【正文】 ；在三年試住期滿，如客戶不想夠房，發(fā)展商可以退回定金，收回物業(yè)；開發(fā)商發(fā)放統(tǒng)一存折，客戶每月自行存入。效果評估：★★★★適用項目：所有項目適用階段：所有階段九一二手聯(lián)動 、客戶會、專業(yè)知識講座三種方式：一是房源促銷，這部分促銷很大程度上是針對政策所作出的反映，如現(xiàn)在一些中介門店提出的“免稅房”就是一種。二是服務促銷，中介公司在服務和行動上作出改善，吸引客戶，比如中介人員進入小區(qū)為客戶服務。三是聯(lián)合促銷，在房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈上完整服務，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的其他行業(yè)聯(lián)合進行促銷。實操步驟或內(nèi)容：在現(xiàn)場設(shè)置場地提供買賣二手房的知識，這一服務在“社區(qū)行”的每一站都有提供；爭取在每一次進小區(qū)的活動中都能配備法務人員現(xiàn)場講解有關(guān)政策的各種知識；如果可能的話，將在活動中舉辦客戶講座，指導居民購房并對所在區(qū)域進行區(qū)域樓市走勢分析；可將尾房分流二手房市場，可直接降低項目交易成本，廣開客源，在強化統(tǒng)一銷售政策的前提下，建議使用該方案，增加淡市渠道。效果評估：★★★★★作用及優(yōu)勢：利用中介的廣泛渠道資源擴大客戶來源，促進成交適用項目：所有項目適用階段：所有階段。十老客戶營銷 老客戶向其他人介紹其已購物業(yè)，并建議其同樣進行購買的行為。實操步驟或內(nèi)容：老業(yè)主介紹新客戶成功購買，新老客戶均有相應的獎勵機制；根據(jù)客戶的不同需求給予不同的獎勵方式。效果評估：★★★★★作用及優(yōu)勢：低成本推廣，“全民營銷”；占總成交的40%，效果非常好，是成交低迷時最有效的手段。適用項目：所有項目適用階段：所有階段達到一定數(shù)量的客戶形成組團形式進行購買時，開發(fā)商給出比正常購買要優(yōu)惠的價格。實操步驟或內(nèi)容：團購形式：由企業(yè)和相關(guān)職能部門組織的大規(guī)?；顒?；由經(jīng)紀公司組織的團購；由媒體聯(lián)合開發(fā)企業(yè)或者經(jīng)紀公司共同參與；開發(fā)商自己組織團購，通常是用“單位團購”的形式；不一定以單位為限制，只要購房者自愿組團，達到35組，即可視為團購。效果評估：★★★★★作用及優(yōu)勢：既可免去因降價而招致前期高價成交業(yè)主的聲討與退房之脅，又可借機炒作出銷售量和知名度。適用項目：所有項目適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間十一活動促銷活動慶典階段抽取幸運大獎，一般為購房優(yōu)惠券、實物或返現(xiàn)。實操步驟或內(nèi)容：慶典當天實行抽獎活動；消費者登記資料或交定金后即可抽獎；抽獎箱、舞臺、現(xiàn)場活動物料等效果評估：★★★★★作用及優(yōu)勢：迅速有效增強現(xiàn)場人氣，加快客戶落定速度適用項目：所有項目適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間成交即送新春大禮包。實操步驟或內(nèi)容：房款可優(yōu)惠1%，還將贈送品牌家具抵用券1萬元，品牌電器抵用券1萬元和一張價值1萬元的車位抵用券物料：抵用券等效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：不同的情感價值，用于現(xiàn)場逼定適用項目：所有項目適用階段：新年階段對于打算在年底或者明年初結(jié)婚的住房“剛需一族”開展此活動，進行優(yōu)惠活動。實操步驟或內(nèi)容：可送5重大禮包：可獲9折優(yōu)惠；獲贈價值1萬元的新居入伙酒席；價值1萬元的喜宴禮金；價值1萬元的蜜月旅行券；1萬元的喜慶用品禮金。物料：旅行券等效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：針對新婚族的剛性需求，是最有效的適用項目：所有項目適用階段：新年階段節(jié)假日開展打折優(yōu)惠或各種促銷活動。實操步驟或內(nèi)容：，并獲贈其他禮品。效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：用于現(xiàn)場逼定效果突出適用項目：所有項目適用階段：節(jié)假日期間凡在指定日期之前購買萬科房源，總價只需增加一元，即可享受優(yōu)惠。實操步驟或內(nèi)容：1．首付10%；2．房款優(yōu)惠1%；3．品牌家具抵用券1萬元；4．品牌電器抵用券1萬元；5．車位抵用券1萬元；6．萬客會精選商家優(yōu)惠大禮包（注：最高金額不超過5000元）還有大抽獎：更有機會贏得ipod touch（注：最高金額不超過5000元）。物料：抵用券等效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：優(yōu)惠較大，可以促進開發(fā)商旗下多個樓盤成交，易造成轟動效應適用項目：開發(fā)商旗下?lián)碛卸鄠€的樓盤項目適用階段：新年階段47.“首次成交獎”新春期間可以開展系列新春嘉年華活動，并設(shè)“首次成交獎”。實操步驟或內(nèi)容：每天首位交齊訂金的客戶可獲足金吊墜1個，即買即送。另有一口價特惠戶型。物料：禮品等效果評估：★★★★★作用及優(yōu)勢：效果較好，造成售樓部人氣聚集適用項目：所有項目適用階段：節(jié)假日期間十二商業(yè)促銷 48.“加1元送商鋪”購買住宅加1元即可獲得商鋪的10年使用權(quán)。實操步驟或內(nèi)容：“9折起+3萬首付+加1元送鋪位10年使用權(quán)”效果評估：★★★作用及優(yōu)勢：促進住宅還商鋪同時銷售商鋪的價值不高，會降低吸引力適用項目：帶有商鋪的項目適用階段：開盤期至持續(xù)熱銷期購買商鋪的前三年每月返給客戶該物業(yè)的租金。實操步驟或內(nèi)容：簽訂購房協(xié)議；發(fā)展商按商鋪面積每月給業(yè)主返還租金效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：有效增強投資客戶信心適用項目：帶有商鋪的項目適用階段：所有階段十二其他 以來售樓處看樓的次數(shù)決定開盤購房時的優(yōu)惠額度。實操步驟或內(nèi)容：派發(fā)體驗/看樓積分卡；客戶上門看樓,即獲取相應積分；開盤時獲取相應折扣物料：積分卡、印章等效果評估：★★★作用及優(yōu)勢：保證現(xiàn)場人氣，增加上門；甄別客戶誠意度，促進成交適用項目：位置較偏、上門量不足的普通住宅適用階段：“售樓處開放”至“開盤”期間、日進百/千金從辦理VIP卡起，每日可返還相應金額，時間越長，金額越大。實操步驟或內(nèi)容：辦理VIP卡，每日進100元；開盤根據(jù)其累計天數(shù)的相應金額進行房價減免VIP卡、千金卡。效果評估：★★★作用及優(yōu)勢：吸引客戶早日辦理相關(guān)誠意登記，促進成交；開盤時間確定，控制可累計的天數(shù)適用項目：普通住宅使用的較多適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間購房者憑結(jié)婚證享受購房優(yōu)惠，而且婚齡越長優(yōu)惠越多。實操步驟或內(nèi)容：婚齡每遞增一年，優(yōu)惠幅度增加一千元，婚齡超過十五年以上的夫婦。效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：讓人倍感溫馨，較之時下盛行的多種促銷手法更容易讓人接受適用項目：普通住宅使用的較多適用階段：開盤期間由中介公司對房子按平米單獨銷售，通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，就可以送1平米的房子，買主可以將這1平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手。湊齊幾十平米就可以去找房產(chǎn)商要房子。實操步驟或內(nèi)容：消費者購買約1500元左右的化妝品等消費品，可以獲得1平米房子，但只是付完首付款的1平米房子。消費者可以將這1平米在網(wǎng)上進行交易，有人湊齊了幾十平米即等于付完了一套房子幾十平米的首付，可以去找開發(fā)商辦理按揭手續(xù)。物料：化妝品等效果評估：★作用及優(yōu)勢：效果一般，很少能湊夠一套適用項目：普通住宅適用階段：所有階段只要意向購房者交足10000元押金，即可參與抽簽，根據(jù)抽簽分量的大小，、。實操步驟或內(nèi)容：抽簽的購房者抽得上述幾個折扣的幾率分別為50%、30%、10%、5%和5%；抽簽后買房，10000元押金將算入購房款，但是若抽簽后不購房，10000元押金將不再返還購房者。物料：抽簽箱等效果評估：★★★作用及優(yōu)勢：能夠促進成交適用項目：普通住宅適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間客戶用茶葉抵首期款。實操步驟或內(nèi)容：開發(fā)商請品茶師對客戶送來的茶葉進行鑒定，一般客戶送來的茶葉鑒定的價格都比市場價高一倍至兩倍。效果評估：★★★作用及優(yōu)勢：很多茶農(nóng)都來置換，既賣茶葉又能比市場價高，不用首期款。適用項目：適合福建等產(chǎn)茶葉的地方適用階段：所有階段發(fā)帖得積分，獲得積分后贏取相應獎勵。實操步驟或內(nèi)容：發(fā)主帖到指定論壇；按照指定規(guī)則進行評分；獲得獎品：冠軍購房直減20萬，二等獎購房額外97折+1500現(xiàn)金，三等獎購房額外99折+1000現(xiàn)金，第四名獲得家用電器一臺，第五——十名獲得若干精美小家電，額外獎為開盤現(xiàn)場精美好禮（發(fā)主貼的網(wǎng)友，均可在開盤當天，憑ID到售樓部領(lǐng)獎）效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：引發(fā)強烈關(guān)注，制造轟動效應適用項目：所有項目適用階段：開盤期間通過“網(wǎng)上無底價拍賣”等形式賣房。實操步驟或內(nèi)容：0元起拍，逐次遞增報價，如最終報價達到最高限價，則最先報出這一售價者得。效果評估：★★★★作用及優(yōu)勢：引發(fā)強烈關(guān)注，制造轟動效應適用項目：商業(yè)、公寓項目適用階段：開盤期至持續(xù)熱銷期買房子可以跟漂亮的售樓小姐談戀愛，如果結(jié)婚還可以得到開發(fā)商給的購房款“嫁妝”。實操步驟或內(nèi)容：獲贈條件：購房者須在活動期間，與售樓小姐從戀愛到領(lǐng)結(jié)婚證；兩人在指定時間內(nèi)不得離婚，杜絕購房者與售樓小姐假結(jié)婚，騙取嫁妝的可能；僅限于本人實名購房。效果評估：★作用及優(yōu)勢：可以制造噱頭，提高樓盤知名度劣勢：效果不明顯適用項目：中高檔次項目適用階段：所有階段通常是一個開發(fā)商的幾個項目在某個銷售旺季聯(lián)合促銷，如：富力五盤同慶，合生十盤實惠，天津進入萬科時間七盤同開等。各個全國性的開發(fā)商都會有“**會”會擁有一些聯(lián)合商家，這樣其業(yè)主就可以享受餐飲、購物優(yōu)惠。另外如購買京津新城定制別墅可以享受購買其帝景高爾夫會籍可以享受95折優(yōu)惠。56 /