【正文】 導(dǎo)致一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的終止或變更。因而，在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)應(yīng)充分考慮到這種可能性，明確約定出現(xiàn)以上情形時(shí)，雙方對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任，已付出之股權(quán)轉(zhuǎn)讓金應(yīng)予返還。(1) 保密房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購(gòu)過(guò)程中，由于盡職調(diào)查及信息披露，交易雙方都將掌握對(duì)方的大量商業(yè)秘密，該等商業(yè)秘密如外泄，將給被泄密方造成難以估量的損失。因而，通常情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)約定雙方互相負(fù)有保密義務(wù)，任何一方僅可就履行其在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下義務(wù)之目的而使用該類保密信息，不得向第三方泄漏。當(dāng)然，為收購(gòu)的目的，雙方有時(shí)須將該等信息向上級(jí)單位(如有)、相關(guān)員工、律師、會(huì)計(jì)師等披露，但披露方應(yīng)保證該等單位或人員亦保守秘密，否則將由該方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。(2) 排他性約定鑒于雙方已就收購(gòu)事宜進(jìn)行了大量工作，并最終達(dá)成了一致意見(jiàn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以約定交易雙方只能獨(dú)家與對(duì)方進(jìn)行與本次合作有關(guān)的交易，尤其是限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓方只能向受讓方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。未經(jīng)受讓方事先書(shū)面許可，轉(zhuǎn)讓方或項(xiàng)目公司的工作人員、董事或項(xiàng)目公司關(guān)聯(lián)方不得與其他第三方進(jìn)行有關(guān)出售項(xiàng)目公司資產(chǎn)、股權(quán)或目標(biāo)項(xiàng)目的洽談、談判和接觸，也不得與第三方簽署有關(guān)出售項(xiàng)目公司資產(chǎn)、股權(quán)或目標(biāo)項(xiàng)目的任何協(xié)議、意向書(shū)或其他文件。上述關(guān)于保密與排他性的義務(wù)一般在項(xiàng)目公司收購(gòu)前期簽訂的意向書(shū)或框架性協(xié)議中已有所體現(xiàn)，但其時(shí)的約定簡(jiǎn)單而原則，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之中，則應(yīng)對(duì)該兩項(xiàng)義務(wù)進(jìn)行明確，并約定具體的違約條款。以上是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)中股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同通常情況下應(yīng)包含的內(nèi)容，另外，根據(jù)公司與項(xiàng)目的具體情況，也可相應(yīng)增加或調(diào)整有關(guān)內(nèi)容。誠(chéng)然，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)時(shí)應(yīng)簽訂的最重要文件，但并非唯一文件，根據(jù)操作的具體情形，還可簽署擔(dān)保協(xié)議、代持股權(quán)協(xié)議、股權(quán)回購(gòu)協(xié)議、資產(chǎn)剝離專項(xiàng)協(xié)議、債權(quán)債務(wù)重組專項(xiàng)協(xié)議以及相關(guān)補(bǔ)充條款、配套文件等。(四)股權(quán)與資產(chǎn)交割股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方的基本權(quán)利與義務(wù)已明確，下一步的工作就是落實(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的各項(xiàng)安排，支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金，在約定的時(shí)間內(nèi)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更手續(xù)，同時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)清點(diǎn)與交割。值得注意的是，通常情況下，過(guò)渡期期間為避免轉(zhuǎn)讓方在這一階段轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、文件，也為先期了解項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)狀況，方便后期的公司接收工作，受讓方宜在項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)與管理人員，監(jiān)控項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)。四、外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司(一)外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的地位與作用我國(guó)土地使用權(quán)的有償使用，可以說(shuō)最早是從外商投資領(lǐng)域開(kāi)始的。1979年《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第五條規(guī)定：“中國(guó)合營(yíng)者的投資可包括為合營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間提供的場(chǎng)地使用權(quán)。如果場(chǎng)地使用權(quán)未作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分，合營(yíng)企業(yè)應(yīng)向中國(guó)政府繳納使用費(fèi)”。本文第一部分第(二)點(diǎn)中對(duì)此已有提及。二十多年來(lái)，大量外資投入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，既在很大程度上解決了某些地區(qū)、某些項(xiàng)目上的資金瓶頸問(wèn)題，吸引了外匯，也引進(jìn)了國(guó)外在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管理等領(lǐng)域的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，尤其是在銷售、融資、物業(yè)管理方面。同時(shí)，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有助于建立一個(gè)健康、規(guī)范的市場(chǎng)。(二)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的外資的態(tài)度為維護(hù)本國(guó)的經(jīng)濟(jì)主權(quán)和獨(dú)立性，防止本國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)度地依賴外資，世界各國(guó)在充分利用外資為其本國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)地同時(shí)，還對(duì)外資的進(jìn)入設(shè)定了一定的范圍，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策對(duì)外商投資進(jìn)行引導(dǎo)是各國(guó)政府的通行做法。[11]根據(jù)我國(guó)2004年《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，房地產(chǎn)業(yè)跨鼓勵(lì)與限制兩大類。其中屬于鼓勵(lì)類的是普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。屬于限制類的是土地成片開(kāi)發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。從該《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)而言開(kāi)發(fā)涉及面較廣、用地面積大、投資金額高、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響較大的外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我國(guó)一般實(shí)行限制政策。實(shí)踐之中，存在兩種傾向。一種傾向是過(guò)度限制外商投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在獲得土地使用權(quán)、注冊(cè)外資房地產(chǎn)公司及利潤(rùn)的匯出等方面設(shè)置過(guò)多限制。另一種更嚴(yán)重的傾向是給予外商投資房地產(chǎn)諸多優(yōu)惠，甚至是超國(guó)民待遇。具體表現(xiàn)在：一、公司注冊(cè)時(shí)內(nèi)資企業(yè)應(yīng)一次性注入注冊(cè)資本，而允許外資企業(yè)分期注入注冊(cè)資本(目前這一差別待遇已隨著《公司法》的修訂而不復(fù)存在)。二、部分地方為吸引外資，對(duì)外商獲得土地使用權(quán)大開(kāi)綠燈，在用地程序與費(fèi)用方面比內(nèi)資企業(yè)更簡(jiǎn)便低廉，甚至違規(guī)操作。三、在稅收及費(fèi)用方面實(shí)現(xiàn)大幅度優(yōu)惠減免，導(dǎo)致稅收與國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。上述兩種傾向尤其是第二種傾向不利于營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好投資環(huán)境，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)與健康發(fā)展。我國(guó)加入世貿(mào)組織后，正在逐步修改或廢止有關(guān)法律、政策，朝著內(nèi)外資平等競(jìng)爭(zhēng)的方向努力。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為影響國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)外資進(jìn)入設(shè)定適當(dāng)門檻并加強(qiáng)監(jiān)控有其必要性，西方發(fā)達(dá)國(guó)家亦是如此。2006年7月，針對(duì)近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長(zhǎng)較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)買房活躍的情況，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、央行、工商總局、外匯局六部委共同簽署了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，在外資市場(chǎng)準(zhǔn)入、并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、融資、購(gòu)買商品房及收益匯出方面設(shè)置了限制，其目的是為了防止熱錢大量流入，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的國(guó)際投機(jī)性資本。《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》發(fā)布后，相關(guān)部門還將出臺(tái)有關(guān)操作細(xì)則。(三)外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的操作對(duì)于外國(guó)投資者而言，收購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種最快捷的方式，是實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張的一種重要途徑，當(dāng)然，也有部分外國(guó)投資者通過(guò)收購(gòu)行為進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)以獲取高額利潤(rùn)。[13]相對(duì)內(nèi)資收購(gòu)而言，外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司有一些特別的規(guī)定。外資部分或全部受讓內(nèi)資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，將導(dǎo)致企業(yè)性質(zhì)由內(nèi)資公司變更為外資公司。根據(jù)中外合資、外商獨(dú)資企業(yè)法及其實(shí)施細(xì)則，不管收購(gòu)項(xiàng)目屬于鼓勵(lì)類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是屬于限制類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均要將股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、章程等報(bào)商務(wù)部門辦理審批手續(xù)，獲得批準(zhǔn)后，方可前往工商部門辦理工商變更手續(xù)。當(dāng)然，如果屬于限制類房地產(chǎn)項(xiàng)目，收購(gòu)行為的審批將更為嚴(yán)格。《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》對(duì)于外資收購(gòu)內(nèi)資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)置了比以往嚴(yán)格的條件：境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。同時(shí)該意見(jiàn)也提高了外資房地產(chǎn)公司的境內(nèi)、境外貸款條件。因而，外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，涉及到商務(wù)部門的審批問(wèn)題，收購(gòu)?fù)瓿珊?，外資房地產(chǎn)公司的運(yùn)作也將受到相較內(nèi)資房地產(chǎn)公司更多的規(guī)范與監(jiān)控。我國(guó)對(duì)外資的進(jìn)入及其收益的匯出歷來(lái)實(shí)行比較嚴(yán)格的監(jiān)控，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》等文件出臺(tái)后，對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資監(jiān)控更加明顯?；谔囟ǖ姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，并與相關(guān)方簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等合作文件，并經(jīng)商務(wù)部門、外匯管理部門審查確認(rèn)其真實(shí)性后，外資方可進(jìn)入。關(guān)于外資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)中的收益匯出，根據(jù)中外合資、外商獨(dú)資企業(yè)法及《中華人民共和國(guó)外匯管理?xiàng)l例》，應(yīng)在繳納稅收、提取各類基金，且經(jīng)外匯管理局進(jìn)行合規(guī)性審查后，方可匯出。從上述特別規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)對(duì)外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司確實(shí)設(shè)置了一些門檻與條件。但總體而言，面對(duì)不少外資通過(guò)并購(gòu)繞過(guò)我國(guó)法律對(duì)外資的準(zhǔn)入限制的現(xiàn)狀，現(xiàn)行立法缺乏針對(duì)性的規(guī)定。[14]有必要制定有關(guān)外資并購(gòu)中國(guó)企業(yè)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的專門法規(guī)，對(duì)外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的條件、程序、審批機(jī)構(gòu)和審批流程作出明確規(guī)定，這樣既防止外資利用收購(gòu)這種迂回方式規(guī)避我國(guó)法律，也使外資收購(gòu)行為有章有循，有利于保護(hù)外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的合法投資權(quán)利。結(jié)束語(yǔ)：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于一個(gè)活躍期，房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)較為頻繁，流轉(zhuǎn)的方式多種多樣。在二級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)因其法律關(guān)系明了、程序簡(jiǎn)便、費(fèi)用低廉而被交易雙方廣泛接受。但房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)由于該種交易方式本身的特質(zhì)，法律風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。作為交易雙方尤其是收購(gòu)方，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到收購(gòu)中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，采取嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的操作方式，保護(hù)自身的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性、健康發(fā)展。