【正文】 使用權(quán)及D地塊尚未預(yù)售部分在建工程及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán) ①2012年中誠(chéng)信托字FT第321號(hào)借第01號(hào) ② 2012年中誠(chéng)信托字FT第321號(hào)借第01號(hào)補(bǔ)第01號(hào) 2011年127325抵字第001號(hào)及《抵押合同補(bǔ)充協(xié)議》 青龍湖項(xiàng)目CCCC4地塊土地使用權(quán)及在建工程 2011年127325字第001號(hào) 建京中關(guān)村2013年127325字第0021號(hào) 豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)（怪村村北B地塊)國(guó)有土地使用權(quán) 建京中關(guān)村2013年127325字第002號(hào) （三）評(píng)估程序受到限制的情況 無(wú)。 （五）未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素 無(wú)。 （七）重大期后事項(xiàng) 無(wú)。但項(xiàng)目土地增值稅匯算清繳數(shù)額，應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)最終核算數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。但項(xiàng)目所得稅匯算清繳數(shù)額，應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)最終核算數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 八、評(píng)估報(bào)告日 本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估報(bào)告日為2013年12月18日。 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開(kāi)元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 6 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜 涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值 評(píng) 估 報(bào) 告 開(kāi)元評(píng)報(bào)字[2013]153號(hào) 億城集團(tuán)股份有限公司： 開(kāi)元資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，按照必要的評(píng)估程序，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，對(duì)北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益在2013年11月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。 本次評(píng)估的被評(píng)估單位是北京西海龍湖置業(yè)有限公司，其基本信息如下： 1）、注冊(cè)登記情況 企業(yè)全稱：北京西海龍湖置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：西海龍湖） 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開(kāi)元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 7 注 冊(cè) 號(hào)： 110106010988544 住 所：北京市豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)怪村燕西華府家園會(huì)所 注 冊(cè) 資 本：人民幣貳億元整 法定代表人姓名：李劼 公 司 類(lèi) 型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資） 經(jīng) 營(yíng) 范 圍： 許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：無(wú)。 成 立 日 期： 2008年04月29日 2）、被評(píng)估單位簡(jiǎn)介 北京西海龍湖置業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和商品房銷(xiāo)售為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司現(xiàn)股東及出資額為：億城集團(tuán)股份有限公司出資人民幣20,000萬(wàn)元，出資比例%。 4）、國(guó)家政策、法規(guī)對(duì)被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的限制或者優(yōu)惠 無(wú)。將同時(shí)具備期限短（一般從購(gòu)買(mǎi)日起，三個(gè)月內(nèi)到期）、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很小四個(gè)條件的投資，確定為現(xiàn)金等價(jià)物。 單項(xiàng)金額重大的應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提方法： 單獨(dú)進(jìn)行減值測(cè)試，按預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價(jià)值的差額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。 ②按組合計(jì)提壞賬準(zhǔn)備應(yīng)收款項(xiàng)： ： 組合1：按賬齡計(jì)提的應(yīng)收款項(xiàng)； 組合2：應(yīng)收關(guān)聯(lián)方不計(jì)提壞賬的應(yīng)收款項(xiàng)。 單項(xiàng)金額雖不重大但單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)： 公司對(duì)于單項(xiàng)金額不重大但有跡象表明回收可能性較小的應(yīng)收款項(xiàng)，單獨(dú)進(jìn)行減值測(cè)試，按照預(yù)計(jì)未來(lái)無(wú)法收回的金額計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。 ②存貨的計(jì)價(jià)方法 存貨在取得時(shí)，按成本進(jìn)行初始計(jì)量，包括采購(gòu)成本、加工成本和其他成本。投資者投 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開(kāi)元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 10 入存貨的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。 ③存貨可變現(xiàn)凈值的確定依據(jù)及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提方法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值是指單個(gè)開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在資產(chǎn)負(fù)債表日以估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)完工成本及銷(xiāo)售所必需的估計(jì)費(fèi)用后的價(jià)值。 以前減記存貨價(jià)值的影響因素已經(jīng)消失的，減記的金額予以恢復(fù)，并在原已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計(jì)入當(dāng)期損益。 ⑤低值易耗品的攤銷(xiāo)方法 低值易耗品采用五五攤銷(xiāo)法； ⑥開(kāi)發(fā)用土地的核算方法 純土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地開(kāi)發(fā)成本； 連同房產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，一般按實(shí)際面積分?jǐn)傆浫肷唐贩砍杀尽７才c小區(qū)住宅建設(shè)同步開(kāi)發(fā)的列入當(dāng)期開(kāi)發(fā)成本；凡與小區(qū)住宅建設(shè)不同步進(jìn)行的，將尚未發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)一般采取預(yù)提的方法，根據(jù)預(yù)算成本確定預(yù)提數(shù)額，經(jīng)批準(zhǔn)后從開(kāi)發(fā)成本科目預(yù)先提取，待以后各期支付。 ⑧維修基金的核算方法 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按售房款的2%3%的比例向購(gòu)房者收取的專項(xiàng)用于住宅共同部位共同設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修基金，收取時(shí)計(jì)入“代收款項(xiàng)”，在業(yè)主辦理立契過(guò)戶手續(xù)時(shí)上交房地產(chǎn)管理部門(mén)。 7）固定資產(chǎn) ①固定資產(chǎn)確認(rèn)條件 固定資產(chǎn)指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有，并且使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。 ②固定資產(chǎn)分類(lèi) 固定資產(chǎn)分為房屋建筑物、電子設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、裝修費(fèi)、其他設(shè)備等。 ④固定資產(chǎn)折舊 除已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨(dú)計(jì)價(jià)入賬的土地外，公司對(duì)所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。但對(duì)已計(jì)提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)在計(jì)提折舊時(shí)，按該項(xiàng)固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值，即固定資產(chǎn)原值減去累計(jì)折舊和已計(jì)提的減值準(zhǔn)備以及尚可使用年限重新計(jì)算確定折舊率和折舊額。 ，當(dāng)其包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且成本能夠可靠計(jì)量時(shí)，在房屋建筑物類(lèi)別中單獨(dú)核算，并在兩次裝修期間與固定資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)，采用直線法單獨(dú)計(jì)提折舊。 ②在建工程的計(jì)價(jià)方法 在建工程按各項(xiàng)工程實(shí)際發(fā)生的成本入賬；自營(yíng)工程按直接材料、直接工資、直接施工費(fèi)等計(jì)量；出包工程按應(yīng)支付的工程價(jià)款等計(jì)量；設(shè)備安裝工程按所安裝設(shè)備的價(jià)值、安裝費(fèi)用、工程試運(yùn)轉(zhuǎn)等所發(fā)生的支出等確定工程成本。 ③在建工程結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)點(diǎn) 在建工程項(xiàng)目按建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出，作為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值。 9）借款費(fèi)用 ①借款費(fèi)用資本化的確認(rèn)原則 公司發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，予 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開(kāi)元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 13 以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。 ②借款費(fèi)用資本化期間 資本化期間，指從借款費(fèi)用開(kāi)始資本化時(shí)點(diǎn)到停止資本化時(shí)點(diǎn)的期間，借款費(fèi)用暫停資本化的期間不包括在內(nèi)。 當(dāng)購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)中部分項(xiàng)目分別完工且可單獨(dú)使用時(shí)，該部分資產(chǎn)借款費(fèi)用停止資本化。 ③暫停資本化期間 符合資本化條件的資產(chǎn)在購(gòu)建或生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò)3個(gè)月的，則借款費(fèi)用暫停資本化；該項(xiàng)中斷如是所購(gòu)建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)或者可銷(xiāo)售狀態(tài)必要的程序，則借款費(fèi)用繼續(xù)資本化。 ④借款費(fèi)用資本化金額的計(jì)算方法 為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門(mén)借款的，專門(mén)借款的利息費(fèi)用 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開(kāi)元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 14 （扣除尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益）及其輔助費(fèi)用在所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)前，予以資本化。資本化率根據(jù)一般借款加權(quán)平均利率計(jì)算確定。與無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的支出，如果相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入公司且其成本能可靠地計(jì)量，則計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)成本。 外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。 自行開(kāi)發(fā)的無(wú)形資產(chǎn)，按相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及公司相關(guān)會(huì)計(jì)政策的有關(guān)規(guī)定確定。 非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、政府補(bǔ)助和企業(yè)合并取得的無(wú)形資產(chǎn)的成本，分別按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確定的方法計(jì)價(jià)。 （2）無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)方法和期限 使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)，自取得當(dāng)月起在預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)按直線法攤銷(xiāo)，計(jì)入當(dāng)期損益；如果預(yù)計(jì)使用年限超過(guò)了相關(guān)合同規(guī)定的受益年限或法律規(guī)定的有效年限，則攤銷(xiāo)期限為受益年限和有效年限兩者之中較短者。 對(duì)于使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)不進(jìn)行攤銷(xiāo)。 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開(kāi)元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 15 使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)的使用壽命估計(jì)情況： 項(xiàng) 目 預(yù)計(jì)使用壽命 依 據(jù) 辦公軟件 10年 法律規(guī)定 每期末，對(duì)使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷(xiāo)方法進(jìn)行復(fù)核。 11）稅項(xiàng) 流轉(zhuǎn)稅及附加稅費(fèi) 稅 種 計(jì)稅依據(jù) 稅率 營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額 5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 實(shí)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 7% 教育費(fèi)附加 實(shí)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 3% 地方教育費(fèi) 實(shí)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 2% 企業(yè)所得稅 公司名稱 稅率 備注 公司 25% 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值的70%為納稅基準(zhǔn)，%，或以租金收入為納稅基準(zhǔn)，稅率為12%。 其他稅種 按照有關(guān)規(guī)定計(jì)稅。被評(píng)估單位為委托方的全資子公司，亦為本次評(píng)估目的對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的標(biāo)的企業(yè)。 二、評(píng)估目的 本次評(píng)估的目的是為億城集團(tuán)股份有限公司下屬子公司北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜，提供北京西海龍湖置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 （一）評(píng)估對(duì)象 本次評(píng)估對(duì)象為北京西海龍湖置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值。 本次評(píng)估的評(píng)估對(duì)象為北京西海龍湖置業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值；評(píng)估范圍為評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日所包含的全部資產(chǎn)、負(fù)債。 委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與上述經(jīng)濟(jì)行為所涉及的委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。 對(duì)企業(yè)價(jià)值影響較大的主要資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況 （1）流動(dòng)資產(chǎn)：賬面價(jià)值358,，其中：貨幣資金17, 萬(wàn)元、應(yīng)收賬款2,、其他應(yīng)收款5,、存貨333, 萬(wàn)元，流動(dòng)資 北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告 ——————————————————————————————————————————————— 開(kāi)元資產(chǎn)評(píng)估有限公司