【正文】 化設(shè)計方法和質(zhì)量、成本控制方法來進行設(shè)計開發(fā)，才能更好更快的控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。第五節(jié)設(shè)計招標(biāo)對成本控制的影響在我國目前的設(shè)計行業(yè)里，一般的設(shè)計院都只負(fù)責(zé)主體設(shè)計或市政設(shè)計或景觀設(shè)計等，也有一些專業(yè)的小區(qū)功能設(shè)計，而缺少綜合型、全面性的設(shè)計院,如此分散的設(shè)計現(xiàn)象容易產(chǎn)生對小區(qū)的風(fēng)格不統(tǒng)一，施工困難甚至大量返工等問題，最終也將造成建設(shè)成本的損失。比如智能化工程，一般的新型小區(qū)都會設(shè)計可視對講，安全防范、綜合布線、信息網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)，這些系統(tǒng)的整體性非常強，如果在工程主體設(shè)計時只考慮主體的布線布管，就很難判斷這些系統(tǒng)需要多少管路，會實行什么樣的功能，為了能滿足在智能化系統(tǒng)設(shè)計時的功能需求主體工程設(shè)計階段往往會增加管道數(shù)量，追加成本投入，而到了整個小區(qū)智能化設(shè)計階段，很可能會因為智能化功能的創(chuàng)新，升級，影響到原主體設(shè)計的預(yù)留管道完全報廢，造成大量成本損失。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)已經(jīng)從經(jīng)濟實用的住宅開發(fā)向美觀、舒適的小區(qū)住宅快速邁進，每一個新開發(fā)的樓盤都在力爭小區(qū)建設(shè)帶給老百姓更多的吸引力，現(xiàn)在有很多開發(fā)的小區(qū)樓盤有很多新的設(shè)計理念，比如小區(qū)內(nèi)車輛不能進出，道路基本都是人行道，建筑周沿都是小溪或者綠化，這種新的景觀設(shè)計理念，需要市政配套設(shè)計的支持才能實現(xiàn)，市政配套設(shè)計時，小區(qū)管道特別多，有雨水管道、廢水管道、污水管道、電力管道、消防給水管道、智能化管道、燃?xì)夤艿赖鹊?，這些管道的設(shè)計必需要滿足國家規(guī)范，又要滿足小區(qū)景觀設(shè)計要求，給市政設(shè)計帶來非常大的困難，市政設(shè)計和景觀設(shè)計的不協(xié)調(diào)將導(dǎo)致設(shè)計的失敗，投資成本的重大損失，所以建設(shè)單位在委托設(shè)計單位時就應(yīng)該考慮相關(guān)設(shè)計單位之間的具體協(xié)調(diào)。推行設(shè)計招標(biāo)，盡量將工程主體及配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計等均放在一起進行招標(biāo)，由投標(biāo)單位負(fù)責(zé)起項目設(shè)計責(zé)任，并由投標(biāo)單位負(fù)責(zé)選擇設(shè)計單位，積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的一條龍服務(wù)到底的設(shè)計招標(biāo)方法，并采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。第三章加強設(shè)計階段管理是成本控制的關(guān)鍵1.加強設(shè)計階段管理當(dāng)前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決，克服那種只顧畫圖、不顧成本的傾向。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。我認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量以及概預(yù)算指標(biāo)等方面實行控制的一種有效舉措。2.設(shè)計創(chuàng)新創(chuàng)造低成本高價值產(chǎn)品近幾年房地產(chǎn)開發(fā)速度特別快，一個新樓盤的開發(fā)，一種新技術(shù)的運用在社會上的影響時效越來越短，而更新?lián)Q代越來越快，所以組織加大科技和人才的投入、不斷開發(fā)新的產(chǎn)品是站立在房產(chǎn)開發(fā)前列的必要手段。一個好的設(shè)計產(chǎn)品,不僅僅要達(dá)到“實用，經(jīng)濟，美觀，大方”，更重要的是要增加住宅的附價值和增值因素，用高價，高質(zhì)量的建筑材料去營造其附價值會隨著材料價值而提升產(chǎn)品價值，但從經(jīng)濟成本的角度去核算是風(fēng)險多于收益，好的建筑作品就好像名家的書畫一樣，雖然用同樣的素材去創(chuàng)造，但其作品價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其本身的直接投入成本，設(shè)計師就應(yīng)該做一名書畫名家，用創(chuàng)新控制成本，創(chuàng)造價值。3.建設(shè)單位應(yīng)充當(dāng)設(shè)計階段的管理層領(lǐng)導(dǎo)　　一個項目的設(shè)計并不是幾個人能完成的，如果設(shè)計只局限于某幾個人，該項目的思維空間也應(yīng)該極其有限的，要讓一個設(shè)計成果得到極大限度的成功設(shè)計必須鼓動所有有關(guān)的人員，全員參與，建立管理層領(lǐng)導(dǎo)模式，創(chuàng)造全員參與的環(huán)境，從表面上看這要大大增加了投入成本，但我們前面分析了設(shè)計過程中的缺陷造成的不滿意、成本偏離、返工、報廢等發(fā)生的費用比人力資本的投入費用大的多，積極發(fā)揮各有關(guān)人員的聰明才智和專業(yè)能力才能更大限度的維護設(shè)計質(zhì)量，把握過程中的成本控制。建設(shè)單位應(yīng)該充當(dāng)設(shè)計階段管理層領(lǐng)導(dǎo)，在方案設(shè)計、擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段，要分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，每一項指標(biāo)都關(guān)系到項目的開發(fā)成本。設(shè)計階段既是目標(biāo)成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進行落實的階段。在這個階段，成本管理要掌握好一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化，盡量不要超標(biāo)。作為建設(shè)單位，關(guān)鍵是需要抓好以下幾項工作：在委托設(shè)計時，要全面貫徹項目決策的精神，向設(shè)計單位說明項目的質(zhì)量和成本兩方面的要求；通過成本測算，進行價值功能比的分析；通過對設(shè)計方案的審查與分析，要求進一步優(yōu)化目標(biāo)成本。設(shè)計階段的節(jié)約是源頭上的節(jié)約，應(yīng)從改進設(shè)計的角度考慮，在保證品質(zhì)的前提下能否進一步降低開發(fā)成本，這方面的潛力是很大的。最后，根據(jù)經(jīng)過優(yōu)化的設(shè)計方案，再次測定優(yōu)化后的目標(biāo)成本。此時的目標(biāo)成本可以分解到各成本項目，并力求與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)先進水平保持一致，為企業(yè)贏得較大的盈利空間。第四章小結(jié)設(shè)計階段是建立在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際需求上，是為開發(fā)項目服務(wù)而產(chǎn)生的一個過程，設(shè)計的重點是針對項目使用期的狀況，即項目建成以后運行階段的效果，而項目的任務(wù)是提供達(dá)到這種狀態(tài)所必需的要求和措施以及成本投入。一般的房地產(chǎn)開發(fā)商都會為項目的設(shè)計提供項目建議書，以求設(shè)計階段達(dá)到項目開發(fā)所需的目的，而整個設(shè)計階段并是對項目開發(fā)成本控制的主心軸，設(shè)計的一筆一畫、一個念頭都將影響到項目開發(fā)的成本，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須要牢牢的抓住設(shè)計的質(zhì)量，提供詳盡的項目建議書，努力控制設(shè)計過程中的成本控制，不斷提高經(jīng)濟效益，逐步實現(xiàn)集約效益型的、更能被人民大眾接受的開發(fā)企業(yè)。