【導(dǎo)讀】·······························································································誠信·和諧·共贏·分享···近幾年隨著城市的快速發(fā)展，全國各大、中城市已經(jīng)紛紛出現(xiàn)了批發(fā)市場外遷現(xiàn)象。全國紡織服裝行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r?？祻?fù)路主要批發(fā)市場概況。未來市場行情分析?？傮w上，走勢穩(wěn)中趨升。因?yàn)閺膰鴥?nèi)形勢看，我國紡織業(yè)將有大的發(fā)展前景。首先，隨著人民生活水平由溫飽型向小康型的邁進(jìn)，對紡織品的需求開始由保暖為主轉(zhuǎn)向以追求時尚和表現(xiàn)個性為

　　

【正文】 的要求與我們的實(shí)際情況需 制定 出合理的招商政策。目前 2 號交易廣場整體政策已出臺，對于皮革皮草的政策要在這個基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整 。具體如下： 招商對象 國內(nèi)外皮革服裝、裘 皮服裝、毛皮服裝、箱包皮具、鞋類及其他皮制品生產(chǎn)企 業(yè)及經(jīng)營者；優(yōu)先考慮大企業(yè)、大廠家、大品牌、大零售商；面向全國， 以海寧、成都、遼寧 、辛集 等地優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)為主，謝絕投資者參與。 招商時間、地點(diǎn) ? 預(yù)定主力時間為 20xx 年 3 月 1 日 —— 20xx 年 7 月 ? 主力招商地點(diǎn)：海寧市、西安華南城本部 招商人員 ? 主要人員為西安華南城招商中心皮革皮草組 10— 15 人 ? 協(xié)助西安華南城招商的外聯(lián)人員（海寧當(dāng)?shù)氐拇髴簦? 招商政策 ? 租金水平 依照 2 號交易廣場租金水平，東區(qū)整體均價為 36 元 /米 ? 簽約年限 目前 2 號交易廣場其他業(yè)態(tài)簽約期 5 年， 但對于皮革皮草我們建議 35 年。 誠信 和諧 共贏 分享 38 ? 免租期 還沿用當(dāng)前的免租期 2 年時間 ? 收取方式分析 保 證 金收取方式 ? 3 年期保 證 金收取 標(biāo) 準(zhǔn) 根據(jù)商 鋪 面 積 的不同 一次性收取保 證 金 5 萬， 7 萬 。 以此政策 執(zhí) 行，一次性收取保 證 金 921 萬元 /層 ，相 當(dāng) 于 個 月租金 。 ? 5 年期保 證 金收取 標(biāo) 準(zhǔn) 根據(jù)商 鋪 面 積 不同 一次性收取保 證 金 7 萬， 9 萬 租 期 面 積 誠意金額 3 年 300 ㎡以下 5 萬元 300 ㎡以上 7 萬元 租 期 面 積 誠意金額 誠信 和諧 共贏 分享 39 以此政策 執(zhí) 行，一次性收取保 證 金 1283 萬元 /層 ， 相 當(dāng) 于 個 月 房租。 十、 西安華南城皮革城 運(yùn)營分析 ? 皮革皮草運(yùn)營的特點(diǎn) 5 年 300 ㎡以下 7 萬元 300 ㎡以上 9 萬元 誠信 和諧 共贏 分享 40 ? 完善運(yùn)營配套 ? 西安華南城運(yùn)營模式 目前華南城在皮革皮草行業(yè)從沒有運(yùn)營的 經(jīng)驗(yàn) ，如果 想成功運(yùn)作的話，必須向有豐富經(jīng)驗(yàn)的單位請教。 在全國來看有關(guān)皮革皮革的運(yùn)營，海寧皮革城的模式被全國各地 皮革城效仿， 并且 深受廣大經(jīng)營戶的贊賞，這也 是海寧皮革城為什么會在全國各地遍地開花 而成功運(yùn)作 的主要原因之一。 皮革皮草運(yùn)營的特點(diǎn) 成功的招商是運(yùn)營的基礎(chǔ)， 運(yùn) 營好壞直接影響著后期的持續(xù)招商。 海寧集團(tuán)把招商對象的品牌、質(zhì)地、商戶非?？粗?，主要是為了便于后期的成功運(yùn)營。 它的主要特點(diǎn)如下： ? 完善的制度 —— 制定商場不同的 各項(xiàng) 管理制度 ? 豐富的經(jīng)驗(yàn) —— 高薪聘請熟知本行業(yè)的管理中高層人員 ? 廣告力度 —— 通過各種渠道將海寧皮革皮草輻射到全國 ? 旅游大巴 —— 將海寧 皮革城納入旅游消費(fèi)產(chǎn)業(yè) 誠信 和諧 共贏 分享 41 ? 免費(fèi)大巴 —— 從周邊市縣免費(fèi)拉送消費(fèi)者 ? 訂貨會 —— 每年舉辦各種皮革皮草的訂貨會 ? 促銷活動 —— 在淡旺季期間、節(jié)假日 舉辦 不同類型的促銷活動 ? 電子商務(wù) —— 打造網(wǎng)上皮革皮草城 完善運(yùn)營配套 根據(jù)皮革皮革的 運(yùn)營特點(diǎn)對照目前我們 2 號交易廣場及周邊配套情況，其實(shí)我們還有很多 與運(yùn)營相關(guān) 配套還需進(jìn)一步的完善 ，而且 相關(guān) 配套需要在運(yùn)營之前必須要完成，否則就很難保證我們開業(yè)后的正常運(yùn)營。 ? 飲食、住宿配套 —— 六樓餐飲、項(xiàng)目周邊餐飲、周邊小區(qū)住宿等等的落實(shí) ? 旅游、免費(fèi)大巴配套 —— 派專人負(fù)責(zé) 免費(fèi)大巴、 旅游 大巴，需與旅游 公司洽談 合作意向 ，將西安華南城納入商業(yè) 旅游購物區(qū) 。 ? 組建專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì) —— 組建 商業(yè) 運(yùn)營部 是迫在眉睫的事情，為便于我們后期的云因需要盡快 組建，安排相關(guān)人員去海寧或其他市場進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)。 ? 組建皮革皮草區(qū)的 物管人員 —— 為保障商場的硬件設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)商場內(nèi)的環(huán)境、保障商場內(nèi)的安全，需盡快組建物管人員。 ? 制定運(yùn)營相關(guān)制度 —— 運(yùn)營部的組建，相應(yīng)的運(yùn)營管理制度隨之完善。 誠信 和諧 共贏 分享 42 西安華南城運(yùn)營模式 我們將 利用 華南城 自身的資源優(yōu)勢再 結(jié)合 海寧集團(tuán)皮革皮草的 模式， 將 西安華南城皮革城 城打造西北規(guī)模最大、檔次最高、品類齊全的高檔消費(fèi)區(qū)。 ? 統(tǒng)一規(guī)劃 確保皮革皮草主題 華南城對產(chǎn)業(yè)布局實(shí)行統(tǒng)一整合，確保經(jīng)營品種齊全及行業(yè)經(jīng)營 產(chǎn)品的升級 化，使前來 消費(fèi) 的客戶能享受到“一條龍采購”的快捷和方便，吸引更多買家，形成往返消費(fèi)。 ? 統(tǒng)一招商 確保經(jīng)營種類品質(zhì) 實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，堅(jiān)持招商業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，避免了市場內(nèi)同質(zhì)化品牌的經(jīng)營，在確保市場經(jīng)營產(chǎn)品品質(zhì)的同時，也能為客戶提供全方位的服務(wù)，使交易廣場始終如一高品質(zhì)運(yùn)轉(zhuǎn)。 ? 統(tǒng)一推廣 確保商業(yè)整合價值 華南城實(shí)行統(tǒng)一整合策劃推廣，商鋪在市場的統(tǒng)一規(guī)劃下，同步開展各種主題的推廣活動，保證交易廣場的鼎沸人氣，創(chuàng)造整合價值 ? 統(tǒng)一 管理 確保市場永續(xù)經(jīng)營 華南城統(tǒng)一行政事務(wù)管理、物業(yè)管理及協(xié)助代辦各類經(jīng)營證照等商業(yè)信息服務(wù)，實(shí)行統(tǒng)一開門營業(yè)及收市時間，確保了統(tǒng)一業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。 ? 統(tǒng)一經(jīng)營 確保業(yè)態(tài)規(guī)劃 完善 華南城通過對 皮革皮草商 品的準(zhǔn)確定位， 需 引進(jìn)頂級市場商業(yè)運(yùn)營模式，利用行業(yè)成熟的資源優(yōu)勢，實(shí)行嚴(yán)格的 誠信 和諧 共贏 分享 43 統(tǒng)一經(jīng)營模式，更為客戶提供了高含金量的商業(yè)附加值。 十一、 皮革皮草項(xiàng)目結(jié)論和建議 ? 皮革皮草成功的因素 ? 皮革皮草制約的因素 誠信 和諧 共贏 分享 44 ? 可行性分析的結(jié)論和建議 如 皮革皮草項(xiàng)目 及時 確立 意義非凡， 將 標(biāo)志著我們西安華南城在西安的首戰(zhàn)告捷，將會為后期其他交易廣場的工程施工、招商、運(yùn)營起到關(guān)鍵性的作用。所以目前也將面臨著巨大的壓力，在這種壓力下我們也認(rèn)清了很多 客觀存在的事實(shí)，成功、制約的因素將促使著我們必須高質(zhì)量的完成此項(xiàng)目。 皮革皮草成功的因素 ? 高瞻遠(yuǎn)矚的運(yùn)營層 —— 在西安華南城運(yùn)營層領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，皮革皮革項(xiàng)目 必定 會運(yùn)營成功 ? 招商時機(jī)的把控 —— 搶在全國其他項(xiàng)目招商的前面，我們預(yù)計(jì)訂在 20xx 年 3 月 1 日正式進(jìn)駐海寧招商 ? 結(jié)構(gòu)布局優(yōu)化 —— 按結(jié)構(gòu)優(yōu)化案的要求進(jìn)行完善的改造 ? 打造一支 強(qiáng)勁的招商團(tuán)隊(duì) —— 需進(jìn)一步加強(qiáng)招商團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)學(xué)習(xí) ? 招商宣傳及時跟進(jìn) —— 招商前策劃部需制定出完善的推廣方案 ? 招商合作方的招商能力 —— 如有合作方的參與招商，必須考察其招商實(shí)力 皮革皮草制約的因 素 誠信 和諧 共贏 分享 45 ? 區(qū)域商業(yè)不成熟 —— 周邊區(qū)域未形成購物消費(fèi)區(qū) ? 周邊配套不完善 —— 公交、旅游大巴、餐飲等等 ? 無皮革皮草運(yùn)營經(jīng)驗(yàn) —— 對于皮革皮草的運(yùn)營華南城還比較陌生 ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化未能按時完工 —— 施工工期是否能及時到位決定了如期運(yùn)營 ? 招商宣傳未能及時跟進(jìn) —— 推廣的 及時 跟進(jìn)無疑是為招商如虎添翼 可行性分析的結(jié)論和建議 通過以上不同層面的分析，皮革皮草城可做，而且一定要做成功。只有將 西安華南城皮革城 城招商、運(yùn)營成功才能使得整個 2 號交易廣場各個業(yè)態(tài)的招商順利進(jìn)行，從而增加區(qū)域商業(yè)氛圍，提升華南城在西安正影響力。 根據(jù)目前各種情況建議 如下： ? 招商工作是個綜合性的工作，需要相關(guān)部門極力配合 。如：工程、預(yù)算、策劃、財(cái)務(wù)等等 ? 根據(jù)本次報(bào)告所提出的 招商規(guī)模、 業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策、工程改造等等，需運(yùn)營層領(lǐng)導(dǎo)審批 ? 對于招商合作方式，如果對方提出合理的要求并共擔(dān)風(fēng)險，可嘗試合作，否則我們自己招商 ? 急需組建運(yùn)營部，希望外聘本行業(yè)的高管或從內(nèi)部提拔，組建一批實(shí)干團(tuán)隊(duì) ? 皮革皮草的招商 工作需要專人專管 ? 對于旅游大巴、餐飲住宿配套的工作急需提上日程，保障我們今年正常運(yùn)營 誠信 和諧 共贏 分享 46