【正文】 主體工程金融中心：，；商貿(mào)中心：，；客運(yùn)站：建筑面積2800平方米，投資420萬(wàn)元；大型服裝城：，；小商品交易中心：，；“一村一品”特色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)：建筑面積30496平方米，；建材批發(fā)市場(chǎng)：建筑面積27514平方米，；輔助工程停車(chē)場(chǎng)，道路，廣場(chǎng)等建設(shè)面積26358平方米，；綠地建設(shè)面積28209平方米，；配套工程給排水、供電、供熱、供氣等地下管線建設(shè)按100元/平米，建設(shè)面積按總建筑面積的20%計(jì)，；；（2）設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)；（3）工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、招投標(biāo)代理費(fèi)、土地費(fèi)用等，；（4）預(yù)備費(fèi)；（5）其他費(fèi)用。 資金籌措方式與來(lái)源，資金來(lái)源通過(guò)招商引資和項(xiàng)目單位自籌解決，占總投資的70%；，占總投資的30%。 資金籌措，由陜西嘉騰旅游開(kāi)發(fā)有限公司作為投資主體，負(fù)責(zé)融資。該項(xiàng)目屬高投入、高產(chǎn)出的建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目投資較高，陜西嘉騰旅游開(kāi)發(fā)有限公司的自有資金投入難以承受。因此，在資金籌措上應(yīng)堅(jiān)持資本多元化的方針，誰(shuí)投資，誰(shuí)受益，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的積極因素，制定各種優(yōu)惠政策，招商引資，吸引資金，形成投資多元化的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目格局。具體籌措辦法有：爭(zhēng)取政府對(duì)旅游業(yè)的投入導(dǎo)向，加大對(duì)旅游重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的支持力度。分解獨(dú)立項(xiàng)目，實(shí)行BOT方式吸納資金。項(xiàng)目資金籌措方案為申請(qǐng)銀行貸款4500萬(wàn)元。 資金使用計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)投資分二次投入， 萬(wàn)元，含流動(dòng)資金515萬(wàn)元。（資金使用計(jì)劃見(jiàn)輔助報(bào)表1） 融資方案分析融資結(jié)構(gòu)分析，其中：申請(qǐng)銀行貸款4500萬(wàn)元，%， %。融資風(fēng)險(xiǎn)分析在融資方案的實(shí)施過(guò)程中，往往受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。為了確保項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中資金的穩(wěn)妥可靠，按時(shí)到位，需要對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分析。綜上所述，項(xiàng)目融資方案是可行的，建設(shè)項(xiàng)目的融資無(wú)大的金融風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)給項(xiàng)目建設(shè)造成風(fēng)險(xiǎn)損失。第十三章 效益分析隨著某湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)步伐的加快，開(kāi)發(fā)區(qū)將以良好的生態(tài)環(huán)境、高效的產(chǎn)業(yè)集聚、宜人的生活空間、完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及合理的規(guī)劃布局，打造關(guān)中東部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)極。本項(xiàng)目著力打造開(kāi)發(fā)區(qū)商貿(mào)綜合服務(wù)中心，項(xiàng)目的實(shí)施具有較大的社會(huì)效益：項(xiàng)目建設(shè)通過(guò)完善基礎(chǔ)設(shè)施、市場(chǎng)物流、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的配套、鏈接、互補(bǔ)，強(qiáng)化商貿(mào)、交通、金融、創(chuàng)新等功能，能夠提升開(kāi)發(fā)區(qū)綜合服務(wù)功能，提高區(qū)域內(nèi)外開(kāi)放程度。 項(xiàng)目建設(shè)可以完善現(xiàn)代物流樞紐，打造西部重要商貿(mào)中心，通過(guò)大力發(fā)展交通、金融、交易等，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)檔次，著力完善服務(wù)業(yè)體系，推動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)作為一個(gè)服務(wù)平臺(tái)可以更好地利用資金、吸引高端人才、增強(qiáng)自主創(chuàng)新和自我發(fā)展能力。項(xiàng)目建成后將作為某湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)重要的金融、貿(mào)易、商品服務(wù)區(qū)域，全面促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、領(lǐng)域拓寬、功能增強(qiáng)、水平提高，支撐第一、第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，滿足項(xiàng)目區(qū)居民生產(chǎn)和生活的需求。項(xiàng)目建設(shè)為廣大居民提供了大量可以安置就業(yè)的勞動(dòng)崗位，創(chuàng)造了大量就業(yè)崗位，吸納安置需要就業(yè)的人群，為地方政府減輕就業(yè)壓力，更好地為穩(wěn)定社會(huì)、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展做出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目建設(shè)將帶動(dòng)周邊地段餐飲、住宿、休閑娛樂(lè)等相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值的提升，大大提升區(qū)域及周邊地區(qū)的發(fā)展空間和商業(yè)利用價(jià)值。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)將在項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算的基礎(chǔ)上，主要計(jì)算項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力、償債能力、生存能力的分析，從而分析項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和目標(biāo),本項(xiàng)目主要分析計(jì)算以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo):投資回收期Pt財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV資本金凈利潤(rùn)率ROE 總投資收益率ROI 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版》（2006）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002）國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料 評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取本項(xiàng)目計(jì)算期定為20年。其中建設(shè)期3年，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期17年。本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為12%。基準(zhǔn)收益率的選取參考銀行利率和有關(guān)行業(yè)的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率指標(biāo),選取為ic=12%比較適宜。營(yíng)業(yè)稅金及附加稅收按國(guó)家現(xiàn)行稅收政策和稅率計(jì)算。營(yíng)業(yè)稅按經(jīng)營(yíng)收入5%計(jì)取，城建稅按營(yíng)業(yè)稅7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算。所得稅按照有關(guān)政策,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期免交,投入運(yùn)營(yíng)后所得稅按25%交納。盈余公積金按可分配利潤(rùn)的15%計(jì)提 費(fèi)用的確定運(yùn)營(yíng)成本本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本按照營(yíng)業(yè)收入的20%計(jì)提。外購(gòu)燃料和動(dòng)力費(fèi)用參考同規(guī)模項(xiàng)目，本項(xiàng)目外購(gòu)燃料和動(dòng)力費(fèi)用為400萬(wàn)元。維修費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的3%計(jì)提，人員工資及福利本項(xiàng)目定員100人，福利費(fèi)按工資額的30%計(jì)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期人員工資及福利總額為234萬(wàn)元。其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用主要是企業(yè)管理費(fèi)按運(yùn)營(yíng)期按每年經(jīng)營(yíng)收入的1%計(jì)提。折舊房屋、建筑物折舊均按20年折算,殘值率均按原值的5%計(jì)算。其它可進(jìn)入固定資產(chǎn)原值部分也按20年折算。總成本費(fèi)用為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本加項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊,。 經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算經(jīng)營(yíng)收入主要為會(huì)展大廳收入、會(huì)議廳收入、科研中心收入、學(xué)術(shù)交流中心收入、大型購(gòu)物中心收入、專(zhuān)家公寓收入、某賓館收入等部分。1）會(huì)費(fèi)收入年會(huì)費(fèi)價(jià)格為30萬(wàn)元/人，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期第1年會(huì)員30人，會(huì)費(fèi)收入為900萬(wàn)元，自第2年起，會(huì)員人數(shù)為50人，每年會(huì)費(fèi)收入為1500萬(wàn)元。第3年后為100人，達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模，會(huì)費(fèi)收入為3000萬(wàn)元。2）狩獵文化旅游接待中心收入主要為會(huì)議接待收入和客房收入。會(huì)議接待收入：價(jià)格為1000元/天，設(shè)2個(gè)會(huì)議室，每月按10天計(jì)算，年收入24萬(wàn)元；客房收入為：標(biāo)準(zhǔn)間160間，價(jià)格200元/間，入住率為第1年至第3年為30%，第四年后達(dá)到50%。大套間客房8間，價(jià)格500元/天，入住率第2年按20%測(cè)算，第3年后為30%。因此，年均接待中心收入為560萬(wàn)元。3）別墅區(qū)經(jīng)營(yíng)收入設(shè)置別墅10套，價(jià)格為3000元/天套，運(yùn)營(yíng)期第1年至第3年入住率為20%，第4年后為30%，每年按300天計(jì)算。別墅區(qū)年均收入255萬(wàn)元。4）射擊訓(xùn)練場(chǎng)收入按預(yù)測(cè)年游客人數(shù)的40%計(jì)算，第1年至第5年消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為30元/人。第五年后為50元。5）動(dòng)物馴養(yǎng)繁殖觀賞區(qū)門(mén)票收入按預(yù)測(cè)年游客人數(shù)的80%計(jì)算，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為10元/人計(jì)。6）餐飲收入狩獵俱樂(lè)部餐飲收入包括游客餐飲和接待中心餐飲。游客餐飲按每位游客消費(fèi)20元計(jì)算，消費(fèi)人數(shù)第1年至第3年為游客量的50%，第四年以后消費(fèi)人數(shù)為游客量的70%，人均消費(fèi)30元；接待中心餐飲標(biāo)準(zhǔn)按150元/人計(jì)算，預(yù)期參加會(huì)議、游客消費(fèi)人數(shù)為5萬(wàn)人次。因此。7）商業(yè)娛樂(lè)收入按會(huì)議接待收入及客房收入的20%測(cè)算。年均商業(yè)娛樂(lè)收入112萬(wàn)元。 稅金、利潤(rùn)的計(jì)算營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅按收入5%計(jì)征，城建稅按營(yíng)業(yè)稅7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算。利潤(rùn)的估算。所得稅所得稅按25%交納。 財(cái)務(wù)生存能力分析通過(guò)分析項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的投資、融資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流入和流出，計(jì)算凈現(xiàn)金流量和累計(jì)盈余資金，由財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表可以看出，以后各年依次增大，可以滿足經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金需求。同時(shí)累計(jì)盈余資金各年均遠(yuǎn)大于0，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)的持續(xù)性有保障（見(jiàn)資金來(lái)源與運(yùn)用表）。 財(cái)務(wù)盈利能力分析稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=% 靜態(tài)投資回收期=動(dòng)態(tài)投資回收期=財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：% 靜態(tài)投資回收期：(含建設(shè)期)動(dòng)態(tài)投資回收期：(含建設(shè)期)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：總投資收益率：45%資本金凈利潤(rùn)率：90%綜上財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目的盈利能力較好，借款償還有保障，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均高于行業(yè)一般水平，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，財(cái)務(wù)狀況良好，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的,具有投資價(jià)值。 不確定性分析由于項(xiàng)目所涉及的不少方面都具有長(zhǎng)期性和變動(dòng)性，會(huì)受到諸多因素變化的影響，這些難以預(yù)知的變化因素決定了企業(yè)投資的不確定性，投資風(fēng)險(xiǎn)一般是難以避免的。為減少風(fēng)險(xiǎn)，提高投資安全性，最大程度的實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益，本可行性研究進(jìn)行投資項(xiàng)目的不確定性分析。1)盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)：年均固定成本BEP＝ 100％＝％年均營(yíng)業(yè)收入－年均可變成本－年均營(yíng)業(yè)稅金通過(guò)計(jì)算可知，以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%，可見(jiàn)項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。2) 敏感性分析根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，本評(píng)價(jià)只進(jìn)行單因素敏感分析，選擇營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本、建設(shè)投資三個(gè)因素，對(duì)項(xiàng)目稅后全部投資內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，測(cè)試這些因素177。10%范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目可盈利性的影響。表幾？ 敏感性分析表項(xiàng)目名稱(chēng)單位基本方案營(yíng)業(yè)收入經(jīng)營(yíng)成本建設(shè)投資 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 比基本方案增減%　%%%%%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 比基本方案增減%　%%%%%%動(dòng)態(tài)投資回收期年 比基本方案增減%　%%%%%%敏感性評(píng)價(jià)　　最敏感較敏感不敏感從上表可見(jiàn)：三個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目盈利能力均有不同程度的影響，其中營(yíng)業(yè)收入最敏感、經(jīng)營(yíng)成本影響較為敏感，建設(shè)投資次之。因此，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，要切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)成本意識(shí)，提高企業(yè)效益。通過(guò)上述技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析表明，%，%（所得稅前）%（所得稅后），也高于基準(zhǔn)值12%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零；（含建期2年，所得稅前）（含建設(shè)期2年，所得稅后）。本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力，有很好的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析可行。第十四章 結(jié)論與建議項(xiàng)目通過(guò)對(duì)建設(shè)區(qū)現(xiàn)狀、政策支持、機(jī)遇和挑戰(zhàn)等全面剖析和評(píng)價(jià)，按照建設(shè)新型工業(yè)化明星城鎮(zhèn)和打造渭北明珠的總體規(guī)劃要求，探索統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新模式，能夠充分發(fā)揮對(duì)全省的示范帶動(dòng)作用，具有得天獨(dú)厚的建設(shè)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)推進(jìn)城市化進(jìn)程、建設(shè)宜居城市具有十分重要的意義。從工程技術(shù)角度看，本工程主要為多層或低層商業(yè)建筑，工程技術(shù)成熟，承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的某某湖開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司具有豐富的工程建設(shè)與管理經(jīng)驗(yàn)，建筑施工隊(duì)伍技術(shù)人才多，技術(shù)力量強(qiáng)大，具備該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)力，不存在技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)看，本項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，，年均上繳稅金1275萬(wàn)元。，投資回收期適中，投資風(fēng)險(xiǎn)較低，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。從社會(huì)效益角度分析，項(xiàng)目對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和群眾增收，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有較強(qiáng)的推動(dòng)作用。因此得出結(jié)論：項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是可行的。 建議（1）項(xiàng)目工程投資較大，資金來(lái)源為招商引資和項(xiàng)目單位自籌，建設(shè)資金的落實(shí)到位將直接影響工程的實(shí)施進(jìn)度和質(zhì)量，需要盡快落實(shí)資金問(wèn)題。（2）為項(xiàng)目順利開(kāi)展，需要政府有關(guān)部門(mén)的鼎力支持。（3）待本報(bào)告批復(fù)后，建議業(yè)主以高標(biāo)準(zhǔn)為起點(diǎn)，選取具有相當(dāng)水平和有效資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行一流的設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目合理高效建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。