【正文】 米，樓面地價約1000元/平方米，按照萬達的能力，建安成本大約在3000元/平方米，如果按照1500元/平方米裝修費用計算，那么該萬達廣場的總體造價約22億元。(當時，萬達對外公布的投資計劃為30億元。)該項目高層住宅建筑面積超過11萬平方米，還有5萬平方米的精品寫字樓和酒店式公寓，即銷售部分約16萬平方米。開盤價是5200元/平方米，按照萬達對外公布銷售率82%計算。之后均價上漲到8000元/平方米，可推算出最終總銷售額在11億元左右。同時，招租面積按照15萬平方米計算，即使按照每年每平方米1000元的低租金計算。這樣，萬達自持的租賃物業(yè)就可以獲得銀行的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，貸款額度通常是凈租金收入的9倍。萬達通常都是滿租開業(yè)，這樣就可以將獲得的貸款投入公寓、寫字樓部分的建設或者投入下一個項目，實現(xiàn)滾動式開發(fā)。在萬達后來的操作中，為加快資金回流滾動的速度，除了購物中心和酒店自持之外，其余部分(包括公寓、寫字樓和步行街商鋪)幾乎全部銷售。比如襄樊的萬達廣場，其中70%的體量全部都是用以銷售的住宅，如此龐大的銷售規(guī)模給萬達帶來了充沛而快速的現(xiàn)金流。核心商業(yè)部分只租不售，其租金用于歸還銀行利息；寫字樓、住宅和社區(qū)商業(yè)的銷售收入用于償還銀行貸款；資產(chǎn)抵押貸款和租約抵押貸款用于滾動開發(fā)，而資產(chǎn)溢價可以用于私募、整售和IPO。這種“房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的商業(yè)模式就是萬達開發(fā)模式的精髓所在，也成為集團得以不斷擴大規(guī)模的強勁助推器。對萬達而言，其獨特的城市綜合體模式存在內(nèi)外兩個優(yōu)勢。由于核心商業(yè)只租不售，住宅、寫字樓和部分零散商鋪的出售成為維系萬達資金鏈的生命線，同時商業(yè)部分可以用于銀行抵押貸款，加上沃爾瑪?shù)戎髁Φ曜孕型顿Y部分，三者形成了“2:6:2”的資金來源結(jié)構，使得萬達的城市綜合體擁有了極大的內(nèi)部造血和強復制能力。而城市綜合體的就業(yè)、稅收、商業(yè)氛圍和城市形象等多方面的誘惑，成為各地政府招商引資最看重的對象，令萬達總能成為政府的座上賓，比如廊坊市政府，甚至不惜將在用的辦公樓騰挪出來讓萬達進駐開發(fā)?；诖?，這一模式為萬達帶來了低廉的土地價格、一路綠燈的政策優(yōu)惠和競爭者難以企及的各種成本的降低，成為萬達攻城略地的利器。2010年，萬達斥資300億元，以平均1546元/平方米的低樓面價，拿下了1976萬平方米的土地儲備，并將集團的土儲增加到3590萬平方米萬達的銷售增長更是令人咂舌。2008年，萬達銷售金額117億元；2009年，萬達銷售金額300億元，增長156%；而2010年，萬達銷售金額達到770億元，同樣增長156%。假設繼續(xù)按照這樣的增長速度，2011年就可以完成1240億元的銷售額，即使考慮到宏觀調(diào)控對銷售的沖擊，實現(xiàn)千億元的銷售難度也不算大。事實上，在第三代產(chǎn)品呼風喚雨之際，萬達第四代產(chǎn)品模式也已經(jīng)在謀劃當中。據(jù)了解，第四代產(chǎn)品考慮加入康健類的建筑群，定位增加休閑娛樂體驗業(yè)態(tài)。分析人士認為，萬達去年大舉進軍旅游地產(chǎn)，似乎正與這種產(chǎn)品模式遙相呼應，以謀求對現(xiàn)有商業(yè)價值的更深度挖掘。巨人之踵蘭德咨詢總裁宋延慶認為，萬科的快速周轉(zhuǎn)模式屬于越做越累的模式，相比而言，萬達的商業(yè)開發(fā)模式卻是越做越輕松，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)，資產(chǎn)越來越大，現(xiàn)金流則越來越有保障。但這種越來越輕松的擴張必須建立在“快”的基礎上。萬達必須不斷擴大自身規(guī)模，搶占市場份額，才能獲得下一步擴張需要的可供抵押貸款的物業(yè)資產(chǎn)和銷售回款。這一點王健林也從不諱言，“萬達必須再快一點?？焓菓?zhàn)略問題，必須要快?，F(xiàn)在是最后的機會，可以做大市場份額，積累經(jīng)驗，可以贏得未來的市場空間和話語權。”如果萬達慢下來會不會出問題？現(xiàn)在暫時難以揣測。但就近幾年狀況看，萬達的資金并非源源不絕。盡管擁有造血能力極強的城市綜合體以及銀行的綠色信貸通道，但這并不意味著萬達足以做到對抗經(jīng)濟周期的下行和嚴厲的宏觀調(diào)控。大量銷售回款是萬達自有資本的命門，銀行信貸則至少撐起萬達開發(fā)資金的半邊天，如果行業(yè)周期或調(diào)控導致這兩條線斷流，萬達必然被迫減緩擴張速度。而速度一旦降下來，建立在快速發(fā)展基礎上的帝國鏈條可能會發(fā)生多米諾骨牌般的連鎖反應。從近幾年萬達甚至會尋求高成本的信托融資來看，集團的資金也存在一定的隱憂。分析人士認為，由于股權過于集中，加上全國大量萬達廣場同時處于開業(yè)培育階段，短期內(nèi)萬達資金狀況并不算理想。因此，在去年年底，王健林考慮到今年調(diào)控加劇行業(yè)前景不明的不確定性，也公開表示將會減緩今年的擴張速度?！叭f達商業(yè)地產(chǎn)必須走向資本市場，這是無法回避的?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平對記者表示，對接資本市場的欠缺是萬達的阿喀琉斯之踵。事實上，萬達商業(yè)地產(chǎn)的平臺大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司一直在籌備上市，已經(jīng)將申請遞交至證監(jiān)會，但由于地產(chǎn)宏觀調(diào)控越來越嚴，目前仍然難以確定時間表；而萬達已經(jīng)非常成熟的第一、二代產(chǎn)品則傾向于考慮做REITs退出，但鑒于宏觀環(huán)境尚缺乏可操作性。“但是，一旦走向資本市場，萬達廉價拿地的優(yōu)勢就體現(xiàn)不出來，海外投資者更關心的是租金回報率，這一數(shù)據(jù)上萬達未必能和國內(nèi)首席商業(yè)地產(chǎn)運營商的名頭相符。這些指標不改善的話，很難在資本市場獲得青睞和溢價?！蓖跤榔街赋觥Ｄ壳霸趯χ髁ι碳业奈?，萬達不得不以低租金的形式擴大誘惑力，對于一些強勢的國際級品牌甚至需要免一段時期的租金，導致租金收益率嚴重受壓，萬達自己甚至將此揶揄為“為銀行打工”；主力商家之外，大多數(shù)的租戶都屬于中低端水準，自然難以顯著提升萬達的租金水平，這一問題將會隨著萬達越來越多地向次發(fā)達城市擴張而變得越發(fā)嚴重。向三四線城市擴張帶來了更多的問題，萬達的運營模式必須在GDP達到一定水平的中心城市或者二線城市。“這意味著不可能無限地擴張下去，數(shù)量總是有限的?！蹦成虡I(yè)地產(chǎn)運營商向記者表示，而且城市中心區(qū)的土地資源有限，萬達還能不能保證在全國范圍內(nèi)的城市拿到合適的地塊用以快速擴張？事實上，現(xiàn)在的萬達廣場，其擴張的城市及地段已經(jīng)愈來愈偏遠。在一線城市和省會城市成功的“以售養(yǎng)租”模式，在三線城市乃至縣級城市，已經(jīng)面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。更嚴峻的是，由于萬達的擴張速度過快，就連與萬達簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的一些商家，比如沃爾瑪、家樂福等，也跟不上其擴張的速度，無法隨其開店。同樣無法跟上其擴張速度的還有其特殊商業(yè)模式所需要的人才，目前已經(jīng)明顯出現(xiàn)青黃不接的狀態(tài)。王健林多次公開表示對人才儲備的擔憂，因為招到高質(zhì)量的員工不是關鍵，如何讓大量的新人迅速融入萬達帝國的文化中才是重中之重。盡管王健林宣稱目前國內(nèi)還沒有哪家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠跟自己“叫板”，但一些潛在的競爭對手正在迅速成長，如果萬達不能夠縱向深挖而僅僅是追求快速橫向擴張，在速度下降之際總會有新的競爭者追上來。新商業(yè)圖謀2月底，北京市環(huán)保局網(wǎng)站披露了萬達電影院線股份有限公司的上市環(huán)保核查公示，這意味著，萬達的院線業(yè)務上市已經(jīng)進入最后沖刺階段。院線的上市，將成為萬達在打造商業(yè)地產(chǎn)層次之上的大商業(yè)帝國中的重要一環(huán)。2005年，萬達接收院線，介入文化產(chǎn)業(yè)；2007年，萬達自建萬千百貨，進軍連鎖百貨；2010年，萬達斥資1700億元大規(guī)模進入旅游地產(chǎn)領域。此外，萬達還擁有合資經(jīng)營的影視基地、連鎖娛樂企業(yè)“大歌星”，以及《華夏時報》和《投資家》雜志等。至此，萬達形成五大支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假。“假如十年后，全國多數(shù)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，也許那時萬達就不玩商業(yè)地產(chǎn)了，去做別人搞不了的產(chǎn)業(yè)?！蓖踅×终f。目前來看，這五大產(chǎn)業(yè)具有非常強的相關性，以商業(yè)地產(chǎn)為核心，在一條閉合式的價值鏈條上，實現(xiàn)利潤最大化。院線和百貨不僅相輔相成，在帶來大量的客流、并對一些商業(yè)伙伴形成一定程度上替代作用的同時，兩個業(yè)務本身也擁有充沛現(xiàn)金流，由于萬達屬于統(tǒng)一由集團總部調(diào)配資金的管理模式，二者能夠和商業(yè)地產(chǎn)形成彼此的資金支撐。從某種意義上，與其說這種相關多元化是萬達對純粹商業(yè)地產(chǎn)風險的平滑，倒不如說是萬達僅僅以商業(yè)地產(chǎn)為圓心，把院線、百貨、文化、酒店和旅游等為延長半徑而劃出不斷擴展的一個閉合的大商業(yè)圓周。隨著這些半徑的不斷延長，劃出的圓周也越來越大，但如果由于資源和管理所限圓周無法擴大時怎么辦？從目前萬達的動向來看，應對策略是以現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基點，在深度上進行擴張。例如，在萬達自持物業(yè)規(guī)模不斷擴大的情況下，考慮到國外管理公司的昂貴和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)的空白，萬達無奈之下成立了自己的商業(yè)管理公司。這一無心插柳之舉，如今卻成就了萬達新一個強有力的利潤點。根據(jù)萬達2010年工作總結(jié)報告顯示，%；，%，%以上的全球行業(yè)紀錄，基本實現(xiàn)應收盡收。并實現(xiàn)利潤4083萬元，完成年目標的340%。商業(yè)管理公司的成功也正在向酒店管理移植，萬達已經(jīng)開始籌劃自己的酒店管理公司。此外，萬達在院線方面也在向上游拓展，大有全面進入電影投資和發(fā)行領域的趨勢。除了原有產(chǎn)業(yè)的深度擴張，萬達在機構調(diào)整和人才培養(yǎng)上也有著重大舉動。2010年7月，萬達進行了歷史上最大規(guī)模的一次機構調(diào)整。出于上市考慮，萬達將集團和商業(yè)地產(chǎn)總部機構徹底分設，并將商業(yè)管理公司和院線由二級管理架構改為三級架構；同時，由于全國布局規(guī)模的龐大，萬達海將項目管理中心分為了南北兩區(qū)。“第三次機構調(diào)整，為萬達實現(xiàn)實業(yè)、資本兩條腿走路，為企業(yè)長遠發(fā)展打下了堅實的組織基礎?！巴踅×直硎尽Ｈ瞬排囵B(yǎng)方面，萬達已經(jīng)在河北廓坊建立了萬達學院，今年就可以正式開學。屆時，萬達學院每年可以培訓骨干人才1萬人次以上。(本報記者蘭亞紅對本文亦有貢獻)第五篇：萬達讀后感讀完這篇《王健林談萬達超強執(zhí)行力》文檔后，發(fā)現(xiàn)一個成功的企業(yè)最離不開的就是制度。不管是總裁還是員工，都必須遵循的合理有效的制度。制度規(guī)范建設是企業(yè)管理的一項基本工作，企業(yè)想要規(guī)范管理，高效運作就必須建立一個可持續(xù)優(yōu)化不斷更新完善的體制制度。“沒有規(guī)矩，不成方圓”，如果一個企業(yè)沒有一個可以約束員工行為，規(guī)范員工工作的制度，企業(yè)職工按照自己意志工作，那一個企業(yè)還能發(fā)展下去嗎？一個先進的企業(yè)必然有一套先進的管理制度。萬達之所以能在20幾年內(nèi)發(fā)展成世界一流企業(yè)，與它成熟并且有用的制度是離不開的?！?0 多年來我們搞了很多制度，現(xiàn)在每兩年制度要修訂一次，修訂從我開始到總裁，到副總裁，到各個部門全部參加，一般歷時3個月左右，每年9月份開始。制度一定要做有用，要有操作性?！蔽臋n中的這段話顯示了萬達集團對于制度的重視，不斷的更新修訂恰恰是萬達不斷的隨著時代的的發(fā)展而完善企業(yè)制度的證明。一個已經(jīng)發(fā)展成熟的一流企業(yè)尚且如此，這更加印證了制度對企業(yè)發(fā)展的重要性?！拔覀冇幸粋€輪崗制度，財務、成本人員三年輪崗。當然也有到其他城市不愿意去，不愿意去就解聘，慢慢地形成文化，現(xiàn)在就沒有說再調(diào)動誰誰不去，大家都知道不去不行，這是強制制度。因為你再嚴，中國社會大環(huán)境就是如此，肯定有各種各樣的關系。”文檔中這段話則說明了萬達集團對于企業(yè)制度的嚴格執(zhí)行。企業(yè)的規(guī)章制度要想起到至關重要的作用就必須嚴格執(zhí)行，使其產(chǎn)生一定的震懾力，企業(yè)職工能夠嚴格遵守制度做事，像文中說的那樣——“靠有用的制度設計來堵塞，不給員工犯錯機會?！敝贫仁橇桉{于員工意志之上的，一旦制度形成，員工就得無條件服從——當然，必須是正確合理對企業(yè)有真正意義的制度。企業(yè)依靠員工而發(fā)展，員工依靠企業(yè)而生存。一個好的企業(yè)擁有好的制度，員工的利益能夠得到保證，員工堅決擁護執(zhí)行企業(yè)制度，那么企業(yè)就能發(fā)揮最大效力，企業(yè)運行得到有效保證，員工能夠從中獲得應得的利益，這是一個良好的循環(huán)。所以，一個成功的企業(yè)中，制度所“搭檔”的就是在現(xiàn)代企業(yè)中有高度紀律性的員工，這樣企業(yè)制度的有效性才能最大化，制度的約束力和規(guī)范力才能合理的融入到企業(yè)運作當中。而這一切，最基礎也是最重要的便是制度，所以我們經(jīng)常聽到‘完善管理制度，加強制度建設’，從中我們便可一窺企業(yè)制度的重要性，其重要性對企業(yè)的發(fā)展更是不言而喻。