【正文】 0一次性：5%，按揭：無兆邦花園住宅2600一次性：10%，按揭2%麗江水花園住宅2200一次性：3%，按揭：1%富田隴?；▓@住宅2100一次性：3%，按揭1%辦公樓：項(xiàng)目名稱功能性質(zhì)價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠折扣金成國際廣場3100（高層公寓）2600（多層住宅）一次性：4%，按揭：2%財(cái)富廣場辦公3380一次性：2%，按揭：無中州都會廣場辦公3500一次性：2%，按揭：無綠洲商務(wù)大廈辦公3380一次性：1%，按揭：無商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱價(jià)格范圍（元/㎡）錦隆陽光都市5800富田麗景花園4100—6100寶隆華庭12000青年居易495021世紀(jì)社區(qū)—湖左岸3200華林都市家園4000風(fēng)和日麗4500麗江水花園5800新世紀(jì)小區(qū)4900—5700鑒于本項(xiàng)目位置位于老城區(qū)，周邊雖然有一定的商業(yè)氛圍，但都是比較舊的物業(yè)，與本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)沒有可比性，根據(jù)商業(yè)物業(yè)的定價(jià)慣例，首層商鋪的價(jià)格一般是住宅物業(yè)均價(jià)的二倍，那么按照慣例，本項(xiàng)目的一層商業(yè)定價(jià)5000元/㎡，也基本符合市場規(guī)律，同時(shí)也給項(xiàng)目的市場留有很大的升值空間。（三）本項(xiàng)目市場銷售單價(jià)建議市場依據(jù)：※ 通常大中型項(xiàng)目是以相對低價(jià)入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。隨著項(xiàng)目小區(qū)的日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后期逐步提高樓價(jià)售價(jià)，獲取更高的投資回報(bào)。※ 從市場調(diào)研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價(jià)位在18002800元/平米之間、辦分樓的價(jià)位在30003500 元/㎡之間、首層商業(yè)的價(jià)格按項(xiàng)目所在的位置的差異其價(jià)格也在320012000元/㎡之間，這說明價(jià)位體系已然形成，定價(jià)考慮市場依據(jù)和認(rèn)可度?！?從銷售節(jié)奏來分析，為了取得剛進(jìn)入市場就贏得先機(jī)的良好勢態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào)價(jià)空間，樹立項(xiàng)目價(jià)格和形象整體逐步走高的市場印象，入市均價(jià)不宜太高；※ 根據(jù)我司調(diào)研，定位中檔價(jià)位中高檔樓盤較符合鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，目標(biāo)客戶相對最大化 市場承接力較強(qiáng)； ※ 項(xiàng)目所處片區(qū)是一個(gè)未來發(fā)展的區(qū)域，項(xiàng)目又是一中等規(guī)模的項(xiàng)目，市場配套、規(guī)劃前景、人們認(rèn)知程度還有待時(shí)間檢驗(yàn)，入市價(jià)格要留出發(fā)展空間?！?本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的銷售平均價(jià)格基本在小高層住宅2800元/㎡，高層商務(wù)樓3200元/㎡，如：小高層住宅：“德億時(shí)代城”銷售均價(jià)為3400元/㎡、 “未來花園”銷售均價(jià)為3400元/㎡；高層商務(wù)樓：“綠洲商會大廈”銷售均價(jià)3380/㎡、“錦江國際大廈”銷售均價(jià)為3050元/㎡、“金成國際”銷售均價(jià)為3100元/㎡。住宅價(jià)格推論：內(nèi)容地段周邊配套交通狀況規(guī)模景觀環(huán)境噪音戶型設(shè)計(jì)建筑造型價(jià)格實(shí)現(xiàn)比較價(jià)權(quán)重加權(quán)平均值權(quán)重15％15％10％15％5％5％10％5％相比值住宅德億時(shí)代城100％319330％（取2500）鑫苑名家100％190420％錦江國際100％237225％兆幫花園100％26445％未來花園100％309420％物業(yè)管理發(fā)展商實(shí)力交樓時(shí)間營銷策劃總計(jì)折實(shí)均價(jià)5％5％5％5％100％35002050260026003400辦公樓價(jià)格推論：內(nèi)容地段周邊配套交通狀況規(guī)模景觀環(huán)境噪音戶型設(shè)計(jì)建筑造型物業(yè)管理發(fā)展商實(shí)力交樓時(shí)間營銷策劃折實(shí)均價(jià)權(quán)重15％15％10％15％5％5％10％5％5％5％5％5％相比值辦分樓財(cái)富廣場3380中州都會廣場3500綠洲商會3380金成國際3100建議入市售價(jià)根據(jù)市場調(diào)研，通過對競爭類比住宅物業(yè)小區(qū)、辦公用房與首層商業(yè)的市場銷售價(jià)格推論，建議本項(xiàng)目的住宅與商服（均價(jià)）分別為：住宅為每平方米2500元；SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；辦公樓為3100元/㎡；（最終市場銷售價(jià)格將隨市場發(fā)展進(jìn)行調(diào)整確定）。(四)定價(jià)分析（價(jià)格優(yōu)勢所在）住宅價(jià)格（2500元/㎡）全市范圍內(nèi)小高層的價(jià)位為2200～3500元/㎡在全市整體樓市的價(jià)格體系屬中檔價(jià)位（全市范圍內(nèi)小高層價(jià)位在2200～3500元），相對周邊（同類型）價(jià)位低300～500元/㎡左右，價(jià)格競爭優(yōu)勢明顯，價(jià)格上升空間在200～300元/㎡。寫字樓價(jià)格（3100/㎡）全市范圍內(nèi)寫字樓的價(jià)格在2600～3500元/㎡和周邊同類競爭樓盤比較，價(jià)格要低200元/㎡左右。因小面積寫字樓總價(jià)低，月供低的優(yōu)勢明顯，以80㎡的戶型為例，3100元/㎡計(jì)算，首付七萬元，月供僅1200元（七成二十年計(jì)算）每月月供小于租金，租不如買。SOHO定價(jià)（2600元/㎡）和在售小戶型住宅比，單價(jià)總價(jià)不存在優(yōu)勢，但作為白領(lǐng)小戶型酒店公寓（目前小戶型的升級版），其價(jià)位能為市場所認(rèn)同，且相比商務(wù)公寓存在單價(jià)和總價(jià)優(yōu)勢，以50㎡單價(jià)2600元/㎡為例，首付2萬元，月供僅800元，對月收入2000～3000元的白領(lǐng)族存在吸引力。產(chǎn)權(quán)商場定價(jià)(5000元/㎡)取決于投資回報(bào)方案（略）（五 ）項(xiàng)目價(jià)格提升潛力分析項(xiàng)目位于CBD的邊緣。同時(shí)也有望成為未來中心的附屬功能物業(yè)，同時(shí)與類比競爭項(xiàng)目的比較，本項(xiàng)目未來升值的期望值較高，售價(jià)可有一定幅度的上楊（具體上楊幅度另詳）具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：本項(xiàng)目表還處于立項(xiàng)階段，還有充足的時(shí)間和機(jī)會適應(yīng)市場；本項(xiàng)目位于未來城市發(fā)展新區(qū)邊緣，將有可能成為新區(qū)的附屬物業(yè)；本項(xiàng)目的市場綜合定位適中，將來對市場的應(yīng)變能力較強(qiáng)；本項(xiàng)目的綜合功能齊全，戶型結(jié)構(gòu)配比可以滿足各個(gè)階層的消費(fèi)群體。（六）價(jià)格表模擬價(jià)格表的制定價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。A、棟間差的確定考慮對比的因素主要有：※ 朝向 ※ 高度 ※ 景觀 ※ 密度 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 噪音或污染一般情況下，棟間差不宜大于核心均價(jià)的5%。B、戶型差的確定考慮對比的因素主要有：※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實(shí)用性 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 面積 ※ 噪音或污染在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價(jià)的10%。C、樓層差確定一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。小高層住宅樓層差為核心均價(jià)的5%，高層住宅樓層差為3%。價(jià)格模擬表以一梯四戶的小高層，均價(jià)2800元/㎡為例，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是朝向差（10％）與層差（5％）分別計(jì)算, 層差之間又將高層(512)層差與低層（14）層層差分開計(jì)算，得出每房價(jià)格，同時(shí)以八層為標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，其價(jià)格模擬表如下：朝向房號一層二層三層四層五層六層七層八層九層十層十一層十二層總價(jià)均價(jià)東南A271027402770283528652900295030083068312531853245354012950西南B269027202750281528452880293029853045310031603220351602930西北C 242024402470253025552585263026852735279028402900315752631東北D247025002525258526152645269027452820285029052955323052692整棟樓共有48套住宅，通過以上計(jì)算，每平方米單位均價(jià)為2800元。40 / 40