【正文】 依據(jù)，因此地價(jià)無法進(jìn)行測算，但理論上每畝土地溢價(jià)100%是可行的。房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析、銷售單價(jià)的估算、商鋪銷售單價(jià)的確定（1）用市場比較法確定銷售價(jià)格的上限取本項(xiàng)目附近可類比項(xiàng)目予以分析，見表如下：表一 本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表序號項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(元/㎡)交易日期修正交通配套環(huán)境繁華程度開發(fā)商實(shí)力小計(jì)比準(zhǔn)售價(jià)(元/㎡)1川南家居城10000（均價(jià)）110/10010101010+10100/1407142 2都市森林（底商）8000（均價(jià)）120/10010101010+10100/1505300 表二 本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表序號項(xiàng)目名稱東大都市森林1比準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)7142 5300 2銷售狀況權(quán)重(銷售率)80%100%3加權(quán)后的相對價(jià)格(元/平方米)5713 5300 4本項(xiàng)目商鋪銷售平均標(biāo)準(zhǔn)基價(jià)(元/平方米)經(jīng)比較計(jì)算。（2）用成本法確定銷售價(jià)格的下限 本項(xiàng)目由于土地獲得價(jià)格極為優(yōu)惠，故不實(shí)用成本下限單價(jià)。（3）建議銷售單價(jià) 本項(xiàng)目獨(dú)立商鋪銷售單價(jià)建議為每平方米5000元（2012年單價(jià)）。假定每年商鋪單價(jià)上漲10%，則本項(xiàng)目獨(dú)立商鋪銷售單價(jià)如下：項(xiàng)目2012年2013年2014年2015年2016年(后續(xù)部分)銷售價(jià)格(元/平方米)50005500 6050 66007400 、集中商業(yè)銷售單價(jià)的確定 ，，則本項(xiàng)目集中商業(yè)的銷售單價(jià)（均價(jià)）如下：項(xiàng)目2014年2015年2016年集中商業(yè)均價(jià)(元/平方米)4800 5280 6000、公寓、寫字樓銷售單價(jià)的確定 由于本項(xiàng)目附近無可對比項(xiàng)目，因此假定本項(xiàng)目目前的公寓及寫字樓的銷售價(jià)格一致，按照商鋪價(jià)格同樣的加權(quán)平衡方式，比照匯川路住宅價(jià)格，按照住宅價(jià)格為公寓價(jià)格的120%計(jì)算，且設(shè)定每年單價(jià)上漲6%，則本項(xiàng)目寫字樓、公寓的銷售單價(jià)如下（未按照LOFT計(jì)算，如按照LOFT計(jì)算，單價(jià)將拔高）：項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年遠(yuǎn)大都市森林住宅價(jià)格3500本項(xiàng)目2430 25802750 2920 3100總銷售收入的測算 根據(jù)項(xiàng)目情況，預(yù)估本項(xiàng)目啟動銷售時(shí)間為2013年，按照該進(jìn)度及價(jià)格，測算出本項(xiàng)目獨(dú)立商鋪的銷售收入為114930萬元，集中商業(yè)的銷售收入為29952萬元，公寓、寫字樓的銷售收入為24570萬元，總銷售收入為169452萬元（本估算為理論數(shù)據(jù)，實(shí)際收入需根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售比例確定。其中，星級酒店作為資產(chǎn)沉淀，未列入銷售）。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《總銷售收入預(yù)測表》?？傋赓U收入的測算、商業(yè)租賃收入測算（酒店部分） 假設(shè)本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營年限為40年，且 2015年月租賃價(jià)格為20元/平方米，建議本項(xiàng)目酒店的租賃平均價(jià)格為月租金每平方米20元，且假設(shè)其月租金每年上漲8%，則其租賃收入為362797萬元（如果將該部分資產(chǎn)和博覽中心全部裝入上市公司其收益可以更快體現(xiàn)）。、車位租賃收入測算 車位不計(jì)入收入。稅金及附加、銷售稅金及附加。其中營業(yè)稅按銷售收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為營業(yè)稅的7%，,教育附加費(fèi)為營業(yè)稅的3%，,交易印花稅為銷售收入的萬分之三,副食品調(diào)控基金按銷售收入的1‰計(jì)算。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《銷售稅金及附加表》。另外，土地增值稅按照1%預(yù)繳。以上合計(jì)：。、租賃稅金及附加由于本項(xiàng)目特殊情況，暫不對酒店部分租賃收入稅金進(jìn)行計(jì)算。成本費(fèi)用估算由于本項(xiàng)目屬于銷售項(xiàng)目，按照各自建筑形態(tài)進(jìn)行成本分?jǐn)?，其中酒店部分如不銷售，則需進(jìn)行折舊。本報(bào)告暫不對酒店部分進(jìn)行測算。財(cái)務(wù)分析、損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析本項(xiàng)目銷售總收入為169452萬元，總成本費(fèi)用為70745萬元，?？傮w評價(jià)指標(biāo)（未按照分期投資測算）：年投資利潤率=（利潤總額／總投資／4）100% =（／70745／4）100% =%年投資利稅率=（利稅總額／總投資／4）100%=【（++）／70745／4）100% =%自有資金年投資利潤率=（利潤總額／自有資金／4）100% =（／11400／4）100% =192%建設(shè)經(jīng)營期各段評價(jià)指標(biāo)： （1）建設(shè)期（2012年至2016年）部分的投資利潤率=（利潤總額／總投資）100% =（／70745）100% =%投資利稅率=（利稅總額／總投資）100% =（／70745）100% =% 從本項(xiàng)目以上的幾個(gè)靜態(tài)指標(biāo)來看，銷售期的投資利潤率很高，總體年平均投資利潤率保持在45%以上，故從投資利潤率角度分析來看是可行的。此外，從階段性建設(shè)經(jīng)營期來看，本項(xiàng)目從2012年啟動至2016年竣工，%銷售，便能收回所有的投資，因此本項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)效益。 商鋪總面積255400㎡，按照5000元/㎡價(jià)格計(jì)算，則完全銷售的情況下總銷售收入為127700萬元，則投資總額/商鋪銷售總收入=127700/70745=%。、資金來源和運(yùn)用與資金平衡能力分析資金來源和運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。資金來源和運(yùn)用表見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《資金來源和運(yùn)用表》。從表中可以看出，本項(xiàng)目在啟動投資后，每個(gè)月都有盈余資金。故從資金平衡能力角度分析，本項(xiàng)目滿足要求。、本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)際收益分析由于本項(xiàng)目的工程費(fèi)用部分建筑商將墊資部分進(jìn)行修建，因此，本報(bào)告中的各項(xiàng)測算是建立在僅墊付第一批次建筑款的基礎(chǔ)上。按照甲方提供資料，建筑商會對本項(xiàng)目進(jìn)行循環(huán)墊資，在這種模式下，收益率會大幅增加。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析、競爭性市場風(fēng)險(xiǎn)由于本項(xiàng)目兩公里附近，有西南五金城項(xiàng)目已經(jīng)獲得***市政府立項(xiàng)批復(fù)，對本項(xiàng)目具備直接威脅。建議定位為機(jī)械裝備市場，與西南五金城形成表面上的錯(cuò)位競爭。、開發(fā)及營銷風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目開發(fā)商對生資特別是五金機(jī)電行業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于陌生介入，導(dǎo)致對開發(fā)過程控制及市場營銷風(fēng)險(xiǎn)增加。建議延聘專業(yè)團(tuán)隊(duì)作為本項(xiàng)目營銷及運(yùn)營管理顧問，協(xié)同控制項(xiàng)目開發(fā)及營銷風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目評估結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很低，但有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)?？傮w而言，本項(xiàng)目是可行的。就兩種運(yùn)作方案而言，因房產(chǎn)開發(fā)模式不僅能帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益，而且將使川潤股份在房地產(chǎn)行業(yè)及***的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。因此，建議本項(xiàng)目采用房產(chǎn)開發(fā)模式。第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估及規(guī)避措施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析、市場性風(fēng)險(xiǎn)主要是市場建立風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成本項(xiàng)目最主要的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。其中市場建立是銷售的前提，銷售風(fēng)險(xiǎn)更多的是銷售速度快慢給項(xiàng)目帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從這個(gè)角度來看，市場建立風(fēng)險(xiǎn)為重中之重。、競爭性風(fēng)險(xiǎn)由于本項(xiàng)目兩公里附近的西南五金城項(xiàng)目已經(jīng)獲得***市政府立項(xiàng)批復(fù)，對本項(xiàng)目一期構(gòu)成直接的競爭威脅。、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目運(yùn)營既是項(xiàng)目一期可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)持有物業(yè)收益的主要保障，同時(shí)也是項(xiàng)目二期開發(fā)的前提。、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 由于土地價(jià)格優(yōu)勢，因此項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)分析非常漂亮，項(xiàng)目真正面臨的是動態(tài)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即俗稱資金鏈。、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估項(xiàng)目的前期風(fēng)險(xiǎn)主要來源于市場建立風(fēng)險(xiǎn)，市場建立是銷售及資金回籠的保障，因此項(xiàng)目開發(fā)前期最主要的工作是市場建立，只要能有效規(guī)避市場建立風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施n 建立專業(yè)組合開發(fā)團(tuán)隊(duì)，協(xié)同控制項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；n 建立組合開發(fā)模式，充分利用優(yōu)勢資源，最大程度規(guī)避市場建立風(fēng)險(xiǎn)；n 樹立正確的開發(fā)階段價(jià)值觀，制定資金來源多套方案；n 直面競爭，錯(cuò)位經(jīng)營；n 控制開發(fā)節(jié)奏，降低動態(tài)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第十一章 項(xiàng)目服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹及服務(wù)模式建議***省五金機(jī)電行業(yè)協(xié)會***省五金機(jī)電行業(yè)協(xié)會成立于1997年7月1日，是以***省五金機(jī)電行業(yè)企業(yè)為主體，相關(guān)的行業(yè)企業(yè)單位及專業(yè)從業(yè)人員自愿組成的地方性、行業(yè)性、非營利性社會組織，是經(jīng)***省民政廳等級注冊的社團(tuán)法人，接受***省經(jīng)濟(jì)與信息化委員會、***省民政廳的監(jiān)督和管理。自成立以來，在指導(dǎo)行業(yè)發(fā)展、服務(wù)行業(yè)發(fā)展方面做出了積極的貢獻(xiàn)，得到廣大企業(yè)的認(rèn)可，目前在***省內(nèi)擁有各類會員3000余名，協(xié)會影響力與日俱增。同時(shí)，作為全國省級五金機(jī)電商（協(xié)）會聯(lián)誼會的發(fā)起單位，在聯(lián)誼會擁有的22家省級五金機(jī)電商會中擁有較高的信譽(yù)及影響力。與傳統(tǒng)商會不同，省五金機(jī)電行業(yè)協(xié)會擁有以下其他組織無可比擬的優(yōu)勢：n 資源整合能力n 市場建立高度n 商家號召力n 市場開發(fā)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)介紹***省五金機(jī)電行業(yè)協(xié)會旗下的項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)中國元和工房2003年肇始于成都，前身為成都奧訊文化傳播有限公司，后拆分為成都大唐設(shè)計(jì)工作室、成都元和工房文化傳播有限公司，2008年進(jìn)入重慶，2009年成立南寧元和工房文化傳播有限公司。至目前為止，元和工房旗下?lián)碛形鍌€(gè)智慧團(tuán)體：以產(chǎn)業(yè)策劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究為主的成都元和工房文化傳播有限公司、南寧元和工房文化傳播有限公司；以傳統(tǒng)地產(chǎn)營銷代理、招商、運(yùn)營管理為主業(yè)的南寧璞騰營銷策劃有限公司、成都雍和文化傳播有限公司；其中，成都雍和文化傳播有限公司是***省五金機(jī)電行業(yè)協(xié)會的秘書長單位；以資產(chǎn)及資本運(yùn)作為主攻方向的成都龍河天成資產(chǎn)管理有限公司。自2003年開始，元和工房團(tuán)隊(duì)先后主導(dǎo)或者參與了成都萬貫五金機(jī)電城、西部飾材精品城、海霸王冷藏物流園、成都國際五金機(jī)電城（成都國際物聯(lián)港）、貴州源禧國際五金機(jī)電城、成都后街廊橋、重慶永川汽摩機(jī)電城、重慶模具產(chǎn)業(yè)園、廣西海吉星農(nóng)產(chǎn)品物流中心、中國東盟（田陽）國際農(nóng)產(chǎn)品物流園、中國東盟（寧明）國際商貿(mào)物流港、南寧相思湖國際商貿(mào)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在商業(yè)地產(chǎn)特別是專業(yè)市場、物流園區(qū)營銷策劃、運(yùn)營管理方面沉淀了極為豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。在傳統(tǒng)地產(chǎn)方面，元和工房還全程代理了來賓上品世家、欽州臨港置地廣場、欽州湘桂名城、來賓欣欣園、來賓嘉信廣場等住宅及綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目。在旅游產(chǎn)業(yè)方面，元和工房獨(dú)立完成了廣西巴馬長壽文化旅游節(jié)，策劃了巴馬敬壽禮孝大典、桂西旅游發(fā)展論壇、寧明國際花山文化藝術(shù)旅游節(jié)、武鳴文化旅游節(jié)、天等云湖天香國際旅游度假區(qū)策劃案等。元和工房部分主導(dǎo)項(xiàng)目展示項(xiàng)目主要服務(wù)團(tuán)隊(duì)***省五金機(jī)電行業(yè)協(xié)會及其執(zhí)行團(tuán)隊(duì)一直致力于通過運(yùn)營盤活、盤優(yōu)五金機(jī)電專業(yè)市場資產(chǎn)，是服務(wù)于五金產(chǎn)業(yè)的專業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，可為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供規(guī)劃定位、營銷策劃、運(yùn)營管理、資產(chǎn)運(yùn)營等一系列服務(wù)。在五金機(jī)電行業(yè)，***省五金機(jī)電行業(yè)協(xié)會通過成都國際五金機(jī)電城、成都萬貫五金機(jī)電城、永川汽摩五金機(jī)電城、重慶模具產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目，積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和人脈關(guān)系。顧 問：鄒德康 ***省工商聯(lián)五金機(jī)電商會會長、***省五金機(jī)電協(xié)會會長何 卿 成都金華商會會長、成都市工商聯(lián)五金機(jī)電商會副會長李仁強(qiáng) ***省工商聯(lián)五金機(jī)電商會副會長曾光榮 成都市工商聯(lián)五金機(jī)電商會常務(wù)副會長盧躍花 成都市工商聯(lián)五金機(jī)電商會副會長耿 星 ***省工商聯(lián)五金機(jī)電商會副會長 ***川島液壓設(shè)備制造有限公司董事長李仁剛 ***國茂國泰減速機(jī)有限公司總經(jīng)理主創(chuàng)人員：彭建雄 全國地方五金機(jī)電商會聯(lián)誼會秘書長***省工商聯(lián)五金機(jī)電商會副秘書長成都金華商會副秘書長 成都元和工房文化傳播有限公司常務(wù)副總經(jīng)理周 嚴(yán) ***省工商聯(lián)五金機(jī)電商會秘書長 成都元和工房文化傳播有限公司副總經(jīng)理 公司還擁有營銷代理行業(yè)各個(gè)類別專業(yè)人才30余人，分布在***、廣西等多個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目服務(wù)模式建議前期開發(fā)顧問+租售結(jié)合+保底銷售+風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營管理本服務(wù)模式為組合服務(wù)模式，是以服務(wù)團(tuán)隊(duì)自身的資源和優(yōu)勢為基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目的組合開發(fā)模式而提出的，涵蓋了項(xiàng)目的商業(yè)顧問、規(guī)劃顧問、前期開發(fā)顧問、招商代理、營銷代理、推廣代理、運(yùn)營管理等全方位服務(wù)項(xiàng)目。前期開發(fā)顧問：與開發(fā)團(tuán)隊(duì)組成組合團(tuán)隊(duì)，制定及實(shí)施組合開發(fā)策略及方案；租售結(jié)合：制定組合招商運(yùn)營策略，實(shí)施預(yù)招商及招商代理；保底銷售：制定組合租售策略，根據(jù)預(yù)招商進(jìn)度實(shí)行預(yù)售，實(shí)施墊付推廣費(fèi)用及銷售費(fèi)用的保底價(jià)銷售風(fēng)險(xiǎn)代理；風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營管理：承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施運(yùn)營管理。項(xiàng)目組合服務(wù)模式下的服務(wù)內(nèi)容：n 深度市場調(diào)研及分析n 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃深化策劃n 項(xiàng)目組合開發(fā)策略及方案的制定及實(shí)施顧問n 前期商業(yè)策劃n 項(xiàng)目規(guī)劃顧問n 前期推廣策劃n 品牌建設(shè)規(guī)劃n 項(xiàng)目招商及商業(yè)運(yùn)營顧問n 項(xiàng)目招商策劃及代理n 項(xiàng)目營銷策劃及代理n 項(xiàng)目及品牌推廣策劃及實(shí)施顧問n 項(xiàng)目運(yùn)營管理附表一、土地開發(fā)模式附表表一 總投資與成本估算表單位：萬元序號項(xiàng)目2012年2013年2014年小計(jì)1土地成本640064006400192002管理費(fèi)用751801804353其他費(fèi)用170020010020004財(cái)務(wù)費(fèi)用略合計(jì)8175678066802163