【正文】 337671390738446043503587563374625403689676792548附表66 借款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目 利率建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期（%）12345678一借款及還本付息1年初借款本息累計(jì)27115594599718086032685254186414041本金26356562778949886032685254186414041建設(shè)期利息759318376822本年借款2635629921332213本年應(yīng)計(jì)利息7592424450055984955394724118094本年還本11148175082666127824140415本年付息5598495539472411809二償還借款本金的資金來(lái)源11148175082666127824287021當(dāng)年可用于還款的未分配利潤(rùn)4807111672032021483223612當(dāng)年可用于還款的折舊499749974997499749973當(dāng)年可用于還款的攤銷13441344134413441344三償還借款本金的余額四借款償還期（年）附表671 資產(chǎn)負(fù)債表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期123456789101112一資產(chǎn)62115994591388801370641323381287901248351356191638061942662268962617031流動(dòng)資產(chǎn)總額00045246139893211318284426285299535138388179419應(yīng)收帳款000172320982632263126092748287930043129存貨000176717671767176717671767176717671767現(xiàn)金000500500500500500500500500500累計(jì)盈余資金0005341775403364202356657838943901331181740242在建工程62115994591388803固定資產(chǎn)凈值10913910414299145941488915184154791577416069163　減：固定資產(chǎn)折舊4997499749974997499749974997499749974無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值234002205720713193701802616800155741434713121　減：無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷134413441344134413441226122612261226二負(fù)債及所有者權(quán)益62115994591388801370641323381287901248351356191638061942662268962617031流動(dòng)負(fù)債總額260327042848284828422879291529482982應(yīng)付帳款2603270428482848284228792915294829822長(zhǎng)期借款（含建設(shè)期利息）27115594599718086032685254186414041　負(fù)債小計(jì)27115594599718088635712284471216888284228792915294829823所有者權(quán)益350004000041700484296111084078107947132777160927191351223947258721累計(jì)資本金350004000041700430874336043751437504373443835439314402244113累計(jì)資本公積金累計(jì)盈余公積金534177540336420890411709147421799321461累計(jì)未分配利潤(rùn)480715974362945777780138105383132678161933193147附表672 資產(chǎn)負(fù)債表（續(xù)）序號(hào)項(xiàng)目經(jīng) 營(yíng) 期1314151617181920212223一資產(chǎn)3001143431763884704360014857695377755920216485097072407682158677891流動(dòng)資產(chǎn)總額224053270636319451370502423791479318537085597094659346723842826937應(yīng)收帳款33313461358937183846397541034232436144904618存貨17671767176717671767176717671767176717671767現(xiàn)金500500500500500500500500500500500累計(jì)盈余資金2184562649083135953645184176784730775307155905956527187170868200522在建工程　　　　　　　　　　　3固定資產(chǎn)凈值6416661042579175479351669485444542042295391713604732922　減：固定資產(chǎn)折舊499731243124312431243124312431243124312431244無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值1189511499111021070610309991395169120872383277930　減：無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷1226397397397397397397397397397397二負(fù)債及所有者權(quán)益3001153431763884704360014857695377755920216485097072407682158677891流動(dòng)負(fù)債總額30373049308331183153318732223257329133263361應(yīng)付帳款303730493083311831533187322232573291332633612長(zhǎng)期借款（含建設(shè)期利息）　負(fù)債小計(jì)303730493083311831533187322232573291332633613所有者權(quán)益297078340128385387432883482616534588588799645252703948764889864428累計(jì)資本金4426144379444734456744660447544484844942450364513081576累計(jì)資本公積金　　　　　　　　　　　累計(jì)盈余公積金2528229575340913883243796489835439560031658917197678285累計(jì)未分配利潤(rùn)227535266173306823349485394160440850489556540279593021647783704567第七章 風(fēng)險(xiǎn)因素與風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)房地產(chǎn)商品是一種與其他一般商品有很大區(qū)別的特殊商品，這就決定了房地產(chǎn)投資與其他投資相比有自己獨(dú)特的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程是一種預(yù)測(cè)將來(lái)需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程。它具有以下幾個(gè)鮮明特點(diǎn)：（1）不可移動(dòng)性由于房地產(chǎn)開發(fā)屬于不動(dòng)產(chǎn)投資，它具有不可移動(dòng)性。開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必然面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）投資周期的長(zhǎng)久性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資周期一般比較長(zhǎng)。開發(fā)期長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就越不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一經(jīng)啟動(dòng)，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展加以改變和調(diào)整。開發(fā)期過(guò)長(zhǎng)也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)商品對(duì)需求的反應(yīng)滯后。（3）投資金額巨大一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目少則幾百萬(wàn)、多則幾千萬(wàn)、幾億甚至更多。而開發(fā)過(guò)程投入資金流動(dòng)性差，相對(duì)于其他投資工具又不易變現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)投資者面臨能否按期籌措項(xiàng)目順利開展所需資金及承擔(dān)較高的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。（4）投資收益率高。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般都有較高的利潤(rùn)率，且由于項(xiàng)目投資額巨大，若投資成功可為投資者帶來(lái)高額收益。 投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。它由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)）和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（或個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)）構(gòu)成。對(duì)于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策政治風(fēng)險(xiǎn)等整個(gè)市場(chǎng)的變化，作為企業(yè)不能改變其現(xiàn)狀的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是不可被分散的；而對(duì)于收益現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)等通過(guò)企業(yè)對(duì)投資的管理可改變的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是可被分散風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目可能會(huì)有以下風(fēng)險(xiǎn)。（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)它主要是指因?yàn)榻?jīng)濟(jì)活動(dòng)、景氣循環(huán)等總體經(jīng)濟(jì)因素影響到本項(xiàng)目投資的經(jīng)營(yíng)效益。例如，經(jīng)濟(jì)不景氣使大眾的投資意愿降低及購(gòu)買力下降，因而購(gòu)買或承租不動(dòng)產(chǎn)的能力降低，并造成項(xiàng)目?jī)r(jià)格或凈盈利的下降。本項(xiàng)目在實(shí)施之前已經(jīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作了非常詳細(xì)的分析和評(píng)估，對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和上海的未來(lái)充滿信心，因此能夠避免此風(fēng)險(xiǎn)（2）工程完工風(fēng)險(xiǎn)這種風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在設(shè)計(jì)和施工中出現(xiàn)工期延誤、質(zhì)量不符合要求、工程費(fèi)用超支等方面。對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)，公司將采取有效措施主動(dòng)抵御。如選擇資信好、技術(shù)可靠的承包商，簽訂規(guī)范的合同，做好工程管理工作等。（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)由于各個(gè)開發(fā)商的項(xiàng)目各不相同、各具特色。所以在進(jìn)行交易前，消費(fèi)者會(huì)做一番細(xì)致的收集和研究分析。而本項(xiàng)目主要作為商業(yè)酒店和藝術(shù)中心，更存在回款緩慢的特征。因此在競(jìng)爭(zhēng)激烈急需回款的情況下，可能會(huì)形成損失風(fēng)險(xiǎn)。因此，本酒店擬采取產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)方式，向重要商務(wù)客人銷售酒店客房產(chǎn)權(quán)，然后根據(jù)分時(shí)度假的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主享有酒店客房的所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)由證大集團(tuán)選定的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)。（4）公共政策和法律風(fēng)險(xiǎn)各種與房地產(chǎn)有關(guān)的政策法規(guī)由政府部門控制。而房地產(chǎn)開發(fā)受一些金融法規(guī)的影響十分明顯。如稅法的修改、新的金融政策出臺(tái)、土地出讓政策的變化、城市開發(fā)計(jì)劃的改變都會(huì)引起項(xiàng)目未來(lái)的變化。公司將緊密跟蹤和關(guān)注國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融法規(guī)的變化，及時(shí)采取有效措施積極防御此風(fēng)險(xiǎn)。（5）企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平限制，以至未達(dá)到預(yù)期的收益。如財(cái)務(wù)制度混亂引起的資金周轉(zhuǎn)緩慢；營(yíng)銷方式單一落后而引起的銷售緩慢等。證大集團(tuán)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，已經(jīng)積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，建立了完善規(guī)范的企業(yè)管理制度，并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著深刻的理解，特別在上海已經(jīng)建立了良好的企業(yè)信譽(yù)。因此，證大集團(tuán)是不存在企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的。