【導讀】需要文檔請給我留言。策劃的內容包括項目地旅游資源調查與評。北源村，南部金流村，東有雩紫峰，西至江西水泥廠。區(qū)有余源和金流兩個村委會。目前庫區(qū)與外界的交通聯(lián)系只有一條機耕。隨著縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)對該機耕道的拓寬、平整，該庫區(qū)發(fā)展旅。游業(yè)的區(qū)位交通條件將得到明顯改善。德鎮(zhèn)等地的客源市場，本項目開發(fā)則有明顯的區(qū)位優(yōu)勢；主要的市場競爭對手。上述兩家單位同屬于。萬年縣人民政府領導，關系融洽，便于協(xié)調。鄉(xiāng)或陳營鎮(zhèn)下屬村、林場管理，部分采取了承包方式經營，給娛園旅游開發(fā)有限責任公司一并經營。本項目取得成功的有效保障。正在計劃拓寬平整以外，電信和無線通訊條件急需改善，否則，將直接影響到該項目的實施。第三產業(yè)比重較小，旅游業(yè)更是新生事物。由于構造地層較軟，地表風化剝蝕較嚴重，羅棋布，隨水位的變化而相應變化。水面被分割得千姿百。由于庫區(qū)森林覆蓋率較高，加之水面的溫度調節(jié)作。適宜游客開展娛樂休閑保健度假活動。

　　

【正文】 員的專業(yè)水平也應隨之提高。 B、 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度 ，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在?？凇偤＝鼉赡攴康禺a及相關產業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉向開發(fā)商的品牌?！八募救A庭”住宅的成功李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （ 1）先富者的市場潛力。萬寧市改革開放以來，經濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，據有關資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。 萬寧市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，建設標準不高，建筑密度高、容積率較大，配套不齊全，促使住房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現(xiàn)實需求。 (2)商業(yè)消費潛力。萬寧市是海南主要旅游城市，發(fā)展商貿一直是萬寧市經濟發(fā)展的重點之一。由于幾次大型活動的成功舉辦，提高了萬寧市在國際國內的知名度，為萬寧市城市經濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存 的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像“ XX”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)?；≌^(qū)，無論是銷售、投資或出租都有較大的市場潛力。 (3)項目區(qū)位市場潛力?！?XX”項目位于東星新區(qū)，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。 C、 戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部 智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。 D、消費者對住宅質量和物業(yè)管理的關注 消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價 格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業(yè)管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。 E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。目前萬寧只有少量已有各類資質的房地產開發(fā)企業(yè)，開發(fā)質量差、粗 制濫造，浪費了大量的土地資源。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。 A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。本公司應抓住機遇、有計劃、有步驟運行項目，積極發(fā)展成為萬寧房地產開發(fā)的龍頭品牌企業(yè)，并占居市場主導地位。 F、住房消費逐步成為居民、島內外客戶消費熱點和投資手段 隨著萬寧市旅游業(yè)的 發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費 ，尤其是旅游地產 將逐步成為居民、島內外客戶消費熱點和投資手段。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由 5． 1％上升到 12％左右。其中中低收入的家庭為 6％～ 10％，中高收李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 入家庭為 13％ — 16％，富裕家庭占 20％ 30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，熱點將加快形成。個人購房的比例將呈現(xiàn)逐步上升的勢頭。 萬寧豐富的 得天獨厚的旅游資源 和 109公里的黃金海岸帶 是萬寧實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的最大資本 ，旅游與房地產嫁接互動，必將吸引島內外消費者蜂擁而至，促使萬寧房地產行業(yè)飛速發(fā)展，呈現(xiàn)企業(yè)與政府互動共贏，共同發(fā)展。 從以上分析可以看出，“ XX”的開發(fā)，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發(fā)已成為新趨勢，必將成為島內外度假、休閑養(yǎng)老的第二居住地，是投資人士選擇的熱點板塊。“ XX”市場定位在高檔住宅，是有其市場需求依據的。 當前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產市場在發(fā)展 過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下二個方面： (1)萬寧市住宅建設開發(fā)，存在建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環(huán)境不良的商品房將繼續(xù)增加，進一步阻礙了房地產市場的兩性發(fā)展。 (2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。 (3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡?！?XX”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房 的取消，房地產二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在近幾年批建了大量的政策性經濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產價格將產生較大影響，導致本項目的開發(fā)有一定的市場風險。 4．營銷戰(zhàn)略 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 根據上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 4． 1 確定項目整體形象 ‘‘ XX’’地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據“人與自然”這一主題，強調綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人 與自然的和諧，從規(guī)劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21 世紀高素質物業(yè)，開發(fā)萬寧首個房地產規(guī)?；纷≌^(qū)。 4． 2 “賣點”分析 “ XX”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是： (1)小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按 規(guī)?；?“園林化生態(tài)”概念規(guī)劃建設，因此有突出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計。 (2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。 (3)物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎上更加完善化 ，服務更加周到全面，管理高質量、高水平。 (4)小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準檔次規(guī)劃設計和經營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。 (5)豐富的旅游資源及優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境將吸引大量的島外人士及海外華僑前來度假養(yǎng)老置業(yè)。 4． 3 營銷推廣策略 高素質的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據本項目市場定位和開發(fā)特點，擬 采用以下營銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 “ XX”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 (2)促銷策略。 1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤ 掃尾階段銷售。 應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的島內外消費者；③駐萬寧市辦事機構商用或商??；④其他消費者。最佳銷售時機根據小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。 3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷；⑩其 他促銷手段。 4． 4 定價策略 (1)價格定位。 XX 第一期均為六多層建筑，最高價為 4 樓，最低價是 6 樓。“ XX”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在1600～ 1800 元之間。 定價作用： A、低價入市，低開高走；預留升值空間，形成良好口碑。 B、吸引大量島內外度假養(yǎng)老客戶及投資人士前來置業(yè)，為后期項目開發(fā)奠定基礎。 (2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 (3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 XX開發(fā)的作用及意義 《 XX》 對 萬寧 城市發(fā)展的推動力 《 XX》 開發(fā)應具有本身的特殊性，尤其是作為 萬寧 城市化發(fā)展的一個要素，對 萬寧 城市發(fā)展具有重要的價值。 從 萬寧 城市運營角度建設的 《 XX》 ，必將加速所在 區(qū)域的市場建設，加速區(qū)域面貌的改觀，創(chuàng)造新的就業(yè)機會，從而有效拉動區(qū)域經濟發(fā)展。 首先， 規(guī)?；^(qū)開發(fā) 意味著更多的占地區(qū)塊，更統(tǒng)一的規(guī)劃思路，更完善的社區(qū)建設 ， 在 《 XX》 地產商的運營下，一個地區(qū)的板塊熱度必將飛增，這個地區(qū)的板塊必將飛速增值，這無論是對于 萬寧 城市還是 萬寧本地 居民，都是一個利益共享的局面。 A、 《 XX》 是由 海南娜財房地產開發(fā)有限公司 投資開發(fā)，超大規(guī)模的尊貴社區(qū)。 《 XX》 ， 位于 萬寧市東星新區(qū) 海南東線高速公路萬寧出入口北側 800 米處， 萬寧新車站北側。 緊鄰東山嶺風景區(qū) ， 海、山、城市 ，皆入眼中。 《 XX》 的出現(xiàn)，不但對 萬寧 居住產生了重大的影響，而且對于 萬寧 的城市化進程，市 新城區(qū) 的發(fā)展都起了不可估量的作用。一個在 萬寧 規(guī)模如此恢宏的大盤，其建造的過程無疑是一個造城運動。近幾年， 萬寧 市委、市政府把加快城市化進程作為了 萬寧 的發(fā)展路線，特別是加快小城鎮(zhèn)改造，加快城鄉(xiāng)結合部的改造，已經成為城市建設的重點。 《 XX》 充分將樓盤開發(fā)與城市協(xié)調發(fā)展相結合，通過對規(guī)劃方案的適時調整，汲取國際、國內人居環(huán)境 、旅游地產 發(fā)展的最新思想，成為了 萬寧 城市改造的重要組成部分。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 《 XX》 作為 萬寧 房地產發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，由于規(guī)模大 、開發(fā)周期長，其對城市發(fā)展以及周邊環(huán)境的影響遠非一般項目所能比擬， 《 XX》必將 成為一個能滿足日常生活需要、適宜居住、社交 及旅游度假、休閑養(yǎng)老的 全 開放性社區(qū)，而并非一般性的居住小區(qū)概念。 B、 市北區(qū)建設的助推器 《 XX》 作為市 城北新區(qū) 、 萬寧 市的第一大盤，自然擔負著城市運營的重任，對 萬寧 的城市發(fā)展有著不可估量的作用。 首先，從城市發(fā)展的角度來看， 《 XX》 的出現(xiàn)， 必將 帶動了 北城新區(qū)乃至 萬寧 市的城市化進程。作為一個有著幾十萬規(guī)模的超級大盤， 《 XX》的落成，必然大大增加 新城區(qū) 的人口數(shù)量。一個有著將近 萬人的超級大 盤，會產生巨大的消費需求，就會帶動 新城區(qū) 商業(yè)的繁榮，解決一部分人的就業(yè)問題。同時， 《 XX》 的出現(xiàn)，必將使 新城區(qū) 作為一個住宅區(qū)的板塊更加成熟， 吸引更多的地產商 以及其他企業(yè)前來投資，增加區(qū)域知名度，提升區(qū)域競爭力，拉動 萬寧市 的經濟發(fā)展。 C、《 XX》 能夠提高 萬寧 的生活