【正文】 待估房地產(chǎn)開發(fā)項目價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－后續(xù)開發(fā)成本－管理費用－財務費用－銷售費用－銷售稅金土地增值稅－所得稅－部分利潤 以上扣減項目為評估基準日后至開發(fā)完成所需要支出的一切合理必需的費用、稅金及后續(xù)開發(fā)應獲得的利潤。 對于在產(chǎn)品的土地使用權，本次評估采用市場比較法，具體評估如下： 將待估宗地與在評估基準日近期有過交易的類似宗地進行比較，對這些類似宗地的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愦雷诘氐目陀^合理價格或價值的方法。其基本計算公式為： 待估宗地市場價格=可比實例價格交易情況修正交易期日修正區(qū)域因素修 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實施增資擴股事宜涉及的其股東全部權益價值評估報告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評估有限公司 24 正個別因素修正 評估價值=待估宗地市場價格銷售稅費土地增值稅所得稅 非流動資產(chǎn) （1）設備類固定資產(chǎn) 所有設備及車輛均采用重置成本法進行評估，其估算公式為： 評估凈值＝評估原值成新率 評估原值的估算： ①國產(chǎn)設備評估原值的估算： 評估原值＝設備購置價＋運雜費＋安裝調(diào)試費＋資金成本＋其他費用 其中： 設備購置價： 對于按《中華人民共和國增值稅暫行條例》及實施細則規(guī)定允許從企業(yè)應納增值稅銷項稅額中抵扣進項稅額的購進設備, 按評估基準日不含稅市場價格行情估算。 對于按《中華人民共和國增值稅暫行條例》及實施細則規(guī)定不可從企業(yè)應納增值稅銷項稅額中抵扣進項稅額的購進設備（如用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、職工集體福利等），按評估基準日市場價格（含稅）行情估算； 因被評估單位不是增值稅納稅人，故設備購置價均為含稅購價，未考慮增值稅進項稅抵扣對設備價值的影響。 ：根據(jù)設備的重量、運距以及包裝難易程度，按設備含稅購置價的0%—5%計費； 對于按《中華人民共和國增值稅暫行條例》及實施細則規(guī)定不可從企業(yè)應納增值稅銷項稅額中抵扣進項稅額的購進設備（如用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、職工集體福利等），運雜費按含稅運雜費價格估算。 ：根據(jù)設備安裝的復雜程度，按設備購置價的0%—30%計費； ：對設備價值高、安裝建設期較長的設備，方考慮其資金成本； 建設期六個月以下，一般不考慮資金成本； 建設期半年至一年（含一年），%； 建設期一年至三年（含三年），%； ：按具體情況考慮。 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實施增資擴股事宜涉及的其股東全部權益價值評估報告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評估有限公司 25 成新率的估算： 在估算設備成新率時，根據(jù)各種設備自身特點及使用情況，綜合考慮設備的經(jīng)濟壽命、技術壽命估算其尚可使用年限。 ①對于電動老爺車、電腦、空調(diào)、家具等辦公設備，主要以使用年限法，綜合設備的使用維護和外觀現(xiàn)狀，估算其成新率。其估算公式如下： 成新率＝（經(jīng)濟使用壽命年限已使用年限）247。經(jīng)濟使用壽命年限100% ②對于車輛，以年限法（成新率1），行駛里程法（成新率2），現(xiàn)場打分法（成新率3）分別估算成新率，并以三者中較低者估算為車輛成新率。其估算公式如下： 成新率1＝（經(jīng)濟使用年限－已使用年限）247。經(jīng)濟使用年限100% 成新率2＝（規(guī)定行駛里程－已運行里程）247。規(guī)定行駛里程100% 成新率3的估算：首先對車輛各部位質(zhì)量進行百分制評分，然后根據(jù)各部位的重要程度，確定權重系數(shù)（，，電氣設備，權重系數(shù)合計為1），以加權平均確定成新率3。即： 成新率3＝（發(fā)動機系統(tǒng)得分＋底盤得分＋車身及裝飾得分＋電氣設備得分）/100100% （2）遞延所得稅資產(chǎn) 評估人員參照新會計準則中確認遞延所得稅資產(chǎn)的方法重新確定遞延所得稅資產(chǎn)的評估值。 負債 對企業(yè)負債的評估，主要是進行審查核實賬簿記錄，查閱了采購合同、納稅申報表等資料，對大額應付款項進行了函證核實，按評估基準日后被評估單位實際承擔的負債金額作為負債的評估值。 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 整體評估工作分四個階段進行： （一）評估準備階段 明確評估項目基本事項、編制評估計劃 接受項目委托后，與委托方溝通、了解評估項目基本項目，擬定評估工作方案和制定評估計劃。 提交提供資料清單 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實施增資擴股事宜涉及的其股東全部權益價值評估報告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評估有限公司 26 根據(jù)委估資產(chǎn)特點，提交針對性的盡職調(diào)查資料清單，資產(chǎn)負債評估申報表樣表，要求被評估單位進行評估準備工作。 輔導填表 與被評估單位相關工作人員聯(lián)系，布置及輔導其按照資產(chǎn)評估的要求進行評估申報表的填寫和準備評估所需要的資料。 （二）盡職調(diào)查現(xiàn)場評估階段 審閱核對資料 對被評估單位提供申報資料進行審核、鑒別，并與企業(yè)有關財務記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。 現(xiàn)場勘查與重點清查 對評估對象所涉及的資產(chǎn)進行核實，對被評估單位辦公經(jīng)營場所，重要資產(chǎn)進行詳細勘查、并做好記錄。 盡職調(diào)查訪談 根據(jù)被評估單位提供的未來發(fā)展規(guī)劃等申報資料，與企業(yè)管理層通過座談、討論會以及電話訪談等形式，就被評估單位及其所在行業(yè)歷史與未來發(fā)展趨勢盡量達成共識。 確定評估途徑及方法 根據(jù)委估對象的實際狀況和特點，確定評估的具體模型及方法。 評定估算 根據(jù)確定的評估途徑及方法，對評估對象評估結(jié)果進行測算，并起草相關評估說明。 （三）評定匯總階段 根據(jù)初步工作結(jié)果進行匯總、分析，對評估結(jié)果進行必要調(diào)整、修正和完善，確定資產(chǎn)初步評估結(jié)論，并起草評估報告書，提交公司內(nèi)部復核。 （四）提交評估報告書 在完成上述工作的基礎上，并在不影響評估機構(gòu)和評估師獨立形成評估結(jié)論前提下與委托方就評估結(jié)果交換意見，在充分考慮有關意見后，按本公司內(nèi)部三級復核制度和程序?qū)υu估報告進行反復修改、校對，最后出具正式評估報告。 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實施增資擴股事宜涉及的其股東全部權益價值評估報告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評估有限公司 27 九、評估假設 （一）一般假設 公平交易假設 公平交易假設是假定評估對象已處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象的交易條件等按公平原則模擬市場進行估價。公平交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設。 公開市場假設 公開市場假設是假定在市場上交易的資產(chǎn)或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎。 資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設 資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設是指評估時假定委估資產(chǎn)按照目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻率、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。 （二）特殊假設 假設國家現(xiàn)行的有關法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟形勢無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化，無其他不可預測和不可抗力因素造成的重大不利影響，假設被評估單位完全遵守所有有關的法律法規(guī)。 假設有關信貸利率、稅賦基準及稅率和政策性征收費用等不發(fā)生重大變化。 假設被評估單位的經(jīng)營者是負責的，且其管理層有能力擔當其職務和履行其職責。并假設能保持現(xiàn)有的管理、業(yè)務團隊的相對穩(wěn)定，或變化后的管理、業(yè)務團隊對公司經(jīng)營管理無重大影響。 假設公司未來將采取的會計政策和編寫此份報告時所采用的會計政策在重要方面基本一致。 假設被評估單位在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎上，經(jīng)營范圍、方式與目前方向保持一致，針對評估基準日資產(chǎn)的實際狀況。 假設被評估單位未來經(jīng)營期間的營業(yè)收入和成本費用支付等各項業(yè)務收支均與評估基準日的營運模式相同。假設被評估單位的營運收支及評估對象所包含的資產(chǎn) 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實施增資擴股事宜涉及的其股東全部權益價值評估報告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評估有限公司 28 的購置價格與當?shù)卦u估基準日的貨幣購買力相適應。 存貨案例中銷售收入各項評估單價是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)實體狀況在估價時點的房地產(chǎn)市場狀況下的單價，考慮到國家的房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控面的逐步收緊，假設建成后至銷售完成其單價變化不大。 假設被評估企業(yè)各類固定資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命為機械工業(yè)出版社出版的《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》制定的標準。 假設無其他人力不可抗拒因素和不可預見因素對被評估企業(yè)造成重大不利影響。 （三）上述評估假設對評估結(jié)論的影響 上述評估假設設定了資產(chǎn)的使用條件、市場條件等，對評估值有較大影響，當前述假設條件發(fā)生變化時，評估結(jié)論一般會失效。 十、評估結(jié)論 （一）評估結(jié)論 截至評估基準日2013年11月30日，被評估單位經(jīng)審計的資產(chǎn)賬面值為358,萬元，經(jīng)審計的負債總額為333,，經(jīng)審計的股東全部權益為24,。 被評估單位的股東全部權益價值按資產(chǎn)基礎法評估的市場價值評估值為80,萬元，較被評估單位評估基準日報表中的股東全部權益24,萬元，%，評估結(jié)果匯總?cè)缦拢? 金額單位：人民幣萬元 編號 項目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率% 1 流動資產(chǎn) 358, 413, 55, 2 非流動資產(chǎn) 3 其中：固定資產(chǎn) 4 遞延所得稅資產(chǎn) 0 5 資產(chǎn)總計 358, 413, 55, 6 流動負債 232, 232, 7 非流動負債 101, 101, 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實施增資擴股事宜涉及的其股東全部權益價值評估報告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評估有限公司 30 場假設等發(fā)生變化時，本評估報告的評估結(jié)果即失效。 （三）評估結(jié)論的效力 本評估結(jié)論系評估專業(yè)人員依照國家有關規(guī)定出具的意見，依照法律法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力。 本評估報告的評估結(jié)論是在與評估對象相關的資產(chǎn)于現(xiàn)有用途不變并持續(xù)經(jīng)營、以及在評估基準日的外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，為本報告所列明的評估目的而提出的公允價值意見，故本評估報告的評估結(jié)論僅在仍保持現(xiàn)有用途不變并持續(xù)經(jīng)營、以及仍處于與評估基準日相同或相似的外部經(jīng)濟環(huán)境的前提下有效。 十一、特別事項說明 （一）引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論的情況 本次評估未引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論。 （二）權屬資料不全面或可能存在瑕疵的情形 被評估單位以部分土地使用權及在建工程作為抵押簽訂貸款合同，其具體情況如下： 抵押合同 抵押物 所對應貸款合同編號 （2011）信銀營抵字