【導(dǎo)讀】能，并界定整個計劃的概念。最適合的開發(fā)概念之產(chǎn)生，往往需要經(jīng)。過許多變數(shù)的考慮，才能做最后的決定。的是開拓潛在的市場，其所需要的是適合該市場的計劃用地。就一項有計劃的度假區(qū)開發(fā)過程而言，從計劃開始到成功這段期間，在此同時，還需要研究最有遠景的市場所在，乃至于。發(fā)過程中可能涉及的不動產(chǎn)開發(fā)限制，檢驗這些概念的可行性。候，就得宣告失敗了。影響交易方法以及其他各項細節(jié)。熟，一連串活動中的角色扮演。這些角色包括度假區(qū)內(nèi)旅館的經(jīng)營，計劃初期的交易、土地與房地產(chǎn)的交易等。及開發(fā)區(qū)內(nèi)的各項設(shè)施。市場研究應(yīng)該有助于主題公園、酒店、公寓、價位等級的建議。并預(yù)留未來設(shè)施增加所需的空間。游樂設(shè)施所需的品質(zhì)標準。選擇計劃用地的首要原則是，要能夠使計劃概念和計劃用地密切。場政策等一般性的限制，以便進一步發(fā)展成敷地計劃，而這敷地計劃其實大部分只是附加在土地上的粗淺計劃而已。開發(fā)小組的責(zé)任，在于確保開發(fā)小組

　　

【正文】 10 平方公里）的整體開發(fā)可以考慮選用該種模式。 四、運作設(shè)計 1．項目控股公司 若最終取得 10 平方公里的黃山旅游度假區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，雨潤集團有必要成立隸屬于集團的獨立的項目控股公司，如“黃山雨潤旅游投資開發(fā)有限公司”。其經(jīng)營模式可以借鑒于海南三亞亞龍灣旅游開發(fā)股份公司：即除了投資開發(fā)整個度假區(qū)的核心區(qū)域和最主要的基礎(chǔ)設(shè)施外，主要以招商引資、合作開發(fā)、合作經(jīng)營等方式來展開經(jīng)營，從土地的增值交易中獲取豐厚的投資回報。 該項目控股公司可以吸收政府 的相關(guān)單位進入，以利于項目的運作。另外，可以考慮吸收黃山旅游發(fā)展股份公司的進入，該公司作為黃山市唯一的上市公司，控制著黃山風(fēng)景區(qū)的主要景區(qū)資源，而未來雨潤黃山旅游度假區(qū)的經(jīng)營與其有著相當程度的互動關(guān)系。另有一層考慮是：雨潤黃山旅游度假區(qū)項目規(guī)模龐大，投資數(shù)額巨大，“黃山旅游股份”是可以考慮資本運作的渠道。 2. 核心區(qū)域開發(fā) “雨潤黃山旅游度假區(qū)”的核心區(qū)域是：以現(xiàn)有高爾夫球場和酒店為基礎(chǔ)，集中開發(fā)新建高爾夫球場及配套的度假別墅項目、徽文化主題 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 28 頁 公園 —— 徽鎮(zhèn)、 CLUB MED 式的歐洲城堡莊園、 SPA 主題度假村 、旅游分時度假公寓等，由這些開發(fā)產(chǎn)物構(gòu)成“雨潤黃山旅游度假區(qū)”的核心區(qū)域。 3. 開發(fā)程序設(shè)計 可以借鑒國內(nèi)外通行的度假區(qū)開發(fā)程序慣例，再結(jié)合項目本身的實際情況，制訂“雨潤黃山旅游度假區(qū)”的開發(fā)程序。具體請參見第一篇的相關(guān)介紹。 第三篇 雨潤黃山項目：重點開發(fā)產(chǎn)物的初步建議 根據(jù)項目開發(fā)策劃書中對“雨潤黃山旅游度假區(qū)”的初步分析研究，提出按照高爾夫及休閑運動板塊、健康療養(yǎng)板塊、文化娛樂板塊、商業(yè)教育板塊和旅游房地產(chǎn)板塊等五大功能區(qū)域來開發(fā)本旅游度假區(qū)。就其中若干重要或創(chuàng)新的開發(fā)產(chǎn)物，在此進行進一步的說明。 1. 高爾夫球場 開發(fā)的策略是：極品＋特品 有一個基本的判斷，中國的高爾夫產(chǎn)業(yè)正處在蓬勃發(fā)展期。無論從國外成熟的旅游度假區(qū)來看，還是研究國內(nèi)已取得初步成功的高爾夫球會，高爾夫休閑運動將在相當一段時間內(nèi)在中國獲得長足的發(fā)展。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 28 頁 極品球場：黃山高爾夫球場屬于山地丘陵型球場，即使再建設(shè)的球場，類型也是確定而不能突破的。從品質(zhì)角度而言，想吸引高端的旅游度假者，必須建設(shè)一個在長三角地區(qū)范圍內(nèi)品質(zhì)一流的純會員制私人球場，并配套以高檔的私人會所和度假別墅項目。這樣才能借助于“黃山 —— 中華名山、國之瑰寶”的知名度和美譽度， 贏得市場的認可。 特品球場：另外，建議開發(fā)一個“量販式公眾高爾夫球場”，在國內(nèi)是對高爾夫經(jīng)營形態(tài)的一種突破，但在國外成功的先例比比皆是。由于整個“雨潤旅游度假區(qū)”規(guī)模龐大，不可能只立足于高端度假市場。與中國度假旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀相符合的開發(fā)定位應(yīng)該是立足于中端市場，同時兼顧高端市場。而且由于進入了一個暫時沒有競爭對手的新興市場，其投資的回報將是可以期待的。 2. 高端旅游地產(chǎn)項目――私家園林 旅游房地產(chǎn)項目與普通的住宅項目大不同，雖然都是供人居住，但是使用對象和使用的方式有著根本的區(qū)別。 高端的旅游房地產(chǎn)項目 ，最吸引人的是什么呢？是對稀缺資源的擁有。高端旅游房地產(chǎn)項目，位于風(fēng)景怡人的景區(qū)，一般都具有良好的環(huán)境資源。因此，與城市中作為第一住宅的豪宅不同，旅游房地產(chǎn)項目中的豪宅更注重的是對環(huán)境資源的擁有程度。 “雨潤黃山旅游度假區(qū)”規(guī)劃中的私家園林項目，座落在獨一無二的黃山，并且對環(huán)境資源的擁有程度達到了目前國內(nèi)所有旅游房地產(chǎn)項 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 28 頁 目中的一個新高度。對于頂尖的成功人士而言，擁有國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的私家園林，是何等的豪氣與快意。另外，相比于市場上泛濫的仿歐式別墅，私家園林更是秉承了中國傳統(tǒng)文化中“天人合一”的理念并予以發(fā)揚光大 。 由于土地規(guī)模的限制，建議私家園林應(yīng)嚴格限制數(shù)量，以 18～ 36 戶為宜，并且采取國際發(fā)售的行銷方式。是黃山旅游度假區(qū)的又一極品項目，對于提升“雨潤黃山旅游度假區(qū)”的知名度和催升土地價值有著非常重要的作用。 3. 雨潤黃山旅游學(xué)院 中國的民辦高等教育產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個高利潤的行業(yè)，同時也是一個充分競爭的行業(yè)。另外一方面，中國的旅游業(yè)在高速發(fā)展的同時，旅游教育培訓(xùn)行業(yè)卻發(fā)展滯后。事實是：中國已經(jīng)有了許多國內(nèi)外知名的豪華飯店，但卻沒有一所國內(nèi)外知名的旅游學(xué)院。另外，伴隨著旅游產(chǎn)業(yè)多元化的發(fā)展，很多新興行業(yè)如高爾夫、 休閑俱樂部、 SPA、溫泉療養(yǎng)地、游艇會、滑雪場等等嚴重缺乏中高層的人力資源。 上述種種，為旅游高等專業(yè)教育的產(chǎn)業(yè)化運作帶來了商機。 項目策劃中建議投資開發(fā)“雨潤黃山旅游學(xué)院”，借鑒參考國際上最著名的瑞士洛桑酒店管理學(xué)院的辦學(xué)模式和經(jīng)驗，建設(shè)一家國內(nèi)最佳的、專業(yè)設(shè)置齊全、師資力量雄厚的，以培養(yǎng)應(yīng)用型中高級旅游人才為主的中外合作高等旅游學(xué)院。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 28 頁 投資開發(fā)這一項目除了項目本身穩(wěn)定而可觀的回報外，同樣能提升整個黃山旅游度假區(qū)乃至雨潤集團的無形資產(chǎn)，足以流芳百世。另外，學(xué)院還是一項寶貴而長期的人力資源財富。 我們在做項 目策劃研究時，已經(jīng)與國家旅游局、中國旅游學(xué)院、南開大學(xué)等相關(guān)單位和業(yè)內(nèi)人士進行了初步的探討，他們都一致看好這個項目。在政策法規(guī)方面，亦不存在障礙。 4. 旅游房地產(chǎn)項目 —— 分時度假公寓 其實分時度假早在 90 年代中期就已進入中國市場，但當時發(fā)展的時機并不成熟。進入 21 世紀，中國加入 WTO，中國旅游業(yè)迅猛而全面的發(fā)展，才迎來了分時度假發(fā)展的大好時機。 有兩個重要的契機。一是中國正在加速出境游的開放，并最終將全面開放。 2020 年起，歐盟國家將整體向中國游客開放。二是隨著分時度假的跨國行業(yè)巨頭 RCI 正式進入中國市場 ，國家的產(chǎn)業(yè)政策正在鼓勵分時度假的發(fā)展。 對于分時度假的購買者而言，交換功能是他們最為看重的。 因此，與 RCI 進行合作（ RCI 是非常歡迎合作的），開發(fā)“雨潤黃山旅游度假區(qū)”的分時度假旅游房地產(chǎn)項目正當其時。 對于開發(fā)商，進行分時度假的開發(fā)，最大的好處就是可以在較短時間內(nèi)收回投資并取得利潤，同時為未來旅游度假區(qū)的經(jīng)營積蓄客源。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 28 頁 限于研究時間的短促，以上只是就策劃方案中的部分開發(fā)產(chǎn)物做了推薦說明。其他的項目，業(yè)已在策劃方案中做了簡要說明。 有必要指出的是，其實旅游開發(fā)與工業(yè)是相似的，產(chǎn)品研發(fā)是一個非常重要的工作 環(huán)節(jié)。要想做一個品位不凡并賺取理想利潤的旅游度假區(qū)，必須要像造汽車、造彩電、造計算機那樣有一個必不可少的研發(fā)環(huán)節(jié)，這是生產(chǎn)一流旅游產(chǎn)品的生命線和第一流程。