【導(dǎo)讀】XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。XX重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目。內(nèi)蒙古XX工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司

　　

【正文】 幅度為 %； 20xx 年達(dá)到 %； 20xx 年前三節(jié)度又以 %的高速增長(zhǎng)率一路上揚(yáng)，重卡銷量達(dá)到了 47 萬輛。以上數(shù)字表明，卡車銷量的大幅增長(zhǎng)一定程度上反映了該行業(yè)的發(fā)展前景非?？捎^。 因此 國(guó)內(nèi) 卡車 市場(chǎng) 建設(shè) 正 處在高速發(fā)展期 。 展望未來， 2020 年我國(guó) GDP 的構(gòu)成中，第三產(chǎn)業(yè)比重超過 50%，第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)在 GDP 的構(gòu)成中的比重都將下降，主要產(chǎn)生公路貨運(yùn)量和貨物周轉(zhuǎn)量的第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)將減少對(duì)運(yùn)輸裝備的需求量。經(jīng)相關(guān)性檢驗(yàn)，公路貨物周轉(zhuǎn)量和卡車 保有量存在高度相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)為 。據(jù)此預(yù)測(cè)， 2020 年左右將是我國(guó)卡車發(fā)展的一個(gè)重要拐點(diǎn)。屆時(shí)，公路運(yùn)輸業(yè)對(duì)卡車的需求將由現(xiàn)在的以新增需求為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐愿滦枨鬄橹?，?duì)卡車需求總量將長(zhǎng)期保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平上，不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)或大幅下降。 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 32 內(nèi)蒙古 地區(qū)卡車市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 據(jù)了解，內(nèi)蒙古的地下礦藏富集，煤炭處于國(guó)內(nèi)北方露天礦群的集中地帶，儲(chǔ)量極其豐富?，F(xiàn)已查明含煤面積達(dá) 10 多萬平方公里 ,累計(jì)探明儲(chǔ)量 2400 億噸 ,占全國(guó)探明儲(chǔ)量的 25％以上，居全國(guó)第二位。遠(yuǎn)景儲(chǔ)量 120xx 億噸，僅次于新疆維吾 爾自治區(qū)。另外，還有大量的黑色金屬、貴重金屬以及稀土和非金屬礦藏。據(jù)有關(guān)專家估算，內(nèi)蒙古礦產(chǎn)儲(chǔ)量潛在價(jià)值 (不含石油、天然氣 )達(dá) 13 萬億元，居全國(guó)第 3 位，具有巨大的開發(fā)價(jià)值。 由于該地區(qū)礦產(chǎn)豐富，所以重卡車輛以自卸車銷量最好 ， 眾多重卡廠家云集于此爭(zhēng)搶著這份豐厚的蛋糕， 對(duì)該地區(qū)重卡行業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。 目前內(nèi)蒙重卡市場(chǎng)很大潛力，重卡銷量自卸車占很大的比重，車 型主要是 6 4 和 8 4 自卸車為主。從各大廠家自卸車銷售份額來看，中國(guó)重汽居第一位，解放、東風(fēng)不分伯仲， 歐曼、陜汽、紅巖銷量稍差。 綜上所述，眾多利 好因素將極大地刺激重卡市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。目前，在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特、包頭、 XX 和赤峰等地區(qū)均屬于重卡廠家競(jìng)爭(zhēng)火熱的地區(qū)。錫林郭勒盟和呼倫貝爾也有相當(dāng)?shù)匿N量。隨著錫林郭勒盟礦產(chǎn)的大量開發(fā)，該地區(qū)必將會(huì)成為大家又一個(gè)關(guān)注的焦點(diǎn)。然而內(nèi)蒙古自治區(qū)的重卡市場(chǎng)再現(xiàn)藍(lán)海，屆時(shí)，鹿死誰手讓我們拭目以待。 XX 市 萬平方公里的土地上，含煤面積約 80％，經(jīng)測(cè)算，總儲(chǔ)量約 10000 億噸。 神府東勝礦區(qū)是我國(guó)目前已探明儲(chǔ)量最大的煤田，已探明 2560 億 噸 ，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量 10000 億噸， 占內(nèi)蒙古自治區(qū)的二分之一，全國(guó)的六分之一，含煤面 積占總土地面積的 80%以上， 是我國(guó)已探明儲(chǔ)量最 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 33 大的煤田 ， 被譽(yù)為世界七大煤田之一。 煤質(zhì)優(yōu)良 ， 煤類以不粘結(jié)煤 、 長(zhǎng)焰煤為主 ， 次為弱粘結(jié)煤 、 氣煤屬特低一低硫、特低一低灰、特質(zhì)磷 、中高發(fā)熱量、高揮發(fā)分的富沒煤煤，是世界上 少 有的優(yōu)質(zhì)動(dòng)務(wù)用煤和化工用煤。 現(xiàn)在先期開發(fā)的神府東勝礦區(qū)僅為神府東勝煤田的一小部分 。 XX 市 20xx 年、 20xx 年和 20xx 年煤炭產(chǎn)量分別為 億噸、 億噸和 億噸， 20xx 年煤炭產(chǎn)量為 億噸。每年通過公路外運(yùn)量達(dá) 11000 萬噸以上，每天有大量的煤炭開采出來并通過運(yùn)輸車輛經(jīng) 公路、鐵路運(yùn)煤通道將煤炭運(yùn)往全國(guó)各地，同時(shí)還有大量 XX 市煤炭生產(chǎn)所需要的機(jī)械、物資被運(yùn)進(jìn) XX。 隨著 XX 市大力加強(qiáng)道路交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大大改善了公路交通條件，促進(jìn)了汽車消費(fèi)增長(zhǎng)。 20xx 年 全面實(shí)施旗區(qū)“高速貫通”攻堅(jiān)工程，確保 109 高速全線通車，開工建設(shè)沿黃一級(jí)公路、蘭（家梁）嘎（魯圖）一級(jí)公路，新增高等級(jí)公路 395 公里、鄉(xiāng)村黑色道路 350 公里。 隨著 XX市經(jīng)濟(jì)的快速的發(fā)展，煤炭產(chǎn)量逐年增加，各種物資和礦產(chǎn)品的運(yùn)輸量將快速增加，再加上 XX 市整體公路條件的改善必將 使公路運(yùn)輸量增加，進(jìn)而 引起 卡 車需求量的增長(zhǎng)。 據(jù) 業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來五年 XX 汽車需求量每年將保持 10%20%的高速增長(zhǎng)，五年內(nèi)每年將達(dá) 萬輛的交易量。 XX市 XX 汽車博覽園 區(qū)的優(yōu)勢(shì) （一）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于 XX 市的 中心 區(qū) —— 東勝區(qū)。 XX 市 XX 市 XX 汽車博覽園 二期位于東勝區(qū)東部的 XX 鎮(zhèn)東側(cè)。 XX 市 XX 汽車博覽園 與東勝區(qū)中心城區(qū)距離 6 公里左右。 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境也較好，空氣、水質(zhì)均是 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 34 優(yōu)質(zhì)。 本項(xiàng)目東 起 XX 汽車博覽園 潤(rùn)興 東 街，北 鄰 南外環(huán)路（ 109 國(guó)道 ） ，西鄰 汽車大道 。 XX 市 XX 市 XX 汽車博覽園 一期工程的建設(shè)和存在，為汽車交易一條龍服務(wù)創(chuàng)造 了較好的條件。南外環(huán)路以 南 汽車銷售，配件服務(wù)的形成，其現(xiàn)成的汽車交易廣告效應(yīng)和規(guī)模效益將是其他汽車交易市場(chǎng)無法比擬的。 本項(xiàng)目為 XX 市 XX 汽車博覽園 汽車銷售和配套服務(wù)，其內(nèi)配置有 卡 車 4S 商店、配件器材，車輛維護(hù)。 （二）規(guī)模優(yōu)勢(shì) XX 市 XX 汽車博覽園 區(qū)是目前我區(qū)西部地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能現(xiàn)代汽車產(chǎn)業(yè)園，占地 畝，總建筑面積近 萬平方米。其中汽車銷售 4S 店 萬平方米，汽車配件、汽車美容店面及辦公室 萬平方米，可供 200—— 300 個(gè)汽車、配件及配套廠商設(shè) 點(diǎn)銷售。 （三）交通優(yōu)勢(shì) XX 市 XX 市 XX 汽車博覽園 二期位于東勝區(qū)最東部的 XX 鎮(zhèn)。規(guī)劃建設(shè)區(qū)西距東勝區(qū)中心城區(qū)距離約 6 公里左右， XX 市 XX 汽車博覽園 內(nèi)有部分道路已經(jīng)根據(jù) XX 組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)完畢。現(xiàn)狀已建好的道路有：基地西界現(xiàn)狀東外環(huán)線、團(tuán)結(jié)中路、潤(rùn)興西街、振興街、南外環(huán)路等。 其中總體規(guī)劃確定，基地內(nèi)穿過現(xiàn)狀東外環(huán)線與 XX 市 XX 汽車博覽園 一期以及東勝主城區(qū)聯(lián)系的主要道路將有三條，分別是 民族街 路、 109國(guó)道 以及 汽車大道 。此外，潤(rùn)興東街向北與總體規(guī)劃確定的運(yùn)煤專用線（規(guī)劃東外環(huán)路）相連，目前可直達(dá)東勝煤礦 區(qū)，交通便捷。 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 35 （四）政策優(yōu)勢(shì) 該項(xiàng)目是 XX 市 20xx 年重點(diǎn)項(xiàng)目之一，得到了 XX 市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和部門的關(guān)懷和大力支持。市府有關(guān)部門明確表示，在 XX 市內(nèi)不再重復(fù)建設(shè)類似的大型汽車市場(chǎng)。作為 XX 市及東勝區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)批復(fù)、手續(xù)辦理到招商經(jīng)營(yíng)、稅費(fèi)及配套政策上都將得到特殊扶持，必將會(huì)給項(xiàng)目建成后的運(yùn)行提供政策保證。 （五）網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì) 傳統(tǒng)汽車市場(chǎng)里廠商與消費(fèi)者之間完全是一種面對(duì)面的溝通、交流、銷售模式，而 XX 重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心 將在傳統(tǒng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)突出“無形”市場(chǎng)的功能。市場(chǎng)展銷區(qū)配有先進(jìn)的 通訊系統(tǒng)，并提供電子顯示屏及“電子商務(wù)”等信息平臺(tái)。 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目地塊位于東勝區(qū) XX 鎮(zhèn) ， 由于各項(xiàng)設(shè)施的建設(shè)完成需要時(shí)間，因此項(xiàng)目的市場(chǎng)培育期至少 12 年，存在資金沉淀的 風(fēng)險(xiǎn)。 價(jià)格：本案的中高端定位，決定了項(xiàng)目以較高價(jià)入市，可能造成客戶對(duì)價(jià)格產(chǎn)生抗性 （ 1）高品質(zhì)高價(jià)格的慣性思維將阻礙部分客群對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，故在未來營(yíng)銷中要盡力做到“項(xiàng)目高端塑造，媒體廣泛覆蓋”的原則，在保證高端目標(biāo)消費(fèi)群不流失的情況下，讓更多汽車及配件經(jīng)銷商形成“關(guān)注 — 認(rèn)同 — 吸引 — 購(gòu)買”的購(gòu)買沖動(dòng)。 （ 2）全面提升產(chǎn)品的品 質(zhì)，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提高建筑的科技含量，采用新型環(huán)保建筑材料，引進(jìn)知名物業(yè)團(tuán)隊(duì)實(shí)行專業(yè)全面的管理服務(wù)， 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 36 讓購(gòu)房者感覺物有所值。 （ 3）銷售期間著重展現(xiàn)售樓處現(xiàn)場(chǎng)高品質(zhì)氛圍，營(yíng)造景觀示范區(qū)，高檔裝修樣板間，提升項(xiàng)目形象。 該項(xiàng)目將存在國(guó)家宏觀調(diào)控和資金供應(yīng)及時(shí)與否等方面的風(fēng)險(xiǎn) ,但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目影響甚小 ,構(gòu)不成威脅或終止項(xiàng)目的正常運(yùn)行。 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 37 第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 功能定位 （一）市場(chǎng)定位 XX 重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心 定位為內(nèi)蒙古西部地區(qū)集國(guó)內(nèi)外品牌貨車、專用車、工程機(jī)械整車交易、配件供應(yīng)、物流配送、維修保 養(yǎng)、裝飾美容、汽車會(huì)展等于一體的汽車貿(mào)易及服務(wù)中心，是內(nèi)蒙古西部地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能現(xiàn)代 卡 車 銷售配送、配件銷售、維修保養(yǎng)中心 。 （二）經(jīng)營(yíng)品種 項(xiàng)目為 XX 市 XX 汽車博覽園 卡車 核心貿(mào)易 服務(wù) 區(qū)，主要進(jìn)行 卡 車以及相關(guān)產(chǎn)品貿(mào)易，包括整車貿(mào)易、零配件貿(mào)易以及相關(guān)配套服務(wù)等，其中整車貿(mào)易的形式主要包括 4s 專賣店、汽車超市以及一部分會(huì)展貿(mào)易的等。 （三）功能分布 本項(xiàng)目分為貿(mào)易區(qū)、配套園區(qū)： ： 4S 店集合區(qū)、汽車超市； ： 包括汽車交易區(qū)、零配件交易區(qū)； （四）服務(wù)項(xiàng)目 ：協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門，現(xiàn)場(chǎng)提供 工商、稅務(wù)、 車 管、 稽征 、 金融 、保險(xiǎn)等 管理與服務(wù) ； 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 38 織 汽車 展銷會(huì)、 交易博覽 會(huì) ，提供有關(guān)國(guó)際汽車發(fā)展的最新動(dòng)態(tài)信息 ； ，開設(shè)電子商務(wù)項(xiàng)目，建立網(wǎng)上信息查詢及交易通道， 設(shè) 立 大屏幕電子顯示系統(tǒng)， 發(fā)布汽車交易信息； （五）輻射范圍 立足 XX，輻射周邊及蒙西地區(qū)，聯(lián)結(jié)國(guó)內(nèi)、國(guó)外汽車市場(chǎng)。 （六）土地概況 地理位置：位于 XX 東勝區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 市 XX 汽車博覽園 區(qū)。 XX 鎮(zhèn)是東勝區(qū)的東部門戶， 外環(huán)路和 快速路 109 國(guó)道從 項(xiàng)目 規(guī)劃區(qū) 南部、北 部穿過，交通十分便利，且擁有較充足的可建設(shè)用地。 土地面積：面積 畝。 土地用途： 商業(yè)、市場(chǎng)、辦公、 整車及零配件配送 。 （六）總體構(gòu)想 為保證項(xiàng)目成功，項(xiàng)目規(guī)劃按照“前瞻性、高起點(diǎn)、低進(jìn)入、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分步實(shí)施”的原則，整合社會(huì)、政府以及行業(yè)各方面資源，積極建造全新的 XX 市 XX 汽車博覽園 。 建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總占地 畝； 卡車 4S 商店 萬平方米； 其中：建筑面積為 3000 平方米 的 4S店 6 座，建筑面積為 4000 平方米的 4S 店 12 座，建筑面積為 5500 平方米的 4S 店 19 座。 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 39 汽車 整車及 零配件 物流配送 ，整車 銷售 、零配件銷售 展場(chǎng) 萬平方米； 公共設(shè)施包括： 停車場(chǎng) 萬平方米 、硬化地面 7 萬平方米 和 修建道路 萬 平方米 ， 場(chǎng)地 綠化 面積 萬平方米。 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 40 第五章 場(chǎng)址和項(xiàng)目建設(shè)條件 場(chǎng)址 XX 重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心 建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)場(chǎng)地 位于 東勝區(qū) 塔拉壕鎮(zhèn)XX 市 XX 汽車博覽園 （ XX 鎮(zhèn)）國(guó)道 109 路 快速道路 南、 XX 市 XX 汽車博覽園 南外環(huán)路以北， 東面緊鄰 潤(rùn)興 東 街， 西距汽車大道僅 600 米， 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 畝。 場(chǎng)地現(xiàn)狀 土地使用性質(zhì)為 商業(yè) 用地，場(chǎng)地基礎(chǔ)設(shè)施完善，基本達(dá)到七通一平條件。 XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 已通過掛牌方式取得項(xiàng)目土地使用權(quán) 。 本項(xiàng)目場(chǎng)址符合 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（在編）和《 XX 市 XX 組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（在編）， 項(xiàng)目按 XX 市東勝區(qū)規(guī)劃局《 XX 市 XX 市 XX 汽車博覽園 二期城市設(shè)計(jì)》 規(guī)劃方案 有關(guān)規(guī)定， 按照 XX 市 XX 汽車博覽園 城市規(guī)劃功能分區(qū)要求 進(jìn)行設(shè)計(jì)。規(guī)劃部門已 批準(zhǔn)項(xiàng)目的選址意見。 周邊建筑物及環(huán)境條件 本項(xiàng)目 位于規(guī)劃東勝區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 市 XX 汽車博覽園 汽車綜合貿(mào)易區(qū)和零配件貿(mào)易及汽車維修區(qū)（ 1 17 號(hào)街坊 ），地塊緊鄰 XX 市 XX 汽車博覽 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 41 園 （二期）生活區(qū)，地塊周邊有規(guī)劃中的汽車產(chǎn)業(yè)園二期核心區(qū)：辦公商務(wù)區(qū)、汽車文化娛樂區(qū)以及生活服務(wù)區(qū)等，設(shè)施配套齊全。 場(chǎng)地工程地質(zhì)及水文地質(zhì)情況 基地現(xiàn)狀地形屬于丘陵地貌，四周高，中間低。 整體地形較為平緩，平均坡度為 %左右，南北兩側(cè)局部最大坡度為 %左右，屬于城市適宜建設(shè)用地。 ： ① 1 表土主要為素填土，土黃色，松散，干燥，主要組成為風(fēng)成細(xì)砂堆積為主，中等凍脹性。厚度較小埋深一般為 0 米，厚度～ 米。 ② 1表層以下主要為細(xì)砂、 ② 2－ 1粉砂～細(xì)砂、 ② 2－ 2細(xì)砂和② 2－ 3粉質(zhì)粘土，分布均勻，強(qiáng)凍脹性，埋深一般為 0～ 米。細(xì)砂層下面為 ② 3－ 1中砂～粗砂、 ② 3－ 1礫石； ③ 3－ 1細(xì)砂巖， ③ 3－ 2沖洪積，中密～密實(shí)，飽和。成分多為石英砂、石英巖，分布均勻埋深在 — 米。 本項(xiàng)目建筑為帶地下室結(jié)構(gòu)建筑物，設(shè)計(jì)地下室埋深 米，根據(jù)勘察資料和建筑載荷分析，地基承載力基本值在 250KPa，天然持力層可選在 ② 2－ 2