【正文】 調(diào)查人： 案名祥盛華庭工地位置緯三路與經(jīng)四路交界處投資興建鎮(zhèn)江祥盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃銷售鎮(zhèn)江祥盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話4522999建筑設(shè)計規(guī)劃用途住宅規(guī)劃形態(tài)多層占地面積4萬m2總建面積總銷金額一億元面積范圍96—126m2主力面積110m2單價范圍均 價1650元/m2主力總價總價范圍16萬—21萬元規(guī)劃戶數(shù)可售戶數(shù)去 化 率綠化率容積率得房率貸款額度70%貸款年限30車棚單價付款方式，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款商鋪面積商鋪均價車庫單價開盤日期交付日期工程進(jìn)度主體主要媒體物業(yè)管理客源分析以一般公司員工為主，兼有少量拆遷戶物業(yè)費區(qū)內(nèi)配套區(qū)外配套學(xué)校：大港中學(xué) 郵局： 銀行：市商行 公交： 醫(yī)院：中醫(yī)院 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場：面 積配 比分 析賣點提煉及去化分析賣點：1：未來前景 2：價格 基地位置圖個 案 調(diào) 查 分 析 表調(diào)查日期： 2004 年 4 月 19 日 調(diào)查人： 案名彩虹城一期工地位置丹徒新區(qū)鎮(zhèn)榮路旁投資興建杭州錢塘經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司/浙江錢塘房產(chǎn)企劃銷售杭州新天地售樓電話5895335895999建筑設(shè)計杭州浙華建筑設(shè)計事物所規(guī)劃用途住宅規(guī)劃形態(tài)多層占地面積27萬m2總建面積10萬m2（一期）總銷金額面積范圍93—133m2主力面積130m2單價范圍均 價1650元/m2主力總價21萬元總價范圍15萬—22萬元規(guī)劃戶數(shù)500戶可售戶數(shù)500戶去 化 率綠化率容積率得房率貸款額度70%貸款年限30車棚單價付款方式，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款商鋪面積商鋪均價車庫單價開盤日期04 年4月10號交付日期工程進(jìn)度主體主要媒體物業(yè)管理客源分析以一般公司員工為主，兼有少量拆遷戶物業(yè)費區(qū)內(nèi)配套區(qū)外配套學(xué)校：大港中學(xué) 郵局： 銀行：市商行 公交：6 醫(yī)院：中醫(yī)院 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場：面 積配 比分 析賣點提煉及去化分析賣點：1：未來前景 2：價格 3：開發(fā)商品質(zhì)基地位置圖個 案 調(diào) 查 分 析 表調(diào)查日期： 2004 年 4 月 19 日 調(diào)查人： 案名銀杏家園（金櫻苑）工地位置鎮(zhèn)江大港緯六路上投資興建鎮(zhèn)江湘華房地產(chǎn)開發(fā)有限工地企劃銷售鎮(zhèn)江湘華房地產(chǎn)開發(fā)有限工地售樓電話5385166建筑設(shè)計規(guī)劃用途住宅規(guī)劃形態(tài)占地面積總建面積5萬m2總銷金額面積范圍80—120m2主力面積100m2單價范圍均 價1250元/m2主力總價12萬總價范圍10萬—15萬規(guī)劃戶數(shù)500戶可售戶數(shù)500戶去 化 率95%綠化率41%容積率得房率貸款額度70%貸款年限30車棚單價付款方式，優(yōu)惠 ，首付 30% 3. 分期付款商鋪面積商鋪均價車庫單價開盤日期交付日期工程進(jìn)度部分現(xiàn)房部分地基主要媒體物業(yè)管理客源分析當(dāng)?shù)夭疬w戶及二次置業(yè)者物業(yè)費區(qū)內(nèi)配套區(qū)外配套學(xué)校： 郵局： 銀行： 公交： 醫(yī)院： 酒店： 超市： 農(nóng)貿(mào)市場：面 積配 比分 析賣點提煉及去化分析賣點：1：價格分析：屬于大港化工區(qū)，不適宜長期居住，只能以當(dāng)?shù)貐^(qū)域客為客源，由于人口少，去化較慢基地位置圖從以上情況可以總結(jié)出鎮(zhèn)江各區(qū)域房市價格特征： 丹徒新城價格范圍在1650～2380元之間，均價為1850元/m2。 市區(qū)樓盤最高價為京潤國際花園，均價為3800元/m2。 沿濱江一帶樓盤因為規(guī)模較大，品質(zhì)好，規(guī)劃檔次較高，均價在2800元以上，尤其是以別墅為主要規(guī)劃形態(tài)的陽光世紀(jì)花園均價達(dá)到了3360元/m2，即將于4月28日開盤的松盛園均價也達(dá)到3200元/m2，同類地段的香江花城均價在2800元/m2，相對而言，定價較低。 桃花塢區(qū)域樓盤均價在2400～2500元/m2，結(jié)合小區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計、地段、環(huán)境各因素看，價格較為合理，同屬于該區(qū)域的米山人家均價為2800元/m2，在性價比上，價格偏高，這與它推案的廣告力度有密切關(guān)系，加大了樓盤開發(fā)成本。 市區(qū)已出現(xiàn)了首家康居示范小區(qū)——恒美嘉園，以全裝修房亮相，為客戶帶來了方便，省去了裝修的煩惱，但套餐式的裝修忽略了個性，在一定程度上存在不足，但它的出現(xiàn)標(biāo)志著鎮(zhèn)江樓市發(fā)展水平達(dá)到了一定的高度。 從樓盤分布情況看，市區(qū)東部與北部樓盤開發(fā)密集，競爭劇烈，但產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，除陽光世紀(jì)花園（純別墅產(chǎn)品）、香江花城（首家引進(jìn)圍合式景觀設(shè)計的獨特理念，并首家采用香港戴德梁行做為物管），春江華庭（純小高層產(chǎn)品），恒美嘉園（全裝修房）等樓盤較有特色外，其余樓盤規(guī)劃無特色。 本地塊周邊樓盤稀缺，在現(xiàn)房樓盤中可供參考的樓盤有朱方花苑、中山西苑、山林苑、潤州花園三期等樓盤，目前有很多房源流入二手房市場，朱方花苑均價在2450元/m2左右，中山西苑均價在2800元/m2左右，潤州花園均價在2900～3000元/m2左右，戶型面積在90～140m2之間，以120m2為主力戶型。與本地塊最有可比性的是山林苑和百盛家園，同樣緊鄰鐵路，但地段上比較接近市中心，目前二手房市場交易基價約為2500元/m2。在建樓盤有百盛家園二期和潤州花園四期，目前百盛家園基價在2400元/m2。 大部份開發(fā)商注重樓盤形象包裝，聘請專業(yè)營銷公司或成立專門營銷部，售樓處往往選擇在解放路、城市客廳等人流較多地方，以烘托現(xiàn)場銷售氣氛。目前市場上可售房源較少，多為即將交付的準(zhǔn)現(xiàn)房，期房一般需登記預(yù)約，搖號發(fā)售，如香江花城二期紫荊苑推出108套房源，參加搖號的有980組客戶，4月16日開盤當(dāng)天輪到150余號之時，房源已基本被預(yù)定光，至中午12點，去化率達(dá)90%以上，從對香江花城二期紫荊苑的整個開盤過程的觀察，可分析得出：在當(dāng)?shù)鼐用竦南M偏好中，面積偏好在120 m2左右，90 m2次之；在樓層上偏向3F、4F，其次為2F、5F，最后為6F、1F；在朝向偏好上要求不是十分突出，如果景觀設(shè)計好，西首的抗性基本可以忽略。類似香江花城如此熱銷的還有陽光世紀(jì)花園等。（附香江花城面積價格去化表）三、本項目定位分析及價格建議，共有多層住宅22幢，規(guī)劃戶數(shù)約為350戶。一期開發(fā)為1～11119；二期開發(fā)為11～11222。本項目面積戶型配比表如下：城南映象面積戶型配比表戶型戶型代碼面積m2陽臺面積m2分布樓號戶數(shù)比例備注總比例二/二/一D4145%北客%三/二/一A910430%北客%B14．7邊1224%北客C848%南客三/二/二 D11111630%邊客%D2111163510%南客四/二/二E111894%北客%D323．2邊11510%邊客合計350100%100%由上表可以看出，本案主力戶型為三房二廳一衛(wèi)，代表戶型為A、B、C，面積在90～110m2（包括全部陽臺面積，下同），占總案量的50%，其次為四房二廳二衛(wèi)，代表戶型為E，面積在124～128m2，%；第三為三房二廳二衛(wèi)，代表戶型為DD2，面積在125m2左右，%；最少的為二房二廳一衛(wèi)，代表戶型為D4，面積為90m2，%。結(jié)合鎮(zhèn)江市場個案調(diào)查資料的面積分布，分析得出本案主力面積為當(dāng)前市場的集中段，加上本項目戶型設(shè)計合理緊湊，戶戶直接采光，動線明朗，景觀設(shè)計精致考究，以及三段式外立面設(shè)計和面磚的應(yīng)用，將塑造出一個較高品質(zhì)的新城區(qū)的首席精致樓盤。但從第一大點的本地塊分析來看，本案還有較多抗性，例如火車鐵軌和朱方路、潤州路往來車輛的噪聲和灰塵問題，以及周邊環(huán)境較為雜亂，檔次不高的現(xiàn)狀等，都給本案帶來了極大的影響，難以走上高檔樓盤的行列，勢必因此流失較高檔次的客源，特別是二次甚至多次置業(yè)的客戶群體，使本案價格難以與市區(qū)較高檔的代表樓盤抗衡，而市區(qū)目前較高價為3000元/m2，結(jié)合各方面因素綜合分析，得出本案定價在3000元/m2以下較為合理；但由于本小區(qū)在產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計以及樓盤形象塑造、廣告推廣上匠心獨用，再加上行政中心搬遷，南徐新城的規(guī)劃和鎮(zhèn)江舊城改造力度的加強，必將快速推動鎮(zhèn)江的城市化進(jìn)程，帶來高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，周邊環(huán)境也會日益改善。因此本地塊與桃花塢、丁卯、丹徒等各種設(shè)施基本成型的區(qū)域的樓盤相比，本案具有更大的發(fā)展空間和無限的升值潛力，故本案價格應(yīng)比此類樓盤均價2500元/m2稍高。31 /