【正文】 一步提升、城市布局進(jìn)一步合理、基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，老城區(qū)的商業(yè)中心地位將進(jìn)一步鞏固和提高。第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃一、項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃項(xiàng)目地概況本規(guī)劃范圍位于**縣城核心區(qū)，毗鄰縣政府，東起富川路，西至鳳凰路，北起廬陵大道，南至君山大道，面積約為95公頃。區(qū)內(nèi)有廬陵文化廣場(chǎng)、廬陵賓館、影劇院、學(xué)校、幼兒園、體育中心等13個(gè)企事業(yè)單位等，其余均為舊民居和新建住宅小區(qū)，本規(guī)劃目的是對(duì)用地進(jìn)行重新整合，對(duì)舊民居及廠房用地提出土地整理和規(guī)劃的意見。按東昌路、贛江大道、金鐘路三條東西向城市道路將規(guī)劃用地自然分為A、B、C、D四區(qū)，以方便識(shí)辨。土地利用現(xiàn)狀目前，項(xiàng)目地內(nèi)多為舊式民居和不少新建住宅小區(qū)，如吉天璣星苑、天旋星苑、望族名家、城中雅苑等數(shù)個(gè)住宅小區(qū)，以及廬陵文化廣場(chǎng)、廬陵賓館、文化藝術(shù)中心、文化廣場(chǎng)、體育場(chǎng)等諸多公共活動(dòng)設(shè)施，以及大自然藥業(yè)、公路機(jī)修站等舊廠房用地。本規(guī)劃設(shè)計(jì)主要是對(duì)用地進(jìn)行重新整合，對(duì)舊民居及廠房用地提出土地整理和規(guī)劃的意見，各類用地面積及土地整理、規(guī)劃意見參見表2—1。各類可供重新整合規(guī)劃用地總面積為208544㎡。地形地貌條件本項(xiàng)目場(chǎng)地地勢(shì)較平整、地質(zhì)條件良好，平均地面高程多在5467米之間?？傮w來看，本項(xiàng)目場(chǎng)地建設(shè)條件較好，較適宜作為城市建設(shè)用地。道路交通現(xiàn)狀本項(xiàng)目范圍以廬陵大道、鳳凰路、君山大道和富川路圍合，項(xiàng)目范圍區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)基本骨架已形成。廬陵大道（道路紅線45m）、鳳凰路（道路紅線32m）、君山大道（道路紅線60m）、富川路（道路紅線44m）及贛江大道（道路紅線48m）等城市主、次道干均已建成。本項(xiàng)目需新建東昌路 (道路紅線20m、長(zhǎng)800m)。二、項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃詳?shù)诙隆?***縣城核心區(qū)城市規(guī)劃》。這里簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃的規(guī)劃原則、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、土地利用規(guī)劃。規(guī)劃原則設(shè)計(jì)的內(nèi)在理念充分考慮了**縣的總體規(guī)劃，針對(duì)本次規(guī)劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)容為整合并整理可開發(fā)土地，規(guī)劃設(shè)計(jì)新世紀(jì)的住宅小區(qū)，所以對(duì)于本次規(guī)劃所新建住宅小區(qū)，我們提出建設(shè)成為達(dá)到“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的“四高”住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：――貫徹“以人為本”的原則，以提高人居環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。針對(duì)居住區(qū)服務(wù)對(duì)象，使每一個(gè)居民都能平等的享受居住區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施和生態(tài)綠化環(huán)境，體現(xiàn)公平原則；――貫徹“尊重自然與文化”的原則，充分利用城市綠帶和自然景觀，使人工環(huán)境和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。強(qiáng)調(diào)綠脈與居民活動(dòng)的融合，最大限度的發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色空間融為一體。同時(shí)在建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)贛式民居的風(fēng)格和特點(diǎn)，體現(xiàn)居住區(qū)生態(tài)化規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則；――貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則，堅(jiān)持居住區(qū)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的互相結(jié)合，通過社區(qū)的營(yíng)運(yùn)和管理，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)建設(shè)與管理中。設(shè)計(jì)具有彈性、靈活性和可操作性，適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，做到經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益統(tǒng)一。規(guī)劃結(jié)構(gòu)本次規(guī)劃以**縣城總規(guī)為依據(jù)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要分為三個(gè)部分，即“四高”住宅生活區(qū)、廬陵風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)、君山大道辦公服務(wù)區(qū)。其中，核心部分為標(biāo)準(zhǔn)為“四高”的新型住宅小區(qū)，以三者的結(jié)合充分體現(xiàn)互補(bǔ)的概念。土地利用規(guī)劃1）生態(tài)原則利用現(xiàn)有的生態(tài)條件創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展2）可操作原則提供合理、優(yōu)化的用地布局和便于操作的土地細(xì)劃方案，創(chuàng)造有個(gè)性的舒適宜人的城市空間，突出地區(qū)形象。3）整體協(xié)調(diào)原則注重與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，包括用地功能布局、道路交通聯(lián)系以及景觀風(fēng)貌等方面，使其成為城市的有機(jī)組成部分。4）用地功能與布局本次規(guī)劃設(shè)計(jì)所需整合的地塊大多在地塊中軸線上，然而這條軸線并未作為一種連續(xù)的城市元素來實(shí)現(xiàn)，而是被龍湖和諸多地塊所打斷；但本次規(guī)劃設(shè)計(jì)充分利用了這條虛軸，將北起交通局地塊南至君山大道規(guī)劃道路的辦公區(qū)串聯(lián)起來，此虛軸串聯(lián)起東昌路兩側(cè)地塊、城中雅苑、體育場(chǎng)、君山大道住宅辦公區(qū)，將主要景觀串聯(lián)起來。雖然整個(gè)核心區(qū)的規(guī)劃被分割為斷續(xù)的區(qū)段，彼此相對(duì)獨(dú)立，但此軸將各地塊有機(jī)的串聯(lián)組合起來，具有組織整個(gè)地塊發(fā)展的作用，但這是一條不可見的虛軸。因此，以核心區(qū)城市設(shè)計(jì)深化為依據(jù)，總體用地功能布局調(diào)整主要體現(xiàn)為三大部分：住宅生活區(qū)——主要位于城市核心區(qū)，通過地塊中軸線將小區(qū)中心景觀串聯(lián)起來；廬陵風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)——位于龍湖廣場(chǎng)西路兩側(cè)，結(jié)合龍湖休閑美景，具有很高的商業(yè)價(jià)值；君山大道辦公服務(wù)區(qū)——位于君山大道北側(cè)，有獨(dú)立出入口，與住宅分開，與君山大道南側(cè)辦公建筑遙相呼應(yīng)。5）用地分類《城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ13790）的規(guī)定，劃分至小類。，居住用地位于核心區(qū)中軸線，突出用地功能的整體連續(xù)性和對(duì)生態(tài)環(huán)境注重。主要的土地用途為：居住用地、行政辦公用地、商業(yè)金融、文化娛樂用地、公共綠地。各類用地比重見下表。規(guī)劃用地平衡表表33序號(hào)類別用地名稱用地面積(㎡)比例(%)1R居住用地1642082C公共設(shè)施用地42897C1行政辦公用地625C2商業(yè)金融用地30421C3文化娛樂用地6973CR3商業(yè)辦公用地48783G綠地1439G1公共綠地14394合計(jì)城市建設(shè)用地208544100第三節(jié) 土地整理方案及土地開發(fā)計(jì)劃一、土地整理原則統(tǒng)一整理，分期開發(fā)建設(shè)的原則；先界定四址，再明晰產(chǎn)權(quán)的原則；先單位后居民的原則；先行政事業(yè)單位后企業(yè)單位的原則。二、土地整理基本情況(詳表3—4)**縣縣城核心區(qū)土地整理基本情況表表3—4用地編號(hào)占地面積（㎡）現(xiàn)狀權(quán)屬單位A17264內(nèi)部住宅較凌亂交通局、城管大隊(duì)、財(cái)政局A212849民居待拆民居A323296民居、大自然藥業(yè)廠房、機(jī)修站大自然藥業(yè)、縣公路局A44453民居民居B11244苗圃建設(shè)局B21088辦公用房殘聯(lián)B33471私房民居B411685舊房農(nóng)機(jī)局B58377舊房房產(chǎn)局B625390糧食學(xué)校、車隊(duì)糧食局B725096汽運(yùn)公司交通局B813295民居民居C13949空地體育局C27589舊房蔬菜隊(duì)C31439舊房科技局C46973農(nóng)技推廣中心農(nóng)業(yè)局D17364空地集體土地D21719糧油公司空地糧食局D36152白僵菌廠林業(yè)局D412685空地、福利廠民政局D513880種子公司農(nóng)業(yè)局D69286辦公二建公司合計(jì)208544（312畝）土地整理時(shí)間安排計(jì)劃2008年6月——2009年8月整理A地塊；2008年8月——2009年10月整理B地塊；2009年2月——2009年10月整理C地塊；2009年3月——2009年12月整理D地塊。第四節(jié) 土地整理及拆遷安置費(fèi)用一、土地整理（4680萬元）項(xiàng)目土地整理費(fèi)用：312畝15萬/畝=4680萬元二、拆遷安置情況及費(fèi)用（）拆遷安置基本情況：拆遷安置住宅33976㎡、拆遷安置非住宅34089㎡；拆遷安置費(fèi)用：1) 住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)用：住宅拆遷總面積(28600㎡)的10%計(jì)2860㎡，按1200元/㎡進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)用1200元/㎡2860㎡=；2) 非住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)用：非住宅拆遷面積34090㎡，按800元/㎡進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。非住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)用800元/㎡34090㎡=；3) 住宅拆遷安置工程建設(shè)費(fèi)用(不含安置點(diǎn)土地費(fèi)，住宅拆遷總面積的90%按拆1㎡㎡進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償，詳見表91)，；4) 拆遷安置總費(fèi)用(不含安置點(diǎn)土地費(fèi))：＋＋=住宅拆遷安置地塊：按就地安置原則，計(jì)劃安排核心區(qū)AA2地塊。第五節(jié) 場(chǎng)址建設(shè)條件分析一、土地利用條件**縣城區(qū)是一座濱江城市、綠色城市、生態(tài)城市，有著一流的水質(zhì)，一流的空氣，具備建設(shè)現(xiàn)代花園城市的良好環(huán)境。項(xiàng)目所在地處于**縣城核心區(qū)，用地多為丘陵崗地，場(chǎng)地地勢(shì)較平整、地質(zhì)條件良好，平均地面高程多在5467米之間。總體來看，項(xiàng)目建設(shè)條件較好，較適宜作為城市建設(shè)用地。二、基礎(chǔ)設(shè)施條件本項(xiàng)目范圍以廬陵大道、鳳凰路、君山大道和富川路圍合，項(xiàng)目范圍區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)基本骨架已形成。本項(xiàng)目給水、供電、雨污水排放、燃?xì)狻⑼ㄓ?、網(wǎng)絡(luò)、閉路電視等地下管線，完全可與已有城市道路對(duì)接。三、地質(zhì)條件據(jù)區(qū)測(cè)資料及歷史地震資料分析表明，擬建場(chǎng)地區(qū)域地質(zhì)穩(wěn)定性較好，無滑坡、危巖、崩塌、泥石流等不良地質(zhì)作用，在勘察過程中未發(fā)現(xiàn)埋藏的河道、溝浜、墓穴、防空洞、孤石等對(duì)工程不利的埋藏物。擬建建筑物采用機(jī)械鉆孔灌注樁基礎(chǔ)形式適宜本項(xiàng)目各工程基礎(chǔ)設(shè)計(jì)條件。四、防洪排澇條件本項(xiàng)目場(chǎng)地及四周道路設(shè)計(jì)標(biāo)高均在54米以上，高于**縣城三十年一遇洪水位標(biāo)高53米，因此本項(xiàng)目不存在防洪排澇措施問題。第四章 項(xiàng)目建設(shè)必要性和可行性項(xiàng)目背景本項(xiàng)目位于**縣中心位置,東起富川路,西至鳳凰路,北起廬陵大道,南至君山大道,總面積約為95公頃。區(qū)內(nèi)有廬陵文化廣場(chǎng)、影劇院、體育中心、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、廬陵賓館等公共配套服務(wù)設(shè)施，以及一些新建住宅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)大量零星土地，分布零散，建設(shè)零亂，且涉及單位及民居眾多，嚴(yán)重影響城市面貌。土地整理范圍：本次土地整理范圍為**縣城核心區(qū)范圍以廬陵大道、鳳凰路、君山大道富川路圍合，用地總面積為95公頃。項(xiàng)目實(shí)施目的：根據(jù)**縣委縣政府統(tǒng)一部署，2008年提出對(duì)該區(qū)域范圍用地進(jìn)行重新整合，舊民居及廠房用地進(jìn)行整理和規(guī)劃，并統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，把該區(qū)域建設(shè)成為**縣城的核心片區(qū)。第一節(jié) 建設(shè)的必要性**縣城是**縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，1996年**市總體規(guī)劃將**縣城納入市區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，2003年**縣在**市的戰(zhàn)略規(guī)劃中被列入為**中心城區(qū)。**縣城為**省中部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，2007年城區(qū)建成區(qū)人口已達(dá)8萬，建成區(qū)面積達(dá)近15平方公里。**縣城規(guī)劃總體目標(biāo)：力爭(zhēng)到2010年，城區(qū)規(guī)模擴(kuò)大到10萬人、20平方公里，初步建成交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、功能配套的現(xiàn)代工業(yè)新城和文化生態(tài)名城；根據(jù)**縣委縣政府統(tǒng)一部署，2008年提出對(duì)**縣城核心區(qū)范圍用地進(jìn)行重新整合，舊民居及廠房用地進(jìn)行整理和規(guī)劃，并統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，把該區(qū)域建設(shè)成為**縣城的核心區(qū)。**縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司于2008年6月，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制完成《****縣城核心區(qū)城市規(guī)劃》。**縣**縣縣城核心區(qū)土地整理項(xiàng)目實(shí)施已迫在眉睫。本項(xiàng)目建設(shè)意義重大：一、是提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的需要改革開放以來，**縣的經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，使**這座名城煥發(fā)出新的生機(jī)。隨著經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域一體化步伐的加快，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力取決于城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。在新一輪的城市化發(fā)展熱潮中，縣委、縣政府以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)**縣城核心區(qū)改造建設(shè)，將有利于增強(qiáng)**縣城的核心競(jìng)爭(zhēng)力，其意義在于：一是直接拉動(dòng)投資和消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。近幾年**縣國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度在15%左右，**縣城核心區(qū)改造建設(shè)可以直接或間接帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，有效拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)就業(yè)。二是有利于優(yōu)化投資環(huán)境，增強(qiáng)**縣的聚合力、吸引力，提升城市形象，吸引人才，投資硬環(huán)境得到根本性改善。三是有利于城市資源升值，使城市的聚合效應(yīng)、輻射效應(yīng)得到有效放大，并由此引發(fā)土地及各類相關(guān)收益大幅度地增加。通過項(xiàng)目的實(shí)施，建成具有現(xiàn)代城市風(fēng)貌、獨(dú)具特色的城區(qū)重要功能區(qū)，能顯著提升**縣的知名度和影響力，有助于實(shí)現(xiàn)**縣在**的崛起。二、是貫徹實(shí)施城市總體規(guī)劃、加快城市化進(jìn)程的需要按照《****縣城核心區(qū)城市規(guī)劃》（2008年）的要求，通過城市核心區(qū)改造建設(shè)以實(shí)現(xiàn)城建興區(qū)、聚集人氣、擴(kuò)大城市載體、提升城市品位、繁榮城市經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。建設(shè)**縣城核心區(qū)，增強(qiáng)城市的綜合功能和實(shí)力，吸納更多人流、物流、資金流、信息流、科技流，為做強(qiáng)做大做優(yōu)做美**縣城提供強(qiáng)大物質(zhì)基礎(chǔ)；同時(shí)有助于提升**縣城產(chǎn)業(yè)水平，使**縣城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)得以充分發(fā)揮，從而為創(chuàng)建現(xiàn)代化新型城市開拓廣闊的空間，加速提升**縣城城市化發(fā)展水平。三、是改變城市核心區(qū)城市面貌、提高人民生活質(zhì)量的需要改造建設(shè)**縣城核心區(qū)，改善城市核心區(qū)城市建設(shè)，改善人居環(huán)境條件提高人民生活質(zhì)量和水平，是縣委、縣政府貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體行動(dòng)。通過城市核心區(qū)改造建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)服務(wù)體系，創(chuàng)造一個(gè)人氣旺、天藍(lán)、樹綠、水清、環(huán)境美，融自然山水景觀特色于一體的高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境，為人們安居樂業(yè)提供保障。各項(xiàng)配套項(xiàng)目的建設(shè)，更是一項(xiàng)功在當(dāng)代、利在千秋的民心工程。同時(shí)，將**縣城核心區(qū)改造建設(shè)成為最適宜創(chuàng)業(yè)的城市新區(qū)，從而吸引更多的創(chuàng)業(yè)者在此投資興業(yè)。四、是實(shí)施《****縣城核心區(qū)城市規(guī)劃》的需要《****縣城市核心區(qū)城市規(guī)劃》2008，站在俯覽**縣戰(zhàn)略規(guī)劃研究的視野，要求規(guī)劃建設(shè)達(dá)到三方面目標(biāo)：一是判斷**縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)的發(fā)展階段與水平，正確評(píng)估其獨(dú)特的資源稟賦、發(fā)展前景，恰當(dāng)選擇**縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)在全縣未來發(fā)展的目標(biāo)和定位，為該區(qū)域發(fā)展指明方向，保護(hù)和完善現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)；二是提出一份有效反映城市“要素－空間”關(guān)系的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，側(cè)重于構(gòu)筑一個(gè)新的城市空間與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)人口、基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的合理框架，提高城市活動(dòng)的空間載體在城市核心區(qū)內(nèi)整合建設(shè)用地并拓展發(fā)展空間，協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)的建筑風(fēng)格，；三是寄望于發(fā)揮規(guī)劃的媒介作用，強(qiáng)化城市發(fā)展戰(zhàn)略與城市規(guī)劃管理模式的統(tǒng)一關(guān)