【正文】 二、發(fā)展前景分析市場發(fā)展趨勢(1)制定和完善老年住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠目標和規(guī)劃，制定階段性的目標和計劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。(2)大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓。老年公寓的建設規(guī)模、檔次以及價位的高低，都要從我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。(3)要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設老年公寓需要發(fā)揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享老年康復中心項目申請報告23受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。 (4)建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗，從我國的實際情況出發(fā)認真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國家規(guī)定按時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。(5)建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994 年實行了《中心建筑法》 ，2022 年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》 、 《住宅建設促進法》 。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認真執(zhí)行?？傊?，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的立和完善。２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢隨著老年住宅市場的日益成熟完善，老年住宅產(chǎn)品將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：（1）規(guī)?；S著我國社會老年化程度的加深，人們將對老年住宅產(chǎn)品有重新的認識，老年住宅的市場需求也將日益增大，未來的住宅市場將會把老年人的因素考慮進去，甚至會成為未來樓市競爭的熱點。市場的發(fā)展一般會遵循這樣一條發(fā)展軌跡：大量“老人公寓” 、 “老少居”等住宅的出現(xiàn)，將使老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化；而后，隨著市場的進一步發(fā)展，需求的進一步加大，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)量更好、價格更適宜的大型老年社區(qū)應運而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)模化；（2）郊區(qū)化為了滿足老年住宅對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠離城市，選擇在郊外風景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同老年康復中心項目申請報告24時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪；（3）建筑的多樣化隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點；（4）功能豐富化未來的老年住宅將與現(xiàn)在所倡導的“5+2”生活模式結(jié)合起來，住宅不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。老年住宅社區(qū)內(nèi)蘊藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的，更是藉此創(chuàng)造了“合家歡”的親情時光。（5）科技化以科技為依托的老年人專用設計是未來老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學發(fā)展，為老年人專用設計提供了基礎和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細致的照顧；智能化的應用，將為老年人帶來更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡技術(shù)的應用，將使遠程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。（6）社區(qū)服務的專業(yè)化作為老年住宅產(chǎn)品的重要組成部分，老年住宅的社區(qū)服務在不斷細化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。社區(qū)服務的專業(yè)化包括：社區(qū)服務設置的細化與個性化，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化，服務質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等等。消費發(fā)展趨勢老年住宅的消費發(fā)展趨勢預測可以從消費力和消費觀念兩個層面上展開。在消費力上，由于未來老年住宅的規(guī)模化和郊區(qū)化發(fā)展，降低了購置成本，實際上相當于提高人們對老年住宅的消費能力。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，福利制度的完善與福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配資金增加，使老年人自購房安度晚年成為了可能；另一方面，高收入人群的低齡化，年輕一輩收入的增加，為給長輩購房提供的物質(zhì)基礎。在消費觀念上，傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時代的發(fā)展而弱化，老年人對子女的依賴性減弱、獨立性增強，對老年住宅的認同會增加，不會再盲目地和子女擠在一起，老年康復中心項目申請報告25而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的改變就為老年住宅市場的發(fā)展掃除了障礙。三、中國老年公寓的特點 老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。 地點的選擇依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 老年公寓的模式國外老年公寓的模式，依據(jù) 1986 年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標準分為 7 類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅） ；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性） 。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助） 。 設計與配套設施老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規(guī)范” ，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層老年康復中心項目申請報告26（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。 規(guī)模與檔次從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。 老年公寓的性質(zhì)依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析為貫徹落實 2022 年全國民政工作會議精神，加快推進社會福利社會化進程，促進老年社會福利事業(yè)的發(fā)展，民政部決定在全國城市開展養(yǎng)老服務社會化示范活動。一、指導思想開展養(yǎng)老服務社會化示范活動，要以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，認真落實“以人為本”的科學發(fā)展觀，以滿足人民群眾日益增長的養(yǎng)老服務需求為出發(fā)點，以保障城市“三無對象”和低保對象等困難老年人為重點，發(fā)展老年福利服務事業(yè)，推進社會福利社會化，進一步提高人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量，維護社會公平，促進經(jīng)濟與社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，為構(gòu)建社會主義和諧社老年康復中心項目申請報告27會而努力。二、基本方式開展養(yǎng)老服務社會化示范活動，要在各級政府的統(tǒng)一領(lǐng)導下，采取兩種基本方式：一是以城市市轄區(qū)和縣級市為單位，先試點，后推廣；二是以大中城市舉辦的各類養(yǎng)老機構(gòu)為單位，開展示范活動。民政部制訂示范活動的基本標準，各地結(jié)合自身實際情況制訂具體標準。要通過示范活動，爭先創(chuàng)優(yōu)，樹立具有榜樣和示范作用的先進典型，探索建立養(yǎng)老服務社會化體系的思路和途徑，充分發(fā)揮典型引路、以點帶面的作用，全面推進社會福利社會化進程。三、基本標準1．政府高度重視。地方政府制定老年福利服務事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，納入當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展計劃；《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》 （國辦發(fā)〔2022〕19 號）得到很好的貫徹落實，制定出臺促進老年社會福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務尤其是“三無對象”和低保對象的養(yǎng)老服務提到工作議事日程。2．養(yǎng)老服務保障。 “三無對象”和低保對象老年人的基本生活和養(yǎng)老服務得到較好的保障；將發(fā)展老年福利服務的資金列入財政預算，并對社會力量興辦的老年福利服務機構(gòu)給予政策和資金的扶持。3．養(yǎng)老形式多樣。建立以國家、集體投入為主導，以社會力量投入為新的增長點，以居家養(yǎng)老為基礎，以社區(qū)老年福利服務為依托，以老年福利服務機構(gòu)為骨干的老年福利服務體系，為老年人提供生活照料服務。4．服務網(wǎng)絡健全。街道和社區(qū)建有一大批小型分散、方便適用的老年福利服務設施， “星光老年之家”的作用得到有效發(fā)揮，建立社區(qū)養(yǎng)老服務網(wǎng)絡，為廣大老年人提供生活照料、文化娛樂、康復醫(yī)療、體育健身等多方面的服務，老年人的滿意率為 90％以上。5．社會力量支持。企事業(yè)單位、社會團體、個人等社會力量積極興辦老年福利服務事業(yè)；轄區(qū)現(xiàn)有老年服務設施和衛(wèi)生、體育、文化等設施向社會開放，為老年人提供優(yōu)惠服務；培育和發(fā)展社會服務團體和社會性中介組織，積極發(fā)揮其為老年人服務的作用，形成關(guān)注和支持養(yǎng)老服務社會化的良好氛圍。老年康復中心項目申請報告286．群眾廣泛參與。大力提倡社會互助，發(fā)展和壯大志愿者服務隊伍，實現(xiàn)志愿者服務活動的經(jīng)常化、制度化；老年人協(xié)會等群眾性組織開展形式多樣的活動，精神文化生活豐富多彩。7．服務隊伍愛崗敬業(yè)。建立一支具有奉獻精神和專業(yè)化水平較高的養(yǎng)老服務隊伍；要按照《養(yǎng)老護理員國家職業(yè)標準》的要求，有針對性地開展專業(yè)技能培訓，做到持證上崗，不斷加強養(yǎng)老服務隊伍的知識化和專業(yè)化建設，并引進專業(yè)的社會工作者。8．養(yǎng)老機構(gòu)優(yōu)質(zhì)高效。養(yǎng)老機構(gòu)建筑設計符合國家標準，設施設備完善，管理規(guī)范、服務優(yōu)質(zhì)，實現(xiàn)由福利型向福利經(jīng)營型、封閉型向開放型、供養(yǎng)型向供養(yǎng)康復型的轉(zhuǎn)變，維護和保障服務對象的合法權(quán)益。職工對領(lǐng)導班子的滿意率為 90%以上，入住老年人的滿意率為 95%以上。四、指導原則1．以民為本，為民解困。開展示范活動要堅持“以民為本、為民解困”的宗旨，以不斷滿足老年人尤其是“三無對象”和低保對象等老年人的福利服務需求、提高人民群眾生活質(zhì)量和文明程度為出發(fā)點和落腳點，體現(xiàn)社會福利維護民利、解決民生、落實民權(quán)的本質(zhì)要求。2．形式多樣、服務優(yōu)先。開展示范活動必須堅持社會化的發(fā)展方向，倡導多種形式養(yǎng)老，開展多樣化服務，大力推進老年福利服務事業(yè)投資主體多元化、服務對象公眾化、服務方式多樣化、服務隊伍專業(yè)化。3．突出重點，注重實效。開展示范活動的重點是發(fā)展政府主導、社會力量廣泛參與的多種養(yǎng)老服務形式，工作基礎在社區(qū)。要以示范活動為契機，從養(yǎng)老服務的基礎工作抓起，從薄弱環(huán)節(jié)抓起，解決老年人最需要、最迫切的實際問題，求真務實，力戒形式主義。4．因地制宜，勇于創(chuàng)新。堅持解放思想，大膽實踐，結(jié)合本地實際，創(chuàng)造性地開展工作，利用多種途徑、多種形式發(fā)展老年福利服務事業(yè)，形成各具特色的示范典型。老年康復中心項目申請報告29五、基本要求1．高度重視，加強領(lǐng)導。被確定為試點單位的地方政府要高度重視，切實加強領(lǐng)導，統(tǒng)籌規(guī)劃，周密部署，扎實有效地開展養(yǎng)老服務社會化示范活動。2．積極指導，精心組織。各級民政部門要加強指導，認真組織