常熟市黃河路260畝地塊分析報告-資料下載頁
2025-08-01 16:59本頁面
【正文】 其它地區(qū)的規(guī)模項目將帶來一定的競爭。 46 項目定位 本地塊定位從常熟市整體規(guī)劃，結(jié)合目前市民的接受程度以及周邊項目的定位，建設(shè)中高檔品質(zhì)的住宅。 客戶定位：主要以本地市民為主，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房者 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品形態(tài)主要以高層為主，配以適量小高層 高層和小高層 = 7： 3 價格定位：小高層 4000元 /平米，高層 4200元 /平米 注：目前與我們地塊一路之隔的信一廣場二期均價為： 3780元。 47 成本及利潤狀況 以地價 160萬 /畝銷售均價小高層 4000元 /平方米、高層 4200元 /平方米為準(zhǔn)，實現(xiàn)銷售額 億元，利潤額 ，利潤率 %。 項目小高層住宅（元 /m2）總投資（萬元）高層住宅（元 /m2）總投資（萬元）一、土地及大配套費——T D 1 . 1 、土地款 1 . 2 、大配套費 1 . 5 、土地契稅 二、前期工程費——Q Q 三、建安工程費——J A 四、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費——J P 六、貸款利息——D K 直接成本小計 七、銷售費用——X S 八、管理費用——G L 九、不可預(yù)見費 十、營業(yè)稅及附加 十一、完全成本( 七至十一相加) 十二、銷售價格（額） 十三、利潤 十三 .y 一、銷售總額十四、成本總額總額十五、利潤總額十六、毛利率十七、銷售利潤率%%常熟市黃河路地塊成本預(yù)算48 %%%%%%%160 165 170 175 180 185 190 195160165170175180185190195土地成本導(dǎo)致利潤率的變化 49 開發(fā)及銷售周期 土地掛牌－－ 2022年 10月 獲取土地并簽定出讓合同－－ 2022年 11月 土地交付－－ 2022年 11月 國有土地使用權(quán)證－－ 2022年 11月 建設(shè)用地規(guī)劃許可證－－ 2022年 10月 建筑工程規(guī)劃許可證－－ 2022年 11月 施工許可證－－ 2022年 12月 銷售許可證－－ 2022年 2月 重要時間節(jié)點 50 獲取方式 計劃在上半年將此地塊推出，由于拆遷問題最遲要在 10月份左右推出，我們將通過掛牌的方式獲取土地； 政府要盡快推出的主要原因有以前二點： 一、常熟市整體規(guī)劃把城區(qū)面積從三環(huán)擴(kuò)大到四環(huán)，由于資金壓力至今沒有解決，政府想通過此地塊籌得部分資金； 二、由于宏觀政策影響，近期掛牌地塊有多幅流標(biāo)，政府希望通過推出素質(zhì)較好的地塊來刺激市場，拉動市場； 51 付款方式 常熟原則上的付款方式是 3： 3： 4（共分三期支付）中間的時間間隔可以為一年，但考慮到地塊比較大，且地款比較高，所以我們和國土局溝通的付款方式為； 根據(jù)公司的開發(fā)速度和市場去化速度，可以調(diào)整間隔的時間，同時降低首付，并對首付款進(jìn)行按月支付； 52 項目獲取意義 53 ?財務(wù)層面 該項目滿足公司在縣級市的項目獲取模式，快速實現(xiàn)現(xiàn)金流和資金放大，并為公司其他項目提供資金支持。 該項目預(yù)計可實現(xiàn)銷售額 17億元，其中 06年可實現(xiàn) 8億元，并為 07年結(jié)轉(zhuǎn) 9億元銷售額。 維持與政府的良好關(guān)系 ,為項目的后期付款等方面的優(yōu)惠創(chuàng)造條件 ,最大程度實現(xiàn)現(xiàn)金到現(xiàn)金最短的商業(yè)模式。 54 ?客戶層面 通過該項目的獲取 ,與當(dāng)?shù)卣⒘己玫年P(guān)系 ,為該項目的后期開發(fā)搭建良好的操作平臺，并為公司今后在該區(qū)域獲取新的項目建立良好基礎(chǔ)； 通過在常熟最有發(fā)展前途的東北新區(qū)的項目建設(shè)，并用強(qiáng)勢的產(chǎn)品及高水平操作能力，提升順馳品牌在常熟的影響力； 55 ?流程方面 根據(jù)常熟當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r以及報批報建的具體流程，制定出最適合公司商業(yè)模式的流程； 通過該項目的獲取，可充分掌握常熟項目獲取的關(guān)鍵要素，為今后在常熟繼續(xù)獲取項目打下堅實基礎(chǔ)。 ?學(xué)習(xí)與成長 通過該項目的操作，將迅速提高團(tuán)隊的整體專業(yè)水平與合作效率； 56 下一步工作重點 57 一、關(guān)注地塊拆遷進(jìn)程，隨時關(guān)注地塊上市時間的變化； 二、與政府協(xié)商規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整 ,探求容積率下調(diào)的最后可能性； 三、與政府商談地塊價格及付款方式，同時關(guān)注相關(guān)競爭對手最新進(jìn)展，以屏蔽對手，并用最合理的方式獲取該項目； 58 謝 謝！
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