西西4ajk地項目成本測算及費用分析-資料下載頁
2025-06-29 17:20本頁面
【正文】 214866 其中：商業(yè)及娛樂101213 辦公46056 影院、劇場21207 車庫及配套46390 西西4地工程位于西單商業(yè)街黃金地段，項目規(guī)劃應該以商業(yè)為主，寫字樓部分應定位為商家的業(yè)務洽談、辦公場所，所以應該修改設計減少寫字樓面積（減少到2萬平米左右），增加商業(yè)面積（增加到13萬平米左右）；同時，休閑娛樂、餐飲娛樂也應定位為商業(yè)的配套設施，面積作適當調整。西西4地項目并非是典型的房地產項目，實質上是一種商業(yè)建設模式。所以西西4地的銷售不會象普通的房地產項目一樣。按其銷售方式可以分為兩種模式： 大型商業(yè)投資管理公司獨家定購：項目在設計期間能夠找到一大型商業(yè)投資管理公司訂購，商業(yè)投資管理有限公司參與項目設計，根據(jù)商業(yè)需求修改樓層布局及配套設施，并且商業(yè)投資管理公司可以提前進行商業(yè)宣傳、招商、規(guī)劃等運作，項目交付后商業(yè)投資管理公司即可進行經(jīng)營。但是，目前國內沒有如此大實力的商業(yè)投資管理公司（全部商業(yè)定購的資金至少需30億元），國外的商業(yè)投資公司是否認可西西項目，國外的商業(yè)運作模式是否適合中國都是一個疑問；西西項目計劃2004年3月開工，在不到5個月的時間尋求如此大型的買方恐怕不太現(xiàn)實。所以，這種模式實現(xiàn)的機率很小。 項目建成后持有經(jīng)營達到一定規(guī)模后再銷售：項目建成后委托一家大型商業(yè)投資管理公司進行管理，進行商業(yè)經(jīng)營，利用二到三年時間將商業(yè)經(jīng)營規(guī)模做大，并使顧客達到一定程度的認可，再把項目分割銷售。銷售方式為：（1）經(jīng)營由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，負責運營，項目實行股份形式，公眾通過采購股份成為所有人，并按照股份比例參與決策及分紅。（2）項目按層設定不同的商業(yè)經(jīng)營種類，按層銷售給幾個大的經(jīng)營商。這種模式存在的風險是可能對項目長期持有。在持有期間，出租率必須達到45%才能維持資金利息及運營成本。 出租率計算： 假定：月租金400元/平米；（5000萬元/年，商業(yè)面積11萬平米）；（貸款26億元）?？沙鲎饷娣e為建筑面積的80%。 （+）/（400*80%）=45%
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