【正文】 該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全部投資回收期=****（年）與靜態(tài)投資回收期相比，動(dòng)態(tài)投資回收期比靜態(tài)投資時(shí)間長(zhǎng) *年的原因是動(dòng)態(tài)投資回收期考慮了現(xiàn)金收支及其營(yíng)業(yè)周期 15 年的時(shí)間因素，反映了投資期限 15 年的時(shí)間價(jià)值，時(shí)間雖長(zhǎng)，比靜態(tài)投資回收期能夠更科學(xué)反映其投資的回收情況，余下經(jīng)營(yíng)期限更能體現(xiàn)該公司所創(chuàng)造的價(jià)值。九、項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算項(xiàng)目計(jì)算期 15 年，其中：建設(shè)期 2 年，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期 13 年。35 / 44 經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算 經(jīng)營(yíng)收入估算本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入主要有自營(yíng)業(yè)務(wù)收入、交易手續(xù)費(fèi)收入、配送中心服務(wù)收入、門面租金收入、倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入、冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)收入、整理分揀經(jīng)營(yíng)收入、包裝經(jīng)營(yíng)收入、商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入、會(huì)展中心經(jīng)營(yíng)收入。與可行性研究報(bào)告相比，剔除了農(nóng)資、農(nóng)機(jī)及種子三個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入；同時(shí)對(duì)估算方式進(jìn)行了必要的調(diào)整。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)收益主要來(lái)自于兩部分：一是門面租金收入；二是交易費(fèi)收入。目前省內(nèi)外主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況如表 5 所示：表 5 省內(nèi)外主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況簡(jiǎn)表市場(chǎng)名稱 年交易額（億元） 月租金（元/m 2） 交易費(fèi)白沙洲農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng) 96 50 交易額的 5%舵落口綜合批發(fā)市場(chǎng) 80 50 交易額的 3％常德農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 6 5060 20 元/噸馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 65 4560 45 元/噸長(zhǎng)沙紅星大市場(chǎng) 36 2555 交易額的 3%布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 148 150 交易額的 5%壽光農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 28 45 交易額的 %合肥農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 45 55 交易額的 3%****市內(nèi)的各類涉農(nóng)商業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)情況良莠不齊。其中除小北門農(nóng)資市場(chǎng)規(guī)劃合理，在城鄉(xiāng)結(jié)合部外，其他均建設(shè)在市區(qū)中心地帶，交易擾民、交通堵滯現(xiàn)象嚴(yán)重，腐爛農(nóng)產(chǎn)品對(duì)環(huán)境影響極壞。各市場(chǎng)收入情況如表 6 所示：表 6 ****市主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況簡(jiǎn)表市場(chǎng)名稱 年交易額（億元） 月租金（元/m 2） 交易費(fèi)**副食批發(fā)市場(chǎng) 16 359536 / 44***蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 8 交易額的 ％***水果批發(fā)市場(chǎng) 10 800 元/車****干貨批發(fā)市場(chǎng) 2 4560 交易額的 %***糧油批發(fā)市場(chǎng) 8 2535 交易額的 1%****水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng) 3 200 元/間 交易額的 3%****批發(fā)市場(chǎng) 4 45 交易額的 %****農(nóng)資批發(fā)市場(chǎng) 7 2555通 過(guò) 比 較 省 外 及 ****市 同 類 商 業(yè) 地 產(chǎn) 發(fā) 育 和 建 設(shè) 情 況 ， 結(jié) 合 公 司 營(yíng) 運(yùn)管 理 、 市 場(chǎng) 定 位 等 實(shí) 際 情 況 ， 并 考 慮 到 建 設(shè) 期 內(nèi) 價(jià) 格 上 漲 因 素 ， 我 們 對(duì)本 項(xiàng) 目 的 主 要 價(jià) 格 標(biāo) 準(zhǔn) 做 出 如 下 規(guī) 劃 ： 蔬 菜 、 水 果 兩 個(gè) 市 場(chǎng) 按 照 交 易 額 的***%收 取 手 續(xù) 費(fèi) ， 其 他 市 場(chǎng) 按 面 積 收 取 租 金 ， 生 產(chǎn) 運(yùn) 營(yíng) 期 第 1 年 500 元/M2。 自營(yíng)業(yè)務(wù)收入自營(yíng)業(yè)務(wù)以貿(mào)易為主，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年經(jīng)營(yíng)量****萬(wàn)噸，第2～5 年每年增加****萬(wàn)噸，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即****萬(wàn)噸，單價(jià)***元/噸。 交易手續(xù)費(fèi)收入蔬菜、水果兩個(gè)市場(chǎng)按照交易額的*** %（交易雙方各***%）收取手續(xù)費(fèi)，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年交易額****萬(wàn)元，第 2～5 年每年增加****萬(wàn)元，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即***萬(wàn)元。 配送中心服務(wù)收入按年配送額的 2%估算，配送額為交易額的***%。 門面租金收入除蔬菜、水果兩個(gè)市場(chǎng)外，其他市場(chǎng)按經(jīng)營(yíng)面積（合計(jì) 42722M2）收取租金，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年***元/M 2，第 2～5 年每年增加 25 元/M 2，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即****元/M 2。37 / 44 倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)面積****M 2，有效使用率***%，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年***元/M2，第 2～5 年每年增加 10 元/M 2，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即***元/M 2。 冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)收入冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)面積****M 2，有效使用率***%，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年****元/M2，第 2～5 年每年增加***元/M 2，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即***元/M 2。 整理分揀經(jīng)營(yíng)收入生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年整理分揀量****萬(wàn)噸，服務(wù)收入***元/噸，第2～5 年整理分揀量每年增加****萬(wàn)噸，服務(wù)收入每年增加***元/噸，第 6～13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平。 包裝收入生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年包裝量****萬(wàn)噸，服務(wù)收入***元/噸，第 2～5年包裝量每年增加****萬(wàn)噸，服務(wù)收入每年增加****元/噸，第 6～13年均穩(wěn)定在第 5 年的水平。 商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入商務(wù)中心建筑面積****M 2，其中經(jīng)營(yíng)面積****M 2，有效使用率**%，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年***元/M 2, 第 2～5 年每年增加****元/M 2，第 6～13年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即***元/M 2。 會(huì)展中心經(jīng)營(yíng)收入會(huì)展中心建筑面積*** M2，有效使用率**%，每年舉辦會(huì)展***天（每?jī)蓚€(gè)月舉辦一次會(huì)展，每次**天） ，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年***元/ 38 / 44M2天, 第 2～5 年每年增加****元/ M2天，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即***元/ M 2天。 經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算營(yíng)業(yè)稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)算。本項(xiàng)目自營(yíng)業(yè)務(wù)收入需繳納增值稅，其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入需繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按增值稅額和營(yíng)業(yè)稅額之和的 7%和 3%計(jì)算。綜上，正常年?duì)I業(yè)收入****萬(wàn)元，其中：自營(yíng)業(yè)務(wù)收入***萬(wàn)元，交易手續(xù)費(fèi)收入***萬(wàn)元，配送中心服務(wù)收入****萬(wàn)元，門面租金收入****萬(wàn)元，倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入***萬(wàn)元，冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)收入***萬(wàn)元，整理、分揀收入***萬(wàn)元，包裝收入***萬(wàn)元，商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入***萬(wàn)元，會(huì)展中心經(jīng)營(yíng)收入***萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加****萬(wàn)元，增值稅***萬(wàn)元。 成本估算 外購(gòu)原材料費(fèi) 進(jìn)貨成本按自營(yíng)業(yè)務(wù)收入的***%計(jì)算。 低值易耗品生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年***萬(wàn)元，第 2～5 年每年增加**萬(wàn)元，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平。 燃油生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年****噸，第 2～5 年每年增加***噸，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，單價(jià)****元/噸。正常年外購(gòu)原材料費(fèi)****萬(wàn)元。 外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi) 電每年 1500 萬(wàn)度，單價(jià)****元/度（含稅） 。 水每年 40 萬(wàn)噸，單價(jià)***元/噸（含稅） 。39 / 44正常年外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi)***萬(wàn)元。 工資及福利費(fèi)本項(xiàng)目勞動(dòng)定員 450 人，其中：工人 200 人，人均年工資***萬(wàn)元；技術(shù)人員 50 人，人均年工資****萬(wàn)元；管理人員****人，人均年工資***萬(wàn)元，年工資總額****萬(wàn)元，福利費(fèi)按工資的***%計(jì)算，年福利總額****萬(wàn)元。正常年工資及福利費(fèi)****萬(wàn)元。 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的**%計(jì)算。正常年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用****萬(wàn)元。 折舊費(fèi)固定資產(chǎn)采用直線法折舊，殘值率 5%。房屋、建（構(gòu)）筑物原值****萬(wàn)元，按 30 年折舊，年折舊額****萬(wàn)元；機(jī)器設(shè)備原值****萬(wàn)元，按 13 年折舊，年折舊額****萬(wàn)元。正常年折舊費(fèi)****萬(wàn)元。 攤銷費(fèi)無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)采用直線法攤銷。無(wú)形資產(chǎn)原值***萬(wàn)元，按50 年攤銷，年攤銷額****萬(wàn)元；其他資產(chǎn)原值****萬(wàn)元，按 5 年攤銷，年攤銷額***萬(wàn)元。正常年攤銷費(fèi)*****萬(wàn)元。 修理費(fèi)修理費(fèi)按年折舊額的***%計(jì)算。正常年修理費(fèi)****萬(wàn)元。40 / 44 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)借款額與相應(yīng)的借款利率計(jì)算。綜上，正常年經(jīng)營(yíng)成本***萬(wàn)元，總成本****萬(wàn)元；生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期年平均經(jīng)營(yíng)成本****萬(wàn)元，年平均總成本****萬(wàn)元。 融資前分析 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）=***%；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）=***%；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） （I C=8%）=***萬(wàn)元；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） （I C=8%）=***萬(wàn)元。項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）＝*項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）＝* 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=***%從計(jì)算結(jié)果看，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。十、貸款償還計(jì)劃財(cái)務(wù)靜態(tài)盈利能力指標(biāo)根據(jù)本項(xiàng)目“損益表” （附件 9）的計(jì)算結(jié)算●資本金凈利潤(rùn)率=年凈利潤(rùn)總額/資本金100% **●投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額/總投資100%*41 / 44根據(jù)“投資現(xiàn)金流量表” （附件 13）分析，投資收回期為**年清償能力估算按照項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃，項(xiàng)目總投資***萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目資本金****萬(wàn)元，債務(wù)資金***萬(wàn)元，其他資金來(lái)源***萬(wàn)元。按照項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃，固定資產(chǎn)投資借款***萬(wàn)元，年利率按***%，期限為 **年，在還款期間內(nèi)將采取等額本金按月付息的方式，具體還款安排詳見(jiàn)（附表 15）十一、不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)湖北****物流股份有限公司最大股東****集團(tuán)公司控股****％（雙方法人代表均為****） ，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及資金調(diào)配易受集團(tuán)公司制約。該集團(tuán)在我市金融機(jī)構(gòu)籌資額度達(dá)***多萬(wàn)元，其債務(wù)的陸續(xù)到期，勢(shì)必會(huì)影響該項(xiàng)目貸款的償還。該項(xiàng)目籌資渠道的多樣性如貸款、建筑商墊資等需在一定時(shí)期分別償還，因此該項(xiàng)目貸款的按期償還具有可變性。結(jié)合數(shù)據(jù)分析，可以看出營(yíng)業(yè)收入及成本支出對(duì)該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的影響最大，對(duì)我社借款的歸還具有決定作用。本次評(píng)估各項(xiàng)數(shù)據(jù)主要依據(jù)其提供的效果圖（無(wú)多方案比選） ，如設(shè)計(jì)方案的變動(dòng)將影響本次評(píng)估的有關(guān)數(shù)據(jù)。本次評(píng)估未考慮該項(xiàng)目用途變更所帶來(lái)的自用、自營(yíng)所需的流動(dòng)資金變動(dòng)，以及帶來(lái)的對(duì)收支等數(shù)據(jù)差異的影響。該項(xiàng)目評(píng)估數(shù)據(jù)主要結(jié)合當(dāng)前客觀實(shí)際價(jià)格參考了部分資料，在實(shí)施中具有可變性，對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有一定的影響。42 / 44十二、結(jié)論及建議項(xiàng)目投資規(guī)模適當(dāng)，自籌資金比例合理，項(xiàng)目投資建設(shè)期為 2 年，靜態(tài)投資回收期為***年，動(dòng)態(tài)投資回收期為***年，低 于同 行 業(yè) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 回 收 期 （ 該 行 業(yè) 平 均 投 資 回 收 期 為 18—20 年 ） 。在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)評(píng)估基礎(chǔ)上綜合分析了影響該項(xiàng)目的建設(shè)技術(shù)力量和多項(xiàng)不確定因素后，評(píng)估結(jié)論認(rèn)為項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較小，建設(shè)條件具備，具有較好的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率數(shù)據(jù)適中，償債能力較強(qiáng)，還款資金來(lái)源較為可靠，項(xiàng)目可行?？砂l(fā)放項(xiàng)目貸款****萬(wàn)元，貸款預(yù)計(jì)償還期為***年。項(xiàng)目承建單位盡快落實(shí)資金，主要是自籌資金***萬(wàn)元，應(yīng)足額到位；加快項(xiàng)目進(jìn)展速度，確保農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)早投入早收益。承貸社應(yīng)針對(duì)該項(xiàng)目制定出行之有效的管理方案，并督促項(xiàng)目承建單位擬定用、還款計(jì)劃，確保該項(xiàng)目的順利實(shí)施。43 / 44附件湖北****物流股份有限公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡湖北****物流股份有限公司章程關(guān)于公布湖北省 2022 年度農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)名單的通知及證書(shū)湖北****物流股份有限公司糧食收購(gòu)許可證、農(nóng)藥經(jīng)營(yíng)許可證、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)許可證、質(zhì)量體系認(rèn)證書(shū)****市分行關(guān)于客戶信用等級(jí)評(píng)定結(jié)果的通知****市政府關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的會(huì)議紀(jì)要、項(xiàng)目備案證44 / 44項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證****市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于項(xiàng)目的環(huán)評(píng)批復(fù)及項(xiàng)目選址變更意見(jiàn)的函消防證明水電落實(shí)證明