【正文】 片區(qū)將充分依托區(qū)內的國家級集裝箱中心站，發(fā)揮中國—東盟自由貿易區(qū)橋頭堡的區(qū)位優(yōu)勢，建設國際化、規(guī)范化、規(guī)?；⒕W絡化的國際物流中心，成為昆明現(xiàn)代物流體系的核心。吳家營片區(qū)：新城行政中心位于新城中心，人口10萬人。吳家營片區(qū)是呈貢新城的中心片區(qū)，是新城的行政中心、文化交流中心、商務中心。雨花片區(qū)：主打文化教育位于新城東南部，人口20萬人。雨花片區(qū)是呈貢新城的文教片區(qū)，引入昆明主城的大學搬遷項目，建成開放性、綜合性、生態(tài)性的大學教育區(qū)，成為集產、學、研一體化的城市文教區(qū)。環(huán)湖濕地片區(qū)：重建生態(tài)系統(tǒng)。環(huán)湖濕地片區(qū)嚴格控制規(guī)劃區(qū)內的開發(fā)項目，以確保達到恢復、重建滇池東岸湖濱濕地生態(tài)系統(tǒng)，提升滇池東岸的生態(tài)景觀質量，促進滇池的保護。昆明城市、人口、經濟及產業(yè)無法支撐新城短期內的快速開發(fā)建設。而同時主城區(qū)城中村改造，將在主城二環(huán)以內區(qū)域形成大量的土地供應，由于傳統(tǒng)的城市價值認知，對與置業(yè)者和開發(fā)商都行成形成極強的吸引力。新城開發(fā)與舊城改造的同時進行，分散了資金的專注度，將大幅減緩新城開發(fā)的進度。3）第三區(qū)域的發(fā)展位于昆明主城區(qū)與呈貢新城之間的昆洛板塊是昆明目前發(fā)展的第三區(qū)域。昆洛片區(qū)地處昆明主城區(qū)與呈貢新城區(qū)的過渡地帶，通過廣福路連接經濟技術開發(fā)區(qū)和西山區(qū)，是未來昆明發(fā)展的重心，這一地區(qū)受到眾多住戶與投資者的親睞。昆洛板塊位于昆明市東南方向，是連接昆明與呈貢新城的中間地帶，昆洛板塊由于與昆明市區(qū)距離較遠且交通情況較差，因此在很長一段時間內都沒有開發(fā)商進入，隨著昆明老城區(qū)可建設用地的日益減少及政府對呈貢新城開發(fā)力度的加大，越來越多的開發(fā)商開始把目光投向這一片連接昆明老城與新城的熱土。最早進入該板塊的地產開發(fā)商是來自北京的世紀金源集團，該集團在2004年推出了占地3680畝的昆明世紀城項目，吹響了昆洛板塊的房地產開發(fā)號角，其后星耀集團和冠江集團也分別以2200畝的新亞洲體育城和250畝的彼岸進入該板塊，將該板塊的房地產開發(fā)推向了一個新的高峰。而2008年底螺螄灣國際商貿城的強勢開發(fā)，對該區(qū)域的發(fā)展帶來了非常大的影響。同時周邊住宅、產業(yè)、商業(yè)貿易等的開發(fā)，對區(qū)域發(fā)展成熟起到了非常大的推動力。從城市規(guī)劃上看，第三區(qū)域處于過渡帶，將獲發(fā)展先機；這個區(qū)域的產品目前住宅以小高層實用二房三房為主，搭配舒適性洋房別墅；商業(yè)則是以大型專業(yè)市場、商貿中心搭配社區(qū)配套商業(yè)為主；產業(yè)則以產業(yè)園、信息園、物流園等為主。第三區(qū)域的發(fā)展，是依托于該區(qū)域大盤開發(fā)及產業(yè)開發(fā)為主的，當然，從地理上看，第三區(qū)域位于新城與老城之間，到兩個區(qū)域都較近，在商業(yè)、產業(yè)及住宅上都有優(yōu)勢，這也是獲得發(fā)展的先機。4）三個區(qū)域同時開發(fā)的“?！迸c“機”威脅：三個區(qū)域同時大規(guī)模開發(fā)造成激烈競爭。城中村改造、呈貢新城建設、第三區(qū)域開發(fā)的同時進行，將推出大量的產品，這對開發(fā)商及開發(fā)的樓盤來說，將面臨著非常激烈的競爭。產品同質化，價格戰(zhàn)，供過于求等等的問題都會隨之而來。三個區(qū)域的同時大規(guī)模開發(fā)導致供需比例失衡。昆明目前二手房空置率在大中城市上比較來看，空置率都過高。而三個區(qū)域大規(guī)模的開發(fā)，將推出更多的住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等產品，而昆明城市的需求達不到這樣的量，供大于求的問題將會非常嚴重。城市發(fā)展與地產開發(fā)時間上的錯位。昆明城市發(fā)展相對落后，經濟、產業(yè)、人口都無法達到大都市的級別，而地產的開發(fā)速度及規(guī)劃時按照大都市的開發(fā)節(jié)奏來規(guī)劃的。規(guī)劃上城市建設是按照理想狀態(tài)下的招商引資后的結果，而實際上2008年昆明招商引資并沒有達到預期，兩者之間的錯位將會對地產行業(yè)有非常大的影響。機會：三個區(qū)域的開發(fā)可以相互協(xié)調。主城區(qū)城中村改造，新城區(qū)城市建設，第三區(qū)域產業(yè)建設，三個區(qū)域的功能、結構、需求可以互相彌補。各個區(qū)域的功能做到有效規(guī)劃，就能避免一定量的同質化競爭。城市規(guī)劃發(fā)展的大改變。三個區(qū)域同時建設，如果招商引資得當，昆明城市功能能做到理想狀態(tài)，那么對于昆明以及云南來說，是一個很好的發(fā)展機遇。城市區(qū)域功能的提升。三個區(qū)域按照規(guī)劃上開發(fā)，如果招商引資及相關政策把握得當，對昆明面對云南、東南亞來說，都是昆明城市功能較大的提升。第四部分 昆明房地產現(xiàn)狀及發(fā)展一、區(qū)域及開發(fā)城中村改造項目逐漸增多。本次房交會，城中村改造性質的參展樓盤增多，且這類樓盤有個特點，就是大多不是純住宅或者純商業(yè)，而是以住宅、商業(yè)、寫字樓等為一體的綜合體性質出現(xiàn)。這些項目在展會上大多都是展示形象，在售的較少，隨著城中村改造的進一步實施，未來這樣的項目還將大量增加。新城及第三區(qū)域開發(fā)加大。呈貢新城本次雖然才有兩個樓盤參展，但未來供應增大將是不爭的事實。這次參展的樓盤目前都處于形象階段，規(guī)模為中大型樓盤，未來供應將非常大。第三區(qū)域參展的樓盤有4個，在售及未售項目都有，在新城還沒有發(fā)展起來的時候，第三區(qū)域得到了發(fā)展，開發(fā)量將有增無減。品牌開發(fā)商優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。這次展會上，俊發(fā)、銀海、奧宸、長基等開發(fā)商攜多個項目參展，且所屬項目不論規(guī)模還是區(qū)位都相對不錯。隨著舊改及土地的招拍掛，品牌開發(fā)商不論是在資金、開發(fā)經驗、品牌認可等方面都有著較大的優(yōu)勢。二、供應及需求僅作展示的樓盤較多，下半年供應量大。本次房交會未售僅作形象展示及積累客戶的項目多達20個，占所有展出樓盤的一半左右。這也說明，在下半年，這些樓盤都有可能上市開盤，那么供應量將會非常大。中心區(qū)集中供應，周邊區(qū)域性開發(fā)。本次春交會上，中心區(qū)二環(huán)內有12個項目參展，其中8個為未售項目。中心區(qū)未來集中供應的趨勢已經顯現(xiàn)，而周邊區(qū)域性參展樓盤較多，比如第三區(qū)域及滇池板塊，在售及未售項目較多。寫字樓、集中商業(yè)項目供應增多。本次房交會，純寫字樓參展的有3個，而帶有寫字樓的綜合項目有6個。這是近些年房交會寫字樓參展之最，其中大多分布在中心區(qū)域內。集中商業(yè)也隨著綜合體等的出現(xiàn)大量涌現(xiàn)。未來寫字樓和集中商業(yè)競爭將非常激烈。部分樓盤僅做展示，探底昆明樓市。本次參展樓盤中，有將近一半是未售項目，更有部分項目只是在土地平整階段，房交會只是展示而已。這是由于這些項目的部分開發(fā)商見今年年初昆明樓市出現(xiàn)“小陽春”，探底樓市，如果情況好就在下半年推出項目，如果形勢不好則往后推。三、價格及產品下半年價格平穩(wěn)是主旋律，優(yōu)惠是手段。影響價格的因素很多，有形勢（經濟危機），政策調控，區(qū)域需求，區(qū)域供應，地價。建筑成本等。昆明實質上受經濟危機影響較小，影響更多的是消費信心。但供需對昆明的影響較大，昆明目前的經濟、產業(yè)、人口導致昆明需求相對大城市來說，要有限得多。目前昆明樓市價格、供需等關系基本穩(wěn)定，價格不會有太大變動。優(yōu)惠手段及措施是一些常見的手段。當然，產品差、區(qū)位差的期房可能會有較大的價格變動，但是無關大局。昆明基本進入準現(xiàn)房時代。目前在售銷售較好及春交會期間銷售較好的樓盤大多為準現(xiàn)房。隨著樓盤開發(fā)周期的拉長及銷售期的拉長，期房到準現(xiàn)房及現(xiàn)房的趨勢是必然。當然，客戶的需求也導致了期房向準現(xiàn)房的轉變。客戶更注重產品本質。從房交會受關注度及成交樓盤來看，客戶更看重樓盤的品質及產品的自身。準現(xiàn)房及準現(xiàn)房內的樣板房對客戶的打動性還是很強的。而品牌開發(fā)商之所以受關注度，無非看重的也是樓盤的品質和產品的本質。至祥研究中心 2009年5月4日36 / 36