【正文】 博覽會(huì)上來勢(shì)“洶洶”。正是這種和云南的差距和國(guó)際市場(chǎng)的潛在客源，成為我們的信心之所在。隨著海南的重新定位，國(guó)際旅游資源會(huì)大幅度地向三亞轉(zhuǎn)移，如果按總游客5000萬人次，其中10%的客人住五星級(jí)酒店計(jì)算，就是500萬人次。夏季每天接近1萬人，冬季每天2萬人。也就是說，我們的五星級(jí)酒店可以考慮5188間客房，而其他五星級(jí)酒店的建設(shè)計(jì)劃是按常規(guī)設(shè)計(jì)的，因此客房數(shù)量不會(huì)超過500間，這就為本公司的5188間客房留出了機(jī)會(huì)空間，我們有把握抓到15002000間客房的機(jī)會(huì)，這就能使本酒店達(dá)到全國(guó)一天接待客人最多的酒店的聲譽(yù)。價(jià)值觀 藍(lán)色森林的投資與回報(bào)的關(guān)系應(yīng)該分階段體現(xiàn)，這個(gè)意思是說，對(duì)于開發(fā)公司來講，利用藍(lán)色森林的運(yùn)作，目的不光局限在財(cái)務(wù)回報(bào)上，而是打國(guó)際知名度，因此不需要擔(dān)心酒店的經(jīng)營(yíng)能不能馬上賺很多錢。因?yàn)?，一旦藍(lán)色森林計(jì)劃啟動(dòng)，就會(huì)對(duì)業(yè)界產(chǎn)生巨大的影響，極快地提升公司的國(guó)際知名度，而這樣的利好不是投資40億元建一個(gè)居民小區(qū)所能辦到的。藍(lán)色森林投入使用后，所有的富人會(huì)迫不及待的想看看它到底是什么樣，這就使酒店有了第一批客人。如果我們做得好，他們和數(shù)以千計(jì)的娛記們就會(huì)充當(dāng)酒店的宣傳員，這些娛記是跟蹤知名人士來藍(lán)色森林的，他們說我們酒店好的對(duì)我們有幫助，即使說我們酒店壞的對(duì)我們也有幫助，只要有人說，我們的影響就會(huì)擴(kuò)大。因此，酒店最先的受惠者是恒惠公司自己，有了國(guó)際知名度，恒惠要上市，要借錢，要找娛樂圈的國(guó)際大公司合作，都將是舉手之勞的事情。財(cái)務(wù)分析 做酒店一定要賺錢，不然這40億元的投資靠誰來埋單？怎樣算賺錢，這要看變動(dòng)成本、固定成本、入住率和酒店的價(jià)格?！紫龋覀円龅浆F(xiàn)金流量的平衡，即完成投資進(jìn)程后集團(tuán)就不要再往酒店撥款了，就必須守住變動(dòng)成本這一關(guān)。酒店一天的變動(dòng)成本是26萬元，其中：2000員工的工資支出10萬元，伙食支出3萬元；基本電力消耗按變壓器功率計(jì)算每天10萬度，支出5萬元；園林和水池蒸發(fā)用水5000噸，支出1萬元；通訊費(fèi)用按2萬元計(jì)算；交通工具使用費(fèi)按1萬元計(jì)算，衛(wèi)生用品費(fèi)1萬元，洗滌費(fèi)1萬元，維修費(fèi)2萬元。如此酒店即使空載運(yùn)行也要用掉26萬元。要把這26萬元變動(dòng)支出按當(dāng)前三亞凱萊、天域等五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)扣除早餐和服務(wù)費(fèi)后的價(jià)格1300元攤銷，需要銷售出200間客房,%?！浯危频旯潭ǔ杀?，即基本建設(shè)投資的貸款和利息。按國(guó)際同業(yè)效益水平，一般酒店投資按12年回收是有把握的，我們可以設(shè)定6年回收投資本息。403996萬元的客房部投資按6年分?jǐn)偯磕暌厥?7333萬元,而占用投資每年的財(cái)務(wù)費(fèi)用約16160萬元（按利率4%計(jì)算），因此每年的回收額必須達(dá)到83493萬元，攤到每天就是229萬元。每天變動(dòng)成本和固定成本合計(jì)為255萬元。做到每天銷售255萬元,酒店就可以在6年之內(nèi)償還完銀行貸款的本息。而第七年起獲得這間酒店的總資產(chǎn)，并利用它為恒惠賺錢。每天的255萬元成本要消化掉，就要按海南目前五星級(jí)酒店客房的門市價(jià)格銷售:園景房 600 間 單價(jià)1400元 銷售收入 84萬元海景房 700 間 單價(jià)1700元 銷售收入 119萬元園景套房 100 套 單價(jià)2300元 銷售收入 23萬元 海景套房 100 套 單價(jià)2900元 銷售收入 29萬元合計(jì) 1500套/1700間 255萬元開業(yè)之出每天銷售出客房1500套/1700間，占客房總數(shù)的33%，這是最低銷售量，酒店全體銷售人員必須努力做到這一基本銷售量。在開業(yè)的初期，作到日銷售1700房間的業(yè)績(jī)可能不易被人認(rèn)可，但是不要忽視世界最豪華酒店的吸引力，那種過把癮的心態(tài)完全能驅(qū)使游客來藍(lán)色森林入住。并且因?yàn)閬肀揪频耆胱〉目腿艘詩蕵窞橹?因此多是單人或伴侶,國(guó)內(nèi)團(tuán)隊(duì)很少，因此酒店可以按門市價(jià)銷售而無須打折，這一點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)旅游觀光團(tuán)隊(duì)房的酒店所不可比擬的。同時(shí)，我們的優(yōu)勢(shì)在于我們還有特色服務(wù)（MGM沒有任何服務(wù)特色，一切自理,走廊上甚至連服務(wù)生的影子也看不見），我們就可以爭(zhēng)取每天按15000元銷售出100套豪華套房，這樣就又增加了150萬元的銷售收入，可以消化日成本的59%,把五星級(jí)客房的銷售底線減少1000間,或消化團(tuán)隊(duì)房的折扣。如果能達(dá)到上述1700間/套銷售成績(jī)，這個(gè)名氣會(huì)使隨之而來的第1701位客人所交的房金成為公司獲得的還本付息后的純利潤(rùn)。換句專業(yè)術(shù)語，酒店的盈虧平衡點(diǎn)是1700間/套客房和255萬元的稅前銷售收入。如果說酒店一開業(yè)就作到平均每天銷售1701間/套客房并不容易，但如果站在海南旅游業(yè)高速發(fā)展的角度看，每天新增1700間/套五星級(jí)客房的銷售總是可以做到的吧，我們就憑借“世界客房之最”的名氣，把這1700個(gè)房間的客人和第1701位客人抓到手。從旅游心理學(xué)講，游客最愛住新店，特別是舊地重游的客人更不會(huì)住曾經(jīng)住過的酒店，這都是新店、大店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是那些老店所不能抗御的。我們認(rèn)為,保日均成本的最低銷售量是保守的,實(shí)際銷售可以按當(dāng)前海南酒店開房率53%來預(yù)期，銷售量可達(dá)到2750間。這2750多間客房的銷售比例預(yù)測(cè)如下：園景房 1000 間 單價(jià)1400元 銷售收入 140萬元海景房 1250 間 單價(jià)1700元 銷售收入 園景套房 50 套 單價(jià)2300元 銷售收入 海景套房 100 套 單價(jià)2900元 銷售收入 29萬元復(fù)式套房 30 套 單價(jià)4000元 銷售收入 12萬元豪華復(fù)式套房 20套 單價(jià)15000元 銷售收入 30萬元合計(jì) 2450 套/2750間 435萬元那樣預(yù)期日均銷售額就是435萬元,預(yù)期年銷售額158775萬元,年毛利潤(rùn)就可以達(dá)到65700萬元,扣除管理傭金13140萬元(例如按毛利的20%提取),和12702萬元的稅金(按綜合稅率8%),酒店客房部每年給集團(tuán)增加的凈資產(chǎn)是39858萬元, 在最初運(yùn)營(yíng)的6年中,酒店客房部靜態(tài)凈資產(chǎn)總和239148萬元。這6年結(jié)束時(shí)，貸款償還完了，酒店403996萬元的固定資產(chǎn)和累計(jì)的239148萬元凈資產(chǎn)合計(jì)為643144萬元。從第七年起，酒店給恒惠公司增加的凈資產(chǎn)就可以再多83493萬元,合計(jì)年凈資產(chǎn)增加額達(dá)到123351萬元。事實(shí)上，任何一個(gè)新辦企業(yè)都可以通過上市來尋求投資，以通過股市直接融資償還貸款，從而結(jié)束借債的日子。以海南航空為例，1992年海航由24家國(guó)企發(fā)起成立的時(shí)候，資本金只有1334萬元，, 系統(tǒng)流通, 1995 年11 美元發(fā)售1億股, 1996 年 11 月完成增資擴(kuò)股完成后注冊(cè)資金為人民幣4億 元。以后通過在B股和A股上市,資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升,到2001年，%，%,而2007年,%，比行業(yè)平均水平高出12個(gè)百分點(diǎn)。雖然按資本總量還比不過三家國(guó)營(yíng)航空公司，只坐第四把交椅，但業(yè)界認(rèn)為就資本運(yùn)作的成功而言，海航絕對(duì)是中國(guó)航空業(yè)的老大。如果我們也象海航這樣，酒店運(yùn)營(yíng)12年后，第三年凈資產(chǎn)達(dá)到12億元后分拆6億股，在美國(guó)買殼上市8000萬股，可以募集80億元人民幣，不僅可以提前償還完貸款，使固定成本中的貸款利息16160萬元不擠占利潤(rùn)、酒店的盈虧平衡點(diǎn)可以下降260間客房，而且可以用募集到的股金建設(shè)一座迪士尼樂園。在這個(gè)上市的過程中,恒惠公司能掌握80億元資產(chǎn)的50%以上的股權(quán)。好處還不止于此。我們還可以通過向米高梅或迪士尼這樣的國(guó)際大公司贈(zèng)送10%股權(quán)或出讓20%股權(quán)的方式，成為他們的合作伙伴，這樣，他們就成為藍(lán)色森林最好的推銷員，不僅中國(guó)政府不能干預(yù)酒店的經(jīng)營(yíng)，使賭場(chǎng)、游樂場(chǎng)的生意得以擴(kuò)大，還能使預(yù)計(jì)外的2438間客房全部銷售出去，那樣公司每年的凈收益就能再增加15億元，加上出租餐廳、酒吧、美容等配套游樂設(shè)施的收益，收入可能要增加20億元，這不啻是一個(gè)“空手套白狼”的生財(cái)捷徑。如果我們現(xiàn)在能確立這樣一個(gè)宏偉的戰(zhàn)略構(gòu)想，那么公司很快就會(huì)進(jìn)入福布斯的排行榜。以我們多年經(jīng)營(yíng)置業(yè)所積累的能力，我們會(huì)打好酒店建筑的基礎(chǔ)，使它百年永固；我們也會(huì)蓋好酒店的大樓，把它裝飾得富麗堂皇，使它令世界為之側(cè)目；我們還會(huì)建設(shè)配套的旅游設(shè)施，使它的功能更為齊全，廣招天下貴客。但是，我們可能還必須重視酒店的日常經(jīng)營(yíng)和管理。我們可以把酒店的經(jīng)營(yíng)管理分作兩塊：——客房銷售和常規(guī)服務(wù)管理，需要物色一個(gè)出類拔萃的管家——一個(gè)國(guó)際水平的酒店管理公司；——顧客貼身服務(wù)、賭場(chǎng)、球場(chǎng)、馬場(chǎng)，留給自己組建的俱樂部管理公司來經(jīng)營(yíng)。兩個(gè)管理公司之間的交叉費(fèi)用按月結(jié)算，各公司按月向集團(tuán)結(jié)算承包金。經(jīng)營(yíng)策略——為了減少投資，我們可以采取兩條措施：一條是把客房分成七星、五星和五星，五星用于國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)組，其實(shí)這個(gè)“”也只是在園景房中取消客房酒吧陳列品(減少流動(dòng)資金占用)，臥具可以降格為棉織品，洗浴用品改為普通莊。這樣的房間以優(yōu)惠價(jià)格750元促銷，相信每天可以銷售出1000間以上（即25個(gè)團(tuán)隊(duì)）；海景五星房用于國(guó)際團(tuán)隊(duì)和散客，客房酒吧有賣品，臥具仍為棉織品，洗浴用品改為豪華莊。同時(shí)增加客房的貼身服務(wù)，用陪游、陪聊、陪飲為賓客提供特色服務(wù)，而只收客房費(fèi)用15%的服務(wù)費(fèi)（國(guó)外旅店照收15%的服務(wù)費(fèi)而并沒有什么服務(wù)內(nèi)容）。另一條，是把一部分客房空置，甚至先不裝修內(nèi)部,更不擺放內(nèi)部陳設(shè)用具物品，這樣可以減少規(guī)定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金和護(hù)理人工的支出。尤其是在運(yùn)營(yíng)初期的23年內(nèi)，可以達(dá)到1300間的完全配置，即超過國(guó)內(nèi)最大的五星級(jí)酒店，并接近MGM，也算是達(dá)到世界最大酒店的規(guī)模了。尤其是總統(tǒng)套房，可以先準(zhǔn)備12套。甚至把整座樓空置在園子里，晚上只開部分房燈，以造聲勢(shì)，這又可以減少費(fèi)用支出。按照上述策劃，建設(shè)一個(gè)超國(guó)際水平的酒店并不是困難的，如果說難，那也是難在敢不敢把海南新增加的客源盡可能攬到自己手里，而讓我們之后的人不敢再涉足海南豪華酒店項(xiàng)目。項(xiàng)目的策劃者之所以有這樣宏大的視野和精心的計(jì)劃，就是本著投資公司和其母公司的雄心壯志和慧眼獨(dú)具。藍(lán)色森林國(guó)際大酒店客房部財(cái)務(wù)指標(biāo)表 序號(hào)指 標(biāo)單位數(shù) 字備 注1客房規(guī)模間5188比MGM多188間2占地面積畝1800/21003建筑面積m178。5500004投資(貸款)萬元403996年利息4%5房均投資萬元6變動(dòng)成本/天萬元267固定成本/天萬元229含財(cái)務(wù)費(fèi)用8成本合計(jì)/天萬元2559最低盈虧平衡點(diǎn)間1700即保本銷售量10預(yù)期常年日均銷售量間2750開房率53%11預(yù)期常年日均銷售額萬元43512預(yù)期常年日均毛利潤(rùn)萬元18013預(yù)期常年年銷售額萬元 15877514預(yù)期常年年毛利潤(rùn)萬元 6570015管理傭金萬元 13140按毛利的20%16預(yù)期常年年稅金萬元12702按8%綜合稅率17年交納貸款本息萬元 8349318預(yù)期常年年凈資產(chǎn)增加萬元 39858償還貸款本息后的剩余19年效益總和萬元12335117+1820“投資利潤(rùn)率”%19247。4216年增加凈資產(chǎn)萬元239148226年積累總資產(chǎn)萬元643144固定資產(chǎn)+凈收益23建設(shè)期年2248年支付貸款本息萬元533276在20項(xiàng)之外25效益總和117642026博弈值：1