【正文】 …在用周轉(zhuǎn)房 　　　　　 第五節(jié)其他收入的核算一、其他業(yè)務(wù)收入核算的種類 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收人是指除主營(yíng)業(yè)務(wù)收入以外的其他業(yè)務(wù)收人，包括商品房售后服務(wù)收人、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入等。為了反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入的實(shí)現(xiàn)和結(jié)轉(zhuǎn)情況．應(yīng)當(dāng)設(shè)置“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶，該賬戶的貸方登記企業(yè)本期取得的各項(xiàng)其他業(yè)務(wù)收入，借方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶的其他業(yè)務(wù)收人，期末結(jié)轉(zhuǎn)后，陔賬戶應(yīng)無余額。“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶按其業(yè)務(wù)收入的種類設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。(一) 商品房售后服務(wù)收入的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房售后服務(wù)是指企業(yè)接受其他單位的委托．對(duì)已經(jīng)銷售出去的商品房進(jìn)行管理，如房屋及其所屬設(shè)備的維修、電梯看管、衛(wèi)生清理、治安管理等勞務(wù)性的服務(wù)。企業(yè)提供的這種售后服務(wù)，可向用戶收取服務(wù)費(fèi)，形成商品房售后服務(wù)收人，企業(yè)提供售后服務(wù)所取得的收人，按照稅法規(guī)定，要繳納稅金。在提供這些服務(wù)的同時(shí)，也會(huì)發(fā)生與收入相關(guān)的支出。 例10—13天地房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房后，在住房小區(qū)設(shè)立了管理處，為住戶提供治安保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、電梯看管和房屋維修等項(xiàng)服務(wù)，按月向用戶收取管理費(fèi)用。假設(shè)某月向住戶收取的全部管理費(fèi)用l0000元，有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下： 收到售后管理收人時(shí)： 借：銀行存款 10 000貸：其他業(yè)務(wù)收人――X X X 10 000 (二)固定資產(chǎn)出租收入的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)出租是指企業(yè)將不需用的固定資產(chǎn)對(duì)外出租，這里所講的固定資產(chǎn)出租與企業(yè)開發(fā)的土地和房屋出租是不同的，固定資產(chǎn)出租是企業(yè)將其本身所擁有的勞動(dòng)資料對(duì)外出租，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租的土地和房屋，屬于企業(yè)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品，是企業(yè)擁有的存貨，兩者有著本質(zhì)的區(qū)別。企業(yè)將不用的固定資產(chǎn)對(duì)外出租，取得固定資產(chǎn)的出租收人，相應(yīng)地也會(huì)發(fā)生固定資產(chǎn)的折舊、修理等費(fèi)用。 例lO—14天地房地產(chǎn)開發(fā)公司將不需要的庫(kù)房對(duì)外出租，本月取得租金收入5 000元，款項(xiàng)存入銀行，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：銀行存款 5 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 5 000 （三）材料銷售收入的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的材料銷售是指企業(yè)將不需用的庫(kù)存材料對(duì)外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)周期一般比較長(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，隔一段時(shí)間才能開發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目，如果企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品時(shí)的材料物資有剩余，就要進(jìn)行銷售處理，銷售材料取得的價(jià)款，構(gòu)成企業(yè)的材料銷售收入，材料出售收入按規(guī)定應(yīng)繳納稅金。 例10－15 天地房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后，將一批庫(kù)存材料對(duì)外銷售，材料成本為20 000元，售價(jià)為27 000元。材料價(jià)款收到后存人銀行。有關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下： 借：銀行存款 27 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入—— 27 000 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)收入的核算，已在有關(guān)章節(jié)介紹，這里不再多述。 二、與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的其他業(yè)務(wù)支出 其他業(yè)務(wù)支出是指與其他業(yè)務(wù)收人相關(guān)的成本、費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加。為了核算企業(yè)的其他業(yè)務(wù)支出，應(yīng)設(shè)置“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶，該賬戶借方登記與其他業(yè)務(wù)收人相關(guān)的成本、費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加．貸方登記期末轉(zhuǎn)人“本年利潤(rùn)”賬戶的其他業(yè)務(wù)支出，期末結(jié)轉(zhuǎn)后．該賬戶應(yīng)無余額。該賬戶明細(xì)賬的設(shè)置應(yīng)與“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶的設(shè)置相對(duì)應(yīng)，包括商品房售后服務(wù)支出、材料銷售成本、出租固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓成本和相關(guān)的費(fèi)用、稅金及附加。 (一)商品房售后服務(wù)支出的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的商品房售后服務(wù)支出，應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證，借記“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”等賬戶。 例10－16天地房地產(chǎn)開發(fā)公司某住房小區(qū)管理處當(dāng)月發(fā)生下列支出：管理人員工資4 000元，應(yīng)付福利費(fèi)560元，以銀行存款支付衛(wèi)生用具費(fèi)600元，材料支出1 000元。根據(jù)有關(guān)憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：其他業(yè)務(wù)支出 6 160貸：應(yīng)付工資　　　 4 000 　　　　應(yīng)付福利費(fèi) 560 銀行存款 600 庫(kù)存材料 1 000 (二) 出租固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的提取 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租固定資產(chǎn)應(yīng)提取出租固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)，按月提取折舊費(fèi)時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶，貸記“累計(jì)折舊”賬戶。 例10一17 天地房地產(chǎn)開發(fā)公司提取出租固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)]000元。編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：其他業(yè)務(wù)支出——X X X 1 000 貸：累計(jì)折舊 　　　　　　　　　　 1 000 (三) 銷售材料成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外銷售材料，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)其材料成本，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶，貸記“庫(kù)存材料”賬戶。 例10—18天地房地產(chǎn)開發(fā)公司將庫(kù)存材料對(duì)外銷售，材料成本為20 000元，根據(jù)有關(guān)憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：其他業(yè)務(wù)支出——X X X 20 000 貸：庫(kù)存材料 　　　　　　　　　　 20 000 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的各項(xiàng)其他業(yè)務(wù)收人，按照稅法的規(guī)定應(yīng)繳納各種稅金，在按規(guī)定計(jì)提各種稅金時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶，貸記“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”賬戶。 第一，預(yù)收的房租，可以分期申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 預(yù)收的房租，該企業(yè)可以分期申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，這是稅法的特別規(guī)定?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。這是法律的一般規(guī)定。但對(duì)納稅人收取預(yù)收性的款項(xiàng)如何申報(bào)納稅，并沒有作出具體的規(guī)定。為此，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。而預(yù)收的房租并不屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇，因此預(yù)收的房租營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)不在當(dāng)天。由于法律、法規(guī)沒有對(duì)納稅人除轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)這兩項(xiàng)課稅項(xiàng)目以外的其他預(yù)收款項(xiàng)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間作出規(guī)定，因此，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）明確規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金等），其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間可以按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。而按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，應(yīng)在整個(gè)受益期內(nèi)分期確認(rèn)收入。納稅人取得的房租收入屬于營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)，因此該企業(yè)一次取得的這筆房產(chǎn)租金收入，可以按照房屋租賃合同的受益期限分期申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 第二，預(yù)收的房租，不可分期申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。 《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。第七條規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政政府規(guī)定。這是房產(chǎn)稅的一般規(guī)定。 稅法適用特別法優(yōu)于普通法原則，對(duì)于同一事實(shí)涉及一般法律和特別法律規(guī)定時(shí)，特別規(guī)定的效力優(yōu)于一般規(guī)定。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）對(duì)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題作出規(guī)定，納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。江蘇省地稅局《關(guān)于明確房屋出租房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的通知》（蘇地稅函[2000]135號(hào)）規(guī)定，出租房屋的納稅人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為實(shí)際取得租金收入的當(dāng)天。 在具體的政策執(zhí)行過程中，納稅人不能隨意分解租金收入，應(yīng)以收到的實(shí)際租金作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納的規(guī)定，也僅適用于依照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的情況