【正文】 %。既有建筑可節(jié)能10%30%。而一個好的消防設(shè)計方案能夠給投資商帶來3%~15%的經(jīng)濟效益和更安全的建筑作品，在消防設(shè)施上能節(jié)約10%~20%的工程造價。作為品牌房地產(chǎn)企業(yè)，萬達集團，多年來也在探索房地產(chǎn)項目優(yōu)化的道路。萬達商業(yè)管理有限公司工程部常務副總孫多斌表示，開發(fā)商要優(yōu)化的是讓產(chǎn)品的安全性更高、產(chǎn)品的品質(zhì)更好、而投入的成本相對最少，如何將三點很好地結(jié)合到一起，需要開發(fā)商和設(shè)計師共同努力。萬達很早起就開始關(guān)注房地產(chǎn)優(yōu)化并深刻體會到了優(yōu)化的益處，確實為直接的運營節(jié)省了很多費用：以廣州白云萬達廣場項目為例，為優(yōu)化投入了200多萬，運行費用反而節(jié)省了700多萬。打破規(guī)范誤區(qū) 挖掘優(yōu)化空間設(shè)計規(guī)范是設(shè)計師創(chuàng)作的標尺，同時也會成為限制發(fā)揮的禁錮。這就需要設(shè)計師辯證地理解規(guī)范。一些新的建筑形式和材料，可能在規(guī)范里面并沒有明確的說明，因此，照抄照搬規(guī)范并不可取。優(yōu)化，需要設(shè)計師創(chuàng)造性地解讀和理解規(guī)范，而不是死板地在規(guī)范束縛下做出不合理高耗能的建筑。清華消防科學技術(shù)研究所所長李振鎖認為，“辯證地理解規(guī)范，不是超越規(guī)范，而恰恰是彌補了空白?！彼e例，如果按老規(guī)范配變壓器，電纜，但是末端是節(jié)能燈，資源浪費非常大，因此需要系統(tǒng)化地配置資源。跨專業(yè)協(xié)作 優(yōu)化前置優(yōu)化涵蓋的內(nèi)容很廣，是一個涉及建筑、結(jié)構(gòu)、機電、消防等多領(lǐng)域的協(xié)調(diào)作用的過程。在整個建筑完成的過程中，為了實現(xiàn)建筑整體效果的最大化，就需要跨專業(yè)的協(xié)作。王昌興揭示，跨專業(yè)配合有一個“躲”和“讓”的技巧。 “有的設(shè)計，設(shè)備、機電、結(jié)構(gòu)各占一層空間。沒有跨專業(yè)的好的配合，既浪費空間、浪費材料又影響了舒適度。孫多斌：建筑整體優(yōu)化是萬達的目標提要：建筑設(shè)計的方程式，如何求得最優(yōu)并適宜的解?設(shè)計與優(yōu)化同步，能使房地產(chǎn)項目品質(zhì)提升并合理降低成本，實現(xiàn)資源價值的最大化。7月12日，清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院、新浪地產(chǎn)聯(lián)合主辦了“聚焦房地產(chǎn)優(yōu)化——設(shè)計師筆下的建筑資源沙龍”?！　〗ㄖO(shè)計的方程式，如何求得最優(yōu)并適宜的解?設(shè)計與優(yōu)化同步，能使房地產(chǎn)項目品質(zhì)提升并合理降低成本，實現(xiàn)資源價值的最大化。7月12日，清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院、新浪地產(chǎn)(微博)聯(lián)合主辦的“聚焦房地產(chǎn)優(yōu)化——設(shè)計師筆下的建筑資源沙龍”上，一種共識已經(jīng)形成——隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷深化，開發(fā)商更應注重高效利用資源，把建筑視為整套系統(tǒng)開發(fā)和運營，優(yōu)化成為必不可少的一環(huán)。對此，萬達商業(yè)管理有限公司工程部常務副總經(jīng)理孫多斌指出，萬達做優(yōu)化的初衷就是為了安全、品質(zhì)并合理降低成本。　　安全、品質(zhì)、成本是優(yōu)化初衷　　萬達探索城市綜合體建設(shè)過程中歷經(jīng)了幾代產(chǎn)品的變遷，談起萬達選擇做優(yōu)化的初衷，　　孫多斌認為可以歸納為關(guān)注幾個關(guān)鍵詞，即安全、品質(zhì)和成本?！　　鞍踩卑ㄉ踩拓敭a(chǎn)安全，萬達所開發(fā)的產(chǎn)品應該從結(jié)構(gòu)上以及消防上都給予財產(chǎn)和生命以保障。　　“品質(zhì)”包括產(chǎn)品的質(zhì)量和所營造的建筑空間的環(huán)境質(zhì)量，舉例來說，產(chǎn)品質(zhì)量跟安全有著直接的關(guān)系，大家在居住環(huán)境里生活是不是足夠舒適是開發(fā)商所關(guān)注的?！　　俺杀尽眲t包含兩部分內(nèi)容，一是初投資、此外是運營成本。萬達投資的項目大部分由自己持有，運營成本也一定是萬達最為關(guān)注的。在整個建筑壽命周期內(nèi)，運營成本是投資成本的幾倍，尤其是商業(yè)建筑，運營的成本更大?！　∫虼碎_發(fā)商要優(yōu)化的是讓產(chǎn)品安全性更高、品質(zhì)更好，成本更可控。但讓這三個訴求集中在一起實現(xiàn)其實很難，需要與建筑行業(yè)里的設(shè)計師以及相關(guān)專家一起共同實現(xiàn)?！　∫?guī)范與發(fā)展完美結(jié)合才可以形成更好的作品　　孫多斌介紹，萬達早期開始關(guān)注房地產(chǎn)優(yōu)化，節(jié)能是其中的一個方面，包括保溫材料等材料的應用。2009年，商業(yè)進入大綜合體時代，萬達開始聘請一些相關(guān)的咨詢公司一起來做節(jié)能。說到節(jié)能，就涉及到一定程度的投資，但經(jīng)過計算發(fā)現(xiàn)，通過科學的設(shè)計和改造，增加的投資非常小，換回的效果卻非常好?！　∫詮V州白云萬達項目為例，如果照搬設(shè)計規(guī)范，會發(fā)現(xiàn)節(jié)能的設(shè)計強調(diào)在保溫層的厚度上，但根據(jù)廣州的氣候判斷，這一項目屬于“散熱型”，優(yōu)化方案僅從結(jié)構(gòu)入手，減少保溫厚度以及玻璃幕墻的選用，就節(jié)省了大量的初投資費用，“投入了200多萬，節(jié)省了700多萬。孫多斌認為，設(shè)計者辯證地理解規(guī)范，因地制宜地提出方案才能形成好的作品?！　≌w最優(yōu)是萬達的宗旨　　管理成本精細化是萬達摸索出來的經(jīng)驗。從粗獷發(fā)展到精細化一路走來，許多人認為萬達甚至已經(jīng)有足夠的經(jīng)驗來做出一個技術(shù)導則標準。對此，孫多斌表示，萬達一直在做設(shè)計標準、運行標準、建造標準，對每個環(huán)節(jié)都有自己的標準，恰恰因為不斷完善的前期指導，保證了萬達快速規(guī)?；l(fā)展，“在這個過程中需要各個專業(yè)之間的配合，每一個專業(yè)萬達并不一定保證是最好，但是需要保證把整個項目做到最優(yōu)，這是萬達的宗旨。”孫多斌比喻，一個完整的人，不能光心臟好，別的地方差，需要身體協(xié)調(diào)發(fā)展，建筑亦如此，各個專業(yè)平衡往前走，整個系統(tǒng)達到最好，整個建筑體系才是最好?！　∵x擇優(yōu)化的“稱手”工具　　目前市場做優(yōu)化的機構(gòu)比較多，能力也不盡相同。對此，孫多斌表示，聘請優(yōu)化團隊是新生的市場，做優(yōu)化，要讓開發(fā)商能夠理解其所做的案例，從而分析其所帶來的收益。能夠分析出能節(jié)約多少成本、獲得多少收益?！耙粋€有責任的企業(yè)，要在整個建筑的全壽命周期里考慮問題。企業(yè)不但要對自身負責，還要勇于承擔社會責任”他說。龍巖萬達廣場結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化工作總結(jié)大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，設(shè)計階段直接影響工程造價的60%～70%，設(shè)計階段是工程造價控制的重點階段。萬達集團對控制工程造價非常重視，龍巖項目公司為了達到集團要求控制工程成本的目標，積極響應規(guī)劃院的領(lǐng)導作用，充分協(xié)調(diào)各方資源對結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計全階段進行優(yōu)化管控工作，最終滿足了集團限額指標要求。項目概況：龍巖萬達廣場項目位于福建省龍巖市，主要業(yè)態(tài)包括大商業(yè)、SOHO寫字樓、五星級酒店、甲級寫字樓和住宅及商鋪等。困難與挑戰(zhàn)：結(jié)構(gòu)施工圖的傳統(tǒng)優(yōu)化模式是咨詢公司在施工圖設(shè)計階段介入，每版施工圖（基礎(chǔ)施工圖、地下室施工圖和一版施工圖）由咨詢公司審圖后提交優(yōu)化意見給土建設(shè)計院，雙方對意見協(xié)商一致后土建設(shè)計院修改圖紙出圖。考慮到萬達項目開發(fā)的快速性，每一版施工圖到現(xiàn)場后通常三天內(nèi)備料完畢、五天內(nèi)開始施工，按照傳統(tǒng)優(yōu)化模式只能帶來兩個結(jié)果：現(xiàn)場等圖，滯后工程進度，甚至對計劃模塊產(chǎn)生嚴重影響?，F(xiàn)場按優(yōu)化前的圖紙施工，優(yōu)化意見不能做到百分之百的實現(xiàn)，成本難以控制。解決對策：項目公司設(shè)計部、成本部及時與規(guī)劃院結(jié)構(gòu)所溝通，決定在整個設(shè)計階段全過程開展優(yōu)化，確定問題對策和工作原則如下：明確工作計劃，合理將設(shè)計計劃和優(yōu)化計劃整合一體，提煉形成多個設(shè)計優(yōu)化互動節(jié)點。咨詢公司在結(jié)構(gòu)方案論證會開始介入，全面了解甲方需求和計劃，提出優(yōu)化關(guān)鍵項；相關(guān)優(yōu)化工作持續(xù)到一版施工圖完成主要工作。首先要確保建筑結(jié)構(gòu)安全性，其次對功能品質(zhì)、施工速度及設(shè)計優(yōu)化進行綜合平衡，而不是一味地為了控制結(jié)構(gòu)材料用量而進行優(yōu)化。尊重施工圖外審單位的意見，重大決策各方協(xié)商確定。優(yōu)化意見確定后，在施工圖中逐一銷項核對，避免遺漏。上述動作均在現(xiàn)場發(fā)放每一版的正式施工圖前完成，保證優(yōu)化意見落地。實際優(yōu)化過程：優(yōu)化流程：規(guī)劃院與項目公司（甲方）提供準確設(shè)計條件：設(shè)計任務書、管控要點、酒店設(shè)計導則、酒店荷載標準、景觀覆土荷載標準和巖土工程勘察報告等。甲方內(nèi)部協(xié)調(diào)不同強度等級鋼筋的采購信息，根據(jù)強價比初步選定鋼筋材料類型。初步設(shè)計前期，土建設(shè)計院與咨詢公司共同完成《結(jié)構(gòu)專業(yè)統(tǒng)一技術(shù)措施》，并報甲方審批。具體包括：1）確定設(shè)計邊界條件：基本條件、荷載、材料。2）確定結(jié)構(gòu)計算模型的控制指標、控制參數(shù)。3）確定設(shè)計制圖的構(gòu)件截面尺寸控制及配筋基本要求。4）確定計算方法的優(yōu)化措施和注意事項。設(shè)計院正式建模前，甲方協(xié)調(diào)土建設(shè)計院與咨詢公司論證地下室外墻厚度、不同樓層的樓蓋選型及結(jié)構(gòu)構(gòu)件截面尺寸。土建設(shè)計院模型優(yōu)化完成后，土建設(shè)計院、咨詢公司與甲方一致確認成果；模型每調(diào)整一次，三方都能及時拿到最新模型。土建設(shè)計院啟動繪圖工作后，由土建設(shè)計院提供典型圖紙各一張，咨詢公司提出優(yōu)化意見，形成制圖標準；后續(xù)圖紙均按照制圖標準執(zhí)行。繪圖過程中隨時提供過程圖紙進行優(yōu)化，土建設(shè)計院把咨詢公司和甲方的意見均及時匯總、并隨時銷項，確保在圖紙中落實。咨詢公司與土建設(shè)計院優(yōu)化動作協(xié)調(diào)后，甲方把更大的精力放在實現(xiàn)和提升建筑功能與品質(zhì)。2 優(yōu)化閃光點：綜合考慮、合理控制工程樁數(shù)目布置四～五層裙樓下的抗拔樁時，出現(xiàn)了多個方案擇優(yōu)的爭議，土建設(shè)計院和咨詢公司希望能夠小間距布樁，減少基礎(chǔ)底板用鋼量和造價；工程方希望能夠大間距布樁，減少樁數(shù)和施工難度。兩種方案對工期和造價進行細致研究，最終決定采用大間距布樁方式?；A(chǔ)底板受力模型優(yōu)化計算抗浮板時，若把抗拔樁作為支點，則抗拔樁在抗浮水位作用下的實際受力高于承載力特征值。如下圖所示，單樁抗拔承載力特征值為600kN，但是作為支點時實際受力為840kN。設(shè)計時應考慮在確保安全的前提下，盡量把抗拔樁作為支點，減少基礎(chǔ)底板用鋼量。根據(jù)試樁結(jié)果，當樁靜載試驗達到840kN時，樁頂上拔量僅僅為3～8mm，因此最終仍然認為抗拔樁可以作為抗浮計算的固定支點。形成各個業(yè)態(tài)設(shè)計樣圖（制圖標準），例如附圖4是SOHO公寓標準層的設(shè)計樣圖。3 優(yōu)化結(jié)果：按照上述流程完成了整個項目的結(jié)構(gòu)施工圖優(yōu)化工作，大商業(yè)區(qū)域完全滿足限額設(shè)計指標要求；酒店區(qū)域酒店單體裙上部結(jié)構(gòu)略超限額設(shè)計指標要求，但綜合地下室和甲級寫字樓的結(jié)構(gòu)材料用量，滿足限額設(shè)計指標要求。全部優(yōu)化意見均成功在施工圖中實現(xiàn)，沒有影響施工進度?？偨Y(jié)：萬達廣場綜合體項目體量巨大、結(jié)構(gòu)復雜，項目推進速度快，結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作具有很大難度。在集團領(lǐng)導的關(guān)心支持下，規(guī)劃院和中心設(shè)計部的項目結(jié)構(gòu)專業(yè)負責人親歷親為，與項目班子相關(guān)技術(shù)人員全程梳理優(yōu)化計劃，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化工作、協(xié)調(diào)落實優(yōu)化意見；龍巖項目公司成員作為萬達人，秉承萬達精神，積極執(zhí)行集團意見，成功完成了項目結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作。參考文獻： 王麗紅，建筑工程設(shè)計階段成本控制方法的探討[J]；長江大學學報(自然科學版)理工卷。2009年03期 施存銓 ，徐凌雲(yún)；建筑企業(yè)的成本管理與成本控制[J]；建筑經(jīng)濟。1983年05期 王謙生，如何做好設(shè)計優(yōu)化[J]；中華建設(shè) ；2009年11期 所負責PPT：