【正文】 運(yùn)作 1．量化管理（1）實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，對(duì)管理處的經(jīng)營(yíng)和管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，作出具體要求。（2）每年根據(jù)ISO9002質(zhì)量方針，確保年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)消防機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好率、維修質(zhì)量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達(dá)標(biāo)率、用戶滿意率等作出量化要求。（3）實(shí)施全員量化考核，實(shí)行工資與績(jī)效考核成績(jī)掛鉤。（4）對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)合格率、持證上崗率等。2．標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作為體現(xiàn)員工管理的科學(xué)性，管理處各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作將嚴(yán)格按ISO9002質(zhì)量體系運(yùn)作管理，各作業(yè)崗位人員嚴(yán)格按作業(yè)指導(dǎo)書要求量化操作。 第三項(xiàng)工作計(jì)劃與物資裝備 一、工作計(jì)劃花園城市管理處采用逐級(jí)負(fù)責(zé)制，“互動(dòng)式物業(yè)管理”模式，以全方位收集信息反饋，全面執(zhí)行ISO9002質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的“三定五按”操作方式，以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)的落實(shí)和提升，并利用反饋信息進(jìn)行決策修改，循環(huán)往復(fù)，千錘百煉。（一） 前期介入階段1．與招商地產(chǎn)簽訂《花園城市物業(yè)管理委托合同》時(shí)間：中標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)2．組建花園城市管理處時(shí)間：第1項(xiàng)完成后十天內(nèi)人員：管理處前期介入需要的人員約4人（管理處主任、副主任、土建工程師、智能化系統(tǒng)維護(hù)主管各一名）在管理處成立后的一周內(nèi)到位。3．管理處內(nèi)部人員培訓(xùn)時(shí)間：人員到位后三天內(nèi)培訓(xùn)內(nèi)容：見培訓(xùn)計(jì)劃4．研究花園城市規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案，并向招商地產(chǎn)有關(guān)人員學(xué)習(xí)，交流時(shí)間：管理處成立前后內(nèi)容：全面熟悉掌握花園城市規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和方案，以達(dá)到前期能有效介入。 5．配合招商地產(chǎn)“春交會(huì)”上對(duì)花園城市的展銷工作，派員參加“春交會(huì)”展示花園城市物業(yè)管理服務(wù)形象。6．參加現(xiàn)場(chǎng)施工管理時(shí)間：由管理處成立至工程竣工內(nèi)容：全面了解施工過(guò)程，工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況7．參與智能化系統(tǒng)，機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試時(shí)間：按工程進(jìn)度要求內(nèi)容：作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，借此項(xiàng)工作充分了解花園城市 的智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)8．參與小區(qū)的竣工驗(yàn)收時(shí)間：招商地產(chǎn)安排內(nèi)容：建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。9．會(huì)同招商地產(chǎn)進(jìn)行接管驗(yàn)收并移交時(shí)間：竣工驗(yàn)收之后，與招商地產(chǎn)商議內(nèi)容：按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行10．建立花園城市檔案資料時(shí)間：接管驗(yàn)收后即開始內(nèi)容：有關(guān)花園城市的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料 11．建立花園城市業(yè)主資料檔案 時(shí)間：接管驗(yàn)收后即正式開始 內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料 （二）入住階段1． 辦理入伙手續(xù)，并組織策劃一大型活動(dòng)儀式時(shí)間：由招商地產(chǎn)安排內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜，并與招商地產(chǎn)及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動(dòng)， 營(yíng)造喜慶氣氛，達(dá)到宣傳效果。2． 舉辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”（1）物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)；（2）垃圾分類知識(shí)培訓(xùn)；（3）智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn)；（4）裝修管理培訓(xùn)。時(shí)間：用戶裝修前不定期舉辦內(nèi)容：幫助業(yè)主了解花園城市情況，了解物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)內(nèi)容及 管理處有關(guān)規(guī)定。 （三）日常管理階段由花園城市正式入伙開始至委托管理期間，花園城市管理處將嚴(yán)格按照標(biāo)書中的各項(xiàng)承諾，精心管理，創(chuàng)造環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。二、物資裝備(一)管理用房按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房：計(jì)算依據(jù)：人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)=[659+（1135+1049）/100]注：按深住紀(jì)199812號(hào)文件第五條第一條款為據(jù)（二）物資裝備計(jì)劃為確保花園城市的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點(diǎn)、高水平與先進(jìn)、高效、合理、實(shí)用的原則，擬定以下物資裝備計(jì)劃：1．管理設(shè)備：序號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量金額（元）用 途1內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端7部49000主任、副主任、財(cái)務(wù)、工程、中心、小區(qū)事務(wù)部、安保各一部2小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1套300003區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng)1套100004標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套1000005小計(jì)1890002．維修工具： 序號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量金額（元）用 途1馬可管道疏通機(jī)1臺(tái)150002室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)20003電焊機(jī)1臺(tái)10004沖擊鉆1臺(tái)15005電工工具6套30006水工工具1套5007鋁合金梯2架20008常用材料備件1批50009小計(jì)300003．清潔綠化工具： 序號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量金額（元）用 途1垃圾箱（分類垃圾箱）838402樓層垃圾桶338169003外圍果皮箱1030004電梯廳不銹鋼煙灰筒166215805小計(jì)453204．安全裝備： 序號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量金額（元）用 途1天線對(duì)講系統(tǒng)8136002警示牌1641603車輛減速坡1652804推車式滅火器540005消防專用器材55006防毒面具711907手提式滅火器3428908安管員裝備630009小計(jì)346205．辦公用品： 序號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量金額（元）用 途1辦公桌椅10套80002復(fù)印機(jī)1臺(tái)200003打印機(jī)1臺(tái)20004空調(diào)機(jī)2臺(tái)80005傳真機(jī)1臺(tái)20006檔案柜3個(gè)30007保險(xiǎn)柜2個(gè)10008照相機(jī)1臺(tái)1000社區(qū)文化活動(dòng)9電話4部6000主任、管理處、監(jiān)控中心、會(huì)所10辦公用品1批500011印刷品1批30000住戶手冊(cè)、業(yè)主公約、各類表格12小計(jì)860006．不可預(yù)測(cè)費(fèi)用： 序號(hào)項(xiàng) 目金額（元）1不可預(yù)測(cè)費(fèi)用10000物資裝備合計(jì)： 3949407．建議納入建造成本的物資裝備序號(hào)項(xiàng) 目數(shù) 量金 額（元）用 途1標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套1000002垃圾箱（分類垃圾箱）838403樓層垃圾桶338169004外圍果皮箱1030005電梯廳不銹鋼煙灰筒166218806警示牌1641607車輛減速坡1652808空調(diào)機(jī)280009小計(jì)1627608．，以利物業(yè)管理公司購(gòu)置必需的物資與印制資料、表格。第四項(xiàng)收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析一、計(jì)算依據(jù)（一） 深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市住宅局、物價(jià)局有關(guān)文件規(guī)定；（二） 根據(jù)發(fā)展商所提供的資料和實(shí)地考察情況；（三） 按照深圳招商物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)。二、收支預(yù)算（一）說(shuō)明：1．經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算表是按正常管理住宅、商鋪全部入住，252地下與地面車位全部停放車輛，管理費(fèi)、停車費(fèi)、商鋪?zhàn)饨鸺坝袃敺?wù)收費(fèi)按99%收取率計(jì)算。 2．。 3．停車費(fèi)按照深圳市的物價(jià)定額室內(nèi)車位每輛小車300元/月，地面車位每輛小車150元/月標(biāo)準(zhǔn)收取,日停車5元/次,摩托車停放1元/日輛。 4．商業(yè)用房面積按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按60元/M2月收取。 5．住宅的本體維修基金待住戶入住滿一年后。（二） 收支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng) 目月發(fā)生額（元）年發(fā)生額（萬(wàn)元）備 注一收支盈虧二收入合計(jì)明細(xì)見測(cè)算表三支出合計(jì)明細(xì)見測(cè)算表1管理成本明細(xì)見測(cè)算表其中:工資及福利明細(xì)見測(cè)算表辦公費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表機(jī)電設(shè)備維護(hù)費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表智能設(shè)備維護(hù)費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表公共部分水電費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表環(huán)境管理費(fèi)明細(xì)見測(cè)算表其它支出明細(xì)見測(cè)算表2管理傭金10%3稅 % (三)收支測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算式月收入（元）年收入（萬(wàn)元）收入合計(jì)收取率99%收入小計(jì)一管理費(fèi)1+2項(xiàng)(收取率99%)()1小高層住宅收入2商鋪二商業(yè)用房租金 m2 ( m2的2‰)60元/m2 m270%三停車費(fèi)1+3項(xiàng)1汽車月票252車位（實(shí)停238個(gè)）地上15個(gè)，地下208個(gè)，架空層15個(gè)150元15個(gè)300元223個(gè)2汽車散票均日停放20輛/次5元/輛日20輛3摩托車均日停放40輛1元/輛日40輛四有償服務(wù)安裝、維修綜合測(cè)算 序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算式月支出（元）年支出（萬(wàn)元）一工資及福利46人1+5項(xiàng)1工資A+NA主任4000元/月人1人B副主任3500元/月人1人C監(jiān)控中心主管2500元/月人1人D調(diào)度員1500元/月人3人E會(huì)計(jì)2500元/月人1人F出納2000元/月人1人G管理員1500元/月人1人H文員1500元/月人1人I社區(qū)文化主管2500元/月人1人J維修工2000元/月人5人K清潔工800元/月人10人L綠化工1000元/月人2人M安管班長(zhǎng)1500元/月人3人N安管員1000元/月人15人2社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)%（養(yǎng)老17%,%醫(yī)療9%.失業(yè)1%）%(養(yǎng)老10%,%,醫(yī)療2%,待業(yè)1%)正式工4726元/月6人(主任、副主任、主管2人，會(huì)計(jì)、)臨時(shí)工6486元/月(40人)工資總額47000元3工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資總額的2%64000元2%4福利費(fèi)工資總額的8%64000元8%5教育培訓(xùn)工資總額的6%64000元6%二辦公費(fèi)1+9項(xiàng)1通訊費(fèi)A+D項(xiàng)A主任電話補(bǔ)貼150元/月150元/月2人B傳呼機(jī)12部均40元/月部(主任、副主任，主管2人，維修工5人，安管班長(zhǎng)3人)40元12部C電話5部，均200元/月部200元5部D對(duì)講機(jī)費(fèi)7部年檢費(fèi)10元/月部10元/月7部2交通費(fèi)管理費(fèi)收入的1%1%3書報(bào)費(fèi)綜合測(cè)算4服裝費(fèi)A+E項(xiàng)A管理人員服裝1500元/人年1500元/人5人B清潔、綠化工服裝440元/人年440元/人12人C維修工440元/人年440元/人5人D安管員630元/人年630元18人E一般工作人員服裝800元/人年800元/人6人5辦證費(fèi)430元/人年,430元/人40人6辦公用品綜合測(cè)算7節(jié)日裝飾宣傳及社區(qū)活動(dòng)費(fèi)管理費(fèi)收入的1%1%8宿舍補(bǔ)助30元/人月40人9業(yè)務(wù)費(fèi)與其它支出%%三公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)1+9項(xiàng)1公共房屋養(yǎng)護(hù)年64591 M22室外道路養(yǎng)護(hù)1元/M2年1元6000 M23停車場(chǎng)養(yǎng)護(hù)1元/M2年1元7000 M24化糞池清理養(yǎng)護(hù)1000元/座年1000元14座5雨水井、污水井清理養(yǎng)護(hù)20元/個(gè)年20元200個(gè)6循環(huán)水池、雕塑小品綜合測(cè)算7路燈、庭院燈、草坪燈、吸頂燈均1元/盞月1元/200盞8投光燈、高桿燈120元/盞年120元10盞