【正文】 執(zhí)行。 高效的媒體宣傳保持與各種媒體的良好關(guān)系就是更大的保護(hù)自己的品牌，讓各種媒體在各種情況下都充分保護(hù)酒店品牌。不斷的以舉辦各種公益活動(dòng)為契機(jī)，通過(guò)媒體宣傳吸引消費(fèi)者及消費(fèi)中介的關(guān)注，長(zhǎng)時(shí)間保持酒店在社會(huì)中的影響力。 經(jīng)營(yíng)管理模式 基本模式 酒店實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由總經(jīng)理牽頭組建整個(gè)經(jīng)營(yíng)班子。能最大限度的降低管理成本，提高效益。 組織管理架構(gòu)（見附表）第十二章 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 取值說(shuō)明 計(jì)算期的確定：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期2010年起至2019年底共10年。 銷售收入估算依據(jù)：酒店收入分為四大類核算：客房、餐飲、小型收益部門、租金及其他收入。客房：客房總數(shù)1121間，第一個(gè)五年：參照2007年張家界武陵源國(guó)際度假酒店銷售價(jià)格，考慮擴(kuò)建項(xiàng)目完工后形成市場(chǎng)拉動(dòng)影響及游客結(jié)構(gòu)調(diào)整，旺季8個(gè)月，入住率為80%，價(jià)格580元/間；淡季4個(gè)月，入住率為40%，價(jià)格480元/間。第二個(gè)五年：價(jià)格考慮下調(diào)5%。餐飲：根據(jù)張家界及其他可比較區(qū)域的同檔次酒店，餐館消費(fèi)分為食品收入、飲品收入、其他餐飲收入，其中食品收入為每一住客房的120元；飲品收入為食品收入的15%；其他餐飲收入為食品收入與飲品收入合計(jì)的10%。小型收益部門：含電話收入、客衣洗滌、健身房、禮品店、商務(wù)中心、娛樂中心等。取值為每一住客房的30元。租金及其他收入：含外包場(chǎng)地租金、會(huì)議室出租收入、其他任何部門取得的各種收入，為凈收入。取值為客房收入的4%。 成本費(fèi)用估算依據(jù)：根據(jù)收入計(jì)算口徑，考慮計(jì)算變動(dòng)與固定成本，成本費(fèi)用按以下大項(xiàng)核算：客房人工成本、客房其他費(fèi)用、食品成本、飲品成本、餐飲人工成本、餐飲其他成本、小型收益部門成本、行政一般開支、市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用、能源費(fèi)用、物業(yè)運(yùn)營(yíng)維保、管理費(fèi)、利息支出、銷售稅金。項(xiàng) 目取值依據(jù)取值比例說(shuō)明客房人工成本每一住客房30元客房部、前臺(tái)等人工資及福利費(fèi)客房其他費(fèi)用客房收入的%6%用品、洗滌、紙張等食品成本食品收入的%35%飲品成本飲品收入的%25%餐飲人工成本餐飲收入的%10%餐飲部、廚房工資及福利餐飲其他成本餐飲收入的%9%瓷器、印刷、制服等小型收益成本小型收益的%40%行政一般開支定額50人2000元行政及后勤人員工資及福利、辦公費(fèi)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用總收入的%2%銷售人員工資及廣告、宣傳費(fèi)用能源費(fèi)用每間房20元電、水、燃料等物業(yè)運(yùn)營(yíng)維?？偸杖氲?1%維保工資、材料管理費(fèi)總收入的%2%招待、行政費(fèi)用繳納利息支出貸款本金%銀行同期貸基準(zhǔn)利率銷售稅金總收入的%5%所得稅利潤(rùn)總額25%本項(xiàng)目享受3免2減半的優(yōu)惠政策。 評(píng)價(jià)指標(biāo)假設(shè)說(shuō)明 基準(zhǔn)收益率：10% 全投資假設(shè)，經(jīng)營(yíng)期限為10年 建設(shè)期二年，項(xiàng)目資金在二年內(nèi)均勻投入。銀行貸款在第二年建設(shè)期內(nèi)分兩次平均投入。 假設(shè)在經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后收回固定資產(chǎn)殘值 不考慮土地增值因素 不考慮國(guó)家發(fā)生重大稅收政策調(diào)整因素 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算（詳見附表） 成本及費(fèi)用指標(biāo)：項(xiàng)目計(jì)算期（10年）年平均總成本費(fèi)用13,，其中年平固定成本10,，年平可變成本2,，經(jīng)營(yíng)成本5,。 收入指標(biāo)：有項(xiàng)目年平銷售收入20,。 效益指標(biāo)：年平均利潤(rùn)總額5,，年平均稅后利潤(rùn)4,，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3,，，%，整體長(zhǎng)期借款償還期8年（含建設(shè)期）。上述指標(biāo)分析表明：內(nèi)部收益率大于設(shè)定值10%，靜、動(dòng)態(tài)投資回收期較短，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，企業(yè)財(cái)務(wù)效益將突出，貸款償還期適中，企業(yè)具有較強(qiáng)長(zhǎng)期借款清償能力。 盈虧平衡分析所得稅前以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(生產(chǎn)能力利用率)=總固定成本247。（總產(chǎn)品銷售收入－總變動(dòng)成本－總銷售稅金附加）100%.=104326/(2016832839110084)*100%=%經(jīng)測(cè)算，%，即可實(shí)現(xiàn)保本。 敏感性分析本次評(píng)估估算就項(xiàng)目的銷售收入，經(jīng)營(yíng)成本二個(gè)因素對(duì)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的影響程度進(jìn)行敏感性分析。 敏感性分析表明銷售收入（價(jià)格）下降10%時(shí)，%。經(jīng)營(yíng)成本上升10%時(shí)，%。銷售收入（價(jià)格）的變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)成本影響相對(duì)較小。根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率較高，投資回收期較短，保本點(diǎn)低，敏感性不強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度風(fēng)險(xiǎn)較小、效益較好、項(xiàng)目可行。第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范措施 政策風(fēng)險(xiǎn)張家界是新興的旅游城市，市政府近年提出 “以旅游為龍頭，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，加大了旅游基礎(chǔ)設(shè)施的投入，加強(qiáng)了國(guó)際旅游市場(chǎng)的開發(fā)力度，造就張家界近年旅游形勢(shì)火爆，導(dǎo)致客人住房需求市內(nèi)賓館供房數(shù)量之間矛盾加劇，政府為緩解這一矛盾，極力鼓勵(lì)新建一批高檔次的酒店。 張家界既是湖南省旅游業(yè)的品牌，也是湖南省旅游業(yè)的龍頭。湖南省已經(jīng)把旅游作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)列入“十一五”規(guī)劃，力爭(zhēng)做大做強(qiáng)。張家界在“十一五”規(guī)劃旅游業(yè)是絕對(duì)龍頭地位，張家界除了打造國(guó)際水準(zhǔn)的旅游精品城市，還要與發(fā)展新型服務(wù)業(yè)相配套，加速相關(guān)產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)。為此，在張家界投資高檔旅游接待設(shè)施，不僅符合湖南省的發(fā)展政策要求，也符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。 資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目資金總需求為79,，其中企業(yè)自有資金為39,，申請(qǐng)銀行貸款40,。自有資金與銀行貸款能否及時(shí)足額到位，帶來(lái)一定完工風(fēng)險(xiǎn)，包括拖延工期所帶來(lái)的成本超支、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化和完工質(zhì)量，同時(shí)，如造成資金斷鏈，項(xiàng)目不能急時(shí)投入經(jīng)營(yíng)，直接影響其現(xiàn)金流變化及貨款償還期變化。在自有資金到位的情況下，應(yīng)及時(shí)與金融機(jī)構(gòu)溝通，及時(shí)落實(shí)項(xiàng)目貸款，化解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目投資方控股股東****控股有限公司是在香港聯(lián)交所掛牌上市的上市公司，有雄厚的資金實(shí)力和強(qiáng)大的融資能力，有能力消化掉來(lái)自資金需求的一切壓力與風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)供求平衡關(guān)系上，因張家界城市屬于新興發(fā)展旅游城市，其發(fā)展期可以持續(xù)20年左右，發(fā)展后勁較強(qiáng)，特別是在2008年左右打開歐美市場(chǎng)后，其旅游形勢(shì)可以持續(xù)火爆多年，故市場(chǎng)前景廣闊，而政府通過(guò)對(duì)市內(nèi)酒店投資的有序管理，保持酒店投資增長(zhǎng)比市場(chǎng)增長(zhǎng)略有超前，從而達(dá)到酒店業(yè)與旅游業(yè)合理同步發(fā)展，降低了整個(gè)酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目屬于政府鼓勵(lì)類，在政府的統(tǒng)籌計(jì)劃之中，同時(shí)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位主要為高端市場(chǎng)，投資門檻較高，新增市場(chǎng)供給能力受到一定限制，加上隨著生活水平的提高，游客旅游住宿越來(lái)越傾向舒適的中高檔酒店，相對(duì)而言，中高檔酒店市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更小。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 能否保證測(cè)算入住率，根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查及張家界旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，其旺季80%入住率是相對(duì)保守的數(shù)據(jù)，淡季應(yīng)處于55至60%期間，高于40%測(cè)算值，入住率不會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 營(yíng)銷與服務(wù)特色能否保證酒店有長(zhǎng)期的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在今后的五星級(jí)以上酒店競(jìng)爭(zhēng)中，硬件都將趨于完善，競(jìng)爭(zhēng)的核心在于酒店的服務(wù)特色及其品牌創(chuàng)造，如何定位正確的服務(wù)與營(yíng)銷特色是其較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從該酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)看，其市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，服務(wù)功能完善，營(yíng)銷手段先進(jìn)，項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不大。第十四章 結(jié)論 該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)可靠，客源定位與功能定位明確，地理位置優(yōu)越，交通條件很好，市場(chǎng)前景明朗，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。 項(xiàng)目前期策劃力度大，新穎性和差異化突出，有良好的品牌效應(yīng)支撐，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可控，整體風(fēng)險(xiǎn)較低。 項(xiàng)目預(yù)期財(cái)務(wù)效益好，具有較強(qiáng)現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)效益支撐，內(nèi)部收益率高，投資回收期合理，財(cái)務(wù)上可行。 項(xiàng)目將極大地改善張家界市商務(wù)旅游基礎(chǔ)設(shè)施落后及高檔酒店緊缺的問題，有效提高張家界市旅游業(yè)整體水平，改善投資環(huán)境和城市形象，提升產(chǎn)業(yè)檔次，接動(dòng)旅游人員結(jié)構(gòu)調(diào)整。 酒店獨(dú)特的設(shè)計(jì)構(gòu)造，融進(jìn)當(dāng)?shù)孛褡逦幕?，將有效美化區(qū)域的自然環(huán)境，并弘揚(yáng)當(dāng)?shù)氐拿褡逦幕? 項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，每年為政府帶來(lái)大量稅收，解決近1000人就業(yè)，有效減輕政府社會(huì)就業(yè)負(fù)擔(dān)。張家界五星級(jí)酒店項(xiàng)目，財(cái)務(wù)上可行，風(fēng)險(xiǎn)可控，社會(huì)貢獻(xiàn)度大，項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、可行。湖南******管理咨詢有限公司2008年1月寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來(lái)越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來(lái)越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無(wú)能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無(wú)悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫手