商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險(xiǎn)防范-資料下載頁
2025-06-30 11:57本頁面
【正文】 ，進(jìn)行科學(xué)的估價(jià)，以防范價(jià)格高估。對(duì)預(yù)售商品房的估計(jì)要尤為慎重，要把自己的估價(jià)與現(xiàn)行市價(jià)進(jìn)行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。 好商品房按揭貸款合同的簽訂工作 首先，對(duì)開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計(jì)劃，開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項(xiàng)。其次，在與購房者簽訂的按揭貸款合同中，要明確利率是固定的，還是浮動(dòng)的，同時(shí)要求開發(fā)商為購房者能按期還款付息提供擔(dān)保，直到回購。另外，還要明確借款人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系，確保其自愿性和合法性。 寬融資渠道 房地產(chǎn)開發(fā)是周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、資金密集型和管理密集型的投資行為。在國(guó)際市場(chǎng)中，房地產(chǎn)業(yè)有信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券、銀行房貸等多種融資方式。由于金融改革滯后，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道非常單一，基本上只有銀行貸款一條路。商品房按揭貸款一般都很長(zhǎng)，而銀行的存款又是短期性的，因此，最根本的風(fēng)險(xiǎn)防范還在于開放金融市場(chǎng)，讓市場(chǎng)擁有更多的金融工具，改革銀行一家獨(dú)自支撐整個(gè)市場(chǎng)的局面，讓更多的公民可以有更多的投資渠道參與市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，并獲取收益，分散金融風(fēng)險(xiǎn)。 （四）引入保險(xiǎn)介入機(jī)制 利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是各國(guó)、各地區(qū)發(fā)展商品房按揭的經(jīng)驗(yàn)?；阢y行資產(chǎn)的安全性的保障和抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散的考慮，在開展商品房按揭貸款過程中，許多國(guó)家和地區(qū)都引進(jìn)了保險(xiǎn)機(jī)制。在此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營(yíng)兩個(gè)方面業(yè)務(wù)：（1）為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn)，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)而毀損、滅失時(shí)提供保險(xiǎn)；（2）為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn)，主要是在借款人無力償還而至違約時(shí)提供保險(xiǎn)。 此外，在國(guó)外還有一種新的按揭保險(xiǎn)機(jī)制，即購房者人壽保險(xiǎn)。 最有代表性的國(guó)家是荷蘭?！昂商m模式”的核心是要求購房者購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險(xiǎn)（如養(yǎng)老保險(xiǎn)），作為借款的另一種擔(dān)保。購房者只需支付全部房?jī)r(jià) 15%～20%的首期房?jī)r(jià)，即可購房。一方面，購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后，其保險(xiǎn)金恰好可還貸款的本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)可大大減輕；另一方面，又可確保銀行債權(quán)不會(huì)因購房者中途意外而喪失。 （五）積極發(fā)揮律師的參與作用 商品房按揭貸款，其突出特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)信用。鑒于我國(guó)目前個(gè)人誠(chéng)信體系尚未建立，對(duì)個(gè)人資信狀況較難把握，對(duì)個(gè)人所提交的資料缺乏有效鑒別手段，而對(duì)于信用程度的認(rèn)定往往需要專門法律技能，因此律師的參與將能很好地預(yù)防商品房按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)。 一般而言，律師在商品房按揭貸款中主要可以發(fā)揮以下作用：（1）對(duì)開發(fā)商及商品房產(chǎn)權(quán)及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查；（2）負(fù)責(zé)起草、簽訂合同等相關(guān)法律文件；（3） 對(duì)預(yù)售商品房相關(guān)資金進(jìn)行法律監(jiān)管；（4）協(xié)助辦理相關(guān)法律文件的登記備案。由此可以看出，律師的充分介入可給商品房市場(chǎng)帶來許多明顯好處：（1）減輕了銀行負(fù)擔(dān)，使銀行只專注于放貸與收款以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范上，而且律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件，確保了銀行的權(quán)益；（2）律師的介入緩沖了銀行與借款人的沖突，由于是律師而不是銀行承擔(dān)資金監(jiān)管之責(zé)，一旦發(fā)生開發(fā)商轉(zhuǎn)移資金的風(fēng)險(xiǎn)，銀行就不會(huì)因?yàn)槭艿浇杩钊说谋O(jiān)控資金不力的指控而使債權(quán)受到影響；（3）律師對(duì)資金的監(jiān)管使開發(fā)商逃資困難，保證?？顚Ｓ茫_保了了房屋的按時(shí)完工；（4）律師負(fù)責(zé)大量法律文件的審查，既免除了借款人的麻煩，又增強(qiáng)了借款人參與按揭的信心，也促進(jìn)了商品房按揭貸款的進(jìn)一步發(fā)展。7 / 7
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