【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)博覽城”的空間格局。216。 沿丹陽大道的商貿(mào)發(fā)展區(qū)這個區(qū)域是“***國際產(chǎn)業(yè)博覽城”的本質(zhì)和靈魂所在，也是“***國際產(chǎn)業(yè)博覽城”最主要的核心功能區(qū)。性質(zhì)：主要為五金機電、汽摩配件及美容、照明燈具、廚衛(wèi)五金、家用及工業(yè)電器等提供展示、銷售、批發(fā)的商貿(mào)市場，同時輔助一些物流、金融、電子商務(wù)和教育培訓孵化等功能，形成一個多種功能復(fù)合的綜合區(qū)。功能：這個區(qū)域承載著***國際產(chǎn)業(yè)博覽城商業(yè)（專業(yè)市場）、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、會議會展、酒店、辦公、商業(yè)步行街、物流配送、配套服務(wù)設(shè)施、餐飲、娛樂、旅游等核心功能。216。 西部配套服務(wù)區(qū)性質(zhì)：配套服務(wù)區(qū)是“***國際產(chǎn)業(yè)博覽城”項目最能出彩的區(qū)域，盡管其在銷售回款上的貢獻可能較小，或者較慢，但對項目長期運營管理十分重要。與商貿(mào)區(qū)一左一右聯(lián)動發(fā)展，“雙輪驅(qū)動”，互相促進，共同構(gòu)筑功能完善的城市新功能區(qū)?！?**國際產(chǎn)業(yè)博覽城”配套服務(wù)區(qū)以其大配套、高品位和整體性強的優(yōu)勢，首先吸引項目周邊基礎(chǔ)客戶群購買寫字樓，投資公寓，其次是吸引商貿(mào)區(qū)的部分老板入住辦公，并在后期區(qū)域板塊成熟時，可形成一定規(guī)模的高尚商務(wù)區(qū)。這里將成為***新城的CBD，將以其優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境打動來“***國際產(chǎn)業(yè)博覽城”做貿(mào)易的人，在項目中開發(fā)商務(wù)公寓、商務(wù)別墅等高尚物業(yè)，跳出***行政區(qū)域概念，成為***區(qū)域最理想的商務(wù)核心區(qū)。功能：這個區(qū)域是***國際產(chǎn)業(yè)博覽城的輔助配套功能區(qū)，它規(guī)劃了包括居?。ㄉ虅?wù)別墅、高中檔LOFT公寓等）、產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、商務(wù)辦公（甲級寫字樓、LOFT寫字樓）、休閑運動、社區(qū)公共開放空間等輔助功能。“***國際產(chǎn)業(yè)博覽城”配套服務(wù)區(qū)是以配套服務(wù)板塊為核心，配以必要的生活配套板塊，并以商務(wù)公園、運動公園和產(chǎn)業(yè)服務(wù)園對生活環(huán)境價值加以提升。216。 博覽產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸：博覽產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸是沿丹陽大道形成的，集中商貿(mào)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物流和公共開放空間的區(qū)域，是塑造***國際產(chǎn)業(yè)博覽城整體形象的發(fā)展軸。商務(wù)功能開放空間 配套功能開放空間 商貿(mào)功能開放空間本軸將串起三大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)：軸線北端是以五金機電產(chǎn)業(yè)為主的國際機械博覽城；軸線中部是以汽摩產(chǎn)業(yè)及后市場為主體的國際汽摩產(chǎn)業(yè)博覽城；軸線南端是配套功能區(qū)及照明電器、廚衛(wèi)五金產(chǎn)業(yè)博覽城，建設(shè)博覽中心、商貿(mào)配套酒店、酒店式公寓、電子商務(wù)配套服務(wù)設(shè)施，成為***國際產(chǎn)業(yè)博覽城后勤支持服務(wù)功能的核心區(qū)。連接城區(qū)和項目的主要通道：北部同***城區(qū)連接，南部同火車站連接，成為外向型發(fā)展的主要公共活動服務(wù)軸。兩大標志性節(jié)點：在發(fā)展軸上商務(wù)功能開放空間的節(jié)點處，形成以車流和物流為核心的節(jié)點；在發(fā)展軸北端入口處，設(shè)計象征***國際產(chǎn)業(yè)博覽城形象特征的標志性節(jié)點。打造標志性景觀大道：丹陽大道是***國際產(chǎn)業(yè)博覽城的核心發(fā)展主軸，必須建造體現(xiàn)形象的、具有國際化特性的（如路標）、融入***產(chǎn)業(yè)博覽文化的景觀大道。216。 生態(tài)配套發(fā)展軸：以東部新規(guī)劃的沿山道路為發(fā)展軸，串起酒店區(qū)、高檔商務(wù)區(qū)、高檔公寓區(qū)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)園的功能，充分利用山地、綠地系統(tǒng)，形成主次清晰，相互交織的生態(tài)結(jié)構(gòu)和景觀形象，從而塑造整體環(huán)境以人為本的特征。注重綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)相結(jié)合，設(shè)計人車分流的道路系統(tǒng)，串連各個板塊中心，形成休閑的開放空間系統(tǒng)，是主要的室外活動空間，提升整體的商務(wù)環(huán)境質(zhì)量。216。 博覽展示發(fā)展軸以項目中心規(guī)劃道路為主軸，串起各個商貿(mào)功能區(qū)的各種商貿(mào)功能和產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，沿路兩邊打造品牌產(chǎn)品4S店、汽車專賣店等。 四個發(fā)展組團通過項目東西向的規(guī)劃道路，把***國際產(chǎn)業(yè)博覽城分割成四個區(qū)域，根據(jù)這四個不同功能區(qū)域，我們提出了四個發(fā)展組團的建議。① 五金機電產(chǎn)業(yè)博覽組團（）五金機電產(chǎn)業(yè)博覽組團主要包括4S集群、品牌五金機電展示中心（聯(lián)排獨立產(chǎn)權(quán)商鋪）、博覽中心（集中商業(yè)）、底商（酒店、寫字樓首層）及酒店、寫字樓、配套公寓及餐飲娛樂配套等組成。整個組團體現(xiàn)的是五金機電產(chǎn)業(yè)博覽文化，讓人感覺川南五金機電產(chǎn)業(yè)的核心就在這里。4S店集群：本項目是***國際產(chǎn)業(yè)博覽城的主題交易市場之一，是以五金機電產(chǎn)品博覽交易為主題的商品交易中心，主要入駐的是五金機電行業(yè)的生產(chǎn)型企業(yè)、銷售型企業(yè)或品牌代理商。經(jīng)營產(chǎn)品主要為工業(yè)電器、五金工具、輕型機械、勞保、消防器材、農(nóng)機農(nóng)具等。這些經(jīng)營產(chǎn)品在川南專業(yè)市場上具有一定程度上的唯一性，能夠更好的聚集購買群體，帶動其他產(chǎn)品的銷售。五金機電品牌展示中心：是***國際產(chǎn)業(yè)博覽城一期的核心項目，項目建成后，將為近2000家五金機電產(chǎn)業(yè)商家提供展覽交易的平臺。博覽中心：這里形成了集新產(chǎn)品發(fā)布、展覽展示、展洽、交易、論壇和項目合作的綜合體，成為五金機電品牌進入川南的門戶，是集新產(chǎn)品發(fā)布、展覽展示、展洽、交易、論壇和項目合作功能于一體的商務(wù)平臺。② 汽摩產(chǎn)業(yè)博覽組團（）汽車商品商貿(mào)發(fā)展組團主要包括汽車4S店集群、配件交易中心和汽車美容中心。4S店集群：本項目是***國際產(chǎn)業(yè)博覽城的主題交易市場之一，是以汽車專賣為主題的商品交易中心，主要入駐的是汽車生產(chǎn)型企業(yè)、銷售型企業(yè)或品牌代理商。配件交易中心及汽車美容中心：經(jīng)營產(chǎn)品主要為汽車裝修裝飾用品、車載電子電器產(chǎn)品、房車飾物、車族玩具、車用時尚精品、汽車運動品等。這些經(jīng)營產(chǎn)品在國內(nèi)專業(yè)市場上具有一定程度上的唯一性，能夠更好的聚集購買群體，帶動其他產(chǎn)品的銷售。③ 燈具、電器及廚衛(wèi)五金博覽組團（）該組團是一個綜合性商品交易中心，主要以燈具為主導，形成具有明確指向的主題專業(yè)交易中心。該組團主要由“燈具館”和“廚衛(wèi)電器館”等組成。④ 新材料博覽中心、小商品博覽組團（）在***逐漸邁向新的時期的進程中，以一對山商貿(mào)城為代表的專業(yè)市場將逐步退出城區(qū)，將來里面很多具備生產(chǎn)資料特性的產(chǎn)品，本項目可以有選擇性吸收。另外，***作為以新材料為主導方向的城市，新材料產(chǎn)業(yè)的孵化、貿(mào)易和展示也將是非常具有潛力的方向，再加上在***尚屬空白的不銹鋼市場等，將構(gòu)成本板塊主要的方向。同時，本部分還將兼具倉儲終端、物流配送、電子商務(wù)平臺等功能。⑤ 商務(wù)服務(wù)組團（復(fù)合在前面各個組團之間）休閑商務(wù)服務(wù)組團包括商務(wù)港、高爾夫會所、高爾夫運動公園和文化公園等。這里以休閑商務(wù)辦公為主，集商務(wù)辦公、研究開發(fā)、會議會展、教育培訓、公關(guān)接待、休閑運動、旅游觀光、商業(yè)娛樂和居住等于一體的園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的新型功能區(qū)。商務(wù)港：商務(wù)辦公是輔助配套功能。利用山勢，形成園林式的辦公空間，這是為客戶辦公需求而規(guī)劃的。除了引導客商和廠家在這里設(shè)立分支機構(gòu)或辦事機構(gòu)外，還應(yīng)引導其它有興趣開拓川南市場的企業(yè)或經(jīng)營機構(gòu)在此設(shè)立辦事機構(gòu)或代表機構(gòu)。商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場所、小型客戶的交易場所和洽談空間，與交易中心中的鋪位形成互動。高爾夫商務(wù)會所（高星級酒店）：該會所定位是9洞迷你高爾夫運動公園的超級俱樂部，是整個***國際產(chǎn)業(yè)博覽城的商務(wù)交流中心。主要是面向川南地區(qū)及***企業(yè)的高級商務(wù)人士或企業(yè)主。會所包括商務(wù)休閑設(shè)施（高檔飯店、洽談室、咖啡廳、KTV、酒吧等）、休閑運動設(shè)施（保齡球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、室內(nèi)游泳館、壁球、乒乓球、羽毛球等）和休閑娛樂設(shè)施（影視廳、歌舞廳、游戲廳等）。休閑娛樂服務(wù)設(shè)施主要為在商貿(mào)客人提供娛樂消遣之處。只要項目引發(fā)了這個潛在的消費市場，投資經(jīng)營者會迅速地抓住機會前來投資興建這類服務(wù)場所。會所（酒店）：占地30畝；容積率：；建筑面積：24000平方米；客房：約120間；客房面積：50－60平方米。高爾夫運動休閑公園：建一個9洞的商務(wù)山地高爾夫球場和一個高爾夫練習場。高爾夫被稱為“運動之王”，是精英生活的標簽和代表，是中產(chǎn)階級躋身精英階層的“臺階”。商務(wù)高爾夫既沒有標準高爾夫很高的門檻，更不象網(wǎng)球等已經(jīng)趨于大眾化和庸俗化，對本項目的主要目標客戶群具有強大的號召力?！?**國際產(chǎn)業(yè)博覽城高爾夫運動休閑公園”在所處區(qū)域具有唯一性、排他性和權(quán)威性。18洞高爾夫受限，但9洞迷你球場可以建設(shè)。文化森林公園：利用山地的溝壑和平臺，種植樹木和草坪，同時建設(shè)文化森林公園。占地100－200畝左右（結(jié)合市政公園），地塊內(nèi)分布緩坡丘陵和小水塘，植被良好。此運動區(qū)是針對青少年和兒童，給孩子們一個放縱身心的地方，一個“撒野”的地方，喚回孩子們作為“自然之子”的本性，激發(fā)他們的創(chuàng)造力、冒險精神、自信心、勇敢和堅強的品質(zhì)――這是現(xiàn)在的家長們最重視同時也是現(xiàn)在的孩子們最缺乏的東西。***國際產(chǎn)業(yè)博覽城主要項目功能區(qū) 其它其余部分是道路用地。需要說明的是道路部分不包括規(guī)劃區(qū)內(nèi)自建道路，上述占地數(shù)量是預(yù)估值，不作為規(guī)劃的指標，僅供參考。第四章 項目一期開發(fā)建議項目開發(fā)模式建議本項目中，由于地塊面積較大，開發(fā)過程相對較長，如果一期運營管理不得力，則后期銷售及招商均會遇到相當?shù)膯栴}。因此，我們建議川潤項目采用四位一體的開發(fā)模式：政府政策支持，川潤資金支持，開發(fā)商專業(yè)開發(fā)支持，運營管理商全案支持。在以上四位一體的開發(fā)模式中，商業(yè)經(jīng)營管理公司的明確非常重要，關(guān)系到整個園區(qū)新商業(yè)模式建設(shè)的建設(shè)的成功與否。初步規(guī)劃建議 結(jié)合生資產(chǎn)業(yè)的自身特點，根據(jù)區(qū)域發(fā)展背景和地段區(qū)位條件，堅持從現(xiàn)實出發(fā)創(chuàng)新追求特色空間結(jié)構(gòu)的塑造和用地布局的完整，強調(diào)節(jié)約用地和基礎(chǔ)設(shè)施的合理投入，實現(xiàn)生態(tài)示范型生資科技園區(qū)。（1）生態(tài)效率原則 在園區(qū)布局、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造和工業(yè)過程中，盡可能降低入駐企業(yè)的資源消耗，與臥龍湖公園、彩燈大世界等區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能，在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。（2）生命周期原則 鼓勵生產(chǎn)和提供資源、能源消耗低的產(chǎn)品和服務(wù)；鼓勵生產(chǎn)和提供對環(huán)境少害、無害和使用中安全的產(chǎn)品和服務(wù)；鼓勵生產(chǎn)和提供可以再循環(huán)、再使用和進行安全處置的產(chǎn)品和服務(wù)，最大限度地降低產(chǎn)品全生命周期的環(huán)境影響。（3）區(qū)域融合原則 將產(chǎn)業(yè)博覽城與舒坪片區(qū)的彩燈大世界、鹽鹵浴項目等產(chǎn)生區(qū)域互補關(guān)系和競合關(guān)系，使項目發(fā)展和地方特色相結(jié)合，通過培訓和教育計劃、商業(yè)開發(fā)、公寓建設(shè)、配套總部辦公建設(shè)、會展經(jīng)濟帶動等，加強博覽城與周邊及城區(qū)的聯(lián)系。（4）技術(shù)先行原則 大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國際上先進的開發(fā)過程管理和環(huán)境管理標準，使經(jīng)濟效益和環(huán)境效益實現(xiàn)最佳平衡。（5）軟硬并重原則硬件（工業(yè)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等具體工程項目）與軟件（博覽城環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設(shè)、優(yōu)惠政策的制定、運營管理計劃的擬定）等同步考慮，實現(xiàn)博覽城可持續(xù)發(fā)展。、功能及產(chǎn)品建議功能目標客戶產(chǎn)品類型經(jīng)營模式建筑形態(tài)總部經(jīng)濟區(qū)品牌企業(yè)管理總部獨棟商務(wù)別墅產(chǎn)權(quán)銷售/定制開發(fā)地上4層（可考慮地下1層）/地上3層（可考慮地下1層），品牌產(chǎn)品區(qū)域營銷中心獨棟商務(wù)別墅/雙拼商務(wù)會所產(chǎn)權(quán)銷售/定制開發(fā)地上3層（可考慮地下1層），4S店定制獨棟商業(yè)別墅產(chǎn)權(quán)銷售/定制開發(fā)訂制，根據(jù)企業(yè)要求總部辦公區(qū)LOFT辦公樓產(chǎn)權(quán)銷售（投資型產(chǎn)品），建議撥高交易采購企業(yè)(中小型規(guī)模為主)品牌總部(兼商貿(mào)功能)聯(lián)排獨立產(chǎn)權(quán)商鋪(群)產(chǎn)權(quán)銷售（投資及經(jīng)營性物業(yè)）地上2層(1層展示,2層辦公洽談區(qū),夾層可以做辦公或中轉(zhuǎn)倉庫)，，，產(chǎn)業(yè)博覽中心展示中心(規(guī)劃在酒店底層及旁邊區(qū)域，形成集中商業(yè)展廳)產(chǎn)權(quán)持有/出租（用于品牌企業(yè)展示，大型機械裝備展示等）檢測質(zhì)檢、教育、培訓等標準寫字樓/LOFT辦公樓產(chǎn)權(quán)銷售或租賃（部分政府服務(wù)機構(gòu)可免租進駐）塔樓（底層集中商業(yè)，底商一層可做展示中心，，作為一期配套商業(yè)存在），整體11層即可。政府相關(guān)服務(wù)機構(gòu)（工商、稅務(wù)等）配套商業(yè)企業(yè)主/專家/專業(yè)人才多功能公寓式辦公樓（經(jīng)濟型酒店）產(chǎn)權(quán)銷售（投資型產(chǎn)品）小高層酒店產(chǎn)權(quán)銷售（投資性產(chǎn)品）/酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營高星級酒店（4星或者5星級）投資客/經(jīng)營戶底商(商業(yè)服務(wù)配套)產(chǎn)權(quán)銷售2層商務(wù)服務(wù)服務(wù)性企業(yè)LOFT寫字樓產(chǎn)權(quán)銷售塔樓+標準層（同上標準）、總體功能布局根據(jù)功能和業(yè)態(tài)定位，初步確定1500畝區(qū)域由以下功能區(qū)塊組成：（1）總部經(jīng)濟區(qū)引進國內(nèi)外知名生資品牌企業(yè)入駐，通過企業(yè)品牌效應(yīng)和川潤、博覽城等母品牌效應(yīng)形成聚合效應(yīng)，并透過品牌企業(yè)入駐帶動相關(guān)配套企業(yè)和中小企業(yè)的發(fā)展。除了品牌建設(shè)作用外，該功能區(qū)也能滿足部分較大經(jīng)銷商做4S店需要。 （2）展示交易區(qū)展示交易區(qū)是整個博覽城的主體部分，采取兵營式排布的聯(lián)排獨立產(chǎn)權(quán)商鋪建筑形態(tài)（至少在第一期項目規(guī)劃中，應(yīng)考慮為以上建筑形態(tài)），集中用于五金機電、裝備、汽摩配、化工產(chǎn)品、原輔材料、紡織產(chǎn)品、電子電器、燈具燈飾等產(chǎn)品的展示交易場所，這是本項目產(chǎn)生現(xiàn)金流的重要部分。（3）配套商業(yè)區(qū)充分考慮入駐企業(yè)員工的生活需求，規(guī)劃出一個合理的區(qū)域來滿足入駐企業(yè)員工、客戶居住、交通、金融、商貿(mào)、醫(yī)院、學校、辦公、休閑、商務(wù)等的就近配套，保障博覽城的生活需要。 （4）會展中心在本項目建成運營后，將定期或不定期舉辦川南乃至西南地區(qū)國際性大型博覽會，建設(shè)必要的博覽中心，是項目未來運營的必須?？紤]到項目實際情況，建議盡量動靜分區(qū)、配套服務(wù)和交易展示分區(qū)。同時根據(jù)不同的園區(qū)發(fā)展思路，初步制定以下兩種規(guī)劃方向（）：方案一：，該方案土地利用強度較低，但由于本項目無配套住宅等物業(yè)，強行提高容積率將會破壞項目整體均好性及資產(chǎn)優(yōu)良率。方案一物業(yè)配比表產(chǎn)品類型占地比例總占地面積（平米）總建筑面積套(棟)數(shù)單套建筑面積單套(棟)基底面積（平米）獨棟總部商務(wù)別墅%38401152012960320雙拼商務(wù)會所%1800540010540180訂制商務(wù)別墅%360090006