【正文】 *113呼吸器國產(chǎn)60分鐘14煙感測試器（煙槍）國產(chǎn)四合二15消防應急繩國產(chǎn)20m16消防手斧國產(chǎn)30cm17香國產(chǎn)小盒18消防應急包國產(chǎn)八件套19數(shù)碼攝像機國產(chǎn)5 前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案 前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，我方將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對“解放軍總醫(yī)院第一附屬（304醫(yī)院）(創(chuàng)（燒）傷樓）項目”制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。 竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護醫(yī)院方利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助院方做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。1）參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；2）發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3）參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；4）制訂物業(yè)驗收流程；5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。 項目接管驗收物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收，依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。1）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。2）公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作；既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在院方的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權(quán)益；3）接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；4）落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，或由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用；5）接管驗收的作用 ① 明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系 ② 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益③ 為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。6）資料及圖紙的移交★ 產(chǎn)權(quán)資料① 項目批準文件；② 規(guī)劃用地批準文件；③ 建筑執(zhí)照?！?工程技術(shù)資料① 地質(zhì)勘察報告； ② 工程合同及開竣工報告；③ 工程預算； ④ 圖紙繪審記錄；⑤ 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定資料（質(zhì)量事故處理記錄）；⑥ 工程竣工圖（總評面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙）；⑦ 隱蔽工程驗收記錄； ⑧ 沉降觀測記錄； ⑨ 地基處理記錄；⑩ 鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證資料；⑾ 新材料、構(gòu)配件的簽訂合格證書；⑿ 水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；⒀ 砂槳、混凝土試塊試壓報告； ⒁ 施工驗收證明書?！? 房屋移交接管內(nèi)容① 建筑外檐； ② 梁、柱、板主體；③ 公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗；④ 室內(nèi)及樓道配電箱； 配電柜；⑤ 公共部位照明。 ★ 公共設(shè)施接管驗收項目內(nèi)容① 中央空調(diào)系統(tǒng)；② 高低壓配電室設(shè)備；③ 鍋爐房系統(tǒng)；④ 真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng)；⑤ 消防中控、監(jiān)控系統(tǒng)；⑥ 給排水系統(tǒng)；⑦ 弱電系統(tǒng)（電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、音響、對講等）；⑧ 電梯系統(tǒng)；⑨ 污水處理系統(tǒng)；⑩ 院內(nèi)路燈、公共走廊照明系統(tǒng)； 入住管理方案（一）入住期間的成品保護1）服務(wù)中心保安部及其他各部門員工均承擔接管區(qū)域的成品保護監(jiān)督。2）要求搬家人員及等采取保護措施，做到專人專管。3）嚴格控制安裝完的木質(zhì)才和墻面在其上面亂寫、亂劃。4）電梯須作臨時防護板，并制訂使用制度，派專人操作管理，嚴禁超長、超重。5）在遞送腐蝕性藥劑、油漆、稀料等危險液體時，應切實采取保護措施。（二） 配合醫(yī)院搬家1） 醫(yī)院搬家是個龐大而復雜的工程，既要保證病人及重要物資、儀器的安全，又要高效率、高質(zhì)量地完成任務(wù)，做到忙而不亂，確保醫(yī)療質(zhì)量和醫(yī)療安全。 2）物管中心成立搬家小組，由項目經(jīng)理擔任，小組成員由各職能部門主管組成，聽從醫(yī)院的統(tǒng)一指揮和調(diào)度。3）搬家期間，保安人員要確保公共設(shè)施、設(shè)備不受損壞，保證道路暢通。 4）搬家時，病人的貴重私人物資，由其家屬整理，協(xié)助院方做好登記。5）在轉(zhuǎn)送過程中，保安人員分布在各個轉(zhuǎn)彎口和岔路口，保持交通順暢。6）重要儀器設(shè)備及文件資料的搬家需由醫(yī)院自己負責，確保無遺失。7）搬家后，全員參與科室?guī)椭ぷ?，盡快恢復正常運作。 入住期間治安管理1）創(chuàng)（燒）傷樓辦公區(qū)域的安全管理人員雙重保障。我們將配備安防員實施24小時巡邏的同時采用樓層班長不定時重點巡查辦公區(qū)域的方法,雙重保障做好辦公區(qū)域的安全防范工作。四崗結(jié)合,形成立體防護體系。我們將構(gòu)造立體防御體系,即將大廳固定崗、外圍及樓層巡邏崗、監(jiān)控崗及樓層門禁崗等四個崗位人員編制成一張可靠的安全防護網(wǎng),密切注視通往辦公區(qū)域的外來人員,做好事前控制,防范一切安全事故的發(fā)生。2）對無序來訪等突發(fā)事件的安全管理以事前預防,經(jīng)常演練,多重保障,快速反應,有效處理為突發(fā)事件的管理原則,在加強對突發(fā)事件的預先設(shè)想、處理流程擬定、人員應急知識培訓,以及模擬演練管理的前提下,結(jié)合先進的安全監(jiān)控設(shè)施運用,全面提高我們處理無序來訪、消防險情出現(xiàn)等突發(fā)事件的處理能力,確保（304醫(yī)院）辦公秩序井然有序、公共場所秩序良好、醫(yī)護人員和病人的人身和財產(chǎn)安全。3）控煙安全管理為促進304醫(yī)院控制吸煙活動的開展；控煙巡查員由保安員、保潔員等組成。在醫(yī)院內(nèi)所有診療區(qū)域、辦公室、公共場所等區(qū)域禁止吸煙。4）來訪接待及會議等重大活動的安全保障事前策劃。我們將在物業(yè)管理中心的統(tǒng)一調(diào)度下,根據(jù)會議類型及重要程度,精心策劃組織各類會議及參觀接待的安全管理方案,做好相關(guān)安全保衛(wèi)工作重點布控。對重大節(jié)日、重大會務(wù)、重要來訪,我們將按《重大事項安全防范預案》實施對出入口的安全布控,確保人員進出安全、有序,將安全隱患消滅在萌芽狀態(tài)。 5）各崗位安防員服務(wù)形象的管理我們將通過嚴格政審,高薪招聘高素質(zhì)保安服務(wù)人員、制定規(guī)范的服務(wù)禮儀、加強日常禮儀培訓等措施,確保安防人員為304醫(yī)院醫(yī)護人員和病人等提供滿意的服務(wù)。 此外,我們將特別要求安防人員擔負起傳遞醫(yī)院服務(wù)形象的重任,尤其對待外地來訪的客人和前來培訓的社會人員,要有禮有節(jié)、熱情周到、文明服務(wù),用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為解放軍總醫(yī)院第一附屬（304醫(yī)院）醫(yī)院服務(wù)形象的提升盡一份力。 業(yè)主入住后進入全面管理階段后，物業(yè)服務(wù)中心將以公司企業(yè)標準為指導，主要開展以下工作（但不限于）：178。 管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；178。 設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修；178。 清潔管理：加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；178。 綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護；178。 消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；178。 安全管理；加強保安隊伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；178。 車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；178。 檔案管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準確、與實際相符；178。 財務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運作和管理；6 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況 管理中心各項管理制度目錄序號文件名稱文件編碼1管理中心內(nèi)部崗位設(shè)置、標準2職業(yè)安全健康職責3物料管理辦法4停電停水應急預案5水浸應急預案6治安應急預案7文件質(zhì)量記錄管理辦法9保安崗位架構(gòu)圖10保安運作規(guī)程11人員出入管理辦法12監(jiān)控中心管理辦法13車輛管理辦法14保安崗位操作規(guī)程15安保崗位標準16燃放煙花爆竹管理規(guī)定17保潔崗位監(jiān)管規(guī)程18綠化養(yǎng)護監(jiān)管規(guī)程19消防安全管理辦法20火警應急預案21消防設(shè)備（設(shè)施）運行管理辦法22消防設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程23消防管理制度24消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程25弱電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)定26弱電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程27弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程28弱電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度29電梯設(shè)備監(jiān)管辦法30電梯故障緊急預案31供配電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度32供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程33供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程34供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程35電工安全操作守則36給排水設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度37給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程38給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程39給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程40管道維修工作規(guī)程41房屋設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度42房屋設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程43房屋設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程44房屋設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程45房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容與要求46設(shè)備完好率標準47房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程48服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程49雨天防滑管理辦法 管理規(guī)章制度我司奉行“高品質(zhì)服務(wù)”的經(jīng)營管理理念，將之充分體現(xiàn)在與物業(yè)使用人交流、溝通的公眾制度和保證公司及管理中心有效運作的內(nèi)部制度中。擬建立的規(guī)章制度 擬建立的公眾管理制度《包括客戶服務(wù)手冊》《精神文明公約》《治安管理須知》《車輛進出停放管理須知》《消防管理須知》《環(huán)境衛(wèi)生管理須知》《招牌廣告及公共場地》《墻壁、屋面管理須知》《公共場所管理須知》《文娛場所管理須知》《裝飾裝修管理須知》根據(jù)招標書要求提供的服務(wù)要求，其他詳細內(nèi)容此處略。 擬建立的內(nèi)部管理制度人事管理制度福利管理制度考勤管理制度財務(wù)管理制度預算管理制度獎懲管理制度投訴管理制度文件管理制度員工基本規(guī)范通訊設(shè)備管理制度管理體系及重大事項決策管理制度培訓管理制度詳細內(nèi)容此處略。 擬建立的質(zhì)量手冊及程序文件包括質(zhì)量手冊、文件控制程序文件、質(zhì)量記錄程序文件、管理評審程序文件、人力資源程序文件、合同評審程序文件、物業(yè)接管程序文件、服務(wù)設(shè)計開發(fā)程序文件、采購程序文件、入住管理程序文件、內(nèi)部審核程序文件、不合格程序文件、數(shù)據(jù)分析程序文件、糾正防措施程序文件等。詳細內(nèi)容此處略。 擬建立的工作手冊《各級崗位職責工作手冊》《院區(qū)文化工作手冊》《公共場地工作手冊》《房屋整改工作手冊》《裝修管理工作手冊》《投訴的接待和處理工作手冊》《客戶意見的征求》《評議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊》《客戶檔案管理工作手冊》《服務(wù)實施工作手冊》《環(huán)衛(wèi)工作手冊》《綠化工作手冊》《報修工作手冊》《供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊》《給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊》《電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊》《庫房工作手冊》《突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊》《勤務(wù)工作手冊》《安全工作手冊》《門衛(wèi)工作手冊》《巡邏工作手冊》 擬建立的質(zhì)量記錄文件因數(shù)量達幾百份，此處省略 管理檔案建立情況1）物業(yè)檔案建立的內(nèi)容檔案建立的內(nèi)容包括：業(yè)主入住資料；客戶聯(lián)系電話：包括：正常情況下的聯(lián)系電話和緊急情況下的聯(lián)系電話，如家庭電話、單位電話、手機、Email地址等；醫(yī)院室內(nèi)裝修管理資料包括:裝修過程情況記錄、管線變動情況等；客戶日常維修資料包括：維修、維修回訪等記錄情況；客戶反饋資料包括：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄、客戶投訴及處理記錄、客戶意見征詢、統(tǒng)計記錄等。2）物業(yè)檔案管理的具體措施客戶檔案資料是在客戶入住以后逐步建立起來的，其內(nèi)容包括客戶的姓名\聯(lián)系方法及物業(yè)獨用部分使用及保養(yǎng)維修情況等。3）客戶檔案的收集設(shè)立檔案室，建立相應規(guī)章制度，對客戶檔案進行嚴格管理。資料收集堅持內(nèi)容豐富的原則。在實際工作中從需要出發(fā)，擴大資料來源，從時間上講是在業(yè)主入住時開始收集歸檔。4）客戶檔案的整理 各個業(yè)務(wù)范圍上收集到的信息資料，統(tǒng)一交檔案員集中整理，整理的重點根據(jù)資料內(nèi)容、來源進行分類，做到條理清晰、便于查閱。5）客戶檔案的歸檔 物管中心的業(yè)務(wù)接待將收集到的客戶資料當天提交檔案中心。物業(yè)檔案中心員按照物業(yè)管理自身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系，將資料分類有序地保存，并輸入計算機存檔，運用計算機的先進手段進行檔案資料的管理。6）檔案的利用為客戶服務(wù)工作及時提供檔案資料，直接或間接地為客戶管理服務(wù)，從而有效地提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。7）客戶檔案的管理客戶檔案的使用有嚴格的規(guī)定，借閱必須由具備規(guī)定條件的人員經(jīng)登記后方可借出，歸還時須由專人進行檢查，如有破損，立即修復，嚴重時追究有關(guān)人員的責任。客戶檔案存放時要做好防火、防潮、防蛀工作，計算機使用時應防止電腦病毒侵入。7 針對該項目的特點結(jié)合實際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標 管理中心服務(wù)人員的服務(wù)內(nèi)容和指標[客戶接待]l 實行周一至周日24小時的客戶服務(wù)制度l 客戶服務(wù)人員五官端正l ，l 舉止得體，微笑服務(wù)l 按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端