購(gòu)物中心管理組成因素與實(shí)現(xiàn)瓶頸doc-資料下載頁(yè)
2025-07-18 15:01本頁(yè)面
【正文】 以說(shuō)，如果你想吸引這些機(jī)構(gòu)，如果說(shuō)資金方面沒有問(wèn)題，有足夠的資金，可以保證順利的建成開業(yè)，那么就不要選擇分散出售的方式。如果賣成萬(wàn)達(dá)這樣的方式，與幾十個(gè)小業(yè)主同時(shí)進(jìn)行收購(gòu)談判是難以操作的。所以說(shuō)，出售商鋪的形式，有些企業(yè)是急功近利的方式。 第六個(gè)方面，談一下商業(yè)管理不能彌補(bǔ)的開發(fā)問(wèn)題和行業(yè)問(wèn)題。 商業(yè)管理無(wú)論是委托什么樣的機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的服務(wù)，從營(yíng)銷、招商管理很多方面，包括物業(yè)、資產(chǎn)的關(guān)系，但是以下的這七個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上商業(yè)管理是不能解決的。 第一，購(gòu)物中心開發(fā)規(guī)模的誤判。比如說(shuō)政府的控規(guī)條件，購(gòu)物中心市場(chǎng)支撐的力度應(yīng)該講并不是像我們開發(fā)商所想象的那么簡(jiǎn)單。就是在這個(gè)城市創(chuàng)造一個(gè)規(guī)模第一就能夠如何。所以規(guī)模的問(wèn)題，開發(fā)商要做很多市場(chǎng)的考慮。開發(fā)商要基于市場(chǎng)的角度，來(lái)考慮這個(gè)地方能做多大規(guī)模，消費(fèi)市場(chǎng)能做多大而做多大，而不是憑感覺，如果這個(gè)地方市場(chǎng)本身能夠支撐7萬(wàn)平米，已經(jīng)做了20萬(wàn)平米，這個(gè)大的決策的失誤，這個(gè)是商業(yè)管理無(wú)法解決的。 第二購(gòu)物中心選址的誤判，包括城市中心，郊區(qū)的購(gòu)物中心，對(duì)不同的情況，包括周邊的交通條件等等，有不同的要求。有的地方可能是比較適合于做商務(wù)，做酒店，并不適合做商業(yè)。我想在過(guò)去一段時(shí)間，在上海也好，或者是一些城市，在很多并不適合做大型SHOPPINGMALL的位置，做成了SHOPPINGMALL，賠的非常厲害，所以這個(gè)也無(wú)法通過(guò)商業(yè)管理解決。 第三，購(gòu)物中心的交通條件的缺陷。 我覺得包括兩方面，第一是本地塊的交通的組織問(wèn)題，第二點(diǎn)就是區(qū)域交通的問(wèn)題。交通條件就打比方講，如果這個(gè)地方的購(gòu)物中心，如果想讓絕大多數(shù)商家都賺錢的話，需要每天15萬(wàn)的人流，但是周邊的交通條件存在問(wèn)題，每天客流8萬(wàn)人就堵車。即使這個(gè)地方商業(yè)再好，但是消費(fèi)者不能順利抵達(dá)。這個(gè)也不是商業(yè)管理可以解決的。 第四，購(gòu)物中心開發(fā)類型的誤判。 東方新天地、金源這兩個(gè)項(xiàng)目，周邊的消費(fèi)市場(chǎng)存在差別，餐飲在這兩個(gè)SHOPPINGMALL里，表現(xiàn)的形式都不太一樣，在王府井周邊的中小餐飲，午餐時(shí)會(huì)很火爆，因?yàn)樗鼡碛写罅康穆糜蜗M(fèi)者、商務(wù)消費(fèi)者；而金源周邊70萬(wàn)居住人口，他的餐飲與新天地相比就會(huì)存在差別。 第五，購(gòu)物中心建筑、結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重缺陷。像北京有一個(gè)項(xiàng)目，也想引進(jìn)一些新型的娛樂(lè)項(xiàng)目，但是它的建筑結(jié)構(gòu)根本沒有辦法支持。 第六，是開發(fā)模式的誤判。中國(guó)的購(gòu)物中心的市場(chǎng)，購(gòu)物中心本身是需要一個(gè)長(zhǎng)期的資金回收的過(guò)程，這個(gè)行業(yè)需要長(zhǎng)期資金的支撐。開發(fā)商做購(gòu)物中心的開發(fā)，要結(jié)合自己的資金情況和市場(chǎng)情況，進(jìn)行開發(fā)模式的判斷。這個(gè)模式的選擇決定后期的成敗。 第七，購(gòu)物中心開發(fā)忽視一些財(cái)務(wù)可行問(wèn)題，有些項(xiàng)目的開發(fā)商可能更多的關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目做得怎么好，開發(fā)商過(guò)多的營(yíng)造亮點(diǎn)，造成成本的不斷追加。還有開發(fā)商要做動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)，不是按照售價(jià)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，而是按照租金進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。 這些問(wèn)題商業(yè)管理都解決不的，開發(fā)的問(wèn)題需要開發(fā)來(lái)解決。 商業(yè)管理還有不能解決的行業(yè)問(wèn)題。 第一，中國(guó)本土百貨店發(fā)展模式問(wèn)題。無(wú)論是燕莎還是商業(yè)街，出奇的相同。但是美國(guó)的百貨，歐美的一些成熟的百貨店，自有品牌的建立是很成熟的環(huán)節(jié)。我想，中檔百貨競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，單純的靠過(guò)去出租店鋪的方式，或者是算流水，應(yīng)該講它的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)越來(lái)越弱，彌補(bǔ)的空間就在于百貨店自由品牌的建立。你在美國(guó)的其他的百貨店，即使一個(gè)里面有三家，但是沒一個(gè)百貨公司里面有很多是自有品牌，他們之間就不同了。目前我們中國(guó)的百貨店沒有自主品牌的狀況，你無(wú)法讓你的主力店個(gè)性化，這個(gè)問(wèn)題也是一個(gè)初步的觀點(diǎn)，大家也可以探討。 第二，主力店商家對(duì)市場(chǎng)周期的誤判。大家應(yīng)該比較了解，北京在十年以前，北京的和平里這一帶，東北二三環(huán)這一帶，是北京最高檔建材銷售的地方，但是到今天，和平里的建材市場(chǎng)衰落的沒有痕跡。如果我們開發(fā)商在引進(jìn)這些主力商家的時(shí)候，比如說(shuō)十年以后的話，可能會(huì)撤出來(lái)，這個(gè)地方到是需要引進(jìn)什么商家。這些問(wèn)題都會(huì)影響項(xiàng)目的成敗。 第三，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本體系的制約，中國(guó)整個(gè)資本市場(chǎng)沒有給商業(yè)地產(chǎn)提供很好的資本支持。如果想?yún)⒓拥脑?，很?jiǎn)單，看他的網(wǎng)站，上面有會(huì)議的內(nèi)容。唯一一點(diǎn)就要早一點(diǎn)報(bào)名，我可以幫忙，在國(guó)內(nèi)需要簽證，我們?cè)敢鈪f(xié)助大家參加，如果沒有拿到簽證的話，他的錢會(huì)退給你的。 另外，我們自己這種場(chǎng)合交流可以學(xué)到很多東西，在那個(gè)場(chǎng)合也可以有更多的交流，也是一個(gè)機(jī)會(huì)。另外我相信中國(guó)可能有很多人會(huì)去，即使去的話，大家可以一起去，這樣可以互相幫忙，去看的時(shí)候，大家也算是一個(gè)團(tuán)體學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，比個(gè)人更好。如果在座的有困難的話，也歡迎跟我聯(lián)絡(luò)。 陳建明：2002年我和劉總都去參加這個(gè)年會(huì)，當(dāng)時(shí)是27000人，像歐美的排在前20位的投資信托，也是02年5月份我第一次跟他們接觸，實(shí)際上，在國(guó)際上購(gòu)物中心方面，從零售商到投資商，到管理商，到設(shè)備供應(yīng)商，應(yīng)該講，還沒有哪一個(gè)活動(dòng)比這個(gè)更有規(guī)模，大家如果是做購(gòu)物中心行業(yè)的話，這樣的了解，應(yīng)該講是沒有什么壞處。 劉耀東：它的場(chǎng)地非常大，展覽就有十萬(wàn)平米。 問(wèn)：商業(yè)管理有什么合作的機(jī)會(huì)？ 董浩明：我們預(yù)計(jì)在06年在一些相對(duì)發(fā)達(dá)的城市搞一些項(xiàng)目，但是還沒有具體定。 陳建明：從昨天到今天的兩天時(shí)間，專家講得很努力，大家聽得也很辛苦，我們希望能夠給大家有一些幫助，加拿大三五集團(tuán)的付博士，因?yàn)楣枮I市政府15號(hào)到美國(guó)考察三五，所以這次不能過(guò)來(lái)，作為主辦方也很抱歉，易鋪網(wǎng)賽睿顧問(wèn)也希望把國(guó)際化的商家、投資商、管理商能夠帶到國(guó)內(nèi)來(lái)，希望跟大家的項(xiàng)目做對(duì)接。今天很抱歉不能再繼續(xù)回答問(wèn)題，謝謝大家的支持，希望我們的論壇能夠給大家?guī)?lái)一些幫助，謝謝大家。14 /
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