【正文】 改善居住區(qū)面貌，提升人氣 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目比較零散，且規(guī)模不大，沒(méi)有形成大社區(qū)的聚合效應(yīng)，生活配套設(shè)施也多是共用，區(qū)域內(nèi)人氣不旺。本案策劃中應(yīng)注重改善居住區(qū)的整體景觀，提升區(qū)域內(nèi)的人氣值。本項(xiàng)目可以通過(guò)營(yíng)造大型住宅街區(qū)將住宅規(guī)劃與城市建設(shè)協(xié)調(diào)運(yùn)作，完善基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套的同時(shí)，有效地改善居住區(qū)的整體面貌，使之逐步成為城市整體景觀的有機(jī)組成部分。 控制價(jià)格，搶占市場(chǎng) 本案西側(cè)的嘉和人家緊鄰本項(xiàng)目所在地，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作構(gòu)成了直接威脅，中低價(jià)位商品房的市場(chǎng)定位策略在一定程度上搶奪了本項(xiàng)目的部分客戶資源，對(duì)本案的后期銷售工作制造了壓力。針對(duì)這種情況，本案策劃中首先要注意對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)位的控制，拉開(kāi)一定價(jià)格空間，爭(zhēng)取更多市場(chǎng)份額（對(duì)方開(kāi)盤均價(jià)為4000元/平米，目標(biāo)均價(jià)控制在4300元/平米上下；我方可控制在3500元/平米上下）。其次，本案可運(yùn)用大片開(kāi)發(fā)的規(guī)?；鐓^(qū)，提升人氣，制造焦點(diǎn)（對(duì)方總建面6萬(wàn)余平米，）。最后仍可以運(yùn)用特色營(yíng)銷和品牌營(yíng)銷相結(jié)合的營(yíng)銷策略對(duì)市場(chǎng)潛力進(jìn)行深入挖掘。四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 居住區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容居住區(qū)規(guī)劃是在城市整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上,根據(jù)計(jì)劃任務(wù)和城市現(xiàn)狀條件,進(jìn)行城市中生活居住用地的綜合性設(shè)計(jì)工作。居住區(qū)規(guī)劃包括的主要內(nèi)容有：(j) 選擇和確定居住區(qū)的位置，用地范圍；(k) 確定人口和用地規(guī)模；(l) 按照確定的居住標(biāo)準(zhǔn)，選擇住宅類型、確定住宅層數(shù)，戶室比等內(nèi)容；(m) 確定公共建筑項(xiàng)目的規(guī)模、數(shù)量、用地面積和位置；(n) 確定各級(jí)道路的位置、走向和寬度；(o) 對(duì)公共綠地、室外活動(dòng)場(chǎng)地進(jìn)行統(tǒng)一布置；(p) 擬定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；(q) 擬定詳細(xì)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。(r) 居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)符合適用、衛(wèi)生、安全、經(jīng)濟(jì)、施工和美觀的要求。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) XXX園經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)整體規(guī)劃指標(biāo)總用地面積：500余畝總建筑面積：70余萬(wàn)平方米總綠化面積：居住區(qū)共分為A、B、C、D、E、F六個(gè)居住組團(tuán)，其中F組團(tuán)為已建住宅A、B兩組團(tuán)為二期工程 XXX園二期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積：，約200畝 總建筑面積： 容 積 率： 限 高：60米 綠 化 率：31% 車 位 面 積：（以地下為主） 道路廣場(chǎng)所占比例：28%項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明為了完整地閱讀，請(qǐng)點(diǎn)擊查閱公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告本設(shè)計(jì)方案依據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、AA市城市規(guī)劃條例、AA市城市建設(shè)規(guī)劃管理暫行辦法以及AA市城市總體規(guī)劃的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。XXX園在認(rèn)真總結(jié)國(guó)內(nèi)外知名項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念和成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目周邊地區(qū)的道路條件，公建配套將住宅規(guī)劃中成熟而先進(jìn)的優(yōu)化理論首次應(yīng)用于AA住宅小區(qū)設(shè)計(jì)，使本項(xiàng)目成為AA市第一個(gè)以住宅街區(qū)模式推出的住宅項(xiàng)目。它適應(yīng)了新形勢(shì)下居住區(qū)建設(shè)和城市規(guī)劃的需要，打破了傳統(tǒng)居住小區(qū)規(guī)劃理論的束縛，尋找到了一種更適合現(xiàn)代人居住并與城市整體規(guī)劃和發(fā)展相融合的居住規(guī)劃模式。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心思想主要有以下幾個(gè)方面： 住宅街區(qū)化的設(shè)計(jì)理念住宅街區(qū)的規(guī)劃模式就是將原有大塊的住宅小區(qū)細(xì)化、分解成若干個(gè)貼近城市街區(qū)的，半開(kāi)放式的居住組團(tuán)，并以住宅建造的形式帶動(dòng)周邊原有城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善與升級(jí)，使居住組團(tuán)與城市整體面貌相協(xié)調(diào)，進(jìn)而將居住區(qū)逐步融入到城市肌理之中去。這樣做的好處在于：廣義地講，住宅街區(qū)的推廣有利于美化城市街景；優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和市政配套；延續(xù)城市街區(qū)舊有的歷史文脈和傳統(tǒng)。狹義地講，住宅街區(qū)的規(guī)劃模式推翻了人們生活空間的圍墻，營(yíng)造出了一個(gè)更自由，更廣闊的居住空間；它將原有小區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃與城市次干道的建設(shè)相結(jié)合，優(yōu)化居住區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)的同時(shí)，帶動(dòng)了城市道路建設(shè)的發(fā)展；它很好地保留了城市原有生態(tài)環(huán)境，并將其用于美化人們的居住空間。 街區(qū)私密性的逐級(jí)過(guò)渡本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中將城市次干道引入居住區(qū)的同時(shí)，也在對(duì)進(jìn)入住宅街區(qū)的車輛、行人進(jìn)行過(guò)濾和分流。具體做法是在由城市主干道進(jìn)入住宅街區(qū)道路網(wǎng)的地點(diǎn)進(jìn)行交通管制，分流一部分車輛；與此同時(shí)，在街區(qū)整體規(guī)劃中，設(shè)置層次分明的功能區(qū)域，并通過(guò)區(qū)域過(guò)渡，逐級(jí)增強(qiáng)居住區(qū)私密性，即臨近城市主干道一側(cè)，主要以大型對(duì)外商業(yè)配套為主，在城市支路（即街區(qū)道路）安排中小型商業(yè)配套，在組團(tuán)級(jí)道路周邊設(shè)置私密性較高的社區(qū)商業(yè)服務(wù)。從這個(gè)角度將，大開(kāi)放、小封閉式的街區(qū)模式不會(huì)破壞生活居住區(qū)內(nèi)的私密性，反而在逐級(jí)過(guò)渡的過(guò)程中，大量的不穩(wěn)定因素都會(huì)被分流和抵消，進(jìn)一步的保證了生活區(qū)的安全性和隱私性。 城市道路網(wǎng)的整體升級(jí)伴隨著住宅街區(qū)的建設(shè)，原有城市道路網(wǎng)也面臨著全面的升級(jí)換代。原先居住小區(qū)內(nèi)部的交通道路，被現(xiàn)在貫穿于各組團(tuán)之間的城市次干道所取代，它一來(lái)解決了原有小區(qū)內(nèi)道路設(shè)計(jì)難以克服的瓶頸，優(yōu)化了居住區(qū)內(nèi)部的道路系統(tǒng)；二者美化了城市街景，有利于創(chuàng)建多層次的商業(yè)服務(wù)體系；最后，住宅街區(qū)化還帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將城市居住區(qū)與城市中其他功能板塊有機(jī)融合，整體優(yōu)化城市機(jī)能。如果將我們的城市比作一個(gè)蓬勃發(fā)展的生命體，道路網(wǎng)是它的血脈，住宅街區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)則是主動(dòng)脈下的支血管和毛細(xì)血管，它是聯(lián)系每個(gè)單位個(gè)體與城市機(jī)體的紐帶，是城市道路系統(tǒng)的重要組成部分。（參閱附件：‘XXX園總平面圖’、‘XXX園道路布置圖’、‘XXX園綠化分布圖’）五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算均參照AA市物價(jià)局、AA市財(cái)政局于1998年12月17日頒布的關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房減半收取行政事業(yè)性收費(fèi)的通知而制定。詳見(jiàn)附件：‘AA市列入經(jīng)濟(jì)適用住房成本的行政事業(yè)性收費(fèi)一覽表’。其中，底商可售總建面4萬(wàn)平方米，扣除以實(shí)物形式償還原土地方的建筑面積后（住宅：；底商：2萬(wàn)平米）,住宅實(shí)際可售面積為：，底商可售面積為：2萬(wàn)平米。結(jié)合AA房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，本案商鋪經(jīng)營(yíng)采用租售并舉的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。項(xiàng)目總投資測(cè)算表分類住宅底商合計(jì)可售面積40,266,前期費(fèi)用254,009,84,305,338,314,建設(shè)期費(fèi)用431,531,96,101,527,633,總成本685,540,180,407,865,947,表51項(xiàng)目總投資測(cè)算表(住宅部分）住宅建筑面積226,前期費(fèi)用一、土地成本178,653,土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用158,200,市政公用設(shè)施建設(shè)11,300,四源費(fèi)9,153,二、市政建設(shè)費(fèi)67,800,三、臨時(shí)用地和臨時(shí)工程費(fèi)2,四、新菜地基金3,990,五、勘察測(cè)繪費(fèi)1,518,六、房屋拆遷管理費(fèi)用237,七、綠化建設(shè)費(fèi)1,808,前期費(fèi)用合計(jì)1,254,009,建設(shè)期費(fèi)用一、建安費(fèi)1,379,680,二、技術(shù)服務(wù)費(fèi)12,934,設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)7,593,可行性研究費(fèi)759,監(jiān)理費(fèi)3,796,質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)94,招投標(biāo)及標(biāo)底編制費(fèi)94,建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)569,城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)25,三、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)15,187,四、銷售費(fèi)用23,730,五、銷售稅費(fèi)47,064,營(yíng)業(yè)稅42,714,印花稅395,管理費(fèi)3,955,六、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)33,建設(shè)期成本小計(jì)2,478,629,六、利息11,300,建設(shè)期成本合計(jì)2,489,929,成本總計(jì)3,743,939,銷售收入3,791,000,毛利潤(rùn)47,061,所得稅15,530,稅后利潤(rùn)31,530,表52 項(xiàng)目投資測(cè)算明細(xì)表（1）項(xiàng)目總投資測(cè)算表(底商部分）底商建筑面積40,前期費(fèi)用一、土地成本67,620,土地出讓金36,000,土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用28,000,市政公用設(shè)施建設(shè)2,000,四源費(fèi)1,620,二、市政建設(shè)費(fèi)12,000,三、臨時(shí)用地和臨時(shí)工程費(fèi)四、新菜地基金3,990,五、勘察測(cè)繪費(fèi)332,六、房屋拆遷管理費(fèi)用42,七、綠化建設(shè)費(fèi)320,前期費(fèi)用合計(jì)2,84,305,建設(shè)期費(fèi)用一、建安費(fèi)2,83,200,二、技術(shù)服務(wù)費(fèi)2,853,設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)1,664,可行性研究費(fèi)166,監(jiān)理費(fèi)832,質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)20,招投標(biāo)及標(biāo)底編制費(fèi)20,建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)124,城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)25,三、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3,328,四、銷售費(fèi)用6,720,五、銷售稅費(fèi)13,328,營(yíng)業(yè)稅12,096,印花稅112,管理費(fèi)1,120,六、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)6,建設(shè)期成本小計(jì)2,109,435,六、利息2,000,建設(shè)期成本合計(jì)2,111,435,成本總計(jì)4,195,741,銷售收入5,224,000,毛利潤(rùn)28,259,所得稅9,325,稅后利潤(rùn)18,933,表53 項(xiàng)目投資測(cè)算明細(xì)表（2）（注：明細(xì)表中著重對(duì)單方建造成本以及利潤(rùn)進(jìn)行估算，關(guān)于總成本以及總利潤(rùn)請(qǐng)參考后文中結(jié)合實(shí)際銷售面積的測(cè)算分析。） 資金籌措與投資計(jì)劃 本案涉及資金籌措的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均參照2000年1月1日正式啟用的《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。（銀發(fā)[1999]129令 1999年4月6日） 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的資金來(lái)源共有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于再投入。；。投資計(jì)劃與資金籌措表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20022003200420051資金來(lái)源自有資金10,1,9,借貸資金15,15,預(yù)售收入76,13,46,16,小計(jì)86,30,22,20,12,2資金運(yùn)用建設(shè)投資86,30,22,20,12,備注:2002年的前期投入中，表54 資金的還款計(jì)劃 貸款還本付息估算貸款利率定位：%，在計(jì)算建設(shè)期間利息的過(guò)程中，當(dāng)年投資按利息半年計(jì)算；但本項(xiàng)目由于是從2002年下半年開(kāi)始，考慮到項(xiàng)目建設(shè)初期主要以自有資金投入為主，故2002年的利息只計(jì)算當(dāng)年貸款利息的1/4。關(guān)于本案的資金還款計(jì)劃請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)附件：表55‘貸款還本付息估算表’。 折舊及攤銷費(fèi)用的計(jì)算關(guān)于折舊及攤銷費(fèi)用的幾點(diǎn)說(shuō)明：凈資產(chǎn)總值：2000萬(wàn)元預(yù)計(jì)凈殘值率：4%折舊年限（直線折舊法）：房屋建筑：30年；設(shè)備：14年；車輛：8年每年折舊費(fèi)用=資產(chǎn)原值*[（1預(yù)計(jì)凈殘值率）/ 折舊年限]按照上述公式計(jì)算出的每年折舊費(fèi)用為192萬(wàn)元 借款償還期的計(jì)算借款償還期=借款償還后出現(xiàn)余額的年份數(shù)1+當(dāng)年初借款余額 / 當(dāng)年可用于還款的資金來(lái)源依據(jù)上述公式計(jì)算借款償還期=31+ / =為了完整地閱