【正文】 對(duì)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房有了一定的了解，我們?cè)囍鴱囊韵聨讉€(gè)方面對(duì)北京地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房市場(chǎng)進(jìn)行一下總體描述，包括北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的產(chǎn)品特點(diǎn)、銷售特點(diǎn)、開發(fā)特點(diǎn)、現(xiàn)有客戶群、市場(chǎng)運(yùn)作和市場(chǎng)分布等幾個(gè)方面。從北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的產(chǎn)品特點(diǎn)來(lái)看：北京地區(qū)單層的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房以輕鋼為主，而多層的則以框架為主。而且在目前市場(chǎng)上，單層輕鋼標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的供應(yīng)量要略多于多層框架的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，而多層聯(lián)排的標(biāo)準(zhǔn)廠房?jī)H在市場(chǎng)上占很小的比例。從北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的銷售特點(diǎn)來(lái)看：在北京的各開發(fā)區(qū)內(nèi)，大多數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房都是以普通租賃為主，租賃期為1~3年不等，甚至更長(zhǎng)的期限，但也有部分標(biāo)準(zhǔn)廠房是先租后售或一次性銷售的。北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的租金也是因開發(fā)區(qū)的不同而不同的，而且租金差別還很大。通常情況下，單層的標(biāo)準(zhǔn)廠房的租金要高于多層的租金。由于標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的特殊性，它的附加產(chǎn)品在銷售中均起到了很重要的影響作用，而且直接影響標(biāo)準(zhǔn)廠房的租金價(jià)格。從北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的開發(fā)特點(diǎn)來(lái)看：開發(fā)區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開發(fā)總公司是標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的主要開發(fā)商，也有一部分是由開發(fā)區(qū)管委會(huì)和非政府投資商共同開發(fā)建設(shè)。在后期的開發(fā)當(dāng)中，以非政府投資商扮演重要角色，而且標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是各開發(fā)區(qū)管委會(huì)用來(lái)招商引資的載體。但標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房在占地面積上一般不超過(guò)園區(qū)總規(guī)劃面積的12%。從北京地區(qū)租用標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的客戶群來(lái)看：通過(guò)調(diào)研，從行業(yè)角度來(lái)講，我們發(fā)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)廠房的現(xiàn)有用戶主要集中在電子、生物制藥、輕加工、機(jī)械等行業(yè)，從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，外資、民營(yíng)、國(guó)企等性質(zhì)的企業(yè)均有租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的現(xiàn)象。從北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的市場(chǎng)運(yùn)做來(lái)看：盡管北京地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房市場(chǎng)在最近二三年得到了一定的發(fā)展，但標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)還沒有形成規(guī)模，還沒有專業(yè)的政府機(jī)構(gòu)和民間機(jī)構(gòu)介入。只是在標(biāo)準(zhǔn)廠房的租賃市場(chǎng)上，出現(xiàn)了一些專業(yè)性的廠房出租網(wǎng)站，如北京廠房信息網(wǎng)、北京廠房網(wǎng)等，但這些網(wǎng)站所提供的信息大多數(shù)還僅限于一些廠房的出租和需求信息。標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房這個(gè)市場(chǎng)目前還不成熟，還沒有行業(yè)規(guī)范性的操作手冊(cè)，而且各園區(qū)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房市場(chǎng)的建設(shè)、維護(hù)、管理也沒有統(tǒng)一的模式和方法，整個(gè)市場(chǎng)還處于一個(gè)發(fā)展階段。從北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的市場(chǎng)分布來(lái)看：由于工業(yè)產(chǎn)值肯定要高于農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，在前幾年追求GDP產(chǎn)值的情況下，北京地區(qū)也出現(xiàn)了大建工業(yè)園區(qū)的現(xiàn)象，各級(jí)工業(yè)園區(qū)（國(guó)家級(jí)、市級(jí)、區(qū)縣級(jí)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)）一蜂而上。又由于標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的開發(fā)是北京各級(jí)開發(fā)區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開發(fā)總公司的主要投資項(xiàng)目，因此北京地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的開發(fā)也是遍地開花，標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房在北京市的各級(jí)行政區(qū)域均有一定量的分布，且分布范圍較為廣泛。目前，北京地區(qū)能提供標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的市級(jí)以上開發(fā)區(qū)的具體情況如下：國(guó)家級(jí)3個(gè)，中關(guān)村科技園、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱亦莊）、空港出口加工區(qū)；市級(jí)10個(gè)，平谷、國(guó)家環(huán)保、空港物流中心、林河、大興、密云、石龍、光機(jī)電一體化、雁棲、空港開發(fā)區(qū)。第二章 北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房供給分析第一節(jié) 北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房供給情況分析一、北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房供應(yīng)量及分布 單位：萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：對(duì)各開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)調(diào)研 注：廠房的完工時(shí)間截止至2004年末根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的資料，我們將北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的總供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)成上表，我們統(tǒng)計(jì)的廠房的完工時(shí)間截止至2004年末。從上表可以看出。其中，市級(jí)開發(fā)區(qū)的供應(yīng)量是89萬(wàn)平方米。 換算成百分比，國(guó)家級(jí)園區(qū)占總供應(yīng)量的43%，市級(jí)園區(qū)占總供應(yīng)量的57%。標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房在各開發(fā)區(qū)的具體分布情況見下圖： 單位：萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：對(duì)各開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)調(diào)研 注：廠房的完工時(shí)間截止至2004年末，密云35萬(wàn)平方米，平谷14萬(wàn)平方米，空港開發(fā)區(qū)13萬(wàn)平方米。亦莊、中關(guān)村電子城、密云三個(gè)園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的供應(yīng)量是97萬(wàn)平方米，占到總供應(yīng)量的62%?？梢姡本┑貐^(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的供應(yīng)情況還是有一定的集中性的。二、 北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的供給結(jié)構(gòu)　面積（萬(wàn)平方米）層高 （米）載荷 （公斤）建筑結(jié)構(gòu)單層廠房87780030005000輕鋼結(jié)構(gòu)聯(lián)排多層3400450框架結(jié)構(gòu)多層廠房450750框架結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：對(duì)各開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)調(diào)研 注：廠房的完工時(shí)間截止至2004年末根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的資料，我們將北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，見上圖。我們可以發(fā)現(xiàn)，單層的標(biāo)準(zhǔn)廠房總面積是87萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的56%，占總供應(yīng)量的42%，而聯(lián)排多層的面積是3萬(wàn)平方米，僅占2%。在一些基本技術(shù)指標(biāo)上，單層和多層也有一定的區(qū)別。如單層的標(biāo)準(zhǔn)廠房的層高是7米，地面載荷可以達(dá)到800~5000公斤/平方米；~，地面載荷則在450~750公斤之間。而在建筑結(jié)構(gòu)上，單層標(biāo)準(zhǔn)廠房是輕鋼結(jié)構(gòu)的，多層標(biāo)準(zhǔn)廠房是框架結(jié)構(gòu)的。三、 北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的開發(fā)時(shí)間情況 單位：萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：對(duì)各開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)調(diào)研 注：廠房的完工時(shí)間截止至2004年末根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的資料，我們將北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的開發(fā)時(shí)間做以統(tǒng)計(jì)。從上圖可以看出，2002年前開發(fā)的總面積是98萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的63%；2003~，占總供應(yīng)量的 37%?？梢姳本┑貐^(qū)的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房在2003年后得到了較為快速的發(fā)展，兩年時(shí)間開發(fā)出的供應(yīng)量就占到了總供應(yīng)量的37%。綜合來(lái)看，北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房在供應(yīng)上主要集中在亦莊、中關(guān)村電子城和密云，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，單層輕鋼結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)廠房要多于多層框架結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，在開發(fā)時(shí)間上，2003年~2004年的總開發(fā)量在總供應(yīng)中占很大比例，標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房在近兩年的開發(fā)得到了較為快速的發(fā)展。第二節(jié) 北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房出租情況分析一、 北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房出租情況　總面積 待租面積 待租率國(guó)家級(jí)園區(qū) %市級(jí)園區(qū) % 單位：萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：對(duì)各開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)調(diào)研 注：廠房的完工時(shí)間截止至2004年末根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的資料，我們將北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的出租情況做以統(tǒng)計(jì)，見上圖。我們可以看出，目前已經(jīng)出租的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房總面積為84萬(wàn)平方米。%。國(guó)家級(jí)和市級(jí)園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)廠房出租情況：，%；，%?？梢钥闯?，國(guó)家級(jí)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的出租情況要好于市級(jí)園區(qū)。二、 北京目前待租的標(biāo)準(zhǔn)廠房市場(chǎng)分布（市級(jí)以上開發(fā)區(qū)） 單位：萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：對(duì)各開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)調(diào)研 注：廠房的完工時(shí)間截止至2004年末根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的資料，我們將北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)待租標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的市場(chǎng)分布情況做進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)，如上圖。從上圖的各園區(qū)的待租情況可以看出，目前標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的待租面積較大的園區(qū)有如下幾個(gè)，，密云待租面積是12萬(wàn)平方米，國(guó)家環(huán)保待租面積是10萬(wàn)平方米。 亦莊、中關(guān)村電子城、%。三、 北京地區(qū)目前待租的標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 （市級(jí)以上開發(fā)區(qū)） 單位：萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：對(duì)各開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)調(diào)研 注：廠房的完工時(shí)間截止至2004年末根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的資料，我們將北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)待租的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)，得到上圖?？梢园l(fā)現(xiàn)，在目前的待租標(biāo)準(zhǔn)廠房中，單層廠房的總待租面積是43萬(wàn)平方米，%，%，聯(lián)排多層仍占很小比例。關(guān)于北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的待租原因，我們認(rèn)為有如下幾個(gè)： 前幾年時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的盲目上馬，造成標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房總供應(yīng)量的增大，而這些標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房在開發(fā)時(shí)，由于可能缺少事先的市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品規(guī)劃，造成這些盲目開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房目前還沒找到目標(biāo)客戶群，以至于發(fā)生了待租現(xiàn)象； 由于標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是種工業(yè)品，而工業(yè)品的購(gòu)買決策行為要比快速消費(fèi)品復(fù)雜，通常其購(gòu)買決策時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，這就造成在最近一兩年新建的標(biāo)準(zhǔn)廠房還沒有足夠的時(shí)間來(lái)銷售，由于不能在短時(shí)間內(nèi)在市場(chǎng)上消化掉這些新開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以又發(fā)生了部分待租的標(biāo)準(zhǔn)廠房。四、 北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房出租價(jià)格水平中關(guān)村電子城 中關(guān)村永豐園 亦莊 大興 中關(guān)村昌平 國(guó)家環(huán)保 空港開發(fā)區(qū) 空港出口加工區(qū) 林河 光機(jī)電一體化 空港物流中心 石龍 雁棲 密云 平谷 單位: 元/天/平方米　標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房總面積 (萬(wàn)平方米)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房已出租面積 (萬(wàn)平方米)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房待出租面積 (萬(wàn)平方米)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房待租率40%874443% 數(shù)據(jù)來(lái)源：對(duì)各開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)調(diào)研 注：廠房的完工時(shí)間截止至2004年末根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的資料，我們將北京地區(qū)市級(jí)以上開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的出租價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，得到上圖?？梢钥闯觯本┑貐^(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的出租價(jià)格差別還是很大的。，、。（）的園區(qū)有11個(gè)，、其他依次為林河、光機(jī)電一體化、空港物流中心、石龍、雁棲、密云、平谷。，%；，目前待租面積是43萬(wàn)平方米，%?？梢钥闯觯?，而這些開發(fā)區(qū)所提供的優(yōu)惠政策要優(yōu)于市級(jí)開發(fā)區(qū)，企業(yè)在考慮租賃廠房時(shí)，通常是綜合考慮各種因素，租金并不是唯一的影響因素?？傮w來(lái)看，北京地區(qū)國(guó)家級(jí)園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)廠房的出租價(jià)格要高于市級(jí)園區(qū)，而且國(guó)家級(jí)園區(qū)的出租情況也要好于市級(jí)園區(qū)。第三節(jié) 北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房主要供應(yīng)商分析一、 北京地區(qū)提供標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的主要開發(fā)區(qū)概況（一） 北京市主要開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房開發(fā)狀況空港的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房開發(fā)狀況 空港目前已經(jīng)完工的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房共有建筑面積13萬(wàn)平方米，~，由于有限的土地，空港的標(biāo)準(zhǔn)廠房都是四層的，而且租期不少于12個(gè)月，出租以樓層為單位，出售以整棟為單位?？崭鄣臉?biāo)準(zhǔn)廠房是可以適用電子類生產(chǎn)企業(yè)使用的廠房。空港目前無(wú)在建的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，但計(jì)劃在加工區(qū)可能還會(huì)有新的標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行建設(shè)，并且在工業(yè)區(qū)還有2平方公里的土地正在審批當(dāng)中，也有可能被建成標(biāo)準(zhǔn)廠房?？崭蹣?biāo)準(zhǔn)廠房的租賃情況是入住率可以達(dá)到80%，大約還有3萬(wàn)多平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房待出租。雁棲的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房開發(fā)狀況雁棲目前已完工的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房共有16棟，其中單層的標(biāo)準(zhǔn)廠房是15棟，但有單跨和雙跨之分，有一座四層的標(biāo)準(zhǔn)廠房為磚混結(jié)構(gòu)，其余均為輕鋼結(jié)構(gòu)。~。雁棲目前無(wú)在建的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，規(guī)劃開工的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房還沒有確定，但在工作的規(guī)劃當(dāng)中。雁棲標(biāo)準(zhǔn)廠房的租賃情況是在現(xiàn)有的16棟工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房中，出售出租了6座，還有10座沒有租出去，%。亦莊的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房開發(fā)狀況，主要以單層輕鋼結(jié)構(gòu)的廠房為主。亦莊的標(biāo)準(zhǔn)廠房的租賃情況是入住率可以達(dá)到50%，大約還有13萬(wàn)多平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房待出租。中關(guān)村電子城的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房開發(fā)狀況中關(guān)村電子城目前已完工的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的情況是：一期和二期基本都是多層的結(jié)構(gòu)，有3000平方米一層的，也有4000平方米一層的，共有建筑面積20~30萬(wàn)平方米。目前正在施工的標(biāo)準(zhǔn)廠房是第三期，預(yù)計(jì)在2005年7月完工。中關(guān)村電子城目前無(wú)規(guī)劃開工的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，該園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的租賃情況是：一期和二期的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房已經(jīng)全部銷售完畢，目前正在銷售第三期的標(biāo)準(zhǔn)廠房。另外客戶在需求面積上，以前的需求是以2000平方米的廠房居多，而現(xiàn)在的需求是以500~1000平方米的廠房居多。 （二） 北京市主要開發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及規(guī)劃空港的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及規(guī)劃空港園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)是：主要以電子通訊、倉(cāng)儲(chǔ)保稅和航空相關(guān)業(yè)為主的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，目前已經(jīng)初具規(guī)模。該園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是：主要以電子通訊、倉(cāng)儲(chǔ)保稅和航空相關(guān)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)發(fā)展醫(yī)藥、機(jī)械、精細(xì)化工、生物工程、新材料等行業(yè)。目前入園投資的企業(yè)共150多家，分別來(lái)自20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，外商投資企業(yè)占70%，入園的跨國(guó)公司有68家，其中排名世界500強(qiáng)的企業(yè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)有20家。 雁棲的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及規(guī)劃雁棲的園區(qū)內(nèi)沒有明顯的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，但有比較明顯的連帶效應(yīng)，例如日本公司的聚集效應(yīng)。該園區(qū)目前沒有明確的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，但目前招商的對(duì)象以外商居多，該園區(qū)提倡花園式的工業(yè)園區(qū)。目前入園的企業(yè)有113家，其中外資企業(yè)30家，分別來(lái)自于法國(guó)、德國(guó)和美國(guó)等16個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 亦莊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及規(guī)劃亦莊的園區(qū)內(nèi)目前已經(jīng)形成了以制藥業(yè)、信息技術(shù)、光機(jī)電