【正文】 長(zhǎng)的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。二、房屋開發(fā)成本的核算（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。（二）前期工程費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。?。ㄋ模┙ㄖ惭b工程費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為；101商品房630000元102商品房504000元合計(jì)1134000元?jiǎng)t在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià)該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)247。各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)設(shè)例中：101　商品房　　1080000元630000元247。1134000元＝600000元102　商品房　　1080000元504000元247。1134000元＝480000元采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。（五）配套設(shè)施費(fèi)房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。1．配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。2．配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施。或房屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。（六）開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。三、房屋開發(fā)成本核算舉例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）：　　　　　　101　　　102　　　152　　182　　　　　　　商品房　　商品房　出租房　　周轉(zhuǎn)房支付征地拆遷費(fèi)10000080000結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi)7500075000應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期工程費(fèi)　30000300003000030000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款900007500070000　　70000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款　　　　600000　　480000　　450000　　450000分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80000650006000060000預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）80000720006400064000分配開發(fā)間接費(fèi)用82000　6600062000　62000則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本180000貸：銀行存款180000結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本150000貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本150000將應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本120000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款120000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本305000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款305000將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本1980000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款1980000分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本265000貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔265000預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本280000貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)280000分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本272000貸：開發(fā)間接費(fèi)用272000同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品3562000貸；開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本3562000代建工程開發(fā)成本的核算一、代建工程的種類及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點(diǎn)和內(nèi)容，在會(huì)計(jì)上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點(diǎn)和要求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場(chǎng)地）、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個(gè)賬戶下分別按土地、房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支出，進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開發(fā)成本的明細(xì)分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。代建工程開發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：（l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）開發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。二、代建工程開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶的借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300000元，前期工程費(fèi)160000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款540000元，分配開發(fā)間接費(fèi)用80000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本1080000貸：銀行存款460000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款540000開發(fā)間接費(fèi)用80000道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程1080000貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本1080000成本報(bào)表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了編制以上各節(jié)所述的會(huì)計(jì)報(bào)表外，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)本身管理上的需要，編制諸如在建開發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表等成本報(bào)表。一、在建開發(fā)產(chǎn)品成本表在建開發(fā)產(chǎn)品成本表是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算開發(fā)分公司年末在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本的成本報(bào)表，也是年末資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)方“在建開發(fā)產(chǎn)品