【正文】 /平米。目前，由于中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)量占商品房總量的比重較小，因而對(duì)南京各片區(qū)商品房加權(quán)均價(jià)尚未產(chǎn)生顯著影響。2004年中低價(jià)商品房，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)比例將占新建商品房總量的20%左右，2004年底中低價(jià)商品房，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)南京市房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)將在下半年有所顯露。 存量房?jī)r(jià)格水平分析根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出2004年2月各片區(qū)二手房市場(chǎng)均價(jià)如圖35 圖35 03年12月至04年2月南京市二手房分區(qū)加權(quán)均價(jià)比較（單位：元/平米）如圖所示，2004年一季度南京市城中、城東、城南、河西各片區(qū)二手房市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格上漲較快，主導(dǎo)因素是城市建設(shè)加快及基礎(chǔ)設(shè)施日益成熟，而《新拆遷管理辦法》的實(shí)施更刺激南京市近期二手房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一類片區(qū)的二手房隨著整個(gè)大市的發(fā)展而被帶動(dòng)著，價(jià)格高于其它片區(qū)；由于一類地區(qū)的房?jī)r(jià)普遍較高，因此更多的拆遷戶把目光整體投向二類地區(qū)，導(dǎo)致二類地區(qū)二手房房?jī)r(jià)上漲幅度大于一類地區(qū)。2004年一季度，南京二手房交易市場(chǎng)非?；钴S，僅二月份而言，南京二手房市場(chǎng)成交量達(dá)到7252件，二手房主流成交價(jià)位上升至45005000元/平米，主流成交總價(jià)在25萬(wàn)35萬(wàn)之間。圖36 2004年1季度片區(qū)二手房均價(jià)與學(xué)區(qū)房均價(jià)比較（單位：元/平米）根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京市省級(jí)重點(diǎn)中、小學(xué)學(xué)區(qū)二手房?jī)r(jià)格普遍比非學(xué)區(qū)房均價(jià)高2001000元/平米左右，說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)值評(píng)估較高，購(gòu)房者愿意支付更高的價(jià)格，尤其是名校周圍的二手房更為稀缺，較突出的是城中、河西與城東片區(qū)。 租賃市場(chǎng)價(jià)格水平分析從房屋租價(jià)和售價(jià)比來(lái)看南京房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)行情，目前租賃價(jià)格水平較低，南京市區(qū)住宅租賃價(jià)格約15－30元/平米/月，各片區(qū)租賃價(jià)格如下圖：圖37 各片區(qū)普通住宅租賃價(jià)格比較圖 （單位：/平米/月）2004年一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，受商品房售價(jià)影響，城東、城中、河西普通住宅租賃價(jià)格超過(guò)20元/平米/月，而其余片區(qū)普通住宅租賃價(jià)格均在20元以下/平米/月，總體價(jià)格較低。與新商品房、存量房市場(chǎng)旺銷相比，租賃市場(chǎng)整體表現(xiàn)較平穩(wěn)，主要需求戶型以中、小戶型為主。有關(guān)租賃市場(chǎng)的詳細(xì)市場(chǎng)分析與評(píng)述，詳見2004年4月《抉策南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)雙月報(bào)告》。 土地價(jià)格水平狀況截至到2004年一季度，南京市成交的地塊為12塊，。，%，；，%。2004年一季度南京各片區(qū)樓面地價(jià)情況如下表：表31 2004年一季度南京各片區(qū)樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì)片區(qū)交易數(shù)（件）04年一季度樓面地價(jià)（元/平米）03年樓面地價(jià)（元/平米）城北216182419城東218151532城中22508111864河西517923193江北11243－城南//1719全市1222192124數(shù)據(jù)顯示，2004年一季度南京市土地出讓樓面地價(jià)達(dá)2219元/平米，較2003年上漲了95元/平米。由于近年來(lái)商業(yè)用房建設(shè)用地價(jià)格不斷攀升，城中片區(qū)一季度成交的兩塊土地都是商業(yè)房用地，所以價(jià)格較高；河西片區(qū)成交的土地由于位置較偏，所以成交價(jià)格相對(duì)較低；江北有一塊土地成交，樓面地價(jià)為1243元/平米；城東片區(qū)的價(jià)格較2003年上升了283元/平米。總體分析，2004年一季度南京市土地供應(yīng)價(jià)格穩(wěn)中有升，增幅略高于2003年四季度。2. 2004年一季度南京商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析 供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響圖38 2004年1季度南京市商品住宅期望單價(jià)（單位：元/平米）、供需失衡主要表現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)的商品房的單價(jià)、總價(jià)、樓型、區(qū)域供給與實(shí)際價(jià)位、樓型、區(qū)位需求之間的差異：2004年一季度抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)。數(shù)據(jù)顯示：需求每平米3000元以下的占13%，在30014000元/%，40015000元/%，5001－6000元/％，6000元/%。但目前市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)在3000元/平米以下的屈指可數(shù)，南京市場(chǎng)上僅有江北及江寧片區(qū)有有限的供給，出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求；與其相比，價(jià)位段在6000元/平米以上、總價(jià)在60萬(wàn)元以上的，供應(yīng)量遠(yuǎn)超過(guò)需求量；在30005000元/平米這一價(jià)位段的，目前市場(chǎng)上供需基本相當(dāng)。供需結(jié)構(gòu)性失衡也表現(xiàn)在總價(jià)的供應(yīng)與需求上，由于二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的供應(yīng)不足，在新建商品房中，面積在120平米以上的比例較高，總價(jià)高的商品房供應(yīng)量較多，在50%以上的項(xiàng)目中出現(xiàn)大套型消化滯后的的現(xiàn)象，小戶型項(xiàng)目繼續(xù)受到市場(chǎng)的青睞。諸多現(xiàn)象表明，目前南京商品房市場(chǎng)價(jià)格上漲與商品房總價(jià)的供應(yīng)、需求失衡相關(guān)。另外，導(dǎo)致供需失衡的原因還有，市場(chǎng)上供應(yīng)的商品房綜合品質(zhì)與購(gòu)房者實(shí)際需求不相吻合，如城區(qū)學(xué)區(qū)好的地段，新建商品房供應(yīng)量較少，使區(qū)域房?jī)r(jià)連連漲高，例如，有些地區(qū)供需嚴(yán)重失衡導(dǎo)致學(xué)區(qū)房、高檔公寓樓價(jià)格漲幅驚人。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展與持續(xù)增強(qiáng)的購(gòu)買力支撐南京房?jī)r(jià)上漲今年前兩個(gè)月，我市居民人均可支配收入為2291元，％，由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，必然受到整體經(jīng)濟(jì)影響和帶動(dòng)，各方面也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)充滿了信心，因而支撐目前的房?jī)r(jià)。2004年1月省房改辦發(fā)布的《調(diào)整省級(jí)機(jī)關(guān)2003年度住房制度改革有關(guān)政策通知》，住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從每平米720元上調(diào)到1000元，％調(diào)整為5％，住房公積金單位和職工個(gè)人繳存比例由8％調(diào)整為10％。居民可支配收入和住房公積金的增加，提高了南京居民的商品房的購(gòu)買力。購(gòu)買力強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求不僅為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了充足的動(dòng)力，也進(jìn)一步推動(dòng)整體房?jī)r(jià)的上升。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng)、居民收入的不斷增加，讓消費(fèi)者的前景預(yù)期更加樂觀，進(jìn)而促使整體居民消費(fèi)支出穩(wěn)步上升，增加了我國(guó)房地產(chǎn)、汽車等耐用消費(fèi)品的消費(fèi)量。不斷提高的城市化水平、高速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)以及不斷增強(qiáng)的市場(chǎng)購(gòu)買力，使得南京居民的購(gòu)房需求快速增長(zhǎng)，這也是目前南京市房?jī)r(jià)上漲的最基本支撐面。 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快——南京市房?jī)r(jià)上漲的基本背景房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，%，%，%。由于房地產(chǎn)投資已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量,其增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于同期的社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅，投資拉動(dòng)的不僅僅帶來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的繁榮，更是南京市房?jī)r(jià)上漲的基本背景。 商品房直接成本上升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲一季度南京市土地出讓成交價(jià)格升幅較大，各類用地平均樓面地價(jià)已達(dá)2219元/平米，今年以來(lái)，建筑原材料價(jià)格漲幅雖然比2003年底有所回落（鋼材價(jià)格下降千元左右），但與去年同期相比漲幅仍然較大，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接成本呈上升趨勢(shì)。另外近來(lái)勞動(dòng)力直接成本上漲，對(duì)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)有所影響，各項(xiàng)直接成本的上升使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲成為必然。 城市建設(shè)進(jìn)程繼續(xù)加快，進(jìn)一步帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)2004年南京城市建設(shè)呈現(xiàn)出建設(shè)項(xiàng)目多、投資量大等特點(diǎn)，總投資超過(guò)400億元,僅“一城三區(qū)”建設(shè)全年就將投入117億元。配套設(shè)施的到位將提高新建商品房的生活便利程度、城市化水平的提高，人口的聚集將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。河西建設(shè)：為迎接2005年十運(yùn)會(huì)的召開，2004年河西新城區(qū)將續(xù)建25條主要道路，同時(shí)還有14條道路新建，一批園林綠化設(shè)施將扮靚河西新區(qū)，如濱江風(fēng)光帶、中心廣場(chǎng)、CBD綠軸、馬東廣場(chǎng)等，河西十大標(biāo)志性建筑建設(shè)正順利進(jìn)行，十運(yùn)會(huì)場(chǎng)館的完工指日可待，城南賽虹橋立交、地鐵即將通車將進(jìn)一步縮短了與主城之間的距離。仙西新市區(qū)、江北及城南：仙林新市區(qū)2004年將建成中心區(qū)路、仙林大道二期、亞?wèn)|二號(hào)路、靈山路、南師大南路等道路。仙林新市區(qū)2004年還將做好知名大學(xué)和重點(diǎn)項(xiàng)目的拆遷準(zhǔn)備工作，建成二期80萬(wàn)平米經(jīng)濟(jì)適用房；大學(xué)城配套服務(wù)設(shè)施也是今年的建設(shè)重點(diǎn)之一，各類商業(yè)、餐飲、娛樂服務(wù)設(shè)施共將建成10萬(wàn)平米，基本建成中心區(qū)商品房30萬(wàn)平米，新開工30萬(wàn)平米。江北作為沿江開發(fā)的一個(gè)片區(qū)，城市建設(shè)進(jìn)程加快，加上過(guò)江隧道的建設(shè)等利好政策進(jìn)一步帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。 房?jī)r(jià)與樓盤品質(zhì)化的互動(dòng)由于南京市商品房市場(chǎng)多元化的供給格局全面形成，商品房品質(zhì)的提升是房?jī)r(jià)拉升的又一主要?jiǎng)右?，多層次、針?duì)不同細(xì)分群體的商品房供給與上揚(yáng)的房?jī)r(jià)成互動(dòng)之勢(shì)。 《新拆遷管理辦法》頒布與實(shí)施的影響南京市于2003年12月30日公布醞釀已久的經(jīng)過(guò)多次修改和討論的新拆遷管理辦法,2004年2月頒布實(shí)施。新拆遷管理辦法的頒布與實(shí)施提高了拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，居民可以自行選擇拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)強(qiáng)制拆遷的范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的限定等等。新的拆遷政策提高了拆遷的補(bǔ)貼水平，因此增加了拆遷成本，保障了被拆遷居民的正當(dāng)利益，同時(shí)直接拉升了周邊二手房的價(jià)格，拆遷戶也相對(duì)提高了購(gòu)買力，這些因素都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生推動(dòng)作用。 土地市場(chǎng)規(guī)范化對(duì)房?jī)r(jià)的影響南京市國(guó)土部門2003年9月5日發(fā)布的《市政府關(guān)于加強(qiáng)土地管理，提高建設(shè)用地集約利用水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的意見》強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁使用集體建設(shè)用地用于商品房開發(fā)，對(duì)未經(jīng)依法批準(zhǔn)利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或以農(nóng)民公寓、中心村為名在集體土地上建房銷售的要立即停止建設(shè)和對(duì)外銷售。這一規(guī)范在源頭上對(duì)土地出讓嚴(yán)格把關(guān)，一方面提高了土地的集約利用水平，規(guī)范了土地市場(chǎng)將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)，另一方面由于土地供給受到制約，商品房供給量將受到影響，對(duì)地價(jià)將產(chǎn)生實(shí)際拉升影響。 南京商品房房?jī)r(jià)2004年度趨勢(shì)淺析 南京市房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)趨于穩(wěn)定旺盛的需求、土地價(jià)格的繼續(xù)上漲、商品房直接成本上升、供需失衡等諸多因素將會(huì)繼續(xù)推動(dòng)南京房?jī)r(jià)的上漲。但是隨著政府加大調(diào)控力度，增加中、低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與供給，供需矛盾將逐步得到緩解，價(jià)格上升壓力將會(huì)有所下降。同時(shí)隨著禁炒令等相關(guān)規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行的法規(guī)出臺(tái)，不正當(dāng)?shù)某捶啃袨閷?huì)得到抑制，市場(chǎng)運(yùn)行會(huì)更加規(guī)范，全年來(lái)看，南京市房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)趨于穩(wěn)定。 開征物業(yè)稅對(duì)投資購(gòu)房的影響中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川近日表示，我國(guó)將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅，屆時(shí)將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)，相應(yīng)取消其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)少不了投資者，在開征物業(yè)稅后，投資房屋租賃顯然成本會(huì)增加，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提高，市場(chǎng)將會(huì)減少很多個(gè)人投資者，特別是目前以“買房出租”作為投資回報(bào)的投資者將會(huì)受到信心的打擊，因?yàn)樵谶@種新的稅收制度下，投資回報(bào)利潤(rùn)會(huì)大大縮水，投資回報(bào)周期會(huì)大大延長(zhǎng)，投資者將會(huì)把資金轉(zhuǎn)移到其他方向，從而動(dòng)搖投資類物業(yè)的市場(chǎng)前景。但房?jī)r(jià)因此產(chǎn)生波動(dòng)將會(huì)有一個(gè)滯后期。根據(jù)目前財(cái)稅專家提出的的幾種解決方案，國(guó)家可能對(duì)新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法，新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時(shí)不含有土地出讓金并入的因素。總體上說(shuō)，長(zhǎng)期繳納的物業(yè)稅將成為投資型購(gòu)房人群今后在投資房產(chǎn)時(shí)的一個(gè)必須考慮的問(wèn)題。 信貸消費(fèi)——時(shí)代趨勢(shì)社會(huì)生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)是相互關(guān)聯(lián)的，生產(chǎn)是起點(diǎn)，消費(fèi)是終點(diǎn)，交換、分配是中間環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題都會(huì)影響到再生產(chǎn)的良性循環(huán)，如不調(diào)節(jié)生產(chǎn)起點(diǎn)，反而抑制部分消費(fèi)終點(diǎn)，效果將適得其反。但我國(guó)的信用體系發(fā)展滯后，一直以來(lái)，個(gè)人向銀行貸款買房買車，必須提供實(shí)物、資產(chǎn)或有價(jià)證券作抵押，或提供第三方擔(dān)保方能得到貸款，而從銀行商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)角度看，對(duì)高檔房和居民第二套房提供按揭的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未必高于低價(jià)房、經(jīng)濟(jì)房和第一套房，現(xiàn)階段，住房、汽車、教育消費(fèi)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，房地產(chǎn)業(yè)都將在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中扮演重要的角色和發(fā)揮舉足輕重的作用，高價(jià)房早日進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，達(dá)成房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)和諧健康的互動(dòng)，是根本的發(fā)展之路，所以應(yīng)盡快建立和健全穩(wěn)定的社會(huì)保障體系，建立和完善起個(gè)人信用體系，鼓勵(lì)貸款消費(fèi)將是市場(chǎng)整體繁榮的重要手段和時(shí)代趨勢(shì)。 2004年南京市存量房市場(chǎng)趨勢(shì)分析抉策地產(chǎn)研究中心一季度數(shù)據(jù)顯示，2004年南京市存量房市場(chǎng)將繼續(xù)以較快水平發(fā)展，市場(chǎng)供給將趨向多元化，存量房總價(jià)將更加貼近市場(chǎng)實(shí)際需求，而二手房市場(chǎng)的繁榮將促進(jìn)與新商品房?jī)r(jià)格之間的理性互動(dòng)，成為南京房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。35 / 35