì)折舊固定資產(chǎn)凈值固定資產(chǎn)合計(jì)無形資產(chǎn)固定及無形資產(chǎn)合計(jì)遞延稅款借項(xiàng)資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債及所有者權(quán)益短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款預(yù)收賬款應(yīng)付工資應(yīng)付福利費(fèi)未交稅金其他未交款其他應(yīng)付款預(yù)提費(fèi)用一年內(nèi)到期的長期負(fù)債流動負(fù)債合計(jì)長期借款長期負(fù)債合計(jì)遞延稅款貸項(xiàng)負(fù)債合計(jì)實(shí)收資本資本公積盈余公積其中:公益金未分配利潤所有者權(quán)益合計(jì)負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)損益表項(xiàng)目名稱一、主營業(yè)務(wù)收入減:主營業(yè)務(wù)成本營業(yè)費(fèi)用主營業(yè)務(wù)稅金及附加二、主營業(yè)務(wù)利潤加:其他業(yè)務(wù)利潤管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用三、營業(yè)利潤加:投資收益營業(yè)外收入減:營業(yè)外支出四、利潤總額減:所得稅五、凈利潤注1：企業(yè)的土地均以購進(jìn)價值入賬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其市價。企業(yè)總資產(chǎn)為低估狀態(tài)。例如：在2008年，企業(yè)在某、天津與政府達(dá)成協(xié)議，某政府承諾，土地價款為5萬元/畝。現(xiàn)其他房地產(chǎn)公司從其臨側(cè)非靠海一側(cè)拿地價格為90100萬/畝。天津武清拿地7000畝，價格29萬元/畝，現(xiàn)土地價值150萬/畝地。（根據(jù)行業(yè)規(guī)定，2年不開發(fā)，土地?zé)o償收歸國家所有，故在某為分批拿地，但是價格都是根據(jù)與政府達(dá)成的協(xié)議價格進(jìn)行，現(xiàn)開發(fā)8000畝地左右。）注2：存貨里23億元為太陽城項(xiàng)目。太陽城項(xiàng)目整體情況：太陽城總體開發(fā)建筑面積約200萬㎡，可售面積170萬㎡，到2011年底，銷售面積達(dá)97萬㎡，累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)收入44億元，由于太陽城住宅一期（陽光200一期聯(lián)排、環(huán)湖別墅、花園洋房）已經(jīng)交房，其余項(xiàng)目大部分工程已主體封頂，正在進(jìn)行內(nèi)外裝，前期占用資金較大，后期基本無投入，故存貨量約23億元。由于太陽城不屬于限購區(qū)域，而且隨著項(xiàng)目環(huán)境的升級改造，交通越來越便利，環(huán)城水系逐步建成，后期銷售預(yù)期良好。注3：財(cái)務(wù)費(fèi)用偏低的原因：由于融資支付的利息等費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用，未體現(xiàn)在財(cái)務(wù)費(fèi)用里，因此2011年底審計(jì)報告財(cái)務(wù)費(fèi)用與融資金額不匹配。注4：2011年利潤大幅下降的原因：雖然2011年的收入比2010年的收入有5%的增長，但由于開發(fā)成本、稅金等同比都有大幅度的增長，造成主營業(yè)務(wù)利潤下降。2011年完工交房的項(xiàng)目較少，而期間費(fèi)用也隨著物價、人工成本的提高而增加，致使2011年的利潤比2010年有大幅度下降，后期隨著交房的增加，結(jié)轉(zhuǎn)收入的增大，其利潤將在今后的年度中體現(xiàn)。注5：預(yù)收賬款是否均為地產(chǎn)銷售回款注6：企業(yè)的貸款其中8000萬元是地址工行提供的項(xiàng)目貸款，擔(dān)保措施是當(dāng)?shù)赝恋刈龅盅?。其余均為信托資金，合作方為新華信托、bb信托、長城資產(chǎn)管理公司、金谷國際信托。長城資產(chǎn)管理公司是2012年開始的合作，其余均為長期合作的信托機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)比率指標(biāo)指標(biāo)類別財(cái)務(wù)指標(biāo)償債能力資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率盈利能力毛利率（%）凈利率( %) 營運(yùn)能力存貨周轉(zhuǎn)率（次）應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率（次）分析：償債能力：企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率維持在60%70%之間，比較穩(wěn)定。雖然看起來比較高，但是大部分都是預(yù)收賬款，截止到2011年11月，流動負(fù)債為76億元，其中，預(yù)收賬款為72億元。這是房地產(chǎn)行業(yè)所決定的，在業(yè)主購買期房之后，集團(tuán)交付房產(chǎn)之前，業(yè)主的款項(xiàng)均放在預(yù)收賬款當(dāng)中。出去預(yù)付賬款。從銀行融資為15億元左右，償債壓力較小。盈利能力: 企業(yè)前兩年盈利能力比較穩(wěn)定，%，凈利率為27%；%，凈利率為35%。雖然2011年的收入比2010年的收入有5%的增長，但由于開發(fā)成本、稅金等同比都有大幅度的增長，造成主營業(yè)務(wù)利潤下降。2011年完工交房的項(xiàng)目較少，而期間費(fèi)用也隨著物價、人工成本的提高而增加，致使2011年的利潤比2010年有大幅度下降，后期隨著交房的增加，結(jié)轉(zhuǎn)收入的增大，其利潤將在今后的年度中體現(xiàn)。由于aa集團(tuán)抄底拿地，金牌物業(yè)的理念，加上選擇的區(qū)域一線城市比較少，且都非城市中心地帶，房產(chǎn)價值相對比較低，泡沫相對少，只有海南地產(chǎn)銷售受影響比較大，其他區(qū)域銷售減慢，但是幅度比較小，受影響比較小。營運(yùn)能力分析：企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)比較慢，這是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)決定的。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期在3年左右，在2011年受政策影響的情況下，存貨周轉(zhuǎn)明顯偏慢。但是其中一部分已經(jīng)進(jìn)行預(yù)售，較2010年底增加13億元，這部分還未交房，未確認(rèn)相關(guān)收入和成本?，F(xiàn)金流量表項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量凈現(xiàn)金流量經(jīng)營活動投資活動籌資活動分析：從經(jīng)營活動看，。2011年基本和2010年持平。2011年國家對房地產(chǎn)調(diào)控偏緊，但是aa的集團(tuán)的戰(zhàn)略使其在此次調(diào)控中受到一定影響，但在可承受范圍之內(nèi)。從經(jīng)營活動現(xiàn)金流出量來看，集團(tuán)對外投資增加15億元，其中5億元來自外部籌資，10億元來自自身利潤的積累。從投資活動看，企業(yè)進(jìn)行的投資活動比較少。從籌資活動看，企業(yè)2011年較2010年增長3億多，但是相對于整體的資產(chǎn)規(guī)模來說，依舊偏小。集團(tuán)發(fā)展過程中融資比較保守，并未完全發(fā)揮其融資能力。項(xiàng)目具體操作方案與保證措施一、項(xiàng)目操作方案合同總金額5000 萬元租賃方式售后回租租賃期限 3年年租息率 %（人民銀行 年期基準(zhǔn)利率上浮50 %個百分點(diǎn)）保證金比例 10%保證金金額500萬元（期末一次性退還或抵扣剩余租金）手續(xù)費(fèi)比率 %/每年手續(xù)費(fèi)金額225萬名義貨價（期滿留購款） 100元租金支付方式 按季等額租金后付租金總額57,808,每期租金4,817, 元租期內(nèi)利息總額7,808,IRR %備注保險費(fèi)等業(yè)務(wù)過程中的其他費(fèi)用由承租人負(fù)責(zé)表512．項(xiàng)目整體收入情況測算 （如銀行尚未確定，可以不計(jì)算扣除銀行成本）項(xiàng)目租金收入利息收入回收成本起租日　　　123456合計(jì) 二、保證條件1． 保證金：總款項(xiàng)的10%；2． 為租賃物件購買相關(guān)保險，第一受益人為XX2或XX2指定受益方（設(shè)備到廠之后購買即可）3． aa集團(tuán)提供擔(dān)保；4． 實(shí)際控制人老板夫婦提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保；5． 價值70008000萬的土地做抵押。三、保險方案購買日期：從承租之日起（或者設(shè)備進(jìn)場之日起）10日內(nèi)，為承租設(shè)備購買保險；險種：險種為綜合財(cái)產(chǎn)險；保額：保險金額為租金總額；受益人：XX2（天津）融資租賃有限公司；保險期限：融資租賃期限3年（企業(yè)可以選擇購買保險的期限為一年，每年到期前再次購買）。費(fèi)用支付方：承租人。附：aa集團(tuán)某市商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)俱樂部1商貿(mào)廣場aa服裝產(chǎn)業(yè)園會展中心國宴aa物業(yè)管理公司附：租賃物明細(xì)序號設(shè)備名稱供應(yīng)商購買時間購買單價數(shù)量購買總價通用設(shè)備/專用設(shè)備租賃物折舊后凈現(xiàn)值租賃物件所在地租賃物件狀態(tài)報告結(jié)論一、XX科技1. XX科技為收購的原有已經(jīng)取得專利并且進(jìn)行過生產(chǎn)的成熟項(xiàng)目，技術(shù)上可靠。并且現(xiàn)在在某市設(shè)置了研發(fā)中心，利于產(chǎn)品的進(jìn)一步研發(fā)。2. 原材料容易取得。XX的技術(shù)理念在國內(nèi)是唯一的，復(fù)合材料的原材料采用的是木屑、秸稈、礦石粉等純天然的原材料，將這些本來是垃圾的東西進(jìn)行了重新復(fù)合利用，從原材料環(huán)保的角度上來講，可謂是零污染。其生產(chǎn)中所涉及到的原材料成本低、容易取得。3. XX科技從建設(shè)開始，就作為集團(tuán)戰(zhàn)略中未來上市的主體，且為國家大力扶持行業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)有多方金融機(jī)構(gòu)與其積極接洽，加上其實(shí)際控制公司aa集團(tuán)資金實(shí)力雄厚，其投資6億元的一期項(xiàng)目資金有保證。4. 現(xiàn)在其未來銷售在國內(nèi)外均有一定的訂單意向合同，加上原有影響，以及aa地產(chǎn)，未來銷售有保障。 XX1新港 港口作為一種資源，其價值是不可估計(jì)的。 半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)已經(jīng)成為國家戰(zhàn)略，XX1新港項(xiàng)目位于該經(jīng)濟(jì)區(qū)域男孩新區(qū)位置，是規(guī)劃中的中日韓自由貿(mào)易區(qū)和半島承接日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的中心，并且當(dāng)?shù)卣龀至Χ却?，政府已?jīng)將與外連接的道路建好 項(xiàng)目投資大，但是多方資金已經(jīng)在積極與其進(jìn)行接洽，現(xiàn)在該公司正在辦理2期手續(xù)，辦理完成后，即可從銀行貸款?，F(xiàn)在當(dāng)?shù)劂y行已經(jīng)與其積極接洽。aa集團(tuán)資金實(shí)力雄厚，也從一定程度上保證該項(xiàng)目的正常建成運(yùn)行。 XX1老港已經(jīng)不能滿足其腹地經(jīng)濟(jì)增長的需求，新港建設(shè)十分必要。且新港所處地理位置交通便利，屬于膠東半島的交通樞紐，當(dāng)?shù)丶爸苓吔?jīng)濟(jì)對新港的需求很大。三、aa集團(tuán)實(shí)際控制公司aa集團(tuán)自身有著完善的管理體系，管理效率較高，良好的抗風(fēng)險能力。企業(yè)成立至今已有19年，逐步發(fā)展壯大，經(jīng)歷了國家一次次調(diào)控以及國際金融危機(jī)，積攢了大量寶貴的地產(chǎn)開發(fā)操盤經(jīng)驗(yàn)。公司決策層團(tuán)隊(duì)合作精神較好，決策能力較強(qiáng)，應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險能力較強(qiáng)。在09年之前，從網(wǎng)絡(luò)等渠道了解到其曾經(jīng)涉及非法集資事件，但此事均發(fā)生在09年之前，并在當(dāng)時問題合理解決，在后期發(fā)展中十分重視合規(guī)性，現(xiàn)在與各大金融機(jī)構(gòu)合作均比較良好，未出現(xiàn)過逾期等現(xiàn)象。在其發(fā)展中，借助金融機(jī)構(gòu)資金額度相對其規(guī)模并不大，且與新華信托、bb信托、長城資產(chǎn)等形成了長期戰(zhàn)略合作，給其總體授信額度較大，目前并未使用全部授信額度。綜上，支持該筆融資租賃業(yè)務(wù)操作。主辦人意見主辦人：年月日協(xié)辦人意見協(xié)辦人：年月日機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人意見機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：年月日