【正文】 資類型、租金范圍及交納方式等。l 商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、輻射范圍等。（7）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究l 競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。二、定位通過(guò)定位，主要解決了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的以下三個(gè)問(wèn)題：l 項(xiàng)目是什么？給誰(shuí)來(lái)用的基本問(wèn)題；l 項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的不同之處，這種不同之處是對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生吸引力，而且不可模仿；l 項(xiàng)目所要傳達(dá)個(gè)消費(fèi)不同的感覺(jué)和地位。應(yīng)該注意的是，“定位”并不是創(chuàng)造某些稀奇或極難操作的與眾不同的東西，而是操作已經(jīng)具備的條件和了然于胸的東西，去重新整合創(chuàng)造。商業(yè)地產(chǎn)定位操作有以下十大要素：業(yè)態(tài)定位這是商業(yè)定位的第一步,也就是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講,它究竟適合做什么？綜合考慮城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位。（1）七種商業(yè)業(yè)態(tài)定位：l 百貨店l 超級(jí)市場(chǎng)l 百貨與超市相結(jié)合l 連鎖專賣場(chǎng)l 主題商場(chǎng)l 街鋪（2）五大主流商業(yè)模式定位：l 城市綜合體l 主題式商城l 社區(qū)商業(yè)l 商業(yè)步行街l 專業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)定位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域商圈范圍的分析，尋找市場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍。功能定位功能就是項(xiàng)目到底是做什么的?，F(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目已不可能以傳統(tǒng)單一的購(gòu)物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常體現(xiàn)由以下五大功能復(fù)合而成：（1） 購(gòu)物功能：體現(xiàn)于商場(chǎng)商品品種、檔次上，購(gòu)物功能是商場(chǎng)最基本功能；（2） 休閑功能：在現(xiàn)代大型商場(chǎng)中，休閑功能往往被當(dāng)作商場(chǎng)的附加功能加以設(shè)置；（3） 娛樂(lè)功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；（4） 商務(wù)功能：體現(xiàn)于寫字樓、公寓、星級(jí)酒店、會(huì)展等功能的增加與完善。（5） 服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于配套機(jī)構(gòu)與設(shè)施的建立、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物管和經(jīng)營(yíng)主體服務(wù)幾個(gè)方面。規(guī)模定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但規(guī)模也并非越大越好，適當(dāng)?shù)囊?guī)模才能達(dá)到經(jīng)營(yíng)的最優(yōu)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模定位，要考慮以下因素：（1）商業(yè)功能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的制約。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目越大，所涵蓋的商業(yè)功能越廣；但對(duì)于走特色化經(jīng)營(yíng)路線的商業(yè)項(xiàng)目，則可選擇的商業(yè)功能相對(duì)較少。（2）顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模的制約消費(fèi)者逛商場(chǎng)疲勞度指數(shù)：購(gòu)物時(shí)間 ≤3小時(shí)；步速 3040米/分鐘；步行距離 7500米（3）商圈購(gòu)買力對(duì)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模的制約購(gòu)買力決定規(guī)模公式：規(guī)模=商圈購(gòu)買力－圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分流購(gòu)買力（4）單位面積保本銷售額商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過(guò)客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力往往與競(jìng)爭(zhēng)各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)范圍等方面的差異程度有關(guān)。商業(yè)項(xiàng)目單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)毛利率有關(guān)。形象定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的形象展示出來(lái)是很重要的，是高端時(shí)尚的形象，還是大眾流行的形象呢？形象定位對(duì)企業(yè)來(lái)講是很重要的，是一種親和力，還是一種時(shí)尚，都是需要設(shè)定的。通過(guò)以下三種形式，可表現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位：（1）通過(guò)建筑外觀來(lái)表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。（2）通過(guò)商業(yè)氣氛表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。（3）通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略、管理模式等形式表現(xiàn)。品類定位品類即確定什么產(chǎn)品組成小組和類別，與消費(fèi)者的感知有關(guān)，應(yīng)基于對(duì)消費(fèi)者需求驅(qū)動(dòng)和購(gòu)買行為的理解，以確定商場(chǎng)最終的品類定位和優(yōu)化布局。品類的定位也明確了后期招商的客戶方向。商圈定位這是指項(xiàng)目的輻射面積，是做方圓十公里的，還是做方圓五公里的城市商業(yè)中心，還是做步行五分鐘就可以到的社區(qū)商業(yè)。各類商圈是不一樣的，所以項(xiàng)目的商圈定為一定定位清晰。同時(shí)注意零售商業(yè)商圈和專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)的商圈界定及覆蓋范圍的不同?？蛻舳ㄎ簧虡I(yè)項(xiàng)目是為哪種人服務(wù)的，在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定不同需求的客戶群。在客戶定位過(guò)程中，需要注意“客群”與客層區(qū)別：“群”是一伙人，“層”是一個(gè)層次的人，有很多人把這兩個(gè)概念混淆了，最后導(dǎo)致定位模糊、不清楚。經(jīng)營(yíng)定位根據(jù)企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素考慮采用哪種經(jīng)營(yíng)方式，按實(shí)際情況，一般可以采用自營(yíng)、招租、委托經(jīng)營(yíng)管理三種方式。經(jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn)：要點(diǎn)1：投資資金回收期預(yù)測(cè)項(xiàng)目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動(dòng)資金，有效運(yùn)用到下一項(xiàng)目中去；要點(diǎn)2：項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè)收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過(guò)不同經(jīng)營(yíng)方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案。要點(diǎn)3：經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析通過(guò)包括利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析，判斷采取何種經(jīng)營(yíng)方式；要點(diǎn)4：風(fēng)險(xiǎn)比較分析分析商業(yè)項(xiàng)目不同經(jīng)營(yíng)方式所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)幾率、大小等。要點(diǎn)5：統(tǒng)一管理實(shí)行統(tǒng)一管理，能有效維護(hù)商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)秩序。發(fā)展定位商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，由戰(zhàn)略定位及策略定位兩個(gè)部分組成。（1） 戰(zhàn)略定位：戰(zhàn)略定位是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向是怎么定位的？是怎樣設(shè)定的？如開發(fā)商要物業(yè)持有，商業(yè)就是發(fā)展戰(zhàn)略；而開發(fā)商認(rèn)為住宅需要商業(yè)配套，并不想持有商業(yè)物業(yè)，這樣的戰(zhàn)略定位就是做房地產(chǎn)開發(fā)。不同的的戰(zhàn)略覺(jué)得了投入大量的人力、物力，所以戰(zhàn)略定位對(duì)開發(fā)商來(lái)講非常重要。（2）策略定位策略對(duì)于一個(gè)將商業(yè)做為發(fā)展目標(biāo)的開發(fā)商來(lái)講，在起步之前是非常重要的。企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)并不是很大方面的競(jìng)爭(zhēng)，差距往往在細(xì)節(jié)上。所以策略就定位有時(shí)就在“一點(diǎn)”上，只要有“一點(diǎn)”就可以贏別人，也就有 了“一點(diǎn)”定位。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的重要性不言而喻。如果定位出錯(cuò)，就會(huì)造成項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的“多米諾骨牌”效益：沒(méi)有準(zhǔn)確的定位，無(wú)法進(jìn)行有效的招商；招商不力讓商業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼；無(wú)力經(jīng)營(yíng)則難以建立市場(chǎng)信心；而市場(chǎng)的反應(yīng)又會(huì)加劇招商困局……長(zhǎng)此以往，勢(shì)必將步入一個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)惡性循環(huán)的局面?？梢?jiàn)，合理的定位是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的根基所在，一旦定位失誤，所要付出的代價(jià)將是不可估量的。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的前提，是國(guó)際化的理念，全球化的信息，本土化的運(yùn)作。否則，定位是虛的，而且是不切實(shí)際的。在我們這個(gè)傳播過(guò)度的社會(huì)里，最后的辦法是傳送極其簡(jiǎn)單的信息。世界上沒(méi)有一片一模一樣的樹葉一樣，而定位，就是要找出那座可以通向成功的獨(dú)木橋！大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)流程解析 項(xiàng)目規(guī)劃部供稿 導(dǎo)讀： 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不同于住宅項(xiàng)目開發(fā)，不能沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和流程對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民消費(fèi)水平的不斷提高，休閑與購(gòu)物相結(jié)合的“一站式購(gòu)物”作為一種全新的購(gòu)物理念，逐漸被人們接受。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，SHOPPING MALL、商業(yè)街等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北，規(guī)模從幾萬(wàn)平方米發(fā)展到幾十萬(wàn)平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到由多棟建筑構(gòu)成的組團(tuán)式建筑群落。雖然開發(fā)形勢(shì)火熱，但此類項(xiàng)目在實(shí)際操作中也存在著大量問(wèn)題，項(xiàng)目擱淺或開業(yè)后運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不同于住宅項(xiàng)目開發(fā)，不能沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和流程對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。　　同世飛天在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般包括7個(gè)環(huán)節(jié)：商業(yè)方案設(shè)計(jì)、商業(yè)建筑方案設(shè)計(jì)、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)、商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)?！　』玖鞒倘缦拢阂?、商業(yè)方案設(shè)計(jì)　　商業(yè)方案設(shè)計(jì)是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過(guò)市調(diào)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確定項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。本階段主要設(shè)計(jì)內(nèi)容如下：　　（一）立地選項(xiàng)　　在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過(guò)程中，需要通過(guò)詳細(xì)而周密的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告的審批制度，確?？尚行匝芯繄?bào)告的質(zhì)量和足夠的深度?！　〈笮蜕虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析?！　《ㄎ皇琼?xiàng)目入市的第一步，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的第二個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目“是什么、做什么、如何做”的問(wèn)題。要對(duì)項(xiàng)目科學(xué)定位，首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項(xiàng)目自身及資源條件，主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對(duì)項(xiàng)目以下七個(gè)方面進(jìn)行定位：　　項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位——明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，回答項(xiàng)目是什么的問(wèn)題?！　№?xiàng)目功能定位——明確項(xiàng)目的基本服務(wù)功能，回答項(xiàng)目可以做什么的問(wèn)題。　　項(xiàng)目主題定位——明確項(xiàng)目的主題，回答項(xiàng)目應(yīng)該做什么的問(wèn)題?！　№?xiàng)目形象定位——明確項(xiàng)目的形象，回答項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問(wèn)題。　　項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位——明確項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，回答項(xiàng)目如何整合資源，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的問(wèn)題?！　№?xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位——明確項(xiàng)目為誰(shuí)服務(wù)，回答項(xiàng)目生存、發(fā)展的問(wèn)題?！　№?xiàng)目戰(zhàn)略定位——確定項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題?！　≡陧?xiàng)目七個(gè)方面的定位中，項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來(lái)完成。商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障，沒(méi)有消費(fèi)者的消費(fèi)，項(xiàng)目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，才能設(shè)置項(xiàng)目的功能組合。　?。ǘ┥虡I(yè)規(guī)劃　　商業(yè)規(guī)劃就是對(duì)項(xiàng)目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進(jìn)行規(guī)劃，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購(gòu)物，同時(shí)必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂(lè)、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強(qiáng)，每種業(yè)態(tài)、每個(gè)功能、每個(gè)消費(fèi)者對(duì)空間個(gè)性都會(huì)有具體要求，這就需要專業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，不能按照住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或想當(dāng)然的進(jìn)行空間的限定和功能劃分。　　在這個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設(shè)計(jì)是最重要的設(shè)計(jì)內(nèi)容。首先，從開始規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)對(duì)象，再按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)功能需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，否則項(xiàng)目建成入市以后改建的費(fèi)用會(huì)大大增加。在建筑設(shè)計(jì)上要充分注意動(dòng)線設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值的貶損；其次，結(jié)合項(xiàng)目特征、定位以及項(xiàng)目所處商圈的具體情況，把握差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，合理控制和規(guī)劃項(xiàng)目各零售業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積的比例?！　∩虡I(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項(xiàng)目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專柜分割規(guī)劃、樓層品類/功能規(guī)劃。　　二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)　　建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一階段中的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性、定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮?！　≡谶M(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)時(shí)，需要把握好四個(gè)方面：　　城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r?！　〕鞘形磥?lái)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)?！　№?xiàng)目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等?！　∩虡I(yè)功能的通用性設(shè)計(jì)，不可按照某一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)的個(gè)性需求設(shè)計(jì)?！　№?xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)規(guī)劃主要包括兩個(gè)方面方案設(shè)計(jì)：建筑方案設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的基本完成，在項(xiàng)目建設(shè)和招商、營(yíng)銷的過(guò)程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)配合以提供保障。　　三、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)　　在完成了項(xiàng)目商業(yè)方案設(shè)計(jì)和建設(shè)方案設(shè)計(jì)后，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)入第二個(gè)設(shè)計(jì)階段，第二個(gè)設(shè)計(jì)階段包括三個(gè)方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)：商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)。在第二個(gè)階段的整個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)劃中，以上三個(gè)環(huán)節(jié)可同步進(jìn)行?！　∩虡I(yè)空間裝飾設(shè)計(jì)主要是根據(jù)項(xiàng)目定位、功能、建筑空間限定的要求，結(jié)合物業(yè)的建筑藝術(shù)，對(duì)物業(yè)空間環(huán)境進(jìn)行藝術(shù)處理，營(yíng)造舒適的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的空間環(huán)境。主要設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺(jué)中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺(jué)中心效果等?！　∷?、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)　　商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)主要包括外立面形象設(shè)計(jì)和外部環(huán)境設(shè)計(jì)兩部分，具體設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：　　外立面形象設(shè)計(jì)：商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)、商業(yè)建筑外立面夜景設(shè)計(jì)、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計(jì)、外立面廣告位設(shè)計(jì)?！　⊥獠凯h(huán)境設(shè)計(jì)：周邊交通組織設(shè)計(jì)、綠化及鋪地設(shè)計(jì)、休息空間設(shè)計(jì)、外部展示及促銷空間設(shè)計(jì)、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)?！　∥?、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)　　二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)主要是對(duì)建筑室內(nèi)空間、主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。主要設(shè)計(jì)內(nèi)容有三個(gè)方面：服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計(jì)。每個(gè)方面主要的設(shè)計(jì)內(nèi)容如下：　　服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)：總服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)、顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)、顧客休息設(shè)施設(shè)計(jì)、室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)、員工辦公系統(tǒng)設(shè)計(jì)?！　?dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：標(biāo)識(shí)、指示系統(tǒng)