【正文】 為最早接受現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)經(jīng)營理念和方式的珠三角地區(qū)，由于有著豐富的商品資源、購買力資源和商業(yè)資源，其商業(yè)企業(yè)的組織、規(guī)模和經(jīng)營方式的變革等，曾在全國商業(yè)行業(yè)居前列。目前全省各類商業(yè)批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)網(wǎng)點(diǎn)124萬個(gè)，；1萬平方米以上的大市場350個(gè)；各種綜合、專業(yè)市場4900個(gè)。但從近三至四年的情況來看，傳統(tǒng)國合大型商貿(mào)企業(yè)發(fā)展開始放緩，數(shù)量減少，經(jīng)營萎縮，效益滑坡，組織化、規(guī)模化、現(xiàn)代化程度越來越低。第三個(gè)方面，現(xiàn)在珠三角地區(qū)傳統(tǒng)國合商業(yè)、民營企業(yè)和外資企業(yè)已形成三鼎分立。由于珠三角的購買力、消費(fèi)潛力以及連鎖商業(yè)這一具有良好發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)，吸引了不少社會(huì)資源投入。因此，在珠三角的現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)中，傳統(tǒng)國合商業(yè)雖然占有一席之地，但除大百貨公司外，在連鎖超級(jí)市場、倉儲(chǔ)商店、便利店、專賣店、專業(yè)店等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)上，已起不到主導(dǎo)和決定作用。相比之下，社會(huì)其他部門、行業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)成份包括工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、建筑、房地產(chǎn)部門辦的商業(yè)零售業(yè)不少。尤其是外資投資商業(yè)零售業(yè)，他們利用政府的商業(yè)政策，主要和國合商業(yè)以外的非商業(yè)機(jī)構(gòu)和企業(yè)合作，取得經(jīng)營管理上更大的自主權(quán)和主動(dòng)權(quán)。珠江三角洲的外資商業(yè)，象WAL—MART（沃爾瑪）、TRUST—MART（好又多）、CARREFORE（家樂福）等倉儲(chǔ)商店，以及PARKN（百佳）、華潤萬佳超級(jí)市場、7—ELEVEN、AM/PM便利店等，已發(fā)展成為規(guī)模較大、較有影響力的連鎖經(jīng)營企業(yè)。第四個(gè)特點(diǎn)是注重短期回報(bào)，技術(shù)構(gòu)成不高。市場機(jī)制主導(dǎo)下的珠江三角洲現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)，由于發(fā)展資源來源多元化，加上政府的商業(yè)政策，使投資者首要考慮的是投入回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)問題。如連鎖超級(jí)市場，為減少投資，加快回報(bào)，本地商業(yè)企業(yè)在應(yīng)用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)施設(shè)備時(shí)顯得十分謹(jǐn)慎，冷凍設(shè)備、電子計(jì)算機(jī)管理的POS系統(tǒng)等投入少。欠缺長遠(yuǎn)投資，技術(shù)有機(jī)構(gòu)成不高，欠缺主力商品，商品結(jié)構(gòu)不合理。因此，和大資本、高投入、高科技的外資商業(yè)在市場競爭，時(shí)間一長，明顯處于劣勢。以上我們分析了珠三角商貿(mào)發(fā)展的整體狀況，下面我們繼續(xù)從商業(yè)業(yè)態(tài)的角度來了解珠三角商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展演變。當(dāng)珠三角乃至整個(gè)中國大陸的商業(yè)發(fā)展到一定階段之后，商業(yè)業(yè)態(tài)的社會(huì)優(yōu)化組合也就成為必然。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，珠三角傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈輻射能力已明顯不能滿足需要。這樣，在相繼經(jīng)歷了百貨店、便利店、超級(jí)市場、倉儲(chǔ)式商場、購物中心連鎖超市和倉儲(chǔ)式貨場五代商業(yè)形式之后，第六代商業(yè)業(yè)態(tài)——ShoppingMall（以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體）又開始在珠三角的幾個(gè)重要城市相繼出現(xiàn)。這是目前國際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，在“商業(yè)＋地產(chǎn)”模式的推動(dòng)下，正開始成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。雖然第六代商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)并開始逐漸成為主流，但應(yīng)該講在今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，這六種商業(yè)業(yè)態(tài)仍將共存。目前珠三角的情況也很好地說明了這一點(diǎn)，除了MALL的興起，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)也正積極爭奪珠三角市場，2002年，各種大型零售企業(yè)包括超市、百貨店、便利店、專賣店和折扣店等在珠三角快速擴(kuò)張，僅廣州市去年新進(jìn)入的零售商就有20多家，開設(shè)了近百家賣場。其他珠三角城市，以東莞為例，據(jù)東莞經(jīng)貿(mào)局統(tǒng)計(jì)，全市的連鎖企業(yè)已經(jīng)超過2000家，連鎖店、專賣店、倉儲(chǔ)式超市等商業(yè)業(yè)態(tài)已取代以前單一傳統(tǒng)百貨、副食店的零售格局。下面我們進(jìn)一步分析廣州、東莞等珠三角主要城市的商業(yè)發(fā)展有關(guān)情況。廣州分析一下可以發(fā)現(xiàn)，廣州的商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)時(shí)期：第一時(shí)期：自發(fā)式攤鋪時(shí)期，代表：高第街、西湖夜市。主要為一些居民密集地內(nèi)街臨時(shí)搭建的攤鋪，主要經(jīng)營商品是服裝與小百貨。相對于當(dāng)時(shí)的國營商店而言，這些自發(fā)式攤鋪銷售方式靈活，服務(wù)更顯人性，商品也新穎實(shí)惠，吸引了不少廣州市民、四鄉(xiāng)人士甚至外省市客商。這一時(shí)期大約經(jīng)過了20年，后來，隨著城市改造與商業(yè)發(fā)展，終被新的商業(yè)時(shí)代取代。第二時(shí)期：專業(yè)市場時(shí)期，海印電器城、白馬服裝商場是專業(yè)市場時(shí)期的主要代表。通過“聚集”統(tǒng)一管理，市場變得集中有序，營商環(huán)境更趨優(yōu)化。但這些專業(yè)市場主要是外省商客的市場，面對的客戶（尤其是在早期）主要是內(nèi)地各省市的個(gè)體商戶，因此，隨著內(nèi)地省市商業(yè)的崛起、商品的充盈，這些專業(yè)市場的影響與地位逐漸喪失。雖然目前其還將在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)與新出現(xiàn)的商業(yè)業(yè)態(tài)共存，但已不是主流。第三時(shí)期，步行街時(shí)期，代表：北京路、上下九路。出于城市形象改造的需要，政府開始介入老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)改造?！安叫薪帧遍_始出現(xiàn)。在這一商業(yè)形態(tài)下，商鋪的功能已不再局限于購物層面，還同時(shí)兼具旅游的功能。成為城市商業(yè)的“名片”。局限方面，步行街不可能大范圍發(fā)展，作用更多體現(xiàn)在城市形象上，凸顯旅游功能，難以成為商業(yè)主流，因此，更新型的商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)又成為必然。第四時(shí)期，購物中心時(shí)期，代表：天河城、正佳廣場。購物走向集約化規(guī)?；嘣巧虡I(yè)發(fā)展的必然。集購物、旅游、飲食、娛樂于一體的大型購物中心的正好迎合了廣州商業(yè)發(fā)展的需要。目前，廣州的商業(yè)發(fā)展正處于購物中心時(shí)期，在購物中心的步步進(jìn)逼之下，廣州各傳統(tǒng)百貨面臨生存挑戰(zhàn)，不得不開始轉(zhuǎn)型和改造，向購物中心發(fā)展，轉(zhuǎn)型為購物中心或準(zhǔn)購物中心，如廣州百貨大廈去年5月1日借新翼廣百廣場的開張搖身一變?yōu)榇笮唾徫镏行?。由于越來越多的購物中心引進(jìn)主力店時(shí)不再選擇百貨店，而轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)店，因此，百貨店的發(fā)展范圍已越來越窄。在對其進(jìn)行改造時(shí)，主要運(yùn)用了三種方式：增加休閑元素、加入主題概念和引入大型專業(yè)店。除了重點(diǎn)發(fā)展大型購物中心，廣州還計(jì)劃在10年內(nèi)建設(shè)45條商業(yè)街。其中20條為重點(diǎn)商業(yè)街，使廣州12區(qū)（市）均有一條以上的重點(diǎn)商業(yè)街。市場競爭方面，廣州目前各種業(yè)態(tài)并存，且各業(yè)態(tài)仍在不斷圈地設(shè)點(diǎn)廣開分店，擴(kuò)大規(guī)模，這就使得廣州的商業(yè)競爭的激烈程度空前白熱，各種價(jià)格戰(zhàn)、促銷手段層出不窮，也使得商家的利潤下降，可以說實(shí)際上很多店無錢可掙，盲目的圈地布點(diǎn)使得這一領(lǐng)域的泡沫增多，風(fēng)險(xiǎn)增大?？梢哉f，當(dāng)許多新店過了開店階段的紅火期之后，無以為繼的客源將帶來倒閉的浪潮。除了競爭激烈之外，廣州商業(yè)的格局一直處于快速變化之中，一些新的商業(yè)中心興起使得一些老商業(yè)中心從此衰落。這是因?yàn)椋碌纳虡I(yè)中心如大型SHOPPING MALL是一種綜合性的商業(yè)場所，容易積聚人氣而且不容易受到?jīng)_擊，相比之下，以往的老商業(yè)中心在功能上比較單一，沒有多種聚集人氣的辦法，當(dāng)購物受到影響之后，人氣便失去了，因此，從這方面來說，SHOPPING MALL具有更強(qiáng)的生命力，輻射能力更強(qiáng)，也更能滿足都市商業(yè)發(fā)展的需要了?，F(xiàn)在，廣州的號(hào)稱或在建的SHOPPING MALL越來越多，由于設(shè)在不同的位置，因此，勢必會(huì)分散人流，對彼此都不利，比較理想的如天河城和正佳廣場，都處于天河繁華商業(yè)地段，二者可以共享人流，互相補(bǔ)充，使人氣更旺。東莞東莞近年來日益成為商家必爭之地，吉之島、沃爾瑪、家樂福、華潤、百佳等多家外資知名零售企業(yè)紛紛搶入。除此之外，去年以來，東莞的商業(yè)步行街越來越成為一種新時(shí)尚。目前已完成和正在推出的就有現(xiàn)代歐陸商業(yè)步行街、東城風(fēng)情步行街、南城富民步行街（號(hào)稱“華南之香榭里）、愉景新時(shí)代廣場步行街、常平鎮(zhèn)商業(yè)步行街、虎門鎮(zhèn)商業(yè)步行街等。眾多的步行街散落在東莞各地，對華南MALL來說是個(gè)不利的因素。從特點(diǎn)來看，目前東莞的商業(yè)發(fā)展和廣州不同，東莞作為制造業(yè)基地，商業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)沒有達(dá)到理想的規(guī)模，雖然各種業(yè)態(tài)齊全，但零星分散，還沒有形成真正意義上的類似廣州天河商業(yè)繁華地段的綜合性的購物、休閑、旅游、娛樂區(qū)域，這對于華南MALL來說，應(yīng)該是個(gè)機(jī)會(huì)，華南MALL要想成功，必須經(jīng)歷天河城的發(fā)展歷程，慢慢積聚人氣，帶動(dòng)萬江成為東莞的‘天河’，成為東莞真正意義上的CBD。二、商圈范圍內(nèi)的其他在建MALL項(xiàng)目情況據(jù)調(diào)查，越來越多的資本正角逐或準(zhǔn)備進(jìn)入廣東珠三角的MALL領(lǐng)域。這些資本主要包括三類：第一類是以“華潤”為代表的上市公司的雄厚資本；第二類是以“銅鑼灣”、“華南MALL”為代表的，以靈活獨(dú)到的營銷方式突圍而出的民營資本；第三類是以“中信”為代表的具有綜合資源優(yōu)勢的國資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來三年，珠三角將誕生15個(gè)左右面積10—60萬平方米的MALL。與此同時(shí)，在全國范圍內(nèi)，也將有200個(gè)左右，面積在10萬平方米以上、資金數(shù)億元的MALL項(xiàng)目陸續(xù)上馬?？梢娢磥鞰ALL的競爭將會(huì)非常激烈。近年內(nèi)廣東珠三角地區(qū)主要的MALL項(xiàng)目所在地名稱面積(萬平方米)項(xiàng)目進(jìn)度1東莞華南MALL602廣州天河正佳商業(yè)廣場302003年3月30封頂，預(yù)計(jì)明年落成并投入使用3廣州奧林匹克超級(jí)購物中心31預(yù)計(jì)今年上半年動(dòng)工4深圳深圳新城市購物中心185廣州香港太古集團(tuán)——廣州報(bào)業(yè)文化廣場182002年4月29日正式簽約，預(yù)計(jì)將于2006～2007年落成。6深圳歲寶購物中心187深圳華潤新城MALL15預(yù)計(jì)于2004年前后開業(yè)8深圳西鄉(xiāng)鎮(zhèn)寶安鳳凰城購物中心139中山中山大信新都匯M ETROMALL2002年10月28日落成10深圳中信新城市廣場11深圳金光華商業(yè)廣場12廣州天河城廣場開業(yè)13廣州中華廣場開業(yè)14廣州白云新城大型購物中心715廣州光明廣場616深圳銅鑼灣廣場CMALL8開業(yè)17深圳華僑城銅鑼灣廣場（OCT－CMALL）102002年6月28日正式開業(yè)。下面介紹一下各地主要的在建MALL項(xiàng)目：（一）廣州目前，廣州在建和規(guī)劃中的 SHOPPING MALL已有5個(gè)之多，如位于奧林匹克體育場旁由高盛集團(tuán)投資號(hào)稱亞洲最大（據(jù)悉總面積高達(dá)40萬平方米）的MALL，位于宏城廣場旁的正佳廣場，在北京路與西湖路交界處的光明廣場，此外，在白云機(jī)場搬遷后的地塊——白云新城內(nèi)也要興建一座大型MALL。216。 廣州奧林匹克超級(jí)購物中心地點(diǎn)：廣州天河區(qū)東圃鎮(zhèn)黃村；規(guī)模：占地31萬平方米，配套車位5,000個(gè)； 投資總金額：6億元人民幣；年限：40年；性質(zhì)：中外合資，由黃村經(jīng)濟(jì)開發(fā)總公司、香港高盛控股、美居集團(tuán)、廣州明和實(shí)業(yè)有限公司合作開發(fā)；經(jīng)營范圍：百貨、針織品、紡織品、五金、交電、化工、副食品、卷煙、酒類、音響及制品、黃金飾品、建筑材料、裝飾材料、工藝美術(shù)品、餐飲、娛樂、旅業(yè)、書刊、美容、美發(fā)、康體產(chǎn)品、音響制品、動(dòng)植物；經(jīng)營方式：銷售、租賃、代銷代購、自營進(jìn)出口、加工服務(wù)、連鎖經(jīng)營；定位和經(jīng)營規(guī)劃理念：一站購足（ONESTEP SHOPPING）的中高檔超大型度假式購物商業(yè)群落，廣州市最大規(guī)模的購物中心，將參照歐美最流行的 SHOPPING MALL模式規(guī)劃建設(shè)。整個(gè)MALL將集全方位業(yè)種，滿足消費(fèi)者一次消費(fèi)的購物新趨勢，集酒店、汽車、大型百貨、大型家居各類商品主題店、市內(nèi)主題樂園、夜間娛樂設(shè)施、超市、流行服飾、電子、家電等產(chǎn)業(yè)于一體，并引進(jìn)國際品牌。配套包括餐飲（獨(dú)創(chuàng)的歐亞特色步行美食餐飲休閑內(nèi)街）、美食廣場、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)和商業(yè)互動(dòng)SHOW等?，F(xiàn)在，該物業(yè)整體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，正根據(jù)入場商家的要求進(jìn)行細(xì)部調(diào)整，去年11月已開始地塊上建筑的拆遷，預(yù)計(jì)今年上半年動(dòng)工。招商方面，德國最大的建筑材料經(jīng)營集團(tuán)OBI（歐倍德）以及世界第二大零售商法國家樂福，已初步?jīng)Q定進(jìn)駐這個(gè)即將動(dòng)工的購物中心。216。 太古匯——廣州報(bào)業(yè)文化廣場中國大陸首個(gè)報(bào)業(yè)文化廣場，廣州“十五”期間標(biāo)志性文化設(shè)施之一。位于廣州市天河區(qū)天河路與天河?xùn)|路交匯處，毗鄰廣州地鐵一號(hào)線天河體育中心站，其地下設(shè)施與新建的廣州地鐵三號(hào)線相連。將由香港太古地產(chǎn)與《廣州日報(bào)》報(bào)業(yè)集團(tuán)全資子公司——廣州市大洋房地產(chǎn)開發(fā)公司合資建設(shè)和經(jīng)營。項(xiàng)目總投資額約40億元人民幣（其中《廣州日報(bào)》報(bào)業(yè)集團(tuán)投資18億元，太古地產(chǎn)投資22億元），占地約5萬平方米，總建筑面積為45萬平方米。這個(gè)大型現(xiàn)代化設(shè)施將包括2座寫字樓、1座五星級(jí)酒店（50層）、1座文化中心及1座購物中心。建成后將是中國內(nèi)地首個(gè)集藝術(shù)及文化設(shè)施、零售、寫字樓及國際酒店于一體的單項(xiàng)綜合開發(fā)項(xiàng)目。該文化廣場項(xiàng)目已于2002年4月29日正式簽約，預(yù)計(jì)將于2006～2007年落成。216。 正佳廣場正佳廣場位于天河宏城廣場旁，占地56,762平方米，總建筑面積達(dá)42萬平方米，工程分為二期建設(shè)，首期工程為商業(yè)廣場部分，建筑面積30萬平方米，已于2003年3月30順利封頂，預(yù)計(jì)明年落成并投入使用，現(xiàn)已正式發(fā)售；二期工程為東、西塔樓，建筑面積共12萬平方米，分別為48層甲級(jí)寫字樓和30層豪華星級(jí)酒店，同時(shí)還配備有會(huì)展中心、商務(wù)會(huì)議中心和1,500個(gè)車位。正佳商業(yè)廣場的目標(biāo)是力爭成為廣州市中心功能最全的超級(jí)購物商場和亞洲首座體驗(yàn)式購物樂園，其內(nèi)部規(guī)劃按不同的觀光主題分為7層，7個(gè)主題購物公園，可同時(shí)容納24家大型主力店零售店以及眾多品牌專賣店，還將配套建設(shè)八大菜系名店、世界美食廣場、廣交會(huì)展廳、廣州風(fēng)情博物館、大型婚禮教堂、國內(nèi)最高音樂噴泉、大型國際電影城（由13間小型電影院組成）、7,000多平方米室內(nèi)生態(tài)園林、1萬平方米市內(nèi)主題樂園（小型迪斯尼樂園）、威尼斯水城餐廳、室內(nèi)過山車、超大型真冰溜冰場、攀巖及水族館等等設(shè)施，經(jīng)營商品達(dá)150萬種。另外還有電梯111臺(tái)（其中包括90臺(tái)手扶梯、14臺(tái)垂直梯和7臺(tái)觀光電梯）。正佳商業(yè)廣場現(xiàn)在已經(jīng)開始發(fā)售夾層單位，多為面積10~30平方米的小鋪位，業(yè)主可自行經(jīng)營，日后的經(jīng)營方向以時(shí)尚精品、服飾、百貨等為主。經(jīng)營特色是采取開放式經(jīng)營模式，在規(guī)劃建筑時(shí)就以招租為標(biāo)準(zhǔn)，以降低門檻和保證開業(yè)后風(fēng)格的統(tǒng)一。正佳建成之后，預(yù)計(jì)將有利于帶動(dòng)“天河第一商圈”的內(nèi)部聚合效應(yīng)，包括周邊的天河城廣場、天河購書中心、天河電腦城、時(shí)代廣場、摩登百貨以及規(guī)劃中的太古購物廣場和報(bào)業(yè)廣場等。216。 白云新城大型購物中心白云新城商業(yè)中心將以白云機(jī)場現(xiàn)在的候機(jī)樓一帶為核心區(qū)改造成為綜合性廣場，在核心區(qū)內(nèi)劃分出商貿(mào)辦公區(qū)、文化娛樂休閑、商業(yè)金融區(qū)和體育運(yùn)動(dòng)區(qū)四個(gè)區(qū)域。利用兩個(gè)候機(jī)樓改建一個(gè)7萬平方米的大型購物中