【正文】 趨勢。日本購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾項(xiàng)趨勢：（1）強(qiáng)調(diào)主題性與故事性：日本購物中心業(yè)者善用自然或人工造景，塑造故事性與獨(dú)特效果。（2）復(fù)合式開發(fā)：購物中心與超高樓層商業(yè)大樓或地鐵站相互連結(jié)開發(fā)的情形普遍。（3）Outlet Center受到歡迎：日本泡沫經(jīng)濟(jì)后，民間消費(fèi)意愿減弱，但由于日本消費(fèi)者喜好國際知名品牌的風(fēng)氣興盛，故以販?zhǔn)壅劭蹠r尚精品服飾為主的Outlet Center獲得相當(dāng)?shù)某晒?。?）屬于垂直模式：由于土地取得成本高昂，日本的購物中心絕大多數(shù)屬于垂直式發(fā)展。日本購物中心協(xié)會會長巖琦雄一（2002）在日本購物中心全國大會致詞中表示當(dāng)前該國購物中心產(chǎn)業(yè)所面對的趨勢與挑戰(zhàn)如下：（1）當(dāng)前的日本的消費(fèi)者具有兩極化的現(xiàn)象，即由于泡沫經(jīng)濟(jì)，節(jié)省日常開銷，但對于有價(jià)值認(rèn)同感的商品或服務(wù)卻又愿意支付高價(jià)，能夠有效因應(yīng)此一趨勢的業(yè)者即可獲利。（2）購物中心業(yè)者應(yīng)該持續(xù)追求顧客滿意。 （3）企業(yè)應(yīng)加入人力資源的培訓(xùn)。四、東南亞地區(qū)購物中心的發(fā)展由于東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)起步比較晚，因此購物中心的發(fā)展不如美、日等國家成熟。但是其蓬勃發(fā)展的無限商機(jī)，已被東南亞各國作為重要的趨勢性業(yè)種加以發(fā)展。 東南亞經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動了居民消費(fèi)能力的大幅提升，加之土地利用極大化觀念的影響，80年代起大型摩爾購物中心在該地區(qū)得以形成一股新的產(chǎn)業(yè)風(fēng)潮。以購物中心必須投入15種以上不同行業(yè)的特性而言，十分符合東南亞經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、各種資源實(shí)現(xiàn)最有效整合的效率要求。從購物中心發(fā)展的具體情況看，東南亞各國的購物中心數(shù)量已經(jīng)很大，并且預(yù)期其數(shù)量及營業(yè)額對經(jīng)濟(jì)面的影響會更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)。東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，非常值得國內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)。由于東南亞的摩爾發(fā)展得很好，且東南亞各國的人均收入、文化習(xí)俗等國情與我國的北京、上海等城市較相似。所以我們在發(fā)展摩爾時， 不僅要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗(yàn)， 更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。菲律賓的購物中心發(fā)展菲律賓馬尼拉的摩爾有近30家，平均35萬人口擁有1家摩爾。新加坡的摩爾有20多家，平均15萬人口擁有1家摩爾。目前菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣場都位于摩爾內(nèi)，單體建筑的百貨公司、大賣場已極少。菲律賓馬尼拉33萬平方米的SM MEGAMALL世界上前十大的購物中心。目前在建的超級MA摩爾SM ASIA MALL面積達(dá)50萬平方米。菲律賓馬尼拉的MALL是美式的；不僅規(guī)模龐大，且業(yè)態(tài)復(fù)合度高，環(huán)境舒適優(yōu)雅。 以SMMEGAMALL為例， 其兼?zhèn)淞?萬平方米的時尚的大型SM百貨公司（如太平洋百貨）、200余家高級專賣店、100余家著名快餐店、餐廳、COFFEE、2000座的FOOD JUNCTION（如上海的大食代）、12廳的SM大影城（每廳均為1000座的大廳，總座位達(dá)1萬2千）、1萬平方米的SM大賣場（如家樂福）、還有藥店（如WASTON39。S）、大型書城、音像店、大型電子游戲城、KTV、TOYKINGDOM玩具反斗城、真冰溜冰場、花店、寵物店、工藝禮品店、大型五金超市（如百安居）、大型家具超市（如IKEA）、家電大賣場（如上海的國美）、銀行、票務(wù)中心甚至還有展覽中心、 小型室內(nèi)迪斯尼游樂中心、 賭場等。且常常舉行定期的大減價(jià)（on sale），菲律賓馬尼拉的SM購物中心MALL適合各階層人士休閑消費(fèi)。馬尼拉的購物中心還有SM SOUTHMALL、SM NEDSA、SM MANILA、ROBINSON39。S PLACE MANILA、 FILVEST MALL、FESTIVAL MALL、SHANGRILA PLAZA（25萬平方米， 另有特大型停車場附樓及SHANGRILA HOTEL香格里拉賓館）、 Robinsons Galleria MALL（20萬平方米， 2期正在擴(kuò)建中）、 STAR MALL、 EVER GOTESCO ORTIGAS MALL、 Ayala Commercial Center，RUSTAN39。S， AYALA MALL、GREENBELT MALL，SM MAKATI 、 LANDMARK、ALIMALL、SM CENTREPOINT、UNIWIDE COASTAL MALL、METRO POLIS等30多家。菲律賓4大連鎖購物中心集團(tuán)依次是：SM、ROBINSON39。S、EVER、UNIWIDE。菲律賓的SM SUPERMALL集團(tuán)更成為了亞洲最大、全世界排名第3大的摩爾購物中心集團(tuán)。SM PRIME集團(tuán)旗下?lián)碛?0家大型連鎖摩爾SM SUPERMALL，總面積超過300萬平方米. 該集團(tuán)曾多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志的亞洲最佳管理獎，其業(yè)績年年大幅度增長。 泰國的購物中心發(fā)展泰國曼谷的西康廣場/施康廣場（Seacon Square）全泰之冠的購物廣場是亞洲最大的集購物與娛樂于一體的綜合購物廣場，也是世界排行第五大購物中心，位于席那克林(Srinakarin)路上，鄰近拉瑪六世公園，西康廣場結(jié)合了購物娛樂的功能，集合著名商店近400家，還有6家世界級的大型店宇。Seacon 其建筑面積達(dá) 50萬平方米，相當(dāng)于 96 個足球場那么大。在Seacon 購物廣場內(nèi)，消費(fèi)者可以到各種各樣的商店里采購，其中包括：Robinson羅賓森百貨店、Lotus Supercenter蓮花超級商場、娛樂主題公園Yoyo Land、多元化的電影院Seacon 1International Book Forum亞洲國際圖書市、泰國第一家動作模擬劇院The Simulator多媒體電影院及立體電影院，以及具有18個球孔的微型高爾夫球道、國際飲食苑和400家國際知名品牌商店。 泰國曼谷 World Trade Centre（世貿(mào)中心）是全泰第2大的購物中心， 場內(nèi)時裝、精品、家私、食肆等林立，更有日本伊勢丹，Zen及Duty Free的名牌店鋪。7樓有免稅品商店；6樓是餐廳區(qū)，除了有憑餐券進(jìn)食的餐廳外，還有不少日本餐廳。中心地下部分開設(shè)了時髦商品集市，氣氛不錯。中心內(nèi)部的溜冰場頗受年輕人的喜歡。THE MALL是泰國最大的連鎖購物中心集團(tuán)。曼谷還有The Emporium、Gaysorn Plaza、Robinson、SOGO等購物中心。THE MALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成功的“連鎖摩爾”經(jīng)營模式。馬來西亞的購物中心發(fā)展號稱亞洲最大的馬來西亞Midvally Megamall，單從其外觀看，只是平平無期，毫不吸引。但它有一個大的優(yōu)點(diǎn)，就是有很多方便的出入口，而且四通八達(dá)。最大最佳，從實(shí)際數(shù)據(jù)上看，Midvally Megamall稱為亞洲之最實(shí)在當(dāng)之無愧。它占地450方呎，樓高5層半，每層足有５公里長，整個商場共有430間商鋪。馬來西亞人似乎特別喜愛當(dāng)?shù)谝唬诉@個亞洲最大的商場，他們還有最高的建筑、最大的飯店、等等。包羅萬象，這里不但是亞洲最大的購物商場，亞洲最大的健身房、馬來西亞最大的書店等都坐落此地。不過，這里不中不西，置身其中，甚至分不清到底身處曼谷、孟買或是美國的Boise。商場內(nèi)的店鋪，跟世界其他商場的一樣 Coffee Beans、家樂福、Kenny Roger39。s、麥當(dāng)勞…星巴克(Starbucks)、Levis、Guess。PARKSON百盛是馬來西亞的最大的連鎖購物中心集團(tuán)。吉隆坡的摩爾還有馬來西亞國家石油KLCC雙子星大樓的裙樓Suria KLCC(Kuala Lumpur City Center)購物中心/陽光廣場、metrojaya、金河廣場(Sungei Wang Plaza)、武言免登購物中心(Bukit Bintang Plaza)、劉蝶購物中心(LOW Yat Plaza)、燕美購物中心(Imbi Plaza)、樂天購物中心(Lot 10)、星同購物中心(Starhill，Plaza)及吉隆坡商場(KualaLumpurPlaza)等。新加坡的購物中心發(fā)展新加坡是東南亞各國中零售業(yè)發(fā)展較快的國家。零售業(yè)總營業(yè)額1993年至1996年每年增長7%，1996年為160億美元。新加坡人口320萬人，1998年觀光客人數(shù)達(dá)600萬人。首家郊區(qū)型購物中心1994年才在新加坡北部出現(xiàn)，但發(fā)展得十分迅速，陸續(xù)有15個這種大型的購物中心完工。郊區(qū)型購物中心有一些共同的特色，它們都座落在較大型的住宅區(qū)，同時又位于交通樞紐附近。Daimaru、Sogo、Metro等百貨公司是這些郊區(qū)型購物中心的主力商店，而其它的組合包括電影城、娛樂電玩中心、保齡球館和一般的家庭生活用品購物商店，還有一些室外餐廳和咖啡館。近期建成的購物中心有：世紀(jì)廣場、Tampines購物中心、Jurong Point購物中心、West Mall購物中心等。目前，新加坡購物中心一般由兩個不同性質(zhì)的團(tuán)體所擁有，一是大型的開發(fā)商（如遠(yuǎn)東組織等），一是管理公司。大型開發(fā)商視購物中心為一項(xiàng)商業(yè)投資，以租賃為主要收入，所以大都會有自己的員工團(tuán)體來管理或租賃，有的將管理工作以合約形式包給代理人。還有一些購物中心分割成幾個獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，由小額的投資人所擁有，并實(shí)際經(jīng)營這些商店。新加坡較大型的購物中心集中在新加坡市中心的烏節(jié)（Orchard）地區(qū)，著名的是烏節(jié)購物環(huán)帶區(qū)，有高島屋購物中心、中心點(diǎn)購物中心和新格璞拉購物中心等。著名的還有中國城商品街購物中心，該地區(qū)把一些傳統(tǒng)店面加以改造，注入新的活力，但一些傳統(tǒng)小販的古老生意仍予保留。布爾斯/羅可區(qū)的購物中心三年前完工，因位于交通樞紐附近，周末假日客流可達(dá)到16萬人次，是一個經(jīng)營相當(dāng)成功的購物中心。此外，還有海港碼頭區(qū)，包括萊佛市購物中心、碼頭廣場購物中心、Suntec城會議及購物中心等。由于便捷運(yùn)輸系統(tǒng)、郊區(qū)購物中心興起及觀光客減少等因素，造成都市與郊區(qū)購物中心的競爭態(tài)勢已經(jīng)形成。中央烏節(jié)路的購物中心將會重新定位，并加強(qiáng)促銷活動，吸引當(dāng)?shù)厝顺薄? 新加坡義安城Ngeean City購物中心是東南亞最大的購物中心之一，宏偉的義安城 （Ngee Ann City）是 烏節(jié)路（Orchard Road）上的一大景觀，您會為它的規(guī)模之龐大而震驚。這是一幢以四層建筑為中央主樓，左右各有兩個塔樓，一個塔樓是大型百貨店高島屋百貨(Takashimaya)；高島屋（Takashimaya）百貨內(nèi)設(shè)百貨柜臺、文化用品柜臺、專賣店、餐館、健身房、游泳池和多功能廳。這六層建筑物出售各色商品。另一個塔樓是專賣店城，購物層有B24層，若想全轉(zhuǎn)遍的話，至少要花半天的時間。一樓有匯集著減肥香皂、時裝等新加坡當(dāng)?shù)厣唐返亩Y品店，并有新加坡最大的化妝品柜臺。二樓是高級名牌商場，有Dior、Gucci、Hermes等名牌時裝及哥本哈根皇家的最高極陶器。還有咖啡店、東方快車的一般普通商店。三樓為男士服裝及體育用品、兒童用品。四樓有餐廳及丸善書店，還有郵局、遠(yuǎn)藤多津子美容室。地下一層是家電及雜貨層，并有迪斯尼時裝。地下二層有火箭壽司，還有超級市場、空調(diào)等日用品。此外，二樓有服務(wù)中心，購物中途如果東西太多，可以免費(fèi)寄存。中央專賣店的2~4層，主要經(jīng)營本地的名牌。一層有香奈爾、Louis Vuitton、Dunrrlru、burberrys等高級名牌店。地下一層有當(dāng)?shù)孛苿P斯、消麥爾等，都是面對年輕人的名牌店。地下二層主要是餐廳及兒童用品。這里還有大量各式的商店從高檔服裝店到蒂芬尼 （Tiffany39。s）、 蒙邦（Mont Blanc）至賈尼弗塞斯（Gianni Versace）等的高質(zhì)量商店。 新加坡的濱海廣場Marina Square和新達(dá)城廣場齊名，由三家飯店、二家百貨店、200多家店所鋪構(gòu)成的大規(guī)模集合體。占據(jù)商鋪中心的百貨店是新加坡老字號連鎖百貨店METORO。新加坡的新達(dá)城廣場（Suntec City Mall）包括四個部分 Galleria、Tropics、Entertainment Centre 和 Fountain Terrace。Galleria 中有各種名牌精品、紀(jì)念品商店以及 Warner Bros Studio 店。專賣店有家庭裝飾品、休閑衣飾，而在 Tropics 可以發(fā)現(xiàn)各種休閑用品。兒童則有 Kinderworld Entertainment Complex。Fountain Terrace 內(nèi)設(shè)各式餐館，Entertainment Centre 則有 5個影院和一個虛擬現(xiàn)實(shí)主題公園。 新加坡的其他購物中心還有萊佛士廣場、遠(yuǎn)東購物中心、威士馬廣場Wisma Atria、伊斯丹、幸運(yùn)商業(yè)中心Lucky Plaza、文藝復(fù)興廣場Paris Renaissance、希爾頓購物廊Hilton Shopping Gallery等。五、香港、臺灣地區(qū)購物中心的發(fā)展香港的購物中心發(fā)展從80年代初起步，香港的購物中心發(fā)展一直很迅速。香港的購物中心市場為當(dāng)?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)巨頭（和記黃浦、長江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團(tuán)）壟斷，同日本一樣，香港特大型商業(yè)地塊較難取得，故香港的購物中心規(guī)模較小。 但不同于日本和臺灣，香港的各大百貨集團(tuán)（永安百貨、先施百貨、華潤百貨）沒有投入摩爾的開發(fā)，但其新的分店都坐落在由各大房地產(chǎn)巨頭開發(fā)的摩爾內(nèi)。香港的購物中心有20多家，平均30萬人口擁有1家購物中心。 香港的購物中心有香港時代廣場、海港城、又一城、黃埔新天地、西九龍中心、置地廣場、漁人碼頭、新城市廣場、太古城市城、太古廣場、香港荷里活廣場、大埔超級城等。 臺灣的購物中心發(fā)展 臺灣第一家購物中心可追溯自1994年，經(jīng)過五年的開發(fā)后才陸續(xù)有第二家購物中心加入營運(yùn)。而1999年起至可謂購物中心個案的蘊(yùn)育期，自此每年皆有購物中心加入營運(yùn)市場。由于當(dāng)?shù)馗靼儇浌緦?shí)力極其強(qiáng)大，一度抑制了摩爾的發(fā)展。所以臺灣的摩爾從2000年前后才剛剛開始興起，但發(fā)展勢頭很猛，且臺灣發(fā)展的摩爾規(guī)模均比香港的大。2001年大江購物中心, 微風(fēng)廣場, 京華城, 德安購物中心, 高雄大遠(yuǎn)百等陸續(xù)開幕, 正式寫下臺灣購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上的新元年。臺灣目前已有80個摩爾項(xiàng)目在進(jìn)行中，其中威京集團(tuán)、統(tǒng)一集團(tuán)、遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)、新光三越百貨集團(tuán)、霖園人壽集團(tuán)都投資了多個摩爾。威京