商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險防范(存儲版)
【正文】 執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對被執(zhí)行人生存權(quán)問題的保護(hù)，這也加大了銀行的貸款風(fēng)險，使銀行的債權(quán)保護(hù)面臨著一個嚴(yán)峻而復(fù)雜的局面。 化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達(dá)的美國，也出現(xiàn)了“押上加保”的方式。 銀行應(yīng)建立一套全面評估貸款行為的風(fēng)險監(jiān)控體系，加強(qiáng)對抵押物的資產(chǎn)評估，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的研究分析，以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運作。對預(yù)售商品房的估計要尤為慎重，要把自己的估價與現(xiàn)行市價進(jìn)行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。其次，在與購房者簽訂的按揭貸款合同中，要明確利率是固定的，還是浮動的，同時要求開發(fā)商為購房者能按期還款付息提供擔(dān)保，直到回購。 房地產(chǎn)開發(fā)是周期長、風(fēng)險高、資金密集型和管理密集型的投資行為。 此外，在國外還有一種新的按揭保險機(jī)制，即購房者人壽保險。 一般而言，律師在商品房按揭貸款中主要可以發(fā)揮以下作用：（1）對開發(fā)商及商品房產(chǎn)權(quán)及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查；（2）負(fù)責(zé)起草、簽訂合同等相關(guān)法律文件；（3） 對預(yù)售商品房相關(guān)資金進(jìn)行法律監(jiān)管；（4）協(xié)助辦理相關(guān)法律文件的登記備案。 商品房按揭貸款，其突出特點是強(qiáng)調(diào)信用。購房者只需支付全部房價 15%～20%的首期房價，即可購房。理由是：（1）從商品房按揭貸款設(shè)定來看，在將取得的商品房上設(shè)定擔(dān)保是購房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押，開發(fā)商在商品房竣工辦理有關(guān)手續(xù)后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押，按揭權(quán)真正得到實現(xiàn)，可以說是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。 （二） 強(qiáng)化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管 2002年6月1日，最高人民法院又出臺了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》，明確規(guī)定了建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 （四）來源于銀行的流動性風(fēng)險和管理風(fēng)險 開發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷 二、商品房按揭貸款的類型 上述各法律關(guān)系看似獨立，實際上它們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭貸款的各方法律關(guān)系體系，甚至可以說從中的某些聯(lián)系無法割裂。因此，開發(fā)商與銀行、購房人存在擔(dān)保關(guān)系，其中銀行是債權(quán)人，購房人為債務(wù)人（又稱被保證人），開發(fā)商為保證人。購房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。 購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系?！鞍唇摇币辉~首先是由我國香港傳至大陸的，它是英語中“mortgage”的廣東話諧音。由于商品房消費隨著國家政策的一步步放寬，國內(nèi)需求呈現(xiàn)了迅猛發(fā)展的勢頭。購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請個人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時簽署借款合同。在該情形下，開發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說的回購關(guān)系。也正是由于該關(guān)系的復(fù)雜性，容易導(dǎo)致按揭中發(fā)生糾紛，如：銀行不放款開發(fā)商能否追究購房人的違約責(zé)任？兩種關(guān)系的認(rèn)定將導(dǎo)致截然不同的結(jié)果，把買賣關(guān)系作為前提，開發(fā)商當(dāng)然可以追究購房人的違約責(zé)任；把貸款關(guān)系作為前提，購房人則不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 商品房按揭貸款的類型，主要是兩種：一是期房按揭貸款，二是現(xiàn)房按揭貸款。 現(xiàn)房按揭是指在商品房建成之后，購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同并支付部分價金，不足部分向銀行申請貸款并將所購房產(chǎn)的有關(guān)權(quán)證提交銀行作為貸款擔(dān)保的購房方式?？梢哉f，在商品房按揭貸款中，銀行風(fēng)
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