沈陽(yáng)新湖二期可行性分析研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-14 04:26本頁(yè)面
【正文】 類偏少，只有3種。4） 售樓處過于普通、簡(jiǎn)樸，售樓員態(tài)度欠佳。博潤(rùn)公寓⑴地理位置該項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)北二東路17號(hào)東——興工街 西——興華街南——商業(yè)區(qū)、建設(shè)大路 北——北二東路⑵基本情況開發(fā)商：遼寧博潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形式及風(fēng)格：1棟高層點(diǎn)式酒店公寓樓，具有現(xiàn)代星級(jí)酒店管理風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：銀白、黃色貼磚面積范圍：46——90平方米主打面積及戶型：46——50平方米的一室一廳一衛(wèi)的為主打戶型，共占總量的96%⑶戶型配比⑷優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1） 地理位置好，緊臨和平區(qū)的繁華地段。2） 交通方便，興工街的擴(kuò)建使得道路加寬，出行方便。3） 作為精裝房，價(jià)格合理。4） 戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)了動(dòng)靜分離，并且空間視野較好。5） 周邊及業(yè)主會(huì)所內(nèi)的配套齊全。劣勢(shì)1） 由于周圍鐵路多，并且緊臨馬路，因此噪音較大。2） 部分戶型靠北，無南面，因此采光及通風(fēng)較差。3） 周邊的商業(yè)性企業(yè)少，不利于銷售。㈡競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手售價(jià)對(duì)比鑫豐花園興龍?jiān)凡?rùn)公寓示范和平家園（多層）示范和平家園（小高層）示范和平家園（高層）起價(jià)2850元(1F、7F)2780元（1F、7F）東4800元西4500元南4950元2390元 （1F）2500元 （1F）2500元 （1F）最低價(jià)2850元(1F、7F)2780元（1F、7F）東4800元西4500元南4950元2390元 （1F）2500元 （1F）2500元 （1F）最高價(jià)3250元(3F—5F)3280元（3F—5F）——2590元 （7F）3190元（9F、10F）3200元（9F—12F）其它價(jià)3050元（2F、6F）3080元(2F、6F)————————層差200元200元300元100左右50—100元每?jī)蓪?100元50—100元頂層形式平屋頂平屋頂平屋頂平屋頂平屋頂平屋頂一次性折扣——貸款折扣——六、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位新湖北國(guó)之春二期地處三區(qū)交界，特定的地理位置決定了他產(chǎn)品定位須綜合考慮目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū)、區(qū)域發(fā)展前景等因素。項(xiàng)目地點(diǎn)為中心，輻射鐵西、和平、皇姑三區(qū)，和平西部、皇姑西南部、鐵西區(qū)為重點(diǎn)區(qū)域。㈠ 市場(chǎng)細(xì)分和平區(qū)西部與鐵西區(qū)相接，且擁有沈陽(yáng)站、南二批發(fā)市場(chǎng)及太原街這一沈城最大的商業(yè)街，許多經(jīng)商者為方便經(jīng)營(yíng)，多選擇此地。同時(shí)，他們也具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力。太陽(yáng)北街的拆遷，也將提供大量的消費(fèi)者。 西新區(qū)的改造，使得今年鐵西區(qū)呈現(xiàn)出大拆大建的局面，貨幣動(dòng)遷也為消費(fèi)者重新置業(yè)，選擇好的街區(qū)提供更大可能性。 姑區(qū)西南部許多居民也會(huì)被這一地塊的升值潛力所吸引，而且空間距離與原居住地比鄰，對(duì)生活影響不大。㈡ 目標(biāo)客戶對(duì)于酒店公寓，我們的目標(biāo)人群是，一些受過高等教育、辦公地點(diǎn)隨意、有相當(dāng)事業(yè)基礎(chǔ)的人士。年齡一般在35——45歲之間。㈢ 價(jià)格定位對(duì)于酒店式公寓，我們用博潤(rùn)公寓作為主要性價(jià)比，初步可定均價(jià)在5100——5200元/每平米；而小戶型住宅，以示范和平家園、鑫豐花園、興龍?jiān)窞橹饕詢r(jià)比，可初步定均價(jià)在3400——3500元/每平米。七、本項(xiàng)目可行性建議㈠ 產(chǎn)品建議酒店式公寓的面積可控制在40——80平米之間，戶型可隨意間隔。板實(shí)多層小戶型的面積可控制在60——80平米之間，戶型主要設(shè)計(jì)為兩室一廳。㈡ 規(guī)劃建議建筑結(jié)構(gòu)酒店式公寓采用框架式結(jié)構(gòu)，可任購(gòu)房者使用需求分割。板式多層采用磚混結(jié)構(gòu)即可。建筑外立面結(jié)合北方氣候、周邊景觀、產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)等綜合因素，酒店式公寓的外立面應(yīng)采用玻璃幕墻。而板式多層的外立面應(yīng)以深色調(diào)涂料間或貼磚，以顯現(xiàn)代風(fēng)格，同時(shí)兼顧空調(diào)機(jī)位、排水設(shè)施等細(xì)節(jié)問題。 戶型設(shè)計(jì)小戶型的設(shè)計(jì)容易落入陳規(guī)模式，所以在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注重協(xié)調(diào)各個(gè)功能區(qū)的布局，突出個(gè)性。 共享區(qū)間對(duì)于整個(gè)區(qū)間來講，可在開發(fā)商能承受的條件下，利用植被、綠化墻、園區(qū)小品等營(yíng)造怡人氣氛。對(duì)于酒店公寓的公共區(qū)域，應(yīng)合理設(shè)計(jì)樓梯間、電梯間的位置，掌握好公共走廊的面積與樓層總面積的比。㈢ 其他重要建議酒店公寓的裝修風(fēng)格與目標(biāo)市場(chǎng)的偏好相吻合。停車場(chǎng)的出入口要合理，做到自然的人車分流。臨街1樓、2樓為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積跨度應(yīng)大，滿足不同消費(fèi)者的需求。如不妨劃定一區(qū)為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。建議1樓、頂樓贈(zèng)送私家花園，以利于快銷，也可將部分樓頂設(shè)計(jì)成閣樓。 建議園區(qū)內(nèi)設(shè)有小戶型醫(yī)療所，因?yàn)槲覀兊南M(fèi)者中有相當(dāng)一部分是老人。19
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