【正文】 依據(jù)，因此地價無法進行測算，但理論上每畝土地溢價100%是可行的。房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟效益分析、銷售單價的估算、商鋪銷售單價的確定（1）用市場比較法確定銷售價格的上限取本項目附近可類比項目予以分析，見表如下：表一 本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表序號項目名稱標準價(元/㎡)交易日期修正交通配套環(huán)境繁華程度開發(fā)商實力小計比準售價(元/㎡)1川南家居城10000（均價）110/10010101010+10100/1407142 2都市森林（底商）8000（均價）120/10010101010+10100/1505300 表二 本項目商鋪價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表序號項目名稱東大都市森林1比準價格(元/平方米)7142 5300 2銷售狀況權(quán)重(銷售率)80%100%3加權(quán)后的相對價格(元/平方米)5713 5300 4本項目商鋪銷售平均標準基價(元/平方米)經(jīng)比較計算。（2）用成本法確定銷售價格的下限 本項目由于土地獲得價格極為優(yōu)惠，故不實用成本下限單價。（3）建議銷售單價 本項目獨立商鋪銷售單價建議為每平方米5000元（2012年單價）。假定每年商鋪單價上漲10%，則本項目獨立商鋪銷售單價如下：項目2012年2013年2014年2015年2016年(后續(xù)部分)銷售價格(元/平方米)50005500 6050 66007400 、集中商業(yè)銷售單價的確定 ，，則本項目集中商業(yè)的銷售單價（均價）如下：項目2014年2015年2016年集中商業(yè)均價(元/平方米)4800 5280 6000、公寓、寫字樓銷售單價的確定 由于本項目附近無可對比項目，因此假定本項目目前的公寓及寫字樓的銷售價格一致，按照商鋪價格同樣的加權(quán)平衡方式，比照匯川路住宅價格，按照住宅價格為公寓價格的120%計算，且設(shè)定每年單價上漲6%，則本項目寫字樓、公寓的銷售單價如下（未按照LOFT計算，如按照LOFT計算，單價將拔高）：項目2011年2012年2013年2014年2015年遠大都市森林住宅價格3500本項目2430 25802750 2920 3100總銷售收入的測算 根據(jù)項目情況，預(yù)估本項目啟動銷售時間為2013年，按照該進度及價格，測算出本項目獨立商鋪的銷售收入為114930萬元，集中商業(yè)的銷售收入為29952萬元，公寓、寫字樓的銷售收入為24570萬元，總銷售收入為169452萬元（本估算為理論數(shù)據(jù)，實際收入需根據(jù)銷售進度和銷售比例確定。其中，星級酒店作為資產(chǎn)沉淀，未列入銷售）。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《總銷售收入預(yù)測表》?？傋赓U收入的測算、商業(yè)租賃收入測算（酒店部分） 假設(shè)本項目商業(yè)經(jīng)營年限為40年，且 2015年月租賃價格為20元/平方米，建議本項目酒店的租賃平均價格為月租金每平方米20元，且假設(shè)其月租金每年上漲8%，則其租賃收入為362797萬元（如果將該部分資產(chǎn)和博覽中心全部裝入上市公司其收益可以更快體現(xiàn)）。、車位租賃收入測算 車位不計入收入。稅金及附加、銷售稅金及附加。其中營業(yè)稅按銷售收入的5%計算，城市維護建設(shè)費為營業(yè)稅的7%，,教育附加費為營業(yè)稅的3%，,交易印花稅為銷售收入的萬分之三,副食品調(diào)控基金按銷售收入的1‰計算。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《銷售稅金及附加表》。另外，土地增值稅按照1%預(yù)繳。以上合計：。、租賃稅金及附加由于本項目特殊情況，暫不對酒店部分租賃收入稅金進行計算。成本費用估算由于本項目屬于銷售項目，按照各自建筑形態(tài)進行成本分攤，其中酒店部分如不銷售，則需進行折舊。本報告暫不對酒店部分進行測算。財務(wù)分析、損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析本項目銷售總收入為169452萬元，總成本費用為70745萬元，?？傮w評價指標（未按照分期投資測算）：年投資利潤率=（利潤總額／總投資／4）100% =（／70745／4）100% =%年投資利稅率=（利稅總額／總投資／4）100%=【（++）／70745／4）100% =%自有資金年投資利潤率=（利潤總額／自有資金／4）100% =（／11400／4）100% =192%建設(shè)經(jīng)營期各段評價指標： （1）建設(shè)期（2012年至2016年）部分的投資利潤率=（利潤總額／總投資）100% =（／70745）100% =%投資利稅率=（利稅總額／總投資）100% =（／70745）100% =% 從本項目以上的幾個靜態(tài)指標來看，銷售期的投資利潤率很高，總體年平均投資利潤率保持在45%以上，故從投資利潤率角度分析來看是可行的。此外，從階段性建設(shè)經(jīng)營期來看，本項目從2012年啟動至2016年竣工，%銷售，便能收回所有的投資，因此本項目具有很好的經(jīng)濟效益。 商鋪總面積255400㎡，按照5000元/㎡價格計算，則完全銷售的情況下總銷售收入為127700萬元，則投資總額/商鋪銷售總收入=127700/70745=%。、資金來源和運用與資金平衡能力分析資金來源和運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。資金來源和運用表見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《資金來源和運用表》。從表中可以看出，本項目在啟動投資后，每個月都有盈余資金。故從資金平衡能力角度分析，本項目滿足要求。、本項目預(yù)計實際收益分析由于本項目的工程費用部分建筑商將墊資部分進行修建，因此，本報告中的各項測算是建立在僅墊付第一批次建筑款的基礎(chǔ)上。按照甲方提供資料，建筑商會對本項目進行循環(huán)墊資，在這種模式下，收益率會大幅增加。項目風(fēng)險分析、競爭性市場風(fēng)險由于本項目兩公里附近，有西南五金城項目已經(jīng)獲得***市政府立項批復(fù)，對本項目具備直接威脅。建議定位為機械裝備市場，與西南五金城形成表面上的錯位競爭。、開發(fā)及營銷風(fēng)險本項目開發(fā)商對生資特別是五金機電行業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于陌生介入，導(dǎo)致對開發(fā)過程控制及市場營銷風(fēng)險增加。建議延聘專業(yè)團隊作為本項目營銷及運營管理顧問，協(xié)同控制項目開發(fā)及營銷風(fēng)險。項目評估結(jié)論本項目財務(wù)風(fēng)險很低，但有一定的市場風(fēng)險?？傮w而言，本項目是可行的。就兩種運作方案而言，因房產(chǎn)開發(fā)模式不僅能帶來較好的經(jīng)濟效益，而且將使川潤股份在房地產(chǎn)行業(yè)及***的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。因此，建議本項目采用房產(chǎn)開發(fā)模式。第十章 項目風(fēng)險評估及規(guī)避措施項目風(fēng)險分析、市場性風(fēng)險主要是市場建立風(fēng)險和銷售風(fēng)險，構(gòu)成本項目最主要的開發(fā)風(fēng)險。其中市場建立是銷售的前提，銷售風(fēng)險更多的是銷售速度快慢給項目帶來的財務(wù)風(fēng)險，從這個角度來看，市場建立風(fēng)險為重中之重。、競爭性風(fēng)險由于本項目兩公里附近的西南五金城項目已經(jīng)獲得***市政府立項批復(fù)，對本項目一期構(gòu)成直接的競爭威脅。、運營風(fēng)險 項目運營既是項目一期可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)持有物業(yè)收益的主要保障，同時也是項目二期開發(fā)的前提。、財務(wù)風(fēng)險 由于土地價格優(yōu)勢，因此項目的靜態(tài)財務(wù)分析非常漂亮，項目真正面臨的是動態(tài)財務(wù)風(fēng)險，即俗稱資金鏈。、項目風(fēng)險評估項目的前期風(fēng)險主要來源于市場建立風(fēng)險，市場建立是銷售及資金回籠的保障，因此項目開發(fā)前期最主要的工作是市場建立，只要能有效規(guī)避市場建立風(fēng)險，項目的整體開發(fā)風(fēng)險較低。風(fēng)險規(guī)避措施n 建立專業(yè)組合開發(fā)團隊，協(xié)同控制項目開發(fā)風(fēng)險；n 建立組合開發(fā)模式，充分利用優(yōu)勢資源，最大程度規(guī)避市場建立風(fēng)險；n 樹立正確的開發(fā)階段價值觀，制定資金來源多套方案；n 直面競爭，錯位經(jīng)營；n 控制開發(fā)節(jié)奏，降低動態(tài)財務(wù)風(fēng)險。第十一章 項目服務(wù)團隊介紹及服務(wù)模式建議***省五金機電行業(yè)協(xié)會***省五金機電行業(yè)協(xié)會成立于1997年7月1日，是以***省五金機電行業(yè)企業(yè)為主體，相關(guān)的行業(yè)企業(yè)單位及專業(yè)從業(yè)人員自愿組成的地方性、行業(yè)性、非營利性社會組織，是經(jīng)***省民政廳等級注冊的社團法人，接受***省經(jīng)濟與信息化委員會、***省民政廳的監(jiān)督和管理。自成立以來，在指導(dǎo)行業(yè)發(fā)展、服務(wù)行業(yè)發(fā)展方面做出了積極的貢獻，得到廣大企業(yè)的認可，目前在***省內(nèi)擁有各類會員3000余名，協(xié)會影響力與日俱增。同時，作為全國省級五金機電商（協(xié)）會聯(lián)誼會的發(fā)起單位，在聯(lián)誼會擁有的22家省級五金機電商會中擁有較高的信譽及影響力。與傳統(tǒng)商會不同，省五金機電行業(yè)協(xié)會擁有以下其他組織無可比擬的優(yōu)勢：n 資源整合能力n 市場建立高度n 商家號召力n 市場開發(fā)運營管理經(jīng)驗執(zhí)行團隊介紹***省五金機電行業(yè)協(xié)會旗下的項目執(zhí)行團隊中國元和工房2003年肇始于成都，前身為成都奧訊文化傳播有限公司，后拆分為成都大唐設(shè)計工作室、成都元和工房文化傳播有限公司，2008年進入重慶，2009年成立南寧元和工房文化傳播有限公司。至目前為止，元和工房旗下?lián)碛形鍌€智慧團體：以產(chǎn)業(yè)策劃、區(qū)域經(jīng)濟研究為主的成都元和工房文化傳播有限公司、南寧元和工房文化傳播有限公司；以傳統(tǒng)地產(chǎn)營銷代理、招商、運營管理為主業(yè)的南寧璞騰營銷策劃有限公司、成都雍和文化傳播有限公司；其中，成都雍和文化傳播有限公司是***省五金機電行業(yè)協(xié)會的秘書長單位；以資產(chǎn)及資本運作為主攻方向的成都龍河天成資產(chǎn)管理有限公司。自2003年開始，元和工房團隊先后主導(dǎo)或者參與了成都萬貫五金機電城、西部飾材精品城、海霸王冷藏物流園、成都國際五金機電城（成都國際物聯(lián)港）、貴州源禧國際五金機電城、成都后街廊橋、重慶永川汽摩機電城、重慶模具產(chǎn)業(yè)園、廣西海吉星農(nóng)產(chǎn)品物流中心、中國東盟（田陽）國際農(nóng)產(chǎn)品物流園、中國東盟（寧明）國際商貿(mào)物流港、南寧相思湖國際商貿(mào)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項目，在商業(yè)地產(chǎn)特別是專業(yè)市場、物流園區(qū)營銷策劃、運營管理方面沉淀了極為豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。在傳統(tǒng)地產(chǎn)方面，元和工房還全程代理了來賓上品世家、欽州臨港置地廣場、欽州湘桂名城、來賓欣欣園、來賓嘉信廣場等住宅及綜合業(yè)態(tài)項目。在旅游產(chǎn)業(yè)方面，元和工房獨立完成了廣西巴馬長壽文化旅游節(jié)，策劃了巴馬敬壽禮孝大典、桂西旅游發(fā)展論壇、寧明國際花山文化藝術(shù)旅游節(jié)、武鳴文化旅游節(jié)、天等云湖天香國際旅游度假區(qū)策劃案等。元和工房部分主導(dǎo)項目展示項目主要服務(wù)團隊***省五金機電行業(yè)協(xié)會及其執(zhí)行團隊一直致力于通過運營盤活、盤優(yōu)五金機電專業(yè)市場資產(chǎn)，是服務(wù)于五金產(chǎn)業(yè)的專業(yè)運營管理團隊，可為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供規(guī)劃定位、營銷策劃、運營管理、資產(chǎn)運營等一系列服務(wù)。在五金機電行業(yè)，***省五金機電行業(yè)協(xié)會通過成都國際五金機電城、成都萬貫五金機電城、永川汽摩五金機電城、重慶模具產(chǎn)業(yè)園等項目，積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗和人脈關(guān)系。顧 問：鄒德康 ***省工商聯(lián)五金機電商會會長、***省五金機電協(xié)會會長何 卿 成都金華商會會長、成都市工商聯(lián)五金機電商會副會長李仁強 ***省工商聯(lián)五金機電商會副會長曾光榮 成都市工商聯(lián)五金機電商會常務(wù)副會長盧躍花 成都市工商聯(lián)五金機電商會副會長耿 星 ***省工商聯(lián)五金機電商會副會長 ***川島液壓設(shè)備制造有限公司董事長李仁剛 ***國茂國泰減速機有限公司總經(jīng)理主創(chuàng)人員：彭建雄 全國地方五金機電商會聯(lián)誼會秘書長***省工商聯(lián)五金機電商會副秘書長成都金華商會副秘書長 成都元和工房文化傳播有限公司常務(wù)副總經(jīng)理周 嚴 ***省工商聯(lián)五金機電商會秘書長 成都元和工房文化傳播有限公司副總經(jīng)理 公司還擁有營銷代理行業(yè)各個類別專業(yè)人才30余人，分布在***、廣西等多個項目。項目服務(wù)模式建議前期開發(fā)顧問+租售結(jié)合+保底銷售+風(fēng)險運營管理本服務(wù)模式為組合服務(wù)模式，是以服務(wù)團隊自身的資源和優(yōu)勢為基礎(chǔ)，結(jié)合項目的組合開發(fā)模式而提出的，涵蓋了項目的商業(yè)顧問、規(guī)劃顧問、前期開發(fā)顧問、招商代理、營銷代理、推廣代理、運營管理等全方位服務(wù)項目。前期開發(fā)顧問：與開發(fā)團隊組成組合團隊，制定及實施組合開發(fā)策略及方案；租售結(jié)合：制定組合招商運營策略，實施預(yù)招商及招商代理；保底銷售：制定組合租售策略，根據(jù)預(yù)招商進度實行預(yù)售，實施墊付推廣費用及銷售費用的保底價銷售風(fēng)險代理；風(fēng)險運營管理：承擔(dān)項目運營管理風(fēng)險，實施運營管理。項目組合服務(wù)模式下的服務(wù)內(nèi)容：n 深度市場調(diào)研及分析n 項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃深化策劃n 項目組合開發(fā)策略及方案的制定及實施顧問n 前期商業(yè)策劃n 項目規(guī)劃顧問n 前期推廣策劃n 品牌建設(shè)規(guī)劃n 項目招商及商業(yè)運營顧問n 項目招商策劃及代理n 項目營銷策劃及代理n 項目及品牌推廣策劃及實施顧問n 項目運營管理附表一、土地開發(fā)模式附表表一 總投資與成本估算表單位：萬元序號項目2012年2013年2014年小計1土地成本640064006400192002管理費用751801804353其他費用170020010020004財務(wù)費用略合計8175678066802163