房地產(chǎn)行業(yè)某某年度投資策略報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 00:47本頁(yè)面
【正文】 進(jìn)一步分析，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)主要有四個(gè)：拿地、規(guī)劃、監(jiān)理、銷售。除了拿地需要雄厚的資金實(shí)力做支持外，規(guī)劃和監(jiān)理則需要管理經(jīng)驗(yàn)，尤其是在今后房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩(wěn)的時(shí)候，優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)無(wú)疑也具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。特別是在很多投資者非常關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售方面，我也認(rèn)為品牌開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)壓力小于中小企業(yè)，其理由主要是來(lái)源于我國(guó)居民特有的消費(fèi)心理，尤其是對(duì)高收入階層來(lái)說(shuō)，今后住房消費(fèi)升級(jí)的消費(fèi)對(duì)象很可能更多地著眼于品牌開發(fā)商的產(chǎn)品，因此我認(rèn)為即使銷售速度減慢，品牌開發(fā)商更有條件應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力。我的另外一個(gè)主要理由是由于目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度很低，最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深萬(wàn)科、中國(guó)海外目前的市場(chǎng)占有率不過(guò)1%左右，即使在比較分散的美國(guó)市場(chǎng)，部分優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額也高達(dá)3%－5%；如果與未來(lái)發(fā)展格局更可能近似的香港市場(chǎng)比較，國(guó)內(nèi)龍頭開發(fā)企業(yè)的發(fā)展前景更為樂觀：香港目前房地產(chǎn)市場(chǎng)大約80％的市場(chǎng)份額由前六大開發(fā)商占有。商業(yè)地產(chǎn)超額收益機(jī)會(huì)所在自我在市場(chǎng)上率先推薦商業(yè)地產(chǎn)板塊以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)板塊已經(jīng)有非常良好的表現(xiàn)，但我認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)板塊依然認(rèn)識(shí)不夠充分，具體可以總結(jié)為以下幾個(gè)方面：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境按照國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，服務(wù)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，如果第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上升到一定程度，那么對(duì)寫字樓、商鋪、酒店的需求必將大幅增加。我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增加值的比例自上世紀(jì)80年代以來(lái)一直處于明顯的上升勢(shì)頭，目前已經(jīng)接近第二產(chǎn)業(yè)的占比，因此商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)面臨著發(fā)展良機(jī)。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式與開發(fā)類企業(yè)完全不同，其收益來(lái)源應(yīng)由三部分組成：第一，現(xiàn)有物業(yè)的租金收益；第二物業(yè)升值的價(jià)值，商業(yè)物業(yè)在防御通貨膨脹和享受資產(chǎn)升值（人民幣升值）方面具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)；第三，物業(yè)改善帶來(lái)的價(jià)值收益，如果商業(yè)物業(yè)有自有產(chǎn)權(quán)的存在，運(yùn)營(yíng)商可以根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行物業(yè)改造，從而最大程度上發(fā)揮物業(yè)的價(jià)值。因此優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式應(yīng)是三種收益之和，但目前市場(chǎng)只關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的租金收益，從而嚴(yán)重低估了優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。正確認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)性時(shí)間復(fù)利才是商業(yè)地產(chǎn)的最大亮點(diǎn)目前市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)性的認(rèn)識(shí)往往同開發(fā)類企業(yè)進(jìn)行比較，我認(rèn)為這種比較有不合理之處，時(shí)間復(fù)利才是商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)性的關(guān)鍵所在，從主要國(guó)家核心商業(yè)區(qū)域的租金表現(xiàn)看，商業(yè)物業(yè)的成長(zhǎng)性同樣相當(dāng)可觀。商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)將逐步突出首先2007年上市公司將實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，由于投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值記帳方法，在這種會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，物業(yè)升值可以計(jì)入當(dāng)期損益，那么商業(yè)地產(chǎn)的每股收益有望大幅提升，盡管這部分收益沒有涉及現(xiàn)金流，而且相關(guān)的稅收規(guī)則也沒有明確，但從香港市場(chǎng)2005年實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的情況看，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還是被很多公司采用，并形成正面支持因素。其次奧運(yùn)會(huì)的臨近和人民幣升值預(yù)期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成利好。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)更能享有中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體走強(qiáng)的綜合成果。最后商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控壓力小。目前引起社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)爭(zhēng)議的領(lǐng)域主要集中在住宅方面，商業(yè)地產(chǎn)成為投資品是市場(chǎng)已經(jīng)廣泛接受的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)主要應(yīng)該是自身管理的問題，受到政策調(diào)控壓力相對(duì)有限。商業(yè)地產(chǎn)的選擇標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)區(qū)位和管理水平地段、地段、還是地段。我認(rèn)為優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)股更應(yīng)看成是一種資源股，應(yīng)為這種地產(chǎn)往往產(chǎn)生于具有特別優(yōu)良的地理位置，這種比較優(yōu)勢(shì)就是其核心競(jìng)爭(zhēng)力主要內(nèi)容。只有這種優(yōu)越的地段才能保證其具有長(zhǎng)久的盈利潛力。而且由于我國(guó)很多城市正處于快速擴(kuò)張階段，城市主要商業(yè)中心經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此我更看好北京的CBD、北京的金融街區(qū)域以及上海陸家嘴區(qū)域，這三個(gè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)升值前景是相對(duì)樂觀的。管理經(jīng)驗(yàn)是收益兌現(xiàn)的根本保證。我同時(shí)認(rèn)為具有良好地段只是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的必要條件，而非充分條件。任何優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該同時(shí)具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)才能真正為股東創(chuàng)造出較好的價(jià)值，這點(diǎn)對(duì)我國(guó)原有很多國(guó)有商業(yè)物業(yè)尤其關(guān)鍵。因此建議投資者重點(diǎn)關(guān)注金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋。資產(chǎn)注入、整體上市和并購(gòu)重組板塊大浪淘金股權(quán)分置改革形成的全流通將使大股東和流通股東的利益趨于一致，使大股東（包括其控制下的管理層）的道德風(fēng)險(xiǎn)大大降低。全流通將使資本市場(chǎng)的財(cái)富增值效率得到充分挖掘，大股東完全可能通過(guò)市值增值來(lái)達(dá)到保值增值的目的。股權(quán)激勵(lì)將導(dǎo)致大量公司業(yè)績(jī)得到提升，至少在短期內(nèi)會(huì)刺激管理層調(diào)動(dòng)各種資源來(lái)提升業(yè)績(jī)。宏觀調(diào)控客觀上為實(shí)力雄厚的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了有利條件。具體上關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)是公司的意愿、公司的資源和能力，但我認(rèn)為對(duì)這個(gè)板塊進(jìn)行個(gè)股分析更為適合，因?yàn)楸仨氷P(guān)注這些公司的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。18 / 18
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