【導讀】--------------------------精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔----------------------. 本項目目前面臨定位改變和產品改造階段；本項目目前急需改變形象；本項目需要迅速回籠資金，滾動開發(fā)。項目的景觀資源豐富，坐擁東門中心位置，中高層單位基本無遮擋，

　　

【正文】 本項目已經停工了較長時間，如果再繼續(xù)保持這種形象，將會在市場上產生更加不利的影響； 發(fā)展商也需要利用本項目的回款達到資金的滾動。 （五）價格策略 以市場為導向，以實現(xiàn)合理利潤為原則，在“風險較小化的基礎上，追求利潤合理化”。 價格低開高走 以相對優(yōu)惠的價格面市，然后一路高走，給市場堅定信心。此外，低開高走的價格策略還能夠有效地規(guī)避定價錯誤的風險，并有利于逼迫潛在客戶迅速成交。 定價上預留折扣空間 購買投資性物業(yè)是一種客戶經過詳細計算后理智的行為，而購買住 宅通常是個人或家庭行為，是較為沖動的，因此，額外的折扣是必須的。要準確制定折扣，既能保證均價的實現(xiàn)，又不至于影響銷售，關鍵在于對投資性物業(yè)銷售的經驗積累和定性分析。 總價控制與單價控制結合 整體價格制定與實施考慮總價與單價的雙重控制，即保證項目的單價具有 競爭力 ，也保證項目的總價具有競爭力。 針對競爭對手的價格策略（如：起價、均價、層差、朝向差）作針對性定價。 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 （六）差異性銷控策略 適當放寬銷控，減少銷控面積，為大面積客戶保留整層單位，在緊抓 主流市場的同時占領競爭對手忽略的細分市場。在銷控上適當增加靈活機動。根據(jù)我司公寓銷售經驗以及客戶定位制定以下銷控策略： 營銷階段 銷售控制 開盤強銷階段 （ — ） 附樓 46 層認購； 附樓 1013 層認購； 主樓 56 層認購； 主樓 1115 層認購； 7－ 10 層組合銷售 持銷階段 （ ～ ） 附樓 46 層認購； 附樓 913 層認購； 主樓 46 層認購； 主樓 915 層認購； 7－ 9 層組合銷售 二度強銷階段 （ ～ ） 附樓 36 層認購； 附樓 713 層認購； 主樓 36 層認購； 主樓 915 層認購； 7－ 8 層組合銷售 尾盤持銷階段 （ ～ ） 是具體情況，逐步放寬銷控 以上銷控策略為初步設想，我司將會根據(jù)內部咨詢的情況及時進行調整。 （七）主動出擊策略 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 利用我司超過 2020 多有效客戶資源，實行 “ 走出去、請進來 ” 的銷售方式。 我們計劃在內部認購期和持銷期上門訪問有意向的客戶資源； 全球網絡營銷； DM 直郵； （八）點式滲透策略 針對目標客戶集中地（如：寫字樓、高級酒店 和會所、香港人經常光顧的酒樓等）進行點式宣傳，如：利用寫字樓、會所的液晶顯示屏；酒樓等的宣傳資料。 三、項目入市時機安排 （一）入市計劃 根據(jù)工程進度及片區(qū)市場同質物業(yè)供應情況，以搶占市場先機為出發(fā)點，我司認為： 2020 年 11 月中旬開始預熱； 2020 年 11 月中下旬開始正式炒作； 2020 年 11 月下旬開始內部認籌； 2020 年 12 月中下旬解籌（正式銷售）； （二）入市八大準備工作 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 相關合作單位資源整合及合作 在公開發(fā)售前，根據(jù)工作進度整合深圳優(yōu)秀的廣告、禮儀公司、幾大 主流媒體 記者、售樓處和樣板房裝 修、模型等公司服務本項目，保證項目品質及 各項 營銷工作的流暢性。 認項目核心戰(zhàn)略 根據(jù)目前項目及周邊競爭市場實際情況，確立項目核心戰(zhàn)略，保證各項工作計劃性、全局性。 企業(yè)內部資源整合 確立“讓客戶對服務 100%滿意”為目標，由發(fā)展商協(xié)調物業(yè)管理公司、工程部、財務部等相關單位積極協(xié)作，在社會樹立良好企業(yè)形象； 產品印象經營與塑造 在確立核心營銷思路的基礎上，統(tǒng)一進行現(xiàn)場包裝、工地包裝、員工形象包裝??，以整體形象向外界展示，從而樹立項目高品質形象； 市場溫度培養(yǎng)及展示 本項目的推出應該在市場具備 極高的社會知名度，所以前期形象推廣上必須抓住統(tǒng)一性，主題明確等方面； 潛在客戶群體培養(yǎng) 除積極的宣傳推廣外，內部認購期間還應積極挖掘和積累客戶資源，同時努力開發(fā)老客戶推介資源，為公開發(fā)售積累一定的客戶資源，從而造成公開發(fā)售的火爆局面，精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 因而形成羊群效應。 銷售策略與價格策略制定 制定詳細周密的各階段銷售策略，伴隨銷售階段的變化，調整前期價格制定中的誤差，同時亦要針對適宜時段展開優(yōu)惠促銷活動，達到促進銷售目的； 形象強勢出擊及公開發(fā)售 “萬事具備，只欠東風”，在工作準備充分，在現(xiàn)場準備氣氛熱烈的活動 ，配合硬性的廣告宣傳，保證開盤良好的效果。 四、階段性營銷戰(zhàn)術 根據(jù) ABCDE 對項目的分析，同致認為本項目的營銷推廣工作可分為以下七個階段有序開展，以便整個營銷工作的推廣與銷售的各個階段能正常延續(xù)，及在市場突變時，及時調整營銷策略。 （一） 階段性銷售目標： 階 段 時 間 銷售面積 累計銷售率 項目籌劃階段 前 —— —— 內部認籌階段 ～ —— 解籌開盤強銷階段 ～ 8000 40% 持銷階段 ～ 3000 15% 二度強銷階段 ～ 6000 30% 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 尾盤階段 ～ 2020 10% 合計 19000 % 上表銷售面積不含商業(yè)，商業(yè)部分銷售計劃將視招商情況而定； 由于查丈面積不詳，以上銷售面積僅為預估數(shù)據(jù)。 （二） 各階段推廣計劃 籌劃階段： 2020 年 11 月 20 日前 階段性策略： 事事提前，策劃先行； 精心部署，形 象先行。 實現(xiàn)目標： 1）完成前期各項營銷方案（ VI 系統(tǒng)、銷售計劃、宣傳推廣策略、臨時咨詢處、導視系統(tǒng)、圍墻、戶外廣告牌、各種臨時性宣傳資料等）； 2）開發(fā)商、代理、廣告公司、禮儀、承建商、裝修單位之間實現(xiàn)有效溝通，達成配合默契。 主要工作： 1) 營銷方案制定； 2) 整合推廣策略制定； 3) VI 系統(tǒng)、臨時咨詢處，簡易樓書，圍墻等完成； 4) 前期銷售人員的培訓和到位。 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管理，教育文檔 精品文檔，可以編輯修改，等待你的下載，管