【正文】 市場競爭對手較弱以及國家相關政策的支持。競爭劣勢：開發(fā)成本大、運營費用高；各種市場盲目建設帶來的壓力以及政策不確定性等方面的風險因素。根據對全國各地區(qū)農產品交易市場盈利模式和建設規(guī)模的調查得出了本項目建設規(guī)模為 400 畝是較為合適的，并能夠有一定的長期發(fā)展空間。在盈利模式上除部分商鋪出售外，主要為“租金加傭金” 。批發(fā)市場的利潤構成項目除了包括租金、管理費、傭金、配套服務費等通俗的收入外，還包括利用批發(fā)市場土地進行市場配套開發(fā)產生的收入 。 項目規(guī)模和項目選址蕪湖位于安徽東南，是長江流域 26 個重要港口城市之一，蕪湖同時位于長江三角洲城市群，高速公路網絡發(fā)達，特別是華東第二通道的開通，以及蕪湖長江大橋的通車，蕪湖已成為長江三角洲的重要水陸交通樞紐，華東沿海城市通往內地的通道。以蕪湖為中心的“四小時經濟圈” ，經濟輻射可達 億人口。蕪湖長江市場園緊鄰蕪杭高速公路，鐵路、港口通達便利，具有較為優(yōu)越的區(qū)位和交通條件。本項目地址位于東靠神山東路，西接長江市場園茶葉市場，南連建材市場，北臨蕪宣高速公路。投資規(guī)模 億元，市場開發(fā)期 3 年，培育期 1－2 年。計劃用地需求：長江園農產品交易市場規(guī)劃占地 600 畝，農產品三條街 100 畝；農產品交易區(qū) 200 畝；農產品加工區(qū) 100 畝；科研區(qū) 50 畝；廚房大世界需征地 50 畝，農產品物流中心 50 畝，綠色大廈及配套設施 50 畝； 項目環(huán)境保護和安全本項目的環(huán)境污染主要來源于生活污水和廢棄物，以及加工區(qū)污水污物，不存在重度污染廢棄物和化學廢棄物。為加強環(huán)境保護本項目內專門設計建設了廢棄物處理中心，并有專業(yè)物業(yè)及清潔公司負責保證廢棄物及時得到清理，能夠較好的保護項目環(huán)境。農產品交易市場消防、保安、勞動安全，食品安全等方面的設計規(guī)劃是按照國家相關安全標準制定的，同時長江市場園已建立了相關安全規(guī)章制度，并在實際經營中得到驗證具有可操作性，農產品批發(fā)市場項目將執(zhí)行這些制度，以保證項目安全運營。 項目組織及勞動定員本項目的運營機構為安徽新長江投資股份有限公司具備多年專業(yè)性、綜合性批發(fā)市場的開發(fā)經驗，組織機構和管理制度較為完善。所需的人員結合發(fā)展情況確定，一部分人才可在公司內部解決，不足部分可以向社會招聘，經培訓合格后持證上崗。 項目建設進度本項目建設周期為三年，一期建設：農產品蔬菜交易區(qū)和水產交易區(qū)、水果交易區(qū)、及部分配套設施。二期建設：農產品三條街、農產品加工區(qū)、科研區(qū)及配套設施。三期工程建設廚房大世界。 投資估算和資金籌措通過對項目工程概算和各方面資金需求的統(tǒng)計，得出項目總投資金額為 億元人民幣。根據國家相關扶持政策以及蕪湖長江園農產品批發(fā)市場項目的情況，項目的資金來源主要有三部分：自籌資金 億元；銀行貸款 億元；政府財政補貼 5000 萬元。 項目財務和經濟評論通過對項目財務和經濟效益的評價得出以下結論：項目內部收益率17%；投資回收期 年，年平均投資利潤率 14%.；項目盈虧平衡點%，由此可知本項目是可行的。 主要經濟技術指標項目主要財務指標 表格 1參數名稱 比率 金額 參數名稱 　總投資 % 46450 現(xiàn)金流量指標 　固定資產投資 % 40750 凈現(xiàn)值 土地費用 % 4200 稅前內部收益率 30%流動資金 % 1000 稅后內部收益率 17%不可控費用 % 500 靜態(tài)投資回收期 　 　 　 動態(tài)投資回收期 資金來源 % 46450 　 　自有資金 % 16450 投資效益分析 　銀行貸款 % 25000 年投資利潤率 %政府補貼 % 5000 年投資利稅率 %　 　 　 資本金利潤率 %財務指標 　 　 資本金利稅率 %年均營業(yè)收入 　 15, 　 　年均稅金 　 項目盈虧平衡點 %其中：所得稅 　 　 　營業(yè)稅及附加 　 　 　年均總成本 　 　 　年均利潤總額 　 　 　第 2 章. 農產品交易市場行業(yè)環(huán)境分析 中國農產品批發(fā)市場現(xiàn)狀中國農產品批發(fā)市場 20 多年來從無到有，迅猛發(fā)展，市場規(guī)模迅速擴大。2022 年全國億元以上農產品批發(fā)市場數量為 599 家，比 2022 年增加了 34 家。農產品批發(fā)市場在滿足城鄉(xiāng)消費、擴大農產品流通范圍、促進農民增收、推動農業(yè)產業(yè)化方面發(fā)揮了積極的作用，已成為解決“三農”問題的一個重要突破口。從 20222022 年的發(fā)展來看，農產品綜合品市場成交額的年復合增長率為 %；對比 2022 年前三季度和2022 年前三季度的數據，農產品綜合市場成交額的年復合增長率為%。綜上，全國范圍來看，農產品綜合市場成交額的年復合增長率約在 15%左右。中國批發(fā)市場數量柱狀圖圖表 1中國成交額億元農產品批發(fā)市場餅圖圖表 22022 年全國商品交易市場 10 強的農產品批發(fā)市場 表格 2序號 市場名稱 交易額（億元）2022年 成 交 額 過 億 元 人 民 幣 的 農 產 品 批 發(fā) 市 場 共565家19746626315225 23 綜 合 批 發(fā) 市 場糧 油 市 場干 鮮 果 品 市 場水 產 品 市 場蔬 菜 市 場肉 禽 蛋 市 場其 它中 國 批 發(fā) 市 場 數 量892 15093517 38444351 41500100020223000400050001986 1992 1995 1996 2022 2022年 代數量 數 量1 深圳布吉 1562 北京新發(fā)地 1133 廣州江南蔬菜 1004 常州凌家塘 755 重慶觀音橋 756 商丘農產品 717 青島城陽 708 浙江農都 農產品 659 湛江霞山 水產品 6510 深圳福田 6011 合肥周谷堆 57 中國農產品批發(fā)市場發(fā)展前景中國農產品批發(fā)市場發(fā)展前景廣闊生產：中國面積近 1000 萬平方公里，氣候類型復雜多樣，北為暖溫帶、溫帶、寒溫帶，南為亞熱帶和熱帶，農產品品種上千種；中國有 億農戶，農業(yè)生產規(guī)模小且分散。消費：中國是一個消費大國，擁有 13 億人口，每天要吃掉 160 多萬頭豬、2400 多萬只雞。中國人飲食多樣，有十大菜系，每個菜系都有上千個品種，從而，農產品消費呈現(xiàn)分散化、多樣化、個性化特征。政府支持：中國是典型的“小生產、大流通 ”，需要批發(fā)市場發(fā)揮集散功能。農產品批發(fā)市場的未來發(fā)展?jié)摿薮?。國家統(tǒng)計局對全國各類商品交易市場的統(tǒng)計可以看出農業(yè)品綜合市場保持著年 15%的增長速度。對于關系國計民生的菜籃子工程，商務部最近也出臺了一系列政策，加大扶持重點農產品流通企業(yè)的力度，對農產品未來的發(fā)展有積極的推動作用。把農產品批發(fā)市場作為流通設施加以規(guī)范和發(fā)展；并鼓勵國際資本進入中國農產品市場。 安徽農產品批發(fā)市場的現(xiàn)狀安徽是傳統(tǒng)的農業(yè)大省，毗鄰江、浙、滬、魯，區(qū)位優(yōu)勢明顯，改革開放以來，全省先后建成各類農產品批發(fā)市場 1340 個，其中年交易額億元以上的農產品批發(fā)市場 124 家。快速發(fā)展的農產品批發(fā)市場一定程度上促進了當地農產品的流通。但同時農產品批發(fā)市場建設也存在市場規(guī)模小，輻射能力弱；冷藏和廢污處理等基礎設施建設不配套；農產品供求、預測分析、產銷動態(tài)等信息服務滯后，信息資源缺乏整合等問題。相對于安徽眾多的農村人口和豐富的農產品品種和產量，農產品“賣難”問題仍然十分突出。2022 年安徽農產品批發(fā)市場總規(guī)模統(tǒng)計表表格 3城 市 總數(個) 總面積(畝) 交易額（萬元）合 肥 市 19 857 372730淮 北 市 9 267 31770亳 州 市 30 2668 1052479宿 州 市 28 1233 235000蚌 埠 市 27 479 221890阜 陽 市 32 2234 449900淮 南 市 17 392 151350滁 州 市 34 436 107236六 安 市 20 1494 158175馬鞍山市 19 118 54398巢 湖 市 40 9112 162022蕪 湖 市 18 993 347300宣 城 市 16 673 76610銅 陵 市 6 253 49850池 州 市 5 132 47650安 慶 市 33 822 380262黃 山 市 18 281 95730總計 371 22444 3994335安徽農產品批發(fā)市場面積柱狀圖圖表 3安徽農產品批發(fā)市場交易額柱狀圖圖表 2022 年安徽農產品批發(fā)市場占地面積表格 4安 徽 農 產 品 交 易 市 場 總 面 積0202240006000800010000合 肥淮 北亳 州宿 州蚌 埠阜 陽淮 南滁 州六 安馬 鞍山巢 湖蕪 湖宣 城銅 陵池 州安 慶黃 山總 面 積 (畝 )安 徽 農 產 品 批 發(fā) 市 場 交 易 額050000010000001500000合 肥淮 北亳 州宿 州蚌 埠阜 陽淮 南滁 州六 安馬 鞍山巢 湖蕪 湖宣 城銅 陵池 州安 慶黃 山交 易 額 （ 萬 元 ）城市 總數(個) ＜20 畝 2050 畝 50100 畝 100200 畝 ＞200 畝合 肥 市 19 2 11 3 2 1淮 北 市 9 4 3 1 1 0亳 州 市 30 5 7 6 8 4宿 州 市 28 14 7 2 4 1蚌 埠 市 27 20 5 2 0 0阜 陽 市 32 4 8 9 10 1淮 南 市 17 11 4 0 2 0滁 州 市 34 20 13 1 0 0六 安 市 20 6 6 1 5 2馬鞍山市 19 18 0 0 1 0巢 湖 市 40 11 9 4 3 13蕪 湖 市 18 7 5 2 2 2宣 城 市 16 7 4 3 1 1銅 陵 市 6 3 1 1 1 0池 州 市 5 2 2 1 0 0安 慶 市 33 19 9 3 2 0黃 山 市 18 14 4 0 0 0總計 371 167 98 39 42 252022 年安徽農產品批發(fā)市場交易規(guī)模統(tǒng)計表表格 5城市 總數(個) ＜ 億 億 億 13 億 ＞3 億合 肥 市 19 7 6 2 3 1淮 北 市 9 4 3 1 1 0亳 州 市 30 9 4 11 4 2宿 州 市 28 4 8 7 7 2蚌 埠 市 27 9 10 3 3 2阜 陽 市 32 3 3 10 13 3淮 南 市 17 10 1 1 3 2滁 州 市 34 17 15 0 1 1六 安 市 20 7 1 2 10 0馬鞍山市 19 12 1 4 1 1巢 湖 市 40 20 9 7 3 1蕪 湖 市 18 3 0 7 5 3宣 城 市 16 6 4 3 3 0銅 陵 市 6 1 1 2 2 0池 州 市 5 0 0 3 2 0安 慶 市 33 16 7 4 4 2黃 山 市 18 5 3 7 3 0總計 371 133 76 74 68 20 農產品批發(fā)市場的發(fā)展趨勢預測中國農產品批發(fā)市場自 20 世紀 80 年代初出現(xiàn)后，在政府的引導和政策扶持下，從零起步，從無到有，迅猛發(fā)展，迅速成為我國農產品流通的主渠道。多年來的實踐證明，農產品批發(fā)市場在保障城市安全食品供應、搞活農產品流通、推動農業(yè)產業(yè)化、促進相關產業(yè)發(fā)展、帶動農民增收等諸多方面發(fā)揮了極大的積極作用，已經成為解決“三農”問題的有效途徑。但是，在中國現(xiàn)代化、城市化、全球貿易一體化的進程中，農產品批發(fā)市場也面臨著國內消費者食品衛(wèi)生質量方面逐步提升的要求和農產品國際貿易的壓力，亟需全面升級改造。根據《2022年中國農副產品批發(fā)市場食品安全白皮書》透露的信息，當前，我國農產品批發(fā)市場呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢： 一是向規(guī)?；较虬l(fā)展。我國億元以上投資規(guī)模的農產品批發(fā)市場的數量逐年增加，市場單體規(guī)模迅速擴大，涌現(xiàn)出一批輻射能力強，社會知名度高的大型農產品批發(fā)市場。二是專業(yè)農產品批發(fā)市場發(fā)展迅速。據一份并不完整的調查數據，列入調查對象的１２６８家億元以上的農產品交易市場數據中，專業(yè)市場有７２９家，比上年增加３３２家；綜合市場５３９家，卻比上年減少２７７家；調查說明，近年來我國專業(yè)農產品批發(fā)市場新建數量出現(xiàn)了較強的增長勢頭。 三是經營環(huán)境有了改觀，各地市場普遍進入新一輪升級改造期。根據全國城市農貿中心聯(lián)合會行業(yè)組織的調查，2022 年我國農產品批發(fā)市場的交易廳（棚）面積比 2022 年增長了８２％，內設的檢測室增加了５０％。 四是配送功能正在逐步加強。目前，一些規(guī)模較大的農產品批發(fā)市場配合新型的電子設備，正在積極拓展面向零售終端的配送業(yè)務，農產品批發(fā)市場＋超市、配送中心＋超市等嶄新的業(yè)態(tài)、模式得到了快速發(fā)展。 各地４０００多家頗具規(guī)模的農產品批發(fā)市場承擔了我國億萬家庭的餐桌食品供應，他們已經成為連接農村與城市間、政府與家庭間、生產與消費間的重要紐帶與橋梁。一些經濟界人士認為，經歷２０多年的成長期，國內各地 4000 多家成熟的農產品批發(fā)市場本身也是一種稀有的市場資源，是朝陽產業(yè)。隨著國家對各類農貿市場投資管理政策的調整和市場改造機遇的出現(xiàn)，4000 多家農產品批