【正文】 功能的鄰里中心和一批學(xué)校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。園區(qū)的科技、文體、教育、衛(wèi)生等社會事業(yè)都在迅速發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)擁有良好的社會經(jīng)濟條件。二、項目建設(shè)自然條件蘇州地區(qū)享有“人間天堂”的美譽，除有天時、地利、黃金水道等優(yōu)勢外，自然資源雄厚，物產(chǎn)豐富，是真正的“魚米之鄉(xiāng)”。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無霜期長，四季分明；年平均氣溫為16℃，無霜期230天左右，日照2000小時以上，年降水量1100毫米，3至8月的降水量占全年雨量的65％左右。水文大運河從1919年至1971年43年的平均水位（黃海高程，下同），（1954年7月28日），（1934年8月27日）。吳淞江旱季流量約為10立方米/秒，雨季增大至20立方米/秒。地下水位：根據(jù)歷年來鉆孔測得，～，但受到季節(jié)運河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關(guān)，滲水層一般于177?！?，即粘性土與輕亞粘土粉砂交界處，其次一般分布于細砂、礫砂層，為良好含水層，常溫保持在20℃左右，深層承壓水一般有三層，Ⅰ層在－，厚5～6m；Ⅱ?qū)釉冢?00m左右，為理想的開采層，厚6～20m；Ⅲ層在－130m左右處，厚2～6m。地下水一般無侵蝕作用，但在有侵蝕性化合物生產(chǎn)用水的工廠、礦區(qū)及其周圍，地下水需要進行分析、確定其侵蝕性。溫度年平均溫度： ℃月平均最高溫度： ℃（1971年7月）月平均最低溫度： －℃（1978年1月）歷史最高溫度： ℃(1953年8月26日、1954年8月12日)歷史最低溫度： －℃（1958年1月16日）風(fēng)況年平均風(fēng)速： 年最大平均風(fēng)速： 年最小平均風(fēng)速： m/s最大風(fēng)速： 常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)(夏季居多)，其次為西北風(fēng)(冬季)。降水量平均年降雨量 最大年降雨量 最多年降水日數(shù) 149日最小年降雨量 604 mm最大日降水量 mm最大月降水量 mm最小月降水量 mm濕度年平均相對濕度 %年平均最大相對濕度 85%年平均最小相對濕度 78%最小絕對濕度 12%年平均絕對濕度 最大絕對濕度 最小絕對濕度 蒸發(fā)量年平均蒸發(fā)量 年最大平均蒸發(fā)量 年最小平均蒸發(fā)量 852mm月最大蒸發(fā)量 月最小蒸發(fā)量 氣壓年平均氣壓 年平均最高氣壓 年平均最低氣壓 最高氣壓 最低氣壓 日照年平均日照小時 年平均最多日照小時 年平均最少日照小時 地震蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。本項目所在地自然條件較好。第五章 經(jīng)營規(guī)模和營銷方式第一節(jié) 經(jīng)營規(guī)模本項目總體經(jīng)營思路為：準確定位、特色經(jīng)營、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。一、零售營業(yè)面積超市營業(yè)區(qū)8750m2。經(jīng)營品種超市入選商品20000余種，經(jīng)營品種分類詳見表5－1。 表51經(jīng)營品種序號分類序號分類一生鮮商品四非食品非技術(shù)（2）1奶制品1家用五金2面包2工具3糕點3像制品4自助熟食4游戲及玩具5肉類5體育用品6魚類6廚房與餐桌用品7冷凍食品7學(xué)習(xí)辦公用品8蔬果8清潔整理用品9干果／南北貨9箱包珠寶二非食品非技術(shù)（1）五大眾消費品1照相1成品2音像2洗滌菜3家具3美容美發(fā)4大家電4清潔護理5小家電5小吃早餐6通訊6餅干三紡織品7飲料煙酒1男裝8團購品2兒童用品3內(nèi)衣裝4女裝5鞋類6家用紡織品消費對象中、低、高收入群體服務(wù)區(qū)域以蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州古城區(qū)為基礎(chǔ)，擴展至全市范圍及周邊地區(qū)。經(jīng)營規(guī)模項目正常經(jīng)營年達到零售額40248萬元，其中，進口產(chǎn)品所占比例為5%。進口商品目錄詳見表5－2?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)年度商品進口總額不得超過本企業(yè)當(dāng)年商品銷售額的30％。本項目進口商品規(guī)模符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關(guān)要求。 表52進口商品目錄表序號商品名稱備注1鞋類2鐘表類3化妝品4護發(fā)用品5護膚用品6香水7體育用品8游戲及玩具9大家電10小家電11學(xué)習(xí)辦公用品12箱包珠寶13照相 14酒類15其它二、出口經(jīng)營品種與出口規(guī)模本項目成立后，將逐步組織蘇州及江蘇省的紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的***大賣場銷售，起步階段擬定為年出口500萬美元，第二年為年出口750萬美元，第三年起年出口在1000萬美元以上。出口商品品種及規(guī)模詳見表5－3。出口商品品種及規(guī)模一覽表表5－3 單位:萬美元序號 年份產(chǎn)品目錄200120022003年起1紡織品、各類布、服裝面料601001502各類服裝（含絲、棉、化纖）1001401703食品50801004禮品2540505小五金4050556家用電器50751007輕工產(chǎn)品50751258日用雜品50751009農(nóng)產(chǎn)品25405010工藝品5075100合計5007501000銷售渠道及銷售區(qū)域利用***集團龐大的國際營銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，組織蘇州及江蘇省的產(chǎn)品出口至相應(yīng)國家和地區(qū)。第二節(jié) 貨源采購及配送一、超市貨源采購與配送***集團在中國專門設(shè)立了采購中心負責(zé)為商店組織貨源。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負責(zé)***在整個江蘇地區(qū)及中國其它地區(qū)的商品采購及配送。***集團中國采購中心的主要任務(wù)是：?分析消費者的需求；?完成超市品種系列的構(gòu)成；?與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議；?監(jiān)督商業(yè)合同的實施；?超市內(nèi)的促銷活動。***集團采購中心負責(zé)超市貨源采購。為促進商品的統(tǒng)一配送，***集團在上海專門設(shè)立了配送中心。配送中心在功能上是一個商品物流的過程，下設(shè)多個倉庫、加工車間和運輸車隊。其中，加工車間主要是對部分商品重新進行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。本項目為***集團的蘇州店，具有獨立的法人地位，除利用***集團在上海的主配送中心外，在蘇州另設(shè)一配送中心，以方便商品的及時配送。本項目所需商品全部由供應(yīng)商供貨上門，不需考慮室外運輸方案。二、出口商品貨源及采購***集團在中國專門設(shè)立了出口代表處。出口代表處的主要職責(zé)是接受法國***國際采購中心的尋貨，從中國直接采購產(chǎn)品并銷售到11個國家的***商場。出口代表處的任務(wù)是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商明釋***的規(guī)范和質(zhì)量要求。1995年***集團在上海設(shè)立了第一個出口代表處，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購點，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地直接出口到世界各地的***大型超市中心銷售。隨著***集團在中國的發(fā)展，該集團表示，對我國商品的出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國設(shè)立更多的出口代表處。本項目出口產(chǎn)品的貨源組織與采購由***集團出口代表處負責(zé)。第六章 技術(shù)設(shè)備一、計算機管理系統(tǒng)合作公司將采用計算機管理。計算機管理系統(tǒng)由公司總部的電腦系統(tǒng)、超市系統(tǒng)、遠程聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)組成?？偛康挠嬎銠C配置合作公司主要采用組主機系統(tǒng)或PC局域網(wǎng)系統(tǒng)。這一電腦系統(tǒng)將包括業(yè)務(wù)管理、財務(wù)會計管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運輸管理、POS電子定貨、遠程通訊、綜合統(tǒng)計信息管理和系統(tǒng)維護等模塊，以適應(yīng)連鎖超市統(tǒng)一進貨、統(tǒng)一價格、統(tǒng)一調(diào)度和規(guī)模經(jīng)營之需要。由于***集團公司已在上海成立了合作經(jīng)營的超市公司，完成了總公司和采購中心的電腦配置。蘇州***超市有限公司成立后，將與上海總公司連網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，以便統(tǒng)一配貨，降低成本。超市的計算機配置合作公司通過服務(wù)器IBM AS400，PC+DOS機的獨立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。前臺POS機把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務(wù)器中，后臺服務(wù)器能及時跟蹤超市銷售的最新動態(tài)。配送中心計算機配置配送中心在功能上是一個商品物流的過程，下設(shè)多個倉庫、加工車間和運輸車隊。其中，加工車間主要是對部分商品重新進行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。上海的主配送中心已完成了電腦配置，本項目建立的蘇州分配送中心將與上?？偣韭?lián)網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，降低成本。蘇州配送分中心主要配置采購管理系統(tǒng)、庫存管理系統(tǒng)、配送管理系統(tǒng)、報表管理系統(tǒng)、運輸管理系統(tǒng)、POS電子訂貨系統(tǒng)、遠程通訊系統(tǒng)等。二、其它設(shè)備考慮本項目特點，特別是項目建設(shè)方案，其它主要采購設(shè)備還包括：中央冷暖空調(diào)、監(jiān)控報警系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)、通訊設(shè)備、計算機設(shè)備等。項目主要設(shè)備采購清單詳見表6－1。 表61主要設(shè)備采購清單序號項目名稱單位數(shù)量主要參數(shù)來 源1冷水機組套2350RT進口2燃氣全自動無壓熱水鍋爐臺240＊104Kcal/h中外合資3盤管及新風(fēng)機組套1中外合資4冷卻塔臺1國產(chǎn)5監(jiān)控報警設(shè)備套1國產(chǎn)6自動噴淋滅火設(shè)備套1國產(chǎn)7通訊設(shè)備套1法國8計算機設(shè)備及配件臺35進口（法國或日本）92t熱水鍋爐臺2國產(chǎn)10干式變壓器個2每臺1600kVA國產(chǎn)11柴油發(fā)電機組套1國產(chǎn)12手推車輛3000進口13冷藏柜及配件套40進口（法國）14排水機泵及配件套2進口（法國）15標(biāo)簽條套8000進口（法國）16面團、糕點設(shè)備套2進口（法國）17各種貨架套600進口（法國）18部門標(biāo)志牌個80進口（泰國）19收銀設(shè)備及配件套60進口（法國）20切面包片機架及配件套2進口（法國）21熟食加工設(shè)備及熟食柜套50進口（法國）22手扶梯部4進口（法國）23電梯部2進口(德國、日本或美國)24貨梯部2國產(chǎn)第七章 項目建設(shè)方案第一節(jié) 總平面布置一、總平面設(shè)計原則全面規(guī)劃，利于實施；功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便；與外界保持良好的交通和運輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷；滿足項目在朝向、光線、安全、防護、通訊、照明等方面的要求；符合并充分利用自然條件，包括地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積；考慮項目所地地段的總體景觀，場地布置與建設(shè)能夠美化城市；便于利用城市已有的上下水、煤氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施；符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)規(guī)定的規(guī)范要求。二、總平面布局項目選址位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機場快速道路只有200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過，且在一公里外有互通出口。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村。項目基址總占地面積約45800平方米，為園區(qū)內(nèi)已成片開發(fā)的地塊，已經(jīng)辦妥建設(shè)用地手續(xù)，待項目啟動后即可正式使用。本項目的建設(shè)主體為一座三層的超市，同時建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施。本項目主入口位于基地的西正角，超市前設(shè)27米寬的大型多功能廣場，提供人流集散與休閑的開闊空間，既滿足了超市的功能需求，又形成了較大的氣勢和商業(yè)氣氛。同時為方便顧客停車需要，本項目在多功能廣場旁邊設(shè)置一座室外自行車停車場。社會機動車輛主入口位于基地的西角，基地緊臨金湖路，社會車輛進入基地后，可以經(jīng)超市北角的二車道路將車開至室內(nèi)停車場，再乘電梯或自動扶梯下到超市，出租車主入口位于基地西側(cè)，出租車進入基地后可直接將客人送至超市入口處，下客后再向前至出租車候客處排隊接客。停車場的車輛由建筑西南角道路離場。貨車入口位于基地東南角，車輛沿道至卸貨區(qū)，再由紫滕街路離場。本項目交通流線較為順暢。本項目總建筑面積為33710m2，水、電、煤氣、通訊、停車、綠化等配套設(shè)施與超市建筑物同步設(shè)計施工建設(shè)。建筑主體層數(shù)為三層，容積率為74％，綠化率為30％。主要技術(shù)指標(biāo)詳見表71。 表71主要技術(shù)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1占地面積m2458002建筑面積m233710容積率％74