【正文】 趨頻繁，按市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行交易已為越來越多的投資者所接受，也為按市場(chǎng)價(jià)值類型進(jìn)行評(píng)估提供了市場(chǎng)條件；從價(jià)值類型的選擇與評(píng)估 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 18 假設(shè)的相關(guān)性看：基于本次評(píng)估的目的，本次評(píng)估假設(shè)是立足于模擬一個(gè)完全公開和充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)而設(shè)定的，目的在于排除非市場(chǎng)因素和非正常因素對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，此假設(shè)產(chǎn)生的評(píng)估結(jié)論與價(jià)值類型（市場(chǎng)價(jià)值）是密切相關(guān)的；從價(jià)值類型選擇慣例看：當(dāng)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并無特別限制和要求時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型。經(jīng)評(píng)估人員與委托方充分溝通后，根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象的具體狀況及評(píng)估資料的收集情況等相關(guān)條件，選取適宜的價(jià)值類型，并與委托方就本次評(píng)估的價(jià)值類型達(dá)成了一致意見，最終選定市場(chǎng)價(jià)值作為本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型。 引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評(píng)估值） 本評(píng)估項(xiàng)目由本公司獨(dú)立完成，未引用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)論情況。 被評(píng)估單位申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)類型、數(shù)量、法律權(quán)屬狀況等 無。電子設(shè)備共計(jì)17臺(tái)/套；主要由電動(dòng)老爺車、電腦、打印機(jī)等組成，該公司設(shè)備均從國(guó)內(nèi)購(gòu)入；被評(píng)估企業(yè)的設(shè)備管理制度比較完善，其設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)狀況良好。 （2）固定資產(chǎn)：，其中：萬元。評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，并出具瑞華專審字[2013]第91310004號(hào)審計(jì)報(bào)告。被評(píng)估單位經(jīng)審計(jì)后的總資產(chǎn)358,，其中：流動(dòng)資產(chǎn)358, 萬元（貨幣資金17, 萬元、應(yīng)收賬款2, 萬元、其他應(yīng)收款5,、存貨333,），非流動(dòng)（，）；總負(fù)債333,，其中：流動(dòng)負(fù)債232, 萬元（應(yīng)付賬款47,、預(yù)收賬款41,、應(yīng)交稅費(fèi)2, 萬元、應(yīng)付利息1, 萬元、其他應(yīng)付款73,、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債65, 萬元），非流動(dòng)負(fù)債（長(zhǎng)期借款）101, 萬元；股東全部權(quán)益24,。 （二）評(píng)估范圍 本次評(píng)估范圍為北京西海龍湖置業(yè)有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日擁有的全部資產(chǎn)和負(fù)債。該經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件為億城集團(tuán)股份有限公司《總裁辦公會(huì)議紀(jì)要》。 業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者 本評(píng)估報(bào)告除提供給委托方使用外，其他的評(píng)估報(bào)告使用者為與本評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的之實(shí)現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為密切相關(guān)的單位（或個(gè)人），具體為被評(píng)估單位、 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 16 擬受讓股權(quán)的單位（或個(gè)人）以及國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者（證券監(jiān)督管理部門等）。 6）、委托方和被評(píng)估單位的之間的關(guān)系 本次評(píng)估的委托方系被評(píng)估單位的母公司。 個(gè)人所得稅 員工個(gè)人所得稅由公司代扣代繳。 經(jīng)復(fù)核，本期期末無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法與以前估計(jì)未有不同。 公司期末預(yù)計(jì)某項(xiàng)無形資產(chǎn)已經(jīng)不能給企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的，將該項(xiàng)無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。土地使用權(quán)按照土地使用證規(guī)定的可使用年限進(jìn)行攤銷。 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，作為無形資產(chǎn)核算。 投資者投入無形資產(chǎn)的成本，按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。購(gòu)買無形資產(chǎn)的價(jià)款超過正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，無形資產(chǎn)的成本以購(gòu)買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。除此之外的其他支出，在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 10）無形資產(chǎn)與開發(fā)支出 （1）公司取得無形資產(chǎn)時(shí)按成本進(jìn)行初始計(jì)量 無形資產(chǎn)按照實(shí)際發(fā)生的成本進(jìn)行初始計(jì)量。 為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，根據(jù)累計(jì)資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出每月月末加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，計(jì)算確定一般借款應(yīng)予資本化的利息金額。在中斷期間發(fā)生的借款費(fèi)用確認(rèn)為當(dāng)期損益，直至資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)重新開始后借款費(fèi)用繼續(xù)資本化。 購(gòu)建或者生產(chǎn)的資產(chǎn)的各部分分別完工，但必須等到整體完工后才可使用或可對(duì)外銷售的，在該資產(chǎn)整體完工時(shí)停止借款費(fèi)用資本化。 當(dāng)購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用停止資本化。 借款費(fèi)用同時(shí)滿足下列條件時(shí)開始資本化： （1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出； （2）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生； （3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。 借款費(fèi)用包括借款利息、折價(jià)或者溢價(jià)的攤銷、輔助費(fèi)用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。所建造的固定資產(chǎn)在建工程已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，但尚未辦理竣工決算的，自達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之日起，根據(jù)工程預(yù)算、造價(jià)或者工程實(shí)際成本等，按估計(jì)的價(jià)值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按公司固定資產(chǎn)折舊政策計(jì)提固定資產(chǎn)的折舊，待辦理竣工決算后，再按實(shí)際成本調(diào)整原來的暫估價(jià)值，但不調(diào)整原已計(jì)提的折舊額。與在建工程相關(guān)的借款所發(fā)生的借款費(fèi)用，按照借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)政策進(jìn)行處理。 8）在建工程 ①在建工程的類別 公司在建工程按工程項(xiàng)目進(jìn)行分類，具體核算內(nèi)容包括：建筑工程、安裝工程、在安裝設(shè)備等。 各類固定資產(chǎn)折舊年限確定如下： 類 別 折舊年限 年折舊率 房屋建筑物 2040年 %% 運(yùn)輸設(shè)備 8年 % 電子設(shè)備 5年 19% 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 12 其他設(shè)備 520年 %19% 裝修費(fèi) 10年 10% ⑤固定資產(chǎn)的后續(xù)支出 固定資產(chǎn)的后續(xù)支出主要包括修理支出、更新改良支出及裝修支出等內(nèi)容，其會(huì)計(jì)處理方法為： ； ，當(dāng)其包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且成本能夠可靠計(jì)量時(shí)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值；同時(shí)將被替換資產(chǎn)的賬面價(jià)值扣除。 采用直線法計(jì)提折舊：按固定資產(chǎn)的原值和估計(jì)經(jīng)濟(jì)使用年限扣除預(yù)計(jì)凈殘值(預(yù)計(jì)凈殘值率5%)計(jì)提折舊。 ③固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法 固定資產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，其中：外購(gòu)的固定資產(chǎn)的成本包括買價(jià)、增值稅、進(jìn)口關(guān)稅等相關(guān)稅費(fèi)，以及為使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；投資者投入固定資產(chǎn)的成本，按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外；非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、企業(yè)合并和融資租賃取得的固定資產(chǎn)的成本，分別按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確定的方法計(jì)價(jià)。固定資產(chǎn)在同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)： ； 。 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 11 ⑨質(zhì)量保證金的核算方法 質(zhì)量保證金一般按施工單位工程款的5%預(yù)留，待工程驗(yàn)收合格并在約定的保質(zhì)期內(nèi)無質(zhì)量問題時(shí)，支付給施工單位。完工時(shí)，轉(zhuǎn)入住宅或可售物業(yè)的成本，如具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值且開發(fā)商擁有收益權(quán)的配套設(shè)施，單獨(dú)計(jì)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“已完工開發(fā)產(chǎn)品”。 ⑦公共配套設(shè)施費(fèi)用的核算方法 因建設(shè)商品房住宅小區(qū)而一并開發(fā)建設(shè)的配套設(shè)施，按實(shí)際成本計(jì)入開發(fā)成本。 ④存貨的盤存制度 采用永續(xù)盤存制。 期末按照單個(gè)存貨項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。 存貨發(fā)出時(shí)原材料、物料用品、庫(kù)存商品發(fā)出時(shí)采用先進(jìn)先出法，已完工開發(fā)產(chǎn)品發(fā)出時(shí)采用個(gè)別認(rèn)定法計(jì)價(jià)。應(yīng)計(jì)入存貨成本的借款費(fèi)用，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 17 號(hào)——借款費(fèi)用》處理。 6）存貨 ①存貨的分類 存貨分類為擬開發(fā)土地、在建開發(fā)產(chǎn)品、已完工開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、原材料、物料用品、低值易耗品、庫(kù)存商品等。 ： 組合1：賬齡分析法： 賬齡 應(yīng)收賬款計(jì)提比例(%) 其他應(yīng)收款計(jì)提比例(%) 1年以內(nèi)（含1年） 3% 3% 1－2年 10% 10% 2－3年 20% 20% 3－4年 30% 30% 4－5年 50% 50% 5年以上 100% 100% 組合2：不計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。單獨(dú)測(cè)試未發(fā)生減值的應(yīng)收款項(xiàng)，將其歸入相應(yīng)組合計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。 5）應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)提方法 ①單項(xiàng)金額重大并單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)： 單項(xiàng)金額重大并單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)： 單項(xiàng)金額重大的具體標(biāo)準(zhǔn)為：應(yīng)收賬款的前五名客戶和其他應(yīng)收款的前五名欠款 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 9 人。 5）、其他需要說明的被評(píng)估單位狀況 （1）被評(píng)估單位現(xiàn)采用的主要會(huì)計(jì)政策： 1）會(huì)計(jì)期間：會(huì)計(jì)年度為自公歷1月1日起至12月31日止； 2）記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣； 3）會(huì)計(jì)制度：執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及其補(bǔ)充規(guī)定； 4）現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的確定標(biāo)準(zhǔn) 在編制現(xiàn)金流量表時(shí)，將公司庫(kù)存現(xiàn)金以及可以隨時(shí)用于支付的存款確認(rèn)為現(xiàn)金。 3）、被評(píng)估單位近三年財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況 （1）西海龍湖近三年財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況 ①近三年資產(chǎn)負(fù)債情況（單位：萬元）： 項(xiàng)目 2010年末 2011年末 2012年末 2013年11月 總資產(chǎn) 202, 248, 314, 358, 總負(fù)債 182, 230, 299, 333, 股東權(quán)益 19, 17, 14, 24, ②近三年的經(jīng)營(yíng)狀況（單位：萬元） 項(xiàng) 目 2010年度 2011年度 2012年度 2013年111月份 一、營(yíng)業(yè)收入 90, 減：營(yíng)業(yè)成本 62, 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 1, 3, 11, 管理費(fèi)用 1, 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司