【正文】 相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。n 前期員工培訓(xùn)178。 在項(xiàng)目接管前，先行聘用基本管理員工，參與制訂物業(yè)管理相關(guān)管理制度。178。 為各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容：252。 項(xiàng)目情況、物業(yè)管理公司基本情況252。 管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)252。 相關(guān)法律法規(guī)252。 物業(yè)管理工作基本知識(shí)和物業(yè)理念252。 各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn)252。 禮儀培訓(xùn)178。 我們還將于物業(yè)正式接管后每6個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)，使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。二、 接管前的工作計(jì)劃n 我公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭在工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。n 在和甲方進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所有書面資料（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和北京市大廈物業(yè)管理移交辦法）。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。另一方面，做好開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；安全護(hù)衛(wèi)人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接用戶。第二章 項(xiàng)目前期開辦費(fèi)一、物業(yè)管理用房依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合北京市第二醫(yī)院項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務(wù)用房：管理中心辦公、會(huì)議用房；工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等；安全護(hù)衛(wèi)、保潔人員休息、更衣室、宿舍等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給用戶溝通聯(lián)絡(luò)物業(yè)管理中心帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。詳細(xì)的物業(yè)管理用房配備如下：表1項(xiàng)目內(nèi) 容 描 述備注物業(yè)管理用 房名稱物業(yè)辦公室保安宿舍3間倉庫（A類物資）護(hù)工、保潔辦公室1間護(hù)工男女宿舍各1間運(yùn)送中心合計(jì)面積M2204510102010115二、前期開辦費(fèi)表21項(xiàng)目序號(hào)名稱數(shù)量單位單價(jià)合計(jì)一、維修工具費(fèi)用水工工具（2套）3561十字螺絲刀1把82一字螺絲刀1把83大鉗子1把20410寸扳手1把155壁紙刀1把36管鉗3501把337管鉗4501把46812寸扳手1把229工具包1個(gè)1510盒尺（3米）1個(gè)8小計(jì)178電工工具（7套）69311十字螺絲刀1把812一字螺絲刀1把8138寸扳手1把1214偏口鉗1把1315老虎鉗1把2016尖嘴鉗1把1817工具包1個(gè)1518電筆1支5小計(jì)99空調(diào)工具（1套）40519組合式壓力表套23020漲管用工具套652110寸扳手把152212寸扳手把2223割管刀把6524電筆支525壁紙刀把3小計(jì)405弱電工具238326弱電工具1套34527場(chǎng)強(qiáng)儀1臺(tái)200028網(wǎng)線檢測(cè)器1個(gè)38小計(jì)2383公共工具29電錘（沖擊鉆）1個(gè)86030電鉆1個(gè)45031電焊機(jī)1臺(tái)96032鋼鋸1個(gè)1033手砂輪1個(gè)38034疏通機(jī)1臺(tái)158035梅花扳手1套5736套筒扳手1套19637片扳手1套4838鉗型電流表1個(gè)11039三爪150型1個(gè)3340三爪200型1個(gè)4641油槍1個(gè)4042油壺1個(gè)843線盤（50米）2個(gè)150300441把1545錘子2鎊1把2046PPR熱熔機(jī)1套8047土建維修工具1套2548割刀1個(gè)5349套絲扳手1把18050套絲用架子1套18051鋁合金梯子（）1個(gè)23052鋁合金梯子（2米）1個(gè)24053鋁合金梯子（）1個(gè)270054絕緣手套2雙204055絕緣拉桿1支8356高壓驗(yàn)電筆1支15057絕緣靴2雙5010058絕緣鞋21雙1531559高壓操作絕緣墊板1個(gè)5560云石機(jī)1個(gè)35061拉鉚槍1個(gè)5062搖表1個(gè)13563萬用表3個(gè)18064鉆頭2套9065電焊機(jī)用線10米14014元/米66焊把1個(gè)3067手搖疏通機(jī)2個(gè)9268氬輻焊機(jī)1臺(tái)300069大錘4鎊1把30小計(jì)13641二、綠化用具費(fèi)用1手動(dòng)割草機(jī)1臺(tái)3503502膠管100米27003噴霧水壺1個(gè)20204花枝剪1把15155整形剪1把30306鐵鍬1把15157鋤頭1把15158鋼絲鉗1把10109水桶1個(gè)101010噴霧器1個(gè)606011鎬頭1把404012小推車1輛300300小計(jì)1565三、保安裝備費(fèi)用1崗?fù)?個(gè)400080002對(duì)講機(jī)12部1500180003警棍4根301204充電手電筒8個(gè)604805電視機(jī)3臺(tái)100030006飲水機(jī)4臺(tái)2008007雨衣9件807208雨鞋9雙201809防水手電2個(gè)12024010消防斧2把6012011ABC干粉滅火器4個(gè)10040012消防板手3把206013防毒面罩4個(gè)3012014鋼架床19個(gè)200380015被褥38套3001140小計(jì)47440合 計(jì)66483第六部分 擬建立的組織機(jī)構(gòu)與人員的配備要點(diǎn)：★ 內(nèi)培外引、按部就班、落實(shí)培訓(xùn)★ 掌握節(jié)奏，確保工作順利開展★ 人盡其才、物盡其用 第一章 管理架構(gòu)設(shè)置與人員的配備一、管理中心組織架構(gòu)圖物業(yè)管理中心103人項(xiàng)目經(jīng)理1人工程部24人物業(yè)部2人保潔部45人保安部31人主管2人配電室值班7人水電瓦工4人弱電維修2人空調(diào)工2人鍋爐工3人會(huì)計(jì)1人主管1人領(lǐng)班2人保潔員人主管1人領(lǐng)班2人保安員人消防中控員3人車場(chǎng)管理5人自行車管理2人住院部保安3人體檢中心3人電梯工3人液氧站1人主管1人二、物業(yè)管理中心部門設(shè)置與職責(zé)說明如我公司接管北京市第二醫(yī)院項(xiàng)目，將專門成立醫(yī)院項(xiàng)目管理中心，采取直線職能機(jī)構(gòu)，實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。管理中心下設(shè)物業(yè)部、工程部、保安部、保潔部、形成以物業(yè)部為核心，三個(gè)專業(yè)部門作為支撐的客戶服務(wù)前項(xiàng)化組織結(jié)構(gòu)。 物業(yè)部物業(yè)部是物業(yè)管理中心的核心部門。同時(shí)，又兼顧管理中心內(nèi)務(wù)管理、客戶服務(wù)以及對(duì)外聯(lián)絡(luò)溝通工作，是管理中心的重要中樞，是面向客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁。具體職責(zé)是：n 負(fù)責(zé)處理對(duì)客戶服務(wù)工作包括：受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、對(duì)外協(xié)調(diào)、檔案管理、財(cái)務(wù)管理等；n 負(fù)責(zé)管理中心內(nèi)部人事、檔案、行政管理。貫徹、傳達(dá)、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)各部門之間工作；n 負(fù)責(zé)對(duì)客戶的公關(guān)、物業(yè)宣傳等工作；n 管理儲(chǔ)備物資，定期盤點(diǎn)，合理使用，加快存貨周轉(zhuǎn)，減少資金占用；n 狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促進(jìn)增收節(jié)支等工作。工程部工程部是保證物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門。主要負(fù)責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等管理工作。保潔部保潔部是物業(yè)管理中心服務(wù)工作的主要職能部門。負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的環(huán)境衛(wèi)生管理和綠化管理。保安部保安部是維護(hù)物業(yè)項(xiàng)目正常生活、居住秩序的重要職能部門，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、車輛與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。三、人員配備（一）人員配備計(jì)劃人員配置原則：內(nèi)培外引、按部就班、落實(shí)培訓(xùn)；誠實(shí)守信、愛崗敬業(yè)、一專多能；擇優(yōu)聘用、專業(yè)考核、定崗定責(zé)；服務(wù)熱情、耐心周到、專業(yè)管理。（二）人員配備方案及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)醫(yī)院物業(yè)項(xiàng)目的具體情況，并結(jié)合我們以往管理經(jīng)驗(yàn)，擬在醫(yī)院管理中心配備各類管理服務(wù)人員共計(jì)103人，其中：項(xiàng)目經(jīng)理1人，物業(yè)部主管1人，物業(yè)助理兼會(huì)計(jì)1人，工程部主管2人，工程維修人員22人，保安主管1人，保安員30人，保潔主管1人，保潔領(lǐng)班2人，保潔員43人。 管理人員配備方案及崗位要求序號(hào)崗位設(shè)置崗位要求人數(shù)1管理中心經(jīng)理?？埔陨蠈W(xué)歷，從事物業(yè)管理5年以上，有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對(duì)管理中心工作有整體的思路和構(gòu)想，持建設(shè)部經(jīng)理資格證。1人2物業(yè)部主管大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，從事物業(yè)管理1年以上。1人3物業(yè)助理兼會(huì)計(jì)大專以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理1年以上，有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理能力，持建設(shè)部上崗證。1人4工程主管大專以上學(xué)歷，機(jī)電、曖通專業(yè)，具有初級(jí)以上職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識(shí)，持證上崗，有組織和協(xié)調(diào)能力。2人5保安主管退伍軍人、35歲以下，5年以上專業(yè)工作經(jīng)歷，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力。1人6保潔主管高中以上學(xué)歷，40歲以下，身體健康，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力。1人 作業(yè)服務(wù)人員配備方案及要求序號(hào)崗位設(shè)置要求與配置說明人數(shù)1安全護(hù)衛(wèi)員要求身高172CM以上，30歲以下，退伍軍人優(yōu)先。30人2保潔領(lǐng)班40歲以下，五官端正，動(dòng)作麻利，有星級(jí)酒店或清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。2人3保潔員45歲以下，五官端正，身體健康，動(dòng)作麻利。43人4工程維修員45歲以下，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及10年以上的工作經(jīng)驗(yàn)，具有中級(jí)技工以上的相關(guān)技能等級(jí)資格，并通過本公司的專業(yè)考核。22人備注1． 作業(yè)服務(wù)人員必須身體健康，無傳染病，無不良嗜好，經(jīng)公司指定的本市區(qū)級(jí)以上醫(yī)院體檢合格；2． 持有效的身份證、計(jì)劃生育證、勞務(wù)用工證，以及有效相應(yīng)學(xué)歷證明、技術(shù)資格證明；第二章 人員的招聘與管理制度一、人員招聘隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向知識(shí)和技術(shù)型轉(zhuǎn)化，管理層和操作層人員比例縮小，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。為此，本物業(yè)管理公司在人員配備上堅(jiān)持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷更重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層基本素質(zhì)要求通過英語、計(jì)算機(jī)和智能化考核，學(xué)歷上要求達(dá)到大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)專業(yè)人才。管理中心員工的配備采取內(nèi)部調(diào)配與對(duì)外招聘相結(jié)合辦法。我們以內(nèi)部選送為主，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。針對(duì)小區(qū)特性，我們要求管理人員必須是一專多能，實(shí)行專崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、內(nèi)保、日常服務(wù)）。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工作積極性，嚴(yán)格考核，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。二、人員管理一流的管理，一