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常熟市黃河路260畝地塊分析報(bào)告-資料下載頁(yè)

2025-08-01 16:59本頁(yè)面
  

【正文】 其它地區(qū)的規(guī)模項(xiàng)目將帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)。 46 項(xiàng)目定位 本地塊定位從常熟市整體規(guī)劃,結(jié)合目前市民的接受程度以及周邊項(xiàng)目的定位,建設(shè)中高檔品質(zhì)的住宅。 客戶(hù)定位:主要以本地市民為主,部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購(gòu)房者 產(chǎn)品定位:產(chǎn)品形態(tài)主要以高層為主,配以適量小高層 高層和小高層 = 7: 3 價(jià)格定位:小高層 4000元 /平米,高層 4200元 /平米 注:目前與我們地塊一路之隔的信一廣場(chǎng)二期均價(jià)為: 3780元。 47 成本及利潤(rùn)狀況 以地價(jià) 160萬(wàn) /畝銷(xiāo)售均價(jià)小高層 4000元 /平方米、高層 4200元 /平方米為準(zhǔn),實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 億元,利潤(rùn)額 ,利潤(rùn)率 %。 項(xiàng)目小高層住宅(元 /m2)總投資(萬(wàn)元)高層住宅(元 /m2)總投資(萬(wàn)元)一、土地及大配套費(fèi)——T D 1 . 1 、土地款 1 . 2 、大配套費(fèi) 1 . 5 、土地契稅 二、前期工程費(fèi)——Q Q 三、建安工程費(fèi)——J A 四、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)——J P 六、貸款利息——D K 直接成本小計(jì) 七、銷(xiāo)售費(fèi)用——X S 八、管理費(fèi)用——G L 九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 十、營(yíng)業(yè)稅及附加 十一、完全成本( 七至十一相加) 十二、銷(xiāo)售價(jià)格(額) 十三、利潤(rùn) 十三 .y 一、銷(xiāo)售總額十四、成本總額總額十五、利潤(rùn)總額十六、毛利率十七、銷(xiāo)售利潤(rùn)率%%常熟市黃河路地塊成本預(yù)算48 %%%%%%%160 165 170 175 180 185 190 195160165170175180185190195土地成本導(dǎo)致利潤(rùn)率的變化 49 開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售周期 土地掛牌-- 2022年 10月 獲取土地并簽定出讓合同-- 2022年 11月 土地交付-- 2022年 11月 國(guó)有土地使用權(quán)證-- 2022年 11月 建設(shè)用地規(guī)劃許可證-- 2022年 10月 建筑工程規(guī)劃許可證-- 2022年 11月 施工許可證-- 2022年 12月 銷(xiāo)售許可證-- 2022年 2月 重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 50 獲取方式 計(jì)劃在上半年將此地塊推出,由于拆遷問(wèn)題最遲要在 10月份左右推出,我們將通過(guò)掛牌的方式獲取土地; 政府要盡快推出的主要原因有以前二點(diǎn): 一、常熟市整體規(guī)劃把城區(qū)面積從三環(huán)擴(kuò)大到四環(huán),由于資金壓力至今沒(méi)有解決,政府想通過(guò)此地塊籌得部分資金; 二、由于宏觀政策影響,近期掛牌地塊有多幅流標(biāo),政府希望通過(guò)推出素質(zhì)較好的地塊來(lái)刺激市場(chǎng),拉動(dòng)市場(chǎng); 51 付款方式 常熟原則上的付款方式是 3: 3: 4(共分三期支付)中間的時(shí)間間隔可以為一年,但考慮到地塊比較大,且地款比較高,所以我們和國(guó)土局溝通的付款方式為; 根據(jù)公司的開(kāi)發(fā)速度和市場(chǎng)去化速度,可以調(diào)整間隔的時(shí)間,同時(shí)降低首付,并對(duì)首付款進(jìn)行按月支付; 52 項(xiàng)目獲取意義 53 ?財(cái)務(wù)層面 該項(xiàng)目滿(mǎn)足公司在縣級(jí)市的項(xiàng)目獲取模式,快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流和資金放大,并為公司其他項(xiàng)目提供資金支持。 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 17億元,其中 06年可實(shí)現(xiàn) 8億元,并為 07年結(jié)轉(zhuǎn) 9億元銷(xiāo)售額。 維持與政府的良好關(guān)系 ,為項(xiàng)目的后期付款等方面的優(yōu)惠創(chuàng)造條件 ,最大程度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金到現(xiàn)金最短的商業(yè)模式。 54 ?客戶(hù)層面 通過(guò)該項(xiàng)目的獲取 ,與當(dāng)?shù)卣⒘己玫年P(guān)系 ,為該項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)搭建良好的操作平臺(tái),并為公司今后在該區(qū)域獲取新的項(xiàng)目建立良好基礎(chǔ); 通過(guò)在常熟最有發(fā)展前途的東北新區(qū)的項(xiàng)目建設(shè),并用強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)品及高水平操作能力,提升順馳品牌在常熟的影響力; 55 ?流程方面 根據(jù)常熟當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況以及報(bào)批報(bào)建的具體流程,制定出最適合公司商業(yè)模式的流程; 通過(guò)該項(xiàng)目的獲取,可充分掌握常熟項(xiàng)目獲取的關(guān)鍵要素,為今后在常熟繼續(xù)獲取項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 ?學(xué)習(xí)與成長(zhǎng) 通過(guò)該項(xiàng)目的操作,將迅速提高團(tuán)隊(duì)的整體專(zhuān)業(yè)水平與合作效率; 56 下一步工作重點(diǎn) 57 一、關(guān)注地塊拆遷進(jìn)程,隨時(shí)關(guān)注地塊上市時(shí)間的變化; 二、與政府協(xié)商規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整 ,探求容積率下調(diào)的最后可能性; 三、與政府商談地塊價(jià)格及付款方式,同時(shí)關(guān)注相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最新進(jìn)展,以屏蔽對(duì)手,并用最合理的方式獲取該項(xiàng)目; 58 謝 謝!
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