【正文】 而品牌開發(fā)商之所以受關(guān)注度，無非看重的也是樓盤的品質(zhì)和產(chǎn)品的本質(zhì)。從房交會(huì)受關(guān)注度及成交樓盤來看，客戶更看重樓盤的品質(zhì)及產(chǎn)品的自身。當(dāng)然，客戶的需求也導(dǎo)致了期房向準(zhǔn)現(xiàn)房的轉(zhuǎn)變。目前在售銷售較好及春交會(huì)期間銷售較好的樓盤大多為準(zhǔn)現(xiàn)房。當(dāng)然，產(chǎn)品差、區(qū)位差的期房可能會(huì)有較大的價(jià)格變動(dòng)，但是無關(guān)大局。目前昆明樓市價(jià)格、供需等關(guān)系基本穩(wěn)定，價(jià)格不會(huì)有太大變動(dòng)。昆明實(shí)質(zhì)上受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響較小，影響更多的是消費(fèi)信心。影響價(jià)格的因素很多，有形勢（經(jīng)濟(jì)危機(jī)），政策調(diào)控，區(qū)域需求，區(qū)域供應(yīng)，地價(jià)。這是由于這些項(xiàng)目的部分開發(fā)商見今年年初昆明樓市出現(xiàn)“小陽春”，探底樓市，如果情況好就在下半年推出項(xiàng)目，如果形勢不好則往后推。部分樓盤僅做展示，探底昆明樓市。集中商業(yè)也隨著綜合體等的出現(xiàn)大量涌現(xiàn)。本次房交會(huì)，純寫字樓參展的有3個(gè)，而帶有寫字樓的綜合項(xiàng)目有6個(gè)。中心區(qū)未來集中供應(yīng)的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)，而周邊區(qū)域性參展樓盤較多，比如第三區(qū)域及滇池板塊，在售及未售項(xiàng)目較多。中心區(qū)集中供應(yīng)，周邊區(qū)域性開發(fā)。本次房交會(huì)未售僅作形象展示及積累客戶的項(xiàng)目多達(dá)20個(gè)，占所有展出樓盤的一半左右。隨著舊改及土地的招拍掛，品牌開發(fā)商不論是在資金、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌認(rèn)可等方面都有著較大的優(yōu)勢。品牌開發(fā)商優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。這次參展的樓盤目前都處于形象階段，規(guī)模為中大型樓盤，未來供應(yīng)將非常大。新城及第三區(qū)域開發(fā)加大。本次房交會(huì)，城中村改造性質(zhì)的參展樓盤增多，且這類樓盤有個(gè)特點(diǎn)，就是大多不是純住宅或者純商業(yè)，而是以住宅、商業(yè)、寫字樓等為一體的綜合體性質(zhì)出現(xiàn)。三個(gè)區(qū)域按照規(guī)劃上開發(fā)，如果招商引資及相關(guān)政策把握得當(dāng)，對(duì)昆明面對(duì)云南、東南亞來說，都是昆明城市功能較大的提升。三個(gè)區(qū)域同時(shí)建設(shè)，如果招商引資得當(dāng)，昆明城市功能能做到理想狀態(tài)，那么對(duì)于昆明以及云南來說，是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。各個(gè)區(qū)域的功能做到有效規(guī)劃，就能避免一定量的同質(zhì)化競爭。機(jī)會(huì)：三個(gè)區(qū)域的開發(fā)可以相互協(xié)調(diào)。昆明城市發(fā)展相對(duì)落后，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口都無法達(dá)到大都市的級(jí)別，而地產(chǎn)的開發(fā)速度及規(guī)劃時(shí)按照大都市的開發(fā)節(jié)奏來規(guī)劃的。而三個(gè)區(qū)域大規(guī)模的開發(fā)，將推出更多的住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等產(chǎn)品，而昆明城市的需求達(dá)不到這樣的量，供大于求的問題將會(huì)非常嚴(yán)重。三個(gè)區(qū)域的同時(shí)大規(guī)模開發(fā)導(dǎo)致供需比例失衡。城中村改造、呈貢新城建設(shè)、第三區(qū)域開發(fā)的同時(shí)進(jìn)行，將推出大量的產(chǎn)品，這對(duì)開發(fā)商及開發(fā)的樓盤來說，將面臨著非常激烈的競爭。第三區(qū)域的發(fā)展，是依托于該區(qū)域大盤開發(fā)及產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主的，當(dāng)然，從地理上看，第三區(qū)域位于新城與老城之間，到兩個(gè)區(qū)域都較近，在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)及住宅上都有優(yōu)勢，這也是獲得發(fā)展的先機(jī)。同時(shí)周邊住宅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易等的開發(fā)，對(duì)區(qū)域發(fā)展成熟起到了非常大的推動(dòng)力。最早進(jìn)入該板塊的地產(chǎn)開發(fā)商是來自北京的世紀(jì)金源集團(tuán)，該集團(tuán)在2004年推出了占地3680畝的昆明世紀(jì)城項(xiàng)目，吹響了昆洛板塊的房地產(chǎn)開發(fā)號(hào)角，其后星耀集團(tuán)和冠江集團(tuán)也分別以2200畝的新亞洲體育城和250畝的彼岸進(jìn)入該板塊，將該板塊的房地產(chǎn)開發(fā)推向了一個(gè)新的高峰。昆洛片區(qū)地處昆明主城區(qū)與呈貢新城區(qū)的過渡地帶，通過廣福路連接經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和西山區(qū)，是未來昆明發(fā)展的重心，這一地區(qū)受到眾多住戶與投資者的親睞。新城開發(fā)與舊城改造的同時(shí)進(jìn)行，分散了資金的專注度，將大幅減緩新城開發(fā)的進(jìn)度。昆明城市、人口、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)無法支撐新城短期內(nèi)的快速開發(fā)建設(shè)。環(huán)湖濕地片區(qū)：重建生態(tài)系統(tǒng)。雨花片區(qū)：主打文化教育位于新城東南部，人口20萬人。吳家營片區(qū)：新城行政中心位于新城中心，人口10萬人。洛羊片區(qū)：國際物流中心位于呈貢新城的北部，規(guī)劃人口5萬人。大沖片區(qū)利用靠近物流中心及公路、鐵路，交通方便的優(yōu)勢，以制造業(yè)為主，集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)為一體的工業(yè)區(qū)。大漁片區(qū)以醫(yī)藥產(chǎn)品開發(fā)利用、特色生態(tài)、文化、旅游及高品質(zhì)居住區(qū)為支柱的未來“山水田城”。烏龍片區(qū)是新城以體育休閑為主要功能的片區(qū)，其北部用地沿城市中央綠化帶設(shè)置商業(yè)中心和大型公眾活動(dòng)設(shè)施，南部用地以運(yùn)動(dòng)、休閑、健身為主題，形成豐富多彩的體育特色區(qū)。主要依托斗南國際花卉拍賣交易中心，建設(shè)以生物技術(shù)為先導(dǎo)、圍繞花卉產(chǎn)業(yè)研究、展示、交易及旅游功能，成為景觀優(yōu)美、富有特色的亞洲花都。 遠(yuǎn)景目標(biāo)：按照建設(shè)山水園林生態(tài)城市的總體布局，用10年左右的時(shí)間，把昆明呈貢新城建設(shè)成為環(huán)滇池的東部新城，面向東南亞的物流中心、中國花卉交易中心及研發(fā)中心、現(xiàn)代新昆明重要的行政文教及新興工業(yè)中心，成為城市規(guī)?；竞侠怼⒒A(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施基本形成，特色經(jīng)濟(jì)和特色風(fēng)貌基本形成，功能健全、環(huán)境良好的現(xiàn)代化新城。在白龍?zhí)端畮煳鱾?cè)的制高點(diǎn)要能看到滇池。規(guī)劃人口：昆明呈貢新城人口：預(yù)測2020年呈貢新城規(guī)劃人口95萬人。如果處理不當(dāng)，對(duì)昆明房地產(chǎn)市場將會(huì)有形成不利因素。城中村改造涉及區(qū)域、面積大，涉及人口多，336個(gè)城中村5年內(nèi)的改造完畢，對(duì)昆明房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重要的影響，其中對(duì)房地產(chǎn)整體市場的供需關(guān)系形成影響，對(duì)昆明寫字樓、商業(yè)及酒店發(fā)展形成影響。老鴨營、解家橋片區(qū)擬建成商業(yè)、金融、住宅、物流行業(yè)為一體的商住綜合區(qū)。（18）老鴉營，（、）。（16）劉家營，（、），常住人口323人。（20）豆腐營，（21）黃瓜營，未啟動(dòng)項(xiàng)目（2）江家橋、（3）新村、（4）上栗村、（5）下栗村、（7）六合村，（、），常住人口823人，擬建成西市區(qū)集商務(wù)辦公、文化娛樂、酒店、高檔住宅為一體綜合區(qū)。（9）趙家堆村，（10）棕樹營村，啟動(dòng)時(shí)間08年8月，用地面積35畝，房屋總建筑面積36896㎡，（11）潘家灣小、新村，啟動(dòng)時(shí)間08年8月，房屋總建筑面積32416㎡，（12）潘家灣大村，啟動(dòng)時(shí)間08年6月，用地面積30畝，房屋總建筑面積16920㎡，納入綜合改造面積約103畝。第一批：（1）土堆村，啟動(dòng)時(shí)間08年4月，規(guī)劃區(qū)東西長約500米，南北長約570米。2008年啟動(dòng)了12個(gè)城中村改造項(xiàng)目，2009年將啟動(dòng)8個(gè)城中村改造；盤龍區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)共有67個(gè)城中村， 。2008年啟動(dòng)了31個(gè)城中村改造項(xiàng)目；西山區(qū)城中村改造范圍共涉及115個(gè)自然村，總占地面積約40157畝，2008年啟動(dòng)了14個(gè)城中村改造項(xiàng)目；五華區(qū)建成區(qū)內(nèi)有城中村51個(gè)，總建筑面積621萬平方米。2008年昆明分兩批啟動(dòng)了80個(gè)城中村（包括呈貢）改造項(xiàng)目，2009年計(jì)劃再實(shí)施45個(gè)城中村的改造。而位于主城與新城之間的第三區(qū)域，在舊改和新城在建過程中，率先得到了發(fā)展機(jī)遇，隨著目前該區(qū)域的一些大型商業(yè)及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，未來該區(qū)域供應(yīng)量會(huì)更大。而呈貢新城的建設(shè)，對(duì)呈貢新城周邊土地的開發(fā)，是未來發(fā)展的趨勢之一?？梢钥闯?，隨著舊改及新城建設(shè)，品牌開發(fā)商的優(yōu)勢越來越明顯，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌認(rèn)可，資金積累等都是市場競爭中的重要手段，而品牌開發(fā)商越做越強(qiáng)，中小開發(fā)商逐漸衰退，兼并將是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢。而銀海則是在售的三個(gè)項(xiàng)目，奧宸（金宸）本次也推出了世紀(jì)半島最后一期和新亞洲體育城的橘郡。橙郡春城海岸金領(lǐng)地暢園保利第壹城官南板塊銀海領(lǐng)域上東城奧宸世紀(jì)財(cái)富中心北市板塊天驕北麓俊發(fā)中心盛高大城昆明玉器城香樟俊園果殼中的宇宙西山板塊西