【正文】 化設計方法和質量、成本控制方法來進行設計開發(fā)，才能更好更快的控制房地產開發(fā)成本。第五節(jié)設計招標對成本控制的影響在我國目前的設計行業(yè)里，一般的設計院都只負責主體設計或市政設計或景觀設計等，也有一些專業(yè)的小區(qū)功能設計，而缺少綜合型、全面性的設計院,如此分散的設計現象容易產生對小區(qū)的風格不統(tǒng)一，施工困難甚至大量返工等問題，最終也將造成建設成本的損失。比如智能化工程，一般的新型小區(qū)都會設計可視對講，安全防范、綜合布線、信息網絡等系統(tǒng)，這些系統(tǒng)的整體性非常強，如果在工程主體設計時只考慮主體的布線布管，就很難判斷這些系統(tǒng)需要多少管路，會實行什么樣的功能，為了能滿足在智能化系統(tǒng)設計時的功能需求主體工程設計階段往往會增加管道數量，追加成本投入，而到了整個小區(qū)智能化設計階段，很可能會因為智能化功能的創(chuàng)新，升級，影響到原主體設計的預留管道完全報廢，造成大量成本損失。房地產企業(yè)的開發(fā)已經從經濟實用的住宅開發(fā)向美觀、舒適的小區(qū)住宅快速邁進，每一個新開發(fā)的樓盤都在力爭小區(qū)建設帶給老百姓更多的吸引力，現在有很多開發(fā)的小區(qū)樓盤有很多新的設計理念，比如小區(qū)內車輛不能進出，道路基本都是人行道，建筑周沿都是小溪或者綠化，這種新的景觀設計理念，需要市政配套設計的支持才能實現，市政配套設計時，小區(qū)管道特別多，有雨水管道、廢水管道、污水管道、電力管道、消防給水管道、智能化管道、燃氣管道等等，這些管道的設計必需要滿足國家規(guī)范，又要滿足小區(qū)景觀設計要求，給市政設計帶來非常大的困難，市政設計和景觀設計的不協調將導致設計的失敗，投資成本的重大損失，所以建設單位在委托設計單位時就應該考慮相關設計單位之間的具體協調。推行設計招標，盡量將工程主體及配套設施、環(huán)境設計等均放在一起進行招標，由投標單位負責起項目設計責任，并由投標單位負責選擇設計單位，積極推行建筑方案與經濟方案相結合的一條龍服務到底的設計招標方法，并采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。第三章加強設計階段管理是成本控制的關鍵1.加強設計階段管理當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發(fā)經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決，克服那種只顧畫圖、不顧成本的傾向。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。針對目前設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。我認為應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取一定的約束力是對設計規(guī)范、設計標準、工程量以及概預算指標等方面實行控制的一種有效舉措。2.設計創(chuàng)新創(chuàng)造低成本高價值產品近幾年房地產開發(fā)速度特別快，一個新樓盤的開發(fā)，一種新技術的運用在社會上的影響時效越來越短，而更新換代越來越快，所以組織加大科技和人才的投入、不斷開發(fā)新的產品是站立在房產開發(fā)前列的必要手段。一個好的設計產品,不僅僅要達到“實用，經濟，美觀，大方”，更重要的是要增加住宅的附價值和增值因素，用高價，高質量的建筑材料去營造其附價值會隨著材料價值而提升產品價值，但從經濟成本的角度去核算是風險多于收益，好的建筑作品就好像名家的書畫一樣，雖然用同樣的素材去創(chuàng)造，但其作品價值遠遠超出其本身的直接投入成本，設計師就應該做一名書畫名家，用創(chuàng)新控制成本，創(chuàng)造價值。3.建設單位應充當設計階段的管理層領導　　一個項目的設計并不是幾個人能完成的，如果設計只局限于某幾個人，該項目的思維空間也應該極其有限的，要讓一個設計成果得到極大限度的成功設計必須鼓動所有有關的人員，全員參與，建立管理層領導模式，創(chuàng)造全員參與的環(huán)境，從表面上看這要大大增加了投入成本，但我們前面分析了設計過程中的缺陷造成的不滿意、成本偏離、返工、報廢等發(fā)生的費用比人力資本的投入費用大的多，積極發(fā)揮各有關人員的聰明才智和專業(yè)能力才能更大限度的維護設計質量，把握過程中的成本控制。建設單位應該充當設計階段管理層領導，在方案設計、擴初設計和施工圖設計三個階段，要分別確定具體技術經濟指標，每一項指標都關系到項目的開發(fā)成本。設計階段既是目標成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段。在這個階段，成本管理要掌握好一個重要原則，那就是已經確定的目標成本只能優(yōu)化，盡量不要超標。作為建設單位，關鍵是需要抓好以下幾項工作：在委托設計時，要全面貫徹項目決策的精神，向設計單位說明項目的質量和成本兩方面的要求；通過成本測算，進行價值功能比的分析；通過對設計方案的審查與分析，要求進一步優(yōu)化目標成本。設計階段的節(jié)約是源頭上的節(jié)約，應從改進設計的角度考慮，在保證品質的前提下能否進一步降低開發(fā)成本，這方面的潛力是很大的。最后，根據經過優(yōu)化的設計方案，再次測定優(yōu)化后的目標成本。此時的目標成本可以分解到各成本項目，并力求與房地產開發(fā)行業(yè)先進水平保持一致，為企業(yè)贏得較大的盈利空間。第四章小結設計階段是建立在房地產開發(fā)項目實際需求上，是為開發(fā)項目服務而產生的一個過程，設計的重點是針對項目使用期的狀況，即項目建成以后運行階段的效果，而項目的任務是提供達到這種狀態(tài)所必需的要求和措施以及成本投入。一般的房地產開發(fā)商都會為項目的設計提供項目建議書，以求設計階段達到項目開發(fā)所需的目的，而整個設計階段并是對項目開發(fā)成本控制的主心軸，設計的一筆一畫、一個念頭都將影響到項目開發(fā)的成本，作為房地產開發(fā)企業(yè)，必須要牢牢的抓住設計的質量，提供詳盡的項目建議書，努力控制設計過程中的成本控制，不斷提高經濟效益，逐步實現集約效益型的、更能被人民大眾接受的開發(fā)企業(yè)。