【導(dǎo)讀】1)報修處理及時率：100%；2)返工、返修率不高于1%；3)工程維修部確保房屋本體及設(shè)施設(shè)備按計劃保養(yǎng)，計劃完成率100%;4)設(shè)備設(shè)施完好，無重大責(zé)任事故發(fā)生。適用于金融基地工程維修部。2)部門人員做好安全、管理工作，采取預(yù)防措施，防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡。技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備性能，參與解決大廈突發(fā)事故的搶修。3)負(fù)責(zé)對大廈的機(jī)電設(shè)備實施統(tǒng)一管理，積極做好維修運行的日常管理工作。明確部門職能及各崗位工作職責(zé)、工作范圍和日常工作。識，并完成交接報告；度符合相關(guān)規(guī)定。定期進(jìn)行設(shè)備設(shè)施完好率的統(tǒng)計和考核，使設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到公司規(guī)定的。在緊急情況發(fā)生時，能夠按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確。處組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問題的整改；對能耗及其他運行成本進(jìn)行統(tǒng)計核算，將成本控制在合理范圍；13)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

　　

【正文】 備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵； 4) 機(jī)房值班員工必須按時清潔機(jī) 房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)； 5) 機(jī)房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。 6) 領(lǐng)班負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生，并對機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)； 7) 工程主任定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立刻組織整改； CBREJRJDGZEM04 2660 設(shè)備運行記錄管理制度： 目的 ： 規(guī)范運行記錄 ,建立準(zhǔn)確、完整、系統(tǒng)的設(shè)備運行資料。 適用范圍 ： 適用于 設(shè)備運行記錄 。 內(nèi)容 ： 1) 工程維修部機(jī)管系統(tǒng)巡查記錄表、弱電系統(tǒng)巡查記錄表、供配電設(shè)施運行記錄、空調(diào)系統(tǒng)運行記錄表，每日由 領(lǐng)班 檢查后每月月底將表格匯總由 部門文員分類 管理。 2) 設(shè)備檢查保養(yǎng)表由檢查員工填好后 交 領(lǐng)班 審查后簽名，每月月底將表格匯總由 部門文員 管理。 3) 設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。 4) 所有記錄必須按時完成，不準(zhǔn)弄虛作假。 設(shè)備標(biāo)識管理規(guī)定： 目的 ： 規(guī)范 各類 標(biāo)識 的設(shè)置和安裝 ，使大廈設(shè)備設(shè)施標(biāo)識標(biāo)準(zhǔn)化、清晰化， 以達(dá)到方便管理的功效 。 適用范圍 ： 工程維修部 設(shè)備設(shè)施 標(biāo)識管理 。 標(biāo)識管理： 工程維修部所有設(shè)備標(biāo)識由工程維修部統(tǒng)一制作、統(tǒng)一安置，由工程維修部值班人員進(jìn)行巡視檢查，損壞的及時更換。 1) 設(shè)備標(biāo)識：設(shè)備標(biāo)識分設(shè)備編號和 設(shè)備登記卡 。 2) 指示標(biāo)識：包括方向箭頭和簡單的說明或漢語拼 音縮寫等。 設(shè)備臺帳管理制度： 目的 ： 設(shè)備臺帳是對有關(guān)設(shè)備的各項明細(xì)資料及數(shù)據(jù)的記錄，是設(shè)備管理的主要依據(jù)，這些記錄可作為設(shè)備計劃檢修和確保設(shè)備正常運行的重要依據(jù)，也是設(shè)備技術(shù)改造的主要依據(jù)。 適用范圍 ： 適用于 金融基地 設(shè)備資料管理。 內(nèi)容 ： 設(shè)備臺帳其中包括設(shè)備重量、基本性能、設(shè)備附的數(shù)量和名稱、保養(yǎng)維修情況等。設(shè)備臺帳按照設(shè)備的分類順序，統(tǒng)一填寫在設(shè)備登記表上，作為工程維修部管理設(shè)備數(shù)量及變動數(shù)量的臺帳。一般每年進(jìn)行一次全面的清點核對，做到帳物相符。在建立設(shè)備臺帳以后，還需在每件設(shè)備上噴涂或書 寫各種代號，以示區(qū)別，供登記卡用。臺帳具體內(nèi)容應(yīng)包括： 1) 設(shè)備選型及配套說明； CBREJRJDGZEM04 2760 2) 設(shè)備安裝調(diào)試記錄、精度檢驗記錄和驗收移交記錄； 3) 設(shè)備登記卡 ，格式； 4) 運行記錄； 5) 巡視檢查記錄； 6) 維護(hù)保養(yǎng)記錄； 7) 預(yù)防性檢修記錄； 8) 修理記錄； 9) 零配件更換記錄； 10) 故障分析報告； 11) 事故報告； 12) 報廢記錄。 相關(guān)記錄 ： 1) 《設(shè)備臺帳》 2) 《 設(shè)備檔案 》 3) 《 設(shè)備登記卡 》 機(jī)電設(shè)備維修工具管理規(guī)定： 目的 ： 規(guī)范機(jī)電設(shè)備維修工具的管理，確保工具的正常使用及維護(hù)。 適用范圍 ： 適用于 工程維修部機(jī)電設(shè)備維修工具的管理。 內(nèi)容 ： 1) 機(jī)電設(shè)備維修 工具的管理應(yīng)規(guī)范化，從購買入庫到使用、報廢均應(yīng)有完整的管理程序。 2) 機(jī)電設(shè)備維修工具由部門主管負(fù)責(zé)申請購買、使用分配。 3) 機(jī)電設(shè)備維修工具配發(fā)分為公用工具和個人使用工具。公用工具由責(zé)任領(lǐng)班簽名領(lǐng)取、負(fù)責(zé)存放保管；個人使用工具由使用者簽名領(lǐng)取負(fù)責(zé)保管、維護(hù)。 4) 專業(yè)工具未經(jīng)培訓(xùn)不得隨意使用。公共使用的工具如電焊機(jī)，切割機(jī)等大件工具應(yīng)按操作規(guī)程操作，安全保護(hù)裝置不得隨意拆除，電動工具應(yīng)按國家頒發(fā)的電動工具使用管理辦法實施。 5) 檢測等測量儀器儀表應(yīng)正確使用，使用完畢后應(yīng)擦試干凈包裝好。 6) 個人工具因維修損壞，應(yīng)將損壞件交回 報廢以舊換新，并在檔案中注明。 7) 各類工具應(yīng)定期保養(yǎng)，因使用不當(dāng)造成工具損壞、丟失的由使用者作出賠償，原則以購回同規(guī)格同價值為準(zhǔn)。 8) 未經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，不可將工具用于不屬于大廈日常維修以外的維修使用。 9) 外單位原則上不予外借，借用需經(jīng)部門經(jīng)理同意，借用者填寫《工具 維修部物品外借 登記表》方可借出，如有損壞按原物賠償。 10) 較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨借，當(dāng)日歸還。 11) 因人員崗位變動或離職，個人工具如數(shù)交回。 12) 所有工具都要進(jìn)行建帳管理，做到帳物相符，使用者必須在各自的工具清單上簽字。 CBREJRJDGZEM04 2860 13) 工程文員作好工具的登記工作，定期對個人領(lǐng)用 工具及公用工具進(jìn)行盤點核實。 14) 維修工具的檔案記錄由工程文員管理保存。 安全用水、供水管理制度： 目的 ： 確保符合深圳市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定。 適用范圍 ： 適用于 金融基地 二次供水。 內(nèi)容 ： 根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本大廈的具體情況，對大廈供水管理規(guī)定如下： 1) 凡屬大廈范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)（即自來水公司向本大廈供水總表以內(nèi)的）一律由 金融基地 管理處管理。 2) 用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 3) 用戶不可隨意更改大廈供水管道。 4) 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理： a. 私自裝表接水或繞表接水 者，除當(dāng)場停用、按最大流量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 b. 私自啟動水表的封印影響準(zhǔn)確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費上，賠償大廈損失。 c. 私自起用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 5) 用水要注意節(jié)約，閥門開啟以夠用為宜，不得濫沖濫放！提倡用完即關(guān)的良好習(xí)慣。 6) 能在低區(qū)用水的，不要到高區(qū)取水！ 7) 用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕管理公司機(jī)電維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。 相關(guān)記錄： 1. 《生 活水池清洗記錄》 監(jiān)視、測量裝置管理規(guī)定： 目的 ： 對監(jiān)視和測量裝置進(jìn)行控制，以保持其測量能力與測量要求的一致性，為設(shè)備運行的安全符合規(guī)定的要求提供證據(jù)。 適用范圍 ： 適用于 金融基地 使用的用以證實設(shè)備運行安全符合要求的所有檢驗、測量和試驗設(shè)備、器具的控制。 內(nèi) 容： 1) 確定適用的監(jiān)視與測量裝置。包括工程運行中使用監(jiān)視與測量裝置。 CBREJRJDGZEM04 2960 2) 各工程維修部如果需要增加監(jiān)視與測量裝置，應(yīng)編制需求計劃審核同意后，報總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)，辦理采購手續(xù)。 3) 監(jiān)視與測量裝置需通過校準(zhǔn)（檢定）合格方可使用，并要進(jìn)行適當(dāng)?shù)木S護(hù)、正確調(diào) 整和妥善的儲存等控制，確保持續(xù)保持測量能力與測量要求相一致。 4) 已建立符合國際或國家標(biāo)準(zhǔn)的測量標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)測設(shè)備，必須按照規(guī)定的時間間隔或使用前進(jìn)行檢定或校準(zhǔn)，送國家承認(rèn)、技術(shù)監(jiān)督部門授權(quán)的具有檢定資質(zhì)的計量單位進(jìn)行檢定或校準(zhǔn)，保存檢定或校準(zhǔn)記錄；工程維修部年制定《年度檢測、計量設(shè)備檢定計劃表》由工程維修部經(jīng)理批準(zhǔn)后按規(guī)定的時間送檢。 5) 對于臺秤等計量器具，雖經(jīng)檢定合格，但是使用前仍需調(diào)整（清理）、調(diào)零點。 6) 對經(jīng)檢定合格的監(jiān)視與測量裝置，應(yīng)進(jìn)行標(biāo)識，表明當(dāng)前的校準(zhǔn)狀態(tài)及其有效期。對于無標(biāo)識或校準(zhǔn)有效期已超過的監(jiān)視與 測量裝置，操作者要拒絕使用。 7) 對于監(jiān)視和測量裝置的封緘等防護(hù)措施結(jié)果，任何人不準(zhǔn)亂動、亂調(diào)整，以防止偏離校準(zhǔn)狀態(tài)而使測量結(jié)果失效。如必須要調(diào)整時，由送具備資格的法定檢定單位進(jìn)行調(diào)整，重新封緘。 8) 對監(jiān)視與測量裝置、器具進(jìn)行搬運時要輕拿輕放；儲存條件須具備防潮、防銹蝕和防劇烈振動等條件，防止銹蝕和鏡片模糊等情況發(fā)生。使用后的監(jiān)視與測量裝置不要隨處亂放，須送庫房交保管員妥善保管。 9) 當(dāng)發(fā)現(xiàn)監(jiān)視與測量裝置失準(zhǔn)確或損壞時，要停止使用，并由工程維修部組織對此前測量結(jié)果的有效性進(jìn)行評價并記錄；同時，要對失準(zhǔn)的監(jiān)視與測量裝置 采取校準(zhǔn)、修理和報廢等措施。在《年度檢測、計量設(shè)備檢定記錄表》《設(shè)備報廢申請表》記錄清楚。 相關(guān)記錄： 1) 《年度檢測、計量設(shè)備檢定記錄表》 2) 《設(shè)備報廢申請表》 運行值班工交接班制度 . 目的 從組織措施上保證操作運行安全及 工作 質(zhì)量， 區(qū)分職責(zé)范圍， 不出人為安全責(zé)任事故。 . 適用范圍 適用于大廈設(shè)備設(shè)施 （中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、給排水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)等） 的運行管理。 . 內(nèi)容 1) 接班人員必須提前 10 分鐘到崗，進(jìn)行交接班的檢查工作。 2) 首先查看運行記錄，詳細(xì)了解上班的運行情況、負(fù)荷情況以及有無事故 或事故隱患。交班人員應(yīng)主動介紹本班工作情況和注意事項。 3) 檢查各設(shè)備、設(shè)施的運行參數(shù)，如電壓、電流、液位或顯示的其它信號和保護(hù)裝置是否正常。 4) 檢查各設(shè)備、設(shè)施的負(fù)荷狀況。 5) 機(jī)房內(nèi)各空調(diào)、通風(fēng)以及照明是否正常。機(jī)房內(nèi)噪聲情況是否正常。 6) 檢查公用工具、化驗設(shè)備及藥劑、安全防護(hù)用品、消防工具等是否齊全和處于良好待用狀況。 CBREJRJDGZEM04 3060 7) 檢查各設(shè)備機(jī)房的衛(wèi)生情況。 8) 以上工作正常方可辦理交接班手續(xù)，交班者在未辦理完交接手續(xù)前，不許離開工作崗位。 9) 在事故狀態(tài)下，不能進(jìn)行交接班。接班人員在當(dāng)班人員要求和主持下協(xié)助處理事故。若事故一時不能 處理完畢，在征得接班人員或上級同意后，方可進(jìn)行交接班。 10) 醉酒者不允許上班，且作曠工處理。 11) 認(rèn)真填寫交接班記錄，雙方簽名。 工程、維修檔案管理制度 目的 將本 部門在 工作中形成的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)資料按檔案部門的要求收集、整理和立卷，確保有關(guān)文件材料完整與安全。 適用范圍 適用于 金融基地 工程維修部。 內(nèi)容 1) 工程檔案管理制度 a. 所有的工程設(shè)備檔案由工程文員負(fù)責(zé)管理。工程檔案管理人員應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。 b. 各類檔案應(yīng)按強(qiáng)電、弱電、空調(diào)制冷、機(jī)水、消防、電梯、土建系統(tǒng)分類，統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標(biāo)簽。 c. 編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。 d. 外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程主任、領(lǐng)班核對實物，如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)系交圖單位更正。 e. 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交工程經(jīng)理審閱確定用途。需銷毀的資料應(yīng)由工程經(jīng)理及副經(jīng)理等組成鑒定小組研究后上報決定。 f. 借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的工程主任以上批準(zhǔn)，文員登記并指定歸還日期，由文員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。 2) 維修檔案管理制度 a. 維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程維修部各領(lǐng)班組織 填寫，并交工程文員統(tǒng)一管理。 b. 設(shè)備維修檔案按強(qiáng)電、弱電、機(jī)修給排水、空調(diào)、消防、電梯、土建裝修等設(shè)施分類。 c. 維修當(dāng)值領(lǐng)班每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)內(nèi)容如實錄入每日維修記錄表內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。 d. 檔案管理人員每月對維修檔案記錄、維修單等進(jìn)行整理，歸檔。 e. 維修檔案作為評估大廈設(shè)備運行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存。保存期限一般為二年，重大維修項目保存期至少為五年。過期檔案由工程經(jīng)理組織的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。 CBREJRJDGZEM04 3160 房屋修繕管理制度： 目的 ： 達(dá)到“預(yù)防為主”，“安全第一”，確保房 屋結(jié)構(gòu)及裝飾處於良好狀態(tài)。 適用范圍 ： 適用于 本大廈房屋修繕。 內(nèi)容 ： 1) 工作范圍 (以泥木工為主 )： a. 以維修保養(yǎng)為主； b. 屋面鋼架結(jié)構(gòu)及混凝土結(jié)構(gòu)； c. 室內(nèi)地坪、磚或其他地坪裝修； d. 內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆； e. 各類門窗； f. 玻璃幕墻結(jié)構(gòu)； g. 各洗手間等有防漏水結(jié)構(gòu)要求的； h. 各煙道、風(fēng)道、加壓井道結(jié)構(gòu)；各類管道井、強(qiáng)弱電井等結(jié)構(gòu)； i. 各類清水池、消防水池、污水池、化糞池等； j. 大廈各類鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)； k. 公用通道、寫字樓、公用場所等裝修如天花、地毯和各類裝飾； l. 各類溝渠結(jié)構(gòu)； m. 各類會 議布置，臨時裝修等。 2) 維修保養(yǎng)： a. 貫徹“預(yù)防為主”的方針，做到計劃檢修與檢查后修理相結(jié)合，并做到“安全第一”。 b. 接到維修單后，應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。 c. 日常維修保養(yǎng)： ? 每天巡視本職工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場，認(rèn)真檢查，并做好記錄。 ? 26F 以上屋面及 5F 外露屋面，每周不得少于一次檢查，各屋面地坪有無開裂、空鼓、起砂和有無漏水等，各類墻面有無槳活起堿脫皮，各類鋼結(jié)構(gòu)有無銹蝕等。 ? 室內(nèi)通道各瓷磚、墻面有無松脫、破裂、關(guān)鍵地坪、墻面特別是車道、停車場地坪、墻面等若有損壞應(yīng)及時修補(bǔ)。 ? 各類門窗檢查有無開關(guān)不靈，變形或縫隙超 過規(guī)定、門鎖是否良好； ? 大廈玻璃幕墻有無脫漆、裂縫、漏水及鋼架結(jié)構(gòu)有無松動及變形； ? 各開水間、衛(wèi)生間等有無漏水； ? 各類井道內(nèi)結(jié)構(gòu)有無變形、開裂及其它損壞，各基礎(chǔ)有無沉降變形； ? 各類裝修是否保持美觀、華麗，有無污