【正文】 化設(shè)計(jì)方法和質(zhì)量、成本控制方法來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，才能更好更快的控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。第五節(jié)設(shè)計(jì)招標(biāo)對(duì)成本控制的影響在我國(guó)目前的設(shè)計(jì)行業(yè)里，一般的設(shè)計(jì)院都只負(fù)責(zé)主體設(shè)計(jì)或市政設(shè)計(jì)或景觀設(shè)計(jì)等，也有一些專業(yè)的小區(qū)功能設(shè)計(jì)，而缺少綜合型、全面性的設(shè)計(jì)院,如此分散的設(shè)計(jì)現(xiàn)象容易產(chǎn)生對(duì)小區(qū)的風(fēng)格不統(tǒng)一，施工困難甚至大量返工等問(wèn)題，最終也將造成建設(shè)成本的損失。比如智能化工程，一般的新型小區(qū)都會(huì)設(shè)計(jì)可視對(duì)講，安全防范、綜合布線、信息網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)，這些系統(tǒng)的整體性非常強(qiáng)，如果在工程主體設(shè)計(jì)時(shí)只考慮主體的布線布管，就很難判斷這些系統(tǒng)需要多少管路，會(huì)實(shí)行什么樣的功能，為了能滿足在智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)的功能需求主體工程設(shè)計(jì)階段往往會(huì)增加管道數(shù)量，追加成本投入，而到了整個(gè)小區(qū)智能化設(shè)計(jì)階段，很可能會(huì)因?yàn)橹悄芑δ艿膭?chuàng)新，升級(jí)，影響到原主體設(shè)計(jì)的預(yù)留管道完全報(bào)廢，造成大量成本損失。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的住宅開(kāi)發(fā)向美觀、舒適的小區(qū)住宅快速邁進(jìn)，每一個(gè)新開(kāi)發(fā)的樓盤都在力爭(zhēng)小區(qū)建設(shè)帶給老百姓更多的吸引力，現(xiàn)在有很多開(kāi)發(fā)的小區(qū)樓盤有很多新的設(shè)計(jì)理念，比如小區(qū)內(nèi)車輛不能進(jìn)出，道路基本都是人行道，建筑周沿都是小溪或者綠化，這種新的景觀設(shè)計(jì)理念，需要市政配套設(shè)計(jì)的支持才能實(shí)現(xiàn)，市政配套設(shè)計(jì)時(shí)，小區(qū)管道特別多，有雨水管道、廢水管道、污水管道、電力管道、消防給水管道、智能化管道、燃?xì)夤艿赖鹊?，這些管道的設(shè)計(jì)必需要滿足國(guó)家規(guī)范，又要滿足小區(qū)景觀設(shè)計(jì)要求，給市政設(shè)計(jì)帶來(lái)非常大的困難，市政設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)的不協(xié)調(diào)將導(dǎo)致設(shè)計(jì)的失敗，投資成本的重大損失，所以建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)單位時(shí)就應(yīng)該考慮相關(guān)設(shè)計(jì)單位之間的具體協(xié)調(diào)。推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，盡量將工程主體及配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，由投標(biāo)單位負(fù)責(zé)起項(xiàng)目設(shè)計(jì)責(zé)任，并由投標(biāo)單位負(fù)責(zé)選擇設(shè)計(jì)單位，積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的一條龍服務(wù)到底的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，并采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。第三章加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段管理是成本控制的關(guān)鍵1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段管理當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度。依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決，克服那種只顧畫圖、不顧成本的傾向。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。我認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量以及概預(yù)算指標(biāo)等方面實(shí)行控制的一種有效舉措。2.設(shè)計(jì)創(chuàng)新創(chuàng)造低成本高價(jià)值產(chǎn)品近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度特別快，一個(gè)新樓盤的開(kāi)發(fā)，一種新技術(shù)的運(yùn)用在社會(huì)上的影響時(shí)效越來(lái)越短，而更新?lián)Q代越來(lái)越快，所以組織加大科技和人才的投入、不斷開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品是站立在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)前列的必要手段。一個(gè)好的設(shè)計(jì)產(chǎn)品,不僅僅要達(dá)到“實(shí)用，經(jīng)濟(jì)，美觀，大方”，更重要的是要增加住宅的附價(jià)值和增值因素，用高價(jià)，高質(zhì)量的建筑材料去營(yíng)造其附價(jià)值會(huì)隨著材料價(jià)值而提升產(chǎn)品價(jià)值，但從經(jīng)濟(jì)成本的角度去核算是風(fēng)險(xiǎn)多于收益，好的建筑作品就好像名家的書畫一樣，雖然用同樣的素材去創(chuàng)造，但其作品價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其本身的直接投入成本，設(shè)計(jì)師就應(yīng)該做一名書畫名家，用創(chuàng)新控制成本，創(chuàng)造價(jià)值。3.建設(shè)單位應(yīng)充當(dāng)設(shè)計(jì)階段的管理層領(lǐng)導(dǎo)　　一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)并不是幾個(gè)人能完成的，如果設(shè)計(jì)只局限于某幾個(gè)人，該項(xiàng)目的思維空間也應(yīng)該極其有限的，要讓一個(gè)設(shè)計(jì)成果得到極大限度的成功設(shè)計(jì)必須鼓動(dòng)所有有關(guān)的人員，全員參與，建立管理層領(lǐng)導(dǎo)模式，創(chuàng)造全員參與的環(huán)境，從表面上看這要大大增加了投入成本，但我們前面分析了設(shè)計(jì)過(guò)程中的缺陷造成的不滿意、成本偏離、返工、報(bào)廢等發(fā)生的費(fèi)用比人力資本的投入費(fèi)用大的多，積極發(fā)揮各有關(guān)人員的聰明才智和專業(yè)能力才能更大限度的維護(hù)設(shè)計(jì)質(zhì)量，把握過(guò)程中的成本控制。建設(shè)單位應(yīng)該充當(dāng)設(shè)計(jì)階段管理層領(lǐng)導(dǎo)，在方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段，要分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段。在這個(gè)階段，成本管理要掌握好一個(gè)重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化，盡量不要超標(biāo)。作為建設(shè)單位，關(guān)鍵是需要抓好以下幾項(xiàng)工作：在委托設(shè)計(jì)時(shí)，要全面貫徹項(xiàng)目決策的精神，向設(shè)計(jì)單位說(shuō)明項(xiàng)目的質(zhì)量和成本兩方面的要求；通過(guò)成本測(cè)算，進(jìn)行價(jià)值功能比的分析；通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的審查與分析，要求進(jìn)一步優(yōu)化目標(biāo)成本。設(shè)計(jì)階段的節(jié)約是源頭上的節(jié)約，應(yīng)從改進(jìn)設(shè)計(jì)的角度考慮，在保證品質(zhì)的前提下能否進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)成本，這方面的潛力是很大的。最后，根據(jù)經(jīng)過(guò)優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案，再次測(cè)定優(yōu)化后的目標(biāo)成本。此時(shí)的目標(biāo)成本可以分解到各成本項(xiàng)目，并力求與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)先進(jìn)水平保持一致，為企業(yè)贏得較大的盈利空間。第四章小結(jié)設(shè)計(jì)階段是建立在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際需求上，是為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)而產(chǎn)生的一個(gè)過(guò)程，設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是針對(duì)項(xiàng)目使用期的狀況，即項(xiàng)目建成以后運(yùn)行階段的效果，而項(xiàng)目的任務(wù)是提供達(dá)到這種狀態(tài)所必需的要求和措施以及成本投入。一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)為項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提供項(xiàng)目建議書，以求設(shè)計(jì)階段達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的目的，而整個(gè)設(shè)計(jì)階段并是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的主心軸，設(shè)計(jì)的一筆一畫、一個(gè)念頭都將影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須要牢牢的抓住設(shè)計(jì)的質(zhì)量，提供詳盡的項(xiàng)目建議書，努力控制設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本控制，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益，逐步實(shí)現(xiàn)集約效益型的、更能被人民大眾接受的開(kāi)發(fā)企業(yè)。