【正文】 ）。，具體為：（1）建筑工程直接費用主體工程金融中心：，；商貿(mào)中心：，；客運站：建筑面積2800平方米，投資420萬元；大型服裝城：，；小商品交易中心：，；“一村一品”特色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場：建筑面積30496平方米，；建材批發(fā)市場：建筑面積27514平方米，；輔助工程停車場，道路，廣場等建設面積26358平方米，；綠地建設面積28209平方米，；配套工程給排水、供電、供熱、供氣等地下管線建設按100元/平米，建設面積按總建筑面積的20%計，；；（2）設備購置及安裝工程費；（3）工程建設其他費用包括：建設單位管理費、工程監(jiān)理費、勘察設計費、城市建設配套費、招投標代理費、土地費用等，；（4）預備費；（5）其他費用。 資金籌措方式與來源，資金來源通過招商引資和項目單位自籌解決，占總投資的70%；，占總投資的30%。 資金籌措，由陜西嘉騰旅游開發(fā)有限公司作為投資主體，負責融資。該項目屬高投入、高產(chǎn)出的建設項目。本項目投資較高，陜西嘉騰旅游開發(fā)有限公司的自有資金投入難以承受。因此，在資金籌措上應堅持資本多元化的方針，誰投資，誰受益，調(diào)動社會各方面的積極因素，制定各種優(yōu)惠政策，招商引資，吸引資金，形成投資多元化的旅游開發(fā)項目格局。具體籌措辦法有：爭取政府對旅游業(yè)的投入導向，加大對旅游重點項目建設的支持力度。分解獨立項目，實行BOT方式吸納資金。項目資金籌措方案為申請銀行貸款4500萬元。 資金使用計劃項目建設投資分二次投入， 萬元，含流動資金515萬元。（資金使用計劃見輔助報表1） 融資方案分析融資結構分析，其中：申請銀行貸款4500萬元，%， %。融資風險分析在融資方案的實施過程中，往往受到各種風險的影響。為了確保項目在實施過程中資金的穩(wěn)妥可靠，按時到位，需要對融資風險進行識別、分析。綜上所述，項目融資方案是可行的，建設項目的融資無大的金融風險，不會給項目建設造成風險損失。第十三章 效益分析隨著鹵陽湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)建設步伐的加快，開發(fā)區(qū)將以良好的生態(tài)環(huán)境、高效的產(chǎn)業(yè)集聚、宜人的生活空間、完善的基礎設施以及合理的規(guī)劃布局，打造關中東部區(qū)域經(jīng)濟的重要增長極。本項目著力打造開發(fā)區(qū)商貿(mào)綜合服務中心，項目的實施具有較大的社會效益：項目建設通過完善基礎設施、市場物流、產(chǎn)業(yè)結構的配套、鏈接、互補，強化商貿(mào)、交通、金融、創(chuàng)新等功能，能夠提升開發(fā)區(qū)綜合服務功能，提高區(qū)域內(nèi)外開放程度。 項目建設可以完善現(xiàn)代物流樞紐，打造西部重要商貿(mào)中心，通過大力發(fā)展交通、金融、交易等，提升現(xiàn)代服務業(yè)檔次，著力完善服務業(yè)體系，推動開發(fā)區(qū)建設。項目建設作為一個服務平臺可以更好地利用資金、吸引高端人才、增強自主創(chuàng)新和自我發(fā)展能力。項目建成后將作為鹵陽湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)重要的金融、貿(mào)易、商品服務區(qū)域，全面促進開發(fā)區(qū)發(fā)展的結構優(yōu)化、領域拓寬、功能增強、水平提高，支撐第一、第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，滿足項目區(qū)居民生產(chǎn)和生活的需求。項目建設為廣大居民提供了大量可以安置就業(yè)的勞動崗位，創(chuàng)造了大量就業(yè)崗位，吸納安置需要就業(yè)的人群，為地方政府減輕就業(yè)壓力，更好地為穩(wěn)定社會、促進社會和諧發(fā)展做出貢獻。項目建設將帶動周邊地段餐飲、住宿、休閑娛樂等相關服務業(yè)的發(fā)展，促進區(qū)域價值的提升，大大提升區(qū)域及周邊地區(qū)的發(fā)展空間和商業(yè)利用價值。 財務評價財務評價將在項目財務效益與費用估算的基礎上，主要計算項目有關財務指標來進行項目盈利能力、償債能力、生存能力的分析，從而分析項目在財務上的可行性。根據(jù)項目的性質(zhì)和目標,本項目主要分析計算以下財務評價指標:投資回收期Pt財務內(nèi)部收益率FIRR財務凈現(xiàn)值FNPV資本金凈利潤率ROE 總投資收益率ROI 財務評價依據(jù)國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版》（2006）國家計委《投資項目可行性研究指南》（2002）國家現(xiàn)行財稅制度和行業(yè)有關規(guī)定。項目單位提供的有關資料 評價指標的選取本項目計算期定為20年。其中建設期3年，項目運營期17年。本項目基準收益率為12%?；鶞适找媛实倪x取參考銀行利率和有關行業(yè)的財務基準收益率指標,選取為ic=12%比較適宜。營業(yè)稅金及附加稅收按國家現(xiàn)行稅收政策和稅率計算。營業(yè)稅按經(jīng)營收入5%計取，城建稅按營業(yè)稅7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算。所得稅按照有關政策,項目開發(fā)建設期免交,投入運營后所得稅按25%交納。盈余公積金按可分配利潤的15%計提 費用的確定運營成本本項目運營成本按照營業(yè)收入的20%計提。外購燃料和動力費用參考同規(guī)模項目，本項目外購燃料和動力費用為400萬元。維修費按固定資產(chǎn)原值的3%計提，人員工資及福利本項目定員100人，福利費按工資額的30%計，項目運營期人員工資及福利總額為234萬元。其他費用本項目其他費用主要是企業(yè)管理費按運營期按每年經(jīng)營收入的1%計提。折舊房屋、建筑物折舊均按20年折算,殘值率均按原值的5%計算。其它可進入固定資產(chǎn)原值部分也按20年折算?？偝杀举M用為項目經(jīng)營成本加項目固定資產(chǎn)折舊,。 經(jīng)營收入測算經(jīng)營收入主要為會展大廳收入、會議廳收入、科研中心收入、學術交流中心收入、大型購物中心收入、專家公寓收入、鹵陽賓館收入等部分。1）會費收入年會費價格為30萬元/人，項目運營期第1年會員30人，會費收入為900萬元，自第2年起，會員人數(shù)為50人，每年會費收入為1500萬元。第3年后為100人，達到設計規(guī)模，會費收入為3000萬元。2）狩獵文化旅游接待中心收入主要為會議接待收入和客房收入。會議接待收入：價格為1000元/天，設2個會議室，每月按10天計算，年收入24萬元；客房收入為：標準間160間，價格200元/間，入住率為第1年至第3年為30%，第四年后達到50%。大套間客房8間，價格500元/天，入住率第2年按20%測算，第3年后為30%。因此，年均接待中心收入為560萬元。3）別墅區(qū)經(jīng)營收入設置別墅10套，價格為3000元/天套，運營期第1年至第3年入住率為20%，第4年后為30%，每年按300天計算。別墅區(qū)年均收入255萬元。4）射擊訓練場收入按預測年游客人數(shù)的40%計算，第1年至第5年消費標準為30元/人。第五年后為50元。5）動物馴養(yǎng)繁殖觀賞區(qū)門票收入按預測年游客人數(shù)的80%計算，消費標準為10元/人計。6）餐飲收入狩獵俱樂部餐飲收入包括游客餐飲和接待中心餐飲。游客餐飲按每位游客消費20元計算，消費人數(shù)第1年至第3年為游客量的50%，第四年以后消費人數(shù)為游客量的70%，人均消費30元；接待中心餐飲標準按150元/人計算，預期參加會議、游客消費人數(shù)為5萬人次。因此。7）商業(yè)娛樂收入按會議接待收入及客房收入的20%測算。年均商業(yè)娛樂收入112萬元。 稅金、利潤的計算營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅按收入5%計征，城建稅按營業(yè)稅7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算。利潤的估算。所得稅所得稅按25%交納。 財務生存能力分析通過分析項目計算期內(nèi)的投資、融資和經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各項現(xiàn)金流入和流出，計算凈現(xiàn)金流量和累計盈余資金，由財務計劃現(xiàn)金流量表可以看出，以后各年依次增大，可以滿足經(jīng)營活動的現(xiàn)金需求。同時累計盈余資金各年均遠大于0，項目經(jīng)營財務的持續(xù)性有保障（見資金來源與運用表）。 財務盈利能力分析稅前財務內(nèi)部收益率（FIRR）=% 靜態(tài)投資回收期=動態(tài)投資回收期=財務凈現(xiàn)值=稅后財務內(nèi)部收益率（FIRR）：% 靜態(tài)投資回收期：(含建設期)動態(tài)投資回收期：(含建設期)財務凈現(xiàn)值：總投資收益率：45%資本金凈利潤率：90%綜上財務分析，本項目的盈利能力較好，借款償還有保障，各項經(jīng)濟指標均高于行業(yè)一般水平，在項目計算期內(nèi)，財務狀況良好，因此本項目在財務上是可行的,具有投資價值。 不確定性分析由于項目所涉及的不少方面都具有長期性和變動性，會受到諸多因素變化的影響，這些難以預知的變化因素決定了企業(yè)投資的不確定性，投資風險一般是難以避免的。為減少風險，提高投資安全性，最大程度的實現(xiàn)預期效益，本可行性研究進行投資項目的不確定性分析。1)盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點：年均固定成本BEP＝ 100％＝％年均營業(yè)收入－年均可變成本－年均營業(yè)稅金通過計算可知，以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP）%，可見項目盈利能力較強。2) 敏感性分析根據(jù)項目特點，本評價只進行單因素敏感分析，選擇營業(yè)收入、經(jīng)營成本、建設投資三個因素，對項目稅后全部投資內(nèi)部收益率指標進行風險分析，測試這些因素177。10%范圍內(nèi)對項目可盈利性的影響。表幾？ 敏感性分析表項目名稱單位基本方案營業(yè)收入經(jīng)營成本建設投資 財務內(nèi)部收益率% 比基本方案增減%　%%%%%%財務凈現(xiàn)值萬元 比基本方案增減%　%%%%%%動態(tài)投資回收期年 比基本方案增減%　%%%%%%敏感性評價　　最敏感較敏感不敏感從上表可見：三個因素對項目盈利能力均有不同程度的影響，其中營業(yè)收入最敏感、經(jīng)營成本影響較為敏感，建設投資次之。因此，在項目經(jīng)營中，要切實提高服務質(zhì)量，加強成本意識，提高企業(yè)效益。通過上述技術經(jīng)濟分析表明，%，%（所得稅前）%（所得稅后），也高于基準值12%；財務凈現(xiàn)值遠大于零；（含建期2年，所得稅前）（含建設期2年，所得稅后）。本項目各項財務評價指標較好，項目具有較強的抗風險能力和盈利能力，有很好的經(jīng)濟效益。綜上所述，本項目經(jīng)濟分析可行。第十四章 結論與建議項目通過對建設區(qū)現(xiàn)狀、政策支持、機遇和挑戰(zhàn)等全面剖析和評價，按照建設新型工業(yè)化明星城鎮(zhèn)和打造渭北明珠的總體規(guī)劃要求，探索統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新模式，能夠充分發(fā)揮對全省的示范帶動作用，具有得天獨厚的建設優(yōu)勢，項目的建設對推進城市化進程、建設宜居城市具有十分重要的意義。從工程技術角度看，本工程主要為多層或低層商業(yè)建筑，工程技術成熟，承擔項目建設的渭南鹵陽湖開發(fā)建設有限公司具有豐富的工程建設與管理經(jīng)驗，建筑施工隊伍技術人才多，技術力量強大，具備該項目的開發(fā)實力，不存在技術風險。從經(jīng)濟效益評價看，本項目建成運營后，，年均上繳稅金1275萬元。，投資回收期適中，投資風險較低，項目在經(jīng)濟上是可行的。從社會效益角度分析，項目對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和群眾增收，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整具有較強的推動作用。因此得出結論：項目建設是必要的，也是可行的。 建議（1）項目工程投資較大，資金來源為招商引資和項目單位自籌，建設資金的落實到位將直接影響工程的實施進度和質(zhì)量，需要盡快落實資金問題。（2）為項目順利開展，需要政府有關部門的鼎力支持。（3）待本報告批復后，建議業(yè)主以高標準為起點，選取具有相當水平和有效資質(zhì)的設計單位進行一流的設計，為項目合理高效建設打下良好的