【正文】 為重點(diǎn)。、職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)中采取的主要防范措施：4本項(xiàng)目按照國(guó)家規(guī)定的倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。4庫(kù)房?jī)?nèi)安裝通風(fēng)設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。4庫(kù)房?jī)?nèi)地面采用無積水設(shè)計(jì)，防止地滑。4建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實(shí)警衛(wèi)、值班制度。第九章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng)***市家新商貿(mào)有限公司建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo)是積極采用先進(jìn)的管理技術(shù)，加快建立多層次、多元化、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,與國(guó)際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉(cāng)儲(chǔ)中心。、倉(cāng)儲(chǔ)中心的管理系統(tǒng)4項(xiàng)目完工后，公司將按項(xiàng)目需求安排管理人員10人，市場(chǎng)人員人、司機(jī)、技術(shù)及服務(wù)人員95人，共105人。4為保證交易倉(cāng)儲(chǔ)中心正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實(shí)行一班制，一般服務(wù)人員將實(shí)行兩班運(yùn)轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實(shí)行三班運(yùn)轉(zhuǎn)制。4綜合信息服務(wù)中心實(shí)行24小時(shí)值班制，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達(dá)到服務(wù)集成化、運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)機(jī)械化、業(yè)務(wù)規(guī)模化和管理電腦化。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓(xùn)是公司核心競(jìng)爭(zhēng)力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長(zhǎng)足發(fā)展的重要保證。4本項(xiàng)目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計(jì)劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進(jìn)行。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)前完成。、項(xiàng)目實(shí)施方案、通過與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件。 、為適應(yīng)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要，項(xiàng)目的建設(shè)遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)集聚高地。、擬與國(guó)內(nèi)成功的倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)進(jìn)行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵(lì)政策，為項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件。、堅(jiān)持“信譽(yù)和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特、忠誠(chéng)”的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)服務(wù)品牌。第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期擬定從2012年1月至2013年12月。、實(shí)施進(jìn)度見下表：2012年1月項(xiàng)目立項(xiàng)、落實(shí)資金2012年2月項(xiàng)目評(píng)估、論證一期工程：2012年3月項(xiàng)目報(bào)建、征用土地2012年4月—2013年1月土建工程2013年2月工程竣工驗(yàn)收二期工程：2013年3月2013年10月土建工程2013年11月工程竣工驗(yàn)收第十一章 投資估算與資金籌措、投資估算依據(jù)投資估算的主要依據(jù)為：、《民用建筑可行性研究深度和要求》、有關(guān)部委編制的《建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法》、***市同類建筑物近期單位造價(jià)指標(biāo)及國(guó)內(nèi)建筑材料、設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格、總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息（全額自籌投資，利息忽略不計(jì)）、固定資產(chǎn)投資=工程費(fèi)用+其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)用、價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)：、安裝工程費(fèi)按同類工程價(jià)值估算；、建筑工程費(fèi)參照《***省建筑工程概算定額》及類似工程造價(jià)估算。、項(xiàng)目總投資4項(xiàng)目總投資：2800萬元（人民幣）其中：E土地成本：土地租賃及搬遷費(fèi)（首次支付2年） 100萬元4前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)合計(jì)95萬元，其中：E設(shè)計(jì)費(fèi)用：35萬元E勘探費(fèi)：10萬元E消防抗震費(fèi)：10萬元E建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)：10萬元E三通一平：100萬元4房屋建安工程成本房屋建安工程成本共計(jì)：1900萬元，其中：建安工程費(fèi)用：1650萬元E土建工程：1150萬元E安裝工程（水電）：150萬元E樁基及土方開挖：100萬元附屬工程費(fèi)：80萬元E室外管網(wǎng)：45 萬元E室外景觀設(shè)計(jì)：35 萬元室外工程費(fèi)：60萬元E垃圾清運(yùn)費(fèi)：5萬元E土地圍墻費(fèi)：55萬元4公共配套設(shè)施成本公共配套設(shè)施費(fèi)用共計(jì)：420萬元E消防工程費(fèi)：35萬元E弱電工程：25萬元E道路建設(shè)費(fèi):150萬元E智能信息化：210萬元4其它費(fèi)用：其他費(fèi)用共計(jì)：25萬元E工程監(jiān)理費(fèi)E工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)E墻改費(fèi)E招標(biāo)費(fèi)E綠化費(fèi)E防雷檢測(cè)費(fèi)4不可預(yù)見費(fèi)：50萬元（只考慮基本預(yù)備費(fèi)）4投資估算表見附件1附表1： 項(xiàng)目投資估算表 金額單位：人民幣元序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）　1土地成本100土地租賃款（前2年）35土地搬遷等652前期工程費(fèi)165設(shè)計(jì)費(fèi)用：35勘探費(fèi)：10消防抗震費(fèi)：10建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)：10三通一平：1003房屋建安工程成本2040建安工程費(fèi)用：1900 土建工程：1650 安裝工程（水電）：150 樁基及土方開挖：100附屬工程費(fèi)：80 A 室外管網(wǎng)：45 B 室外景觀設(shè)計(jì)：35室外工程費(fèi)：60 A 垃圾清運(yùn)費(fèi)：5 B 土地圍墻費(fèi)：554公共配套設(shè)施成本420消防工程費(fèi)：35弱電工程：25道路建設(shè)費(fèi):150智能信息化：2105其它費(fèi)用：25工程監(jiān)理費(fèi)　工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)　招標(biāo)費(fèi)　綠化費(fèi)等　6不可預(yù)見費(fèi)50合計(jì)2800、資金籌措本項(xiàng)目根據(jù)投資計(jì)劃安排，總投資2800萬元萬元，全部由企業(yè)自籌2800萬元。后期運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金另行投入。十二章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)計(jì)算的依據(jù) E《投資項(xiàng)目可行性研究指南》E《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》E《中華人民共和國(guó)公司法》及其實(shí)施條例E《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法》及其實(shí)施條例E《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則E財(cái)政部頒布《企業(yè)財(cái)務(wù)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和近年會(huì)計(jì)制度改革的有關(guān)規(guī)定E國(guó)家和當(dāng)?shù)貏趧?dòng)工資管理和社會(huì)保障部門的有關(guān)規(guī)定、總成本費(fèi)用估算4管理費(fèi)用本項(xiàng)目管理費(fèi)用為項(xiàng)目企業(yè)在管理過程中所發(fā)生的固定、變動(dòng)費(fèi)用,按營(yíng)業(yè)收入的10％計(jì)算。4營(yíng)業(yè)費(fèi)用本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)費(fèi)用為項(xiàng)目企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中及日常所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的20％計(jì)算。4財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設(shè)資金所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,本項(xiàng)目主要為銀行匯兌手續(xù)費(fèi)等，故該費(fèi)用忽略不計(jì)。4薪酬及福利等費(fèi)用按150萬元/年估算（第一年），按250萬元/年估算（第一年）、運(yùn)營(yíng)成本估算表見附表1 附表1 運(yùn)營(yíng)成本估算表 （金額單位：人民幣萬元）運(yùn)營(yíng)成本項(xiàng)目投資期運(yùn)營(yíng)年份2012年2013年2014年管理費(fèi)用0營(yíng)業(yè)費(fèi)用0293財(cái)務(wù)費(fèi)用012工資費(fèi)用等0150250合計(jì)0、稅率及利潤(rùn)計(jì)算預(yù)測(cè)、稅金測(cè)算見附表2附表2稅金測(cè)算項(xiàng) 目投資期運(yùn)營(yíng)年份2012年2013年2014年?duì)I業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加房產(chǎn)稅35土地使用稅等合計(jì)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入、利潤(rùn)測(cè)算表見附表3附表3項(xiàng) 目投資期正常運(yùn)營(yíng)年份2012年2013年2014年倉(cāng)儲(chǔ)租賃收入0綜合服務(wù)中心租賃收入0裝卸服務(wù)費(fèi)0信息電子商務(wù)系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)收入0配送收入0其他業(yè)務(wù)收入0★項(xiàng)目營(yíng)業(yè)★總收入　1,管理費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用工資費(fèi)用等★運(yùn)營(yíng)成本★合計(jì)01營(yíng)業(yè)稅1城建稅1教育費(fèi)附加1房產(chǎn)稅土地使用稅等★主營(yíng)稅金及附加★合計(jì)0利 潤(rùn)　項(xiàng)目利潤(rùn)率　%%投資資本回報(bào)率　%%、不確定性分析在項(xiàng)目的實(shí)施和營(yíng)銷過程中可能影響項(xiàng)目效益的主要因素就是增值性收入，建設(shè)投資及開發(fā)周期。本次取20122014年為計(jì)算周期。、開發(fā)周期的影響影響開發(fā)周期的因素主要有三個(gè)方面，即建設(shè)周期、運(yùn)營(yíng)策劃及經(jīng)濟(jì)環(huán)境。其中我們簡(jiǎn)化為運(yùn)營(yíng)策劃方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟(jì)環(huán)境為固定，僅以正常運(yùn)營(yíng)為準(zhǔn)。綜合整個(gè)開發(fā)期限，開發(fā)成熟周期定位于3年。 、項(xiàng)目開發(fā)成本的影響開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)及營(yíng)銷廣告費(fèi)用。其中以工程投資為最主要因素，現(xiàn)以工程投資中工程總價(jià)每調(diào)整10%的幅度影響進(jìn)行分析。、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論和建議若項(xiàng)目全面建成運(yùn)營(yíng)功能全部達(dá)成，項(xiàng)目收入利潤(rùn)率=（營(yíng)業(yè)收入運(yùn)營(yíng)成本稅費(fèi)）/營(yíng)業(yè)收入=%；可見本項(xiàng)目具有投資回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目開發(fā)周期短等優(yōu)點(diǎn)，適宜投資。第十三章 可行性報(bào)告結(jié)論與建議、結(jié)論、***市家新建材倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)***市現(xiàn)代建材\家居專業(yè)市場(chǎng)和***市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，配套******商貿(mào)城?家居建材交易中心產(chǎn)業(yè)帶和***?***工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)生活物流園區(qū)域發(fā)展。強(qiáng)化******商貿(mào)城?家居建材交易中心專業(yè)市場(chǎng)綜合效力，改善和提高***?***工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)生活物流園的軟硬件條件。、***市家新建材倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目建設(shè)將產(chǎn)生帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接間接產(chǎn)生約400個(gè)就業(yè)崗位，給***鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益。、***市家新建材倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目將引進(jìn)一批年?duì)I業(yè)額較大品牌建材商家，為***市民及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；減輕市區(qū)商業(yè)模式下建材交易成本壓力；對(duì)******商貿(mào)城?家居建材交易中心，參予區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，提供條件。***市家新建材倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目建成將提升***鎮(zhèn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的宏觀產(chǎn)值近億元。、***市家新建材倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)***鎮(zhèn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。為整頓目前***市零散的市場(chǎng)、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺(tái)。、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)是***市城市發(fā)展政策所倡導(dǎo)的，是***市實(shí)現(xiàn)***區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心的重要載體之一。、***市家新建材倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目投資建成后不僅能夠助推***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、凸顯***市區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心的地位，且建成后當(dāng)年見成效，實(shí)現(xiàn)利稅573萬元，%，%年，%%經(jīng)濟(jì)效益顯著，且社會(huì)效益巨大，可行。、建議綜合以上情況，***市家新建材倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目在市場(chǎng)，選址方面做了充分的考慮與調(diào)查研究，在功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，在運(yùn)營(yíng)中規(guī)范公司化管理，為投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了有效保障。在滿足工業(yè)土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)，建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。***市***商貿(mào)有限公司（籌）2011年10月7